Делба ли е продажбата на идеална част

 Настоящите бележки имат за свой повод т. 2. от Тълкувателно решение № 3 от 19 декември 2013 год. на ВКС. Нека съвсем накратко цитирам най-важните (според мен) части от това решение.

Диспозитив по т. 2:

„Договор, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот на един от тях, срещу което е поето задължение за издръжка и гледане на друг съделител, представлява договор за делба и не е нищожен, ако е сключен в предвидената в чл.35,ал.1 ЗС форма.“

Мотиви по т. 2:

„Законът не установява императивно изискване за вида на дължимото уравнение при постигнато съгласие между съсобствениците за доброволно поделяне на съсобствено имущество с договор за доброволна делба или съдебна делба-спогодба, макар в чл.69,ал.2 ЗН да е предвидено, че неравенството в дяловете при делбата се изравнява с пари или имот. Не съществува пречка неравенството в дяловете да бъде изравнено като един от съсобствениците поеме задължението да гледа и издържа друг съсобственик. Договорът, респ. съдебната делба-спогодба ще породи предвиденото в закона и целяно от страните вещно-правно действие, ако е сключен в предвидената в чл.35, ал.1 ЗС писмена форма с нотариална заверка на подписите.“

Ако диспозитивът на Тълкувателно решение № 3/2013 г. има предвид именно случая, в който един от съсобствениците получава цялата вещ (изключителното право на собственост върху нея), а другите съделители – уравнение чрез възникване в тяхна полза на вземане за издръжка и гледане, то използваната в мотивите терминология: изравняване на „неравенството в дяловете“, по-скоро има предвид случаите, в които всеки от съделителите получава отделен дял, но поради неравенството в стойността и съотношението им към идеалните части, се уговарят допълнителни престации.

Предимство, разбира се, следва да бъде дадено на диспозитива на Тълкувателното решение, макар и да остава известно съмнение относно конкретната аргументация за възприемането на посоченото разрешение.

В Особеното мнение по т. 2 на съдиите Емануела Балевска, Светлана Калинова, Камелия Маринова, Боян Цонев, Таня Митова, Гълъбина Генчева, Добрила Василева, Теодора Нинова, Дияна Ценева, Веселка Марева, Надежда Зекова и Надя Зяпкова, се посочва следното:

Договорът за доброволна делба представлява самостоятелен вид договор, целта на който е всеки съсобственик да получи реален дял от съсобственото имущество, срещу което останалите съсобственици също при възможност получават такъв реален дял, максимално близък по стойност на стойността на дела им в съсобствеността, като с пари се уравнява само неравенството в дяловете, т.е. несъответствието между стойността на получения реален дял и стойността на дела на всеки съсобственик от съсобственото имущество. Това следва от нормата на чл. 69, ал. 2 ЗН, според която при делбата всеки сънаследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството на дяловете се изравнява с пари или имот.Същият принцип е установен и в глава 29 на Гражданския процесуален кодекс при поделяне на съсобственото имущество по съдебен ред. Единственият начин за уравняване, който законът предвижда при делбата на съсобствено имущество,независимо дали ще бъде извършена по съдебен ред,чрез договор за доброволна делба или чрез съдебна делба-спогода, е в пари или имот.

Специалната форма за действителност е установена в чл.35, ал.1 ЗС само и единствено за осъществяване на такова разместване на имуществени блага. Законът не установява забрана за извършване на разпореждане с дял от съсобствен недвижим имот срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг съсобственик, но подобен договор не представлява договор за доброволна делба и следва да бъде сключен в предвидената в чл.18 ЗЗД форма за действителност. Само в този случай договорът ще произведе целяното от страните вещно-правно действие.

Правоотношенията по поемане на задължение за издръжка и гледане не са предмет на делбата с оглед разпоредбите на чл. 69, ал. 2 ЗН и чл. 74, ал. 3 ЗН. Ако от съдържанието на договора е видно, че с него се цели прехвърляне на собствеността на имота, а не подялбата му по установените в ЗН правила,такъв договор не може да произведе целяното от страните правно действие, ако не е сключен в предвидената в чл.18 ЗЗД форма за действителност-по силата на този текст прехвърлянето на собственост върху недвижим имот трябва да бъде извършено в нотариална форма.“

 

Бих искал да изразя несъгласие както с диспозитива по т. 2, така и с особеното мнение по него. За да направя това, обаче, се нуждае от един съвсем кратък преглед на трима автори от правната доктрина по отношение на възможния предмет на договора за делба по смисъла на чл. 35, ал. 1 ЗС.

 

Първият автор е акад. Любен Василев. Той отрича транслативния характер на делбата и възприема т. нар. декларативно действие на делбата: “Делбата изобщо не може да се редуцира до разновидност на продажбата или замяната1” (с. 71), и посочва като аргумент в полза на това, че “чл. 33 ал. I Зсоб изрично окачествява предложението на единия съсобственик, решил да прехвърли дела си, до другите, като предложение за продажба, а не като предложение за делбен договор” (с. 71). И тъй като при делбата няма размяна – “поради съответствие между реална част и идеална квота стойностни изменения в имуществото на отделните съсобственици не настъпва” (с. 75), тя не подлежи на класифициране като “възмезден” или “безвъзмезден” договор. Делбата се дефинира като “трансформация, превръщане на дела, “идеалната част” от общия имот или от няколко общи имоти в отделна, съответстваща му по стойностна величина, реална част от общия имот, предмет на отделно право на собственост, или при множество съсобствени обекти – всеки от тях става предмет на отделно право на собственост” (с. 74), “разкъсва се връзката между двете или повече права на собственост” (с. 742), конкуренцията между тях престава да съществува. Делбата е “акт, уговорен от всички съсобственици или издаден от съда при участието на всички съсобственици, по силата на който съществуващата между тях съсобственост се прекратява и замества с отделни права на собственост върху отделни обекти, представляващи реални части от общия имот или отделни имоти от няколко общо притежавани имущества, и притежавани отделно от досегашните съсобственици, съразмерно на досегашните им дялове” (с. 75).

Поради посочената специфика на делбата, предвидената облекчена форма за действителност по чл. 34, ал. 1 ЗС следва да се отнася само за онзи договор за прекратяване на съсобствеността, при който всеки съсобственик трансформира своята идеална част в изключителна собственост (получава дела си в натура).

 

Вторият автор е проф. Петко Венедиков. Според него договорът за делба “не е нищо друго, а един договор за замяна, особеното му е, че тук двете страни заменят не два имота един срещу друг, а дяловете си в един и същ имот, разделен на два имота. Поради тази особеност законът създава за този договор особени последици, различни от обикновените последици на договора за замяна3” (с. 107)

Петко Венедиков има предвид обаче единствено последиците, но не и изискването за форма по чл. 35, ал. 1 ЗС, като подкрепя становището на ВС (Постановление № 7/1973 г.), според което е налице делба и в случая, когато един от съсобствениците получава общата вещ в изключителна собственост, а останалите – парично уравнение на своите дялове:

Върховният съд най-после прие, правилно според мене, че и в този случай има делба и се прилагат правилата за делбата (пост. 7-73) и оттогава в практиката няма колебания по въпроса” (с. 107)

 

Третият автор е проф. Симеон Тасев. Той дефинира доброволната делба като договор с “характеристиките на извънсъдебна спогодба, в която страните избягват един възможен спор, като си правят взаимни отстъпки (чл. 365 ЗЗД)4“. (с. 20)

Акцентът тук е върху решаването на спор – съсобствеността като спорна (от там нежелана и временна) ситуация. Но при доброволната делба липсва спор, а е налице съгласие относно начина на разделяне на общата вещ. Кое е водещото: съдебната делба, спрямо която договорът за делба е извънсъдебно разрешаване на съществуващ спор, или доброволната делба, чиято алтернатива, при липса на съгласие, е съдебното упражняване на правото на делба? Наличието на потестативно право на делба не превръща договорът за делба в извънсъдебно уреждане на едно съдебно право на делба. Доброволната делба е съгласие за замяна на идеални части с оглед прекратяване на съществуваща съсобственост. Според мен водещото следва да бъде именно съгласието за прекратяване на съсобствеността, при което всеки от съсобствениците получава изцяло или поне отчасти идеалната си част в натура. Фокусът не е върху спорът, който се решава “чрез взаимни отстъпки”, а върху общото съгласие за получаване на дял от общата вещ в изключителна собственост.

Симеон Тасев прием, че е възможно, „да се уговори между съделителите, само един от тях да получи целия имот, а останалите – паричната равностойност на припадащите им се дялове” (с. 21) В подкрепа посочва П-7-73 ВС: когато само един от съсобствениците получи цялата обща вещ, има делба и се прилагат правилата за делба (а не за продажба на идеална част)5. Но подкрепя Венедиков в извода, че когато общата вещ се продава на трето лице и получената от това цена се разпределя между съсобствениците, делба няма, а приложение следва да намират правилата на чл. 18 ЗЗД и чл. 212 ЗЗД (с. 22). Защо обаче това да не е делба, след като публичната продан на общата вещ е възможен вариант в развитието на съдебното делбено производство? Ако договорът за делба е извънсъдебна спогодба за упражняване на правото на делба, което в съдебната делба включва и публична продан на имота в полза на трето лице, то защо да не представлява делба и съгласието на съсобствениците да продадат общата вещ на трето лице?

 

С Тълкувателно решение 3 от 19 декември 2013 год. ВКС подкрепи вече утвърдилата се като безспорна теза, че е възможно цялостно уравняване на дела в пари, но и цялостно уравняване с поемането на задължение за издръжка и гледане – и в двата случая само един от съделителите получава изключителната собственост върху общата вещ. Изводът, който може да бъде направен от даденото от ВКС тълкуване е, че делбата е съвкупност от различни по естеството си прехвърляния (продажби, замени, прехвърляния срещу задължение за издръжка и гледане, заем за потребление) между съсобствениците, при което е без значение дали всеки или само един от тях получава изключителната собственост върху получените в резултат на разделянето на общата вещ реални части, съответно – върху цялата обща вещ.

 

Струва ми се, че това е твърде широко понятие за делба, което включва почти всички способи за прекратяване на съсобствеността. Но делбата е само един (и то специфичен) способ за прекратяване на съсобствеността чрез “разДЕЛяне” на общата вещ: обособяване на реални части от общата вещ като нови самостоятелни вещи, спрямо които се съсредоточава правото на собственост на всеки един от съделителите (френска теория за собствеността). Това води до отпадане на колизията между правата на съделителите и да отпадане на съсобствеността.

 

Склонен съм да приема съображенията за целесъобразност и да разширя обхвата на доброволната делба и до случаите, при които поне двама от съделителите получат своите дялове в натура. Това свое становище изразих в книгата си „Съсобственост. Правни аспекти“ през 2010 година:

От съображения за целесъобразност съдебната практика е приела, че изплащането на дела на съделителя в пари не променя квалификацията на договора като доброволна делба и за действителността на подобна уговорка няма да е необходимо спазването на формата по чл. 18 ЗЗД. Същото е прието и в случаите, когато с договора за делба един от съделителите е поел задължение за издръжка и гледане на друг съделител. Това становище, продиктувано от нуждите на практиката, може да бъде споделено, но струва ми се – само в случаите, когато в резултат от делбата поне двама съделители получат своя дял в натура. В тези случаи може да се приеме, че предназначението на делбата, макар и в ограничен обхват, е осъществено. Изплащането в пари или предоставянето на заместваща престация на идеалните части на някои от съсобствениците се явяват само средство за постигане на този резултат.

Ако обаче общата вещ бъде възложена в изключителна собственост само на един от съделителите, прекратяването на съсобствеността се явява резултат от прехвърлителен договор между съделителите – покупко-продажба, дарение или друго разпореждане с идеални части, а не на договор за делба. Договорът за делба ликвидира съсобствеността по специфичен начин – чрез превръщане на идеалните част от съсобствеността в изключително право на собственост върху реални части от общата вещ. При придобиването на цялата вещ от един от съсобствениците специфичният резултат от делбата не е постигнат дори частично. Ако съображенията за целесъобразност изискват допускането на облекчената форма по чл. 35, ал. 1 ЗС и в случаите, когато някой от съсобствениците не получават своя дял в натура, тяхното приложение трябва да бъде ограничено до хипотезите, при които отношенията поне отчасти отговарят на тези при делбата. Необходимо е получаване на дялове в натура от поне двама от съделителите, за да се приеме, че договорът постига, макар и в определена степен, целите и предназначението на делбата. Когато съсобствеността върху общата вещ или върху всички включени в делбата вещ се консолидира в лицето на един от съделителите, договорът не следва да се квалифицира като делба. Видът на този договор зависи от това дали има и каква е насрещната престация в полза на останалите съсобственици. Ако те са прехвърлили идеалните си части безвъзмездно, отношенията следва да се подчиняват на правния режим на договора за дарение. Ако в полза на останалите съсобственици е изплатена паричната равностойност на техните идеални части, е налице договор за покупко-продажба. Ако вместо изплащането на паричната равностойност съсобственикът, придобил вещта в изключителна собственост, поеме задължение за издръжка и гледане, договорът е за прехвърляне на идеална част срещу поемане на задължение за издръжка и гледане. Всички тези договори, когато се отнасят до недвижим имот, трябва да бъдат сключени във формата на нотариален акт (чл. 18 ЗЗД).“6

Не съм склонен обаче да приема, че делбата би могла да включва всякакви възможни уговорки на съделителите и пак да остава делба по смисъла на чл. 35, ал. 1 ЗС. Подобна „свобода на договаряне в делбата“ (разбирай – „договаряне в облекчената форма за действителност на делбата“) би заличила спецификата на делбата и би я приравнила със съдържанието на понятието „прекратяване на съсобствеността“. Именно специфичният начин на прекратяване на съсобствеността при делбата е това, което според мен оправдава прилагането на по-облекчена форма, при която нотариусът не извършва проверка на собствеността на съсобствениците, а единствено заверява нотариално техните подписи (уредба, съдържаща имплицитното признание, че е налице нещо по-различно от прехвърлянето на идеални части).7

Разпоредбата на чл. 35, ал. 1 ЗС, предвиждаща облекчена форма за действителност при извършването на доброволна делба на притежаван в съсобственост недвижим имот, има предвид и изхожда от разглеждането на делбата като способ за “разпределяне” на (реални части от) вещта между съсобствениците, при което се постига ефект на превръщане на идеалните в реални части (Любен Василев). Дори и това да става в резултат на прехвърлителни (заменителни) сделки (Петко Венедиков) между съделителите, в крайна сметка всеки съсобствениците запазват своето имущество непроменено: вместо идеална вече притежават реална част от съответния недвижим имот. Правото на собственост на всеки от съделителите се консолидира и “освобождава” (но се запазва8) от конкуренцията с тези на останалите в резултат от обособяването на реални части от общата вещ като самостоятелни вещи, изключително притежание на бившите съсобственици. В този смисъл – при пълно съответствие между стойностите на идеалната и на реалната част, не настъпва увреждане на кредиторите на съсобствениците, тъй като последните получават собственост върху вещ (реална част от общата вещ), а не пари – които са лесно укриваеми и лесно могат да “избягат” от взискането на кредитора. Именно този вътрешен за съсобствеността транслативен (преобразуващ и консолидиращ) ефект, според мен, е бил основание за предвиждането на облекчената форма по чл. 35, ал. 1 ЗС.

В този смисъл е и текстът на чл. 69, ал. 2 ЗН:

Всеки наследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно. Неравенството на дяловете се изравнява с пари. Имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.“

Възможността за заплащане на пари е предвидена единствено като допълнителна – „изравнителна“ престация: той получава „дял“, но неговата стойност е по-малка от стойността на идеалната му част. Изравнява се с пари „нервенството“, а не се заплаща в пари целият дял.

Разширяването на понятието за делба, с оглед “свободата на договаряне между съсобствениците” и „стабилността на гражданския оборот“, и включването в съдържанието му на прехвърляния на цялата вещ в полза само на един от съсобствениците излиза извън предназначението (смисъла) за делба (разделяне на вещта между съсобствениците), в контекста на която според мен е оправдана облекчената форма за действителност по чл. 35, ал. 1 ЗС. Тази форма не трябва да се разглежда като някакво средство за стимулиране на „свободната“ делба (това би могло да се постигне като се намалят събираните нотариални такси във връзка с нейното сключване), а като следствие от възприемането на делбата, при която всеки съделител получава реална на мястото на своята идеална част, като трансформация (при тезата за декларативното действие на делбата) или като реална размяна (при тезата за прехвърлителното действие на делбата). Ако делба представлява и продажбата на идеални части между съсобствениците, то няма причини поради които нотариусът да не проверява собствеността на прехвърлителите е при извършването на подобна „делба“ (съделителите могат да имат различни придобивни основания, включително различни от съсобственика-приобретател).

Съгласно чл. 586, ал. 1 ГПК при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява, дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. Допускането на възможността за извършване на продажба на идеална част в полза на друг съсобственик да се извършва като делба във формата по чл. 35, ал. 1 ЗС – писмена форма с нотариална заверка на подписите, освобождава нотариусът от изискването на чл. 586, ал. 1 ГПК, както и позволява неприлагането на изискванията на останалите алинеи на чл. 586 ГПК: изискването правото на собственост да се удостовери със съответните документи, а когато праводателят не разполага с такива документи, правото на собственост да се провери по реда на чл. 587, ал. 2 ГПК (чрез обстоятелствена проверка); изискването нотариусът да удостовери в акта извършването на проверката по чл. 586, ал. 1 ГПК, като посочи документите, удостоверяващи правото на собственост, и другите изисквания; изискването когато документът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт да не се издава, докато този документ не бъде вписан. Именно неосъществяването на посочената проверка (чл. 586, ал. 1 ГПК) и неприлагането на посочените изисквания (чл. 586, ал. 2, 3 и 4 ГПК) при заверката на подписите на съделителите различава договорът за делба от нотариалния акт за продажба на идеални части от съсобствен недвижим имот. При нотариалната заверка на договора за делба нотариусът не е длъжен да осъществи проверките, играещи роля на превенция срещу влизане в гражданския оборот на договори (и титули за собственост), по които може и да не е настъпило целяното от страните прехвърлително действие.

При възприемане на концепцията за прехвърлителния характер на делбата, de lege ferenda би следвало в тежест на нотариусите да бъдат възложени същите задължения, каквито са тези при изповядването на нотариален акт, т. е. да се изисква спазване на нотариалната форма, съгласно чл. 18 ЗЗД във всички случаи на сключване на доброволна делба. Допуснатото към настоящия момент изключение (чл. 35, ал. 1 ЗС) би следвало да се запази само в случаите, когато ефектът на делбата се доближава най-много до това, което акад. Любен Василев обозначава като „трансформиращ ефект на делбата“ – т.е. когато въз основа на сключения договор за делба всеки един от съделителите получава реален дял от общата вещ (трансформира идеалната си част в реална). Само в този случай е налице “ДЕЛба” като “разДЕЛяне” на общата вещ (и съсобствеността) между съсобствениците9. Съображенията за целесъобразност биха могли да обосноват прилагане на чл. 35, ал. 1 ЗС и в случаите, когато някой от съделителите не получават реален дял, но в тези случаи следва ефектът на делбата да се е осъществил поне частично – т.е. поне двама от съделителите да са получели реален дял.10

 

Бележки под линия:

1 Вж. Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995. Страниците, на които се намират цитираните текстове, са отбелязани в скоби непосредствено след приключване на цитатите.

2 Възприета е френската концепция за същността на съсобствеността, според която при съсобствеността съществуват толкова на брой права на собственост, колкото са съсобствениците. Тези права обаче влизат в колизия по между си и взаимно се ограничават.

3 Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С., 1999.

4 Вж. Тасев, С. Делба на съсобственост. С., 2006.

5 За същото разрешение, когато уравняването се извършва с поемането на задължение за издръжка и гледане – Р 677-2001-II ВКС.

6 В Ставру, Ст. Съсобственост. Правни аспекти. С. 2010, с. 323-324. При цитирането съм премахнал бележките под линия с оглед акцентирането върху заетата от мен позиция.

7 Тази облекчена форма дава възможност и за избор на нотариус (преодоляване на императивното изискване за местна компетентност при нотариалния акт).

8 За разлика от случаите, в които само един от съделителите получава цялата вещ, а останалите – само уравнение в пари.

9 Нещо, което е различно от “разделянето на самите съсобственици” – израз, равнозначен на общото понятие “прекратяване на съсобствеността”. “Разделяне на съсобствениците” ще е налице и в случаите, при които общата вещ се продава на трето лице, включително и когато договорът се сключва между съсобствениците в полза на третото лице (чл. 23 ЗЗД). Всички автори обаче са категорични, че в този случай няма делба.

10 До същия извод ще се стига и ако възприемем посоченото особено мнение по т. 2 от Тълкувателното решение: ако критерият за разграничаване е дали “с него (договорът – бел. моя) се цели прехвърляне на собствеността на имота, а не подялбата му по установените в ЗН правила“

Стоян Ставру

5 Коментари

  1. Няма такъв способ за тълкуване на действащото законодателство от морфологичния анализ на думите. Обстоятелството, че думите делба и разделяне имат корен “дял”, не може да служи за никакви тълкувателни изводи.

  2. Морфологическият и етимологически анализ може да е част от тълкуването само на мъртви езици – т.е. такива, които нямат актуален контекст – латински, старобългарски и пр. При живите езици семантиката властва. Оваряйки напосоки учебник по ОПК в раздела за езиковото тълкуване виждам да пише за семантични правила.

    П.П. терминът “сделка” от ДЯЛ ли иде?

    • Всеки има усет къде да спре при езиковото тълкуване.

      Делбата – поне в моята представа, със сигурност се извършва, за да “РЕЗДЕЛЯ”. Това е просто повод, за да разсъждаваме върху нейната функция и като специфичен вещноправен институт. Иначе спокойно може да я натоварим със съдържание, каквото решим…

      А че има и много други конотации (думи с “дел” – от корена на “сделка” е и “дело”), които могат да се посочат и да нямат никакво значение – това е безспорно.

      Все пак може да мислим заедно и да се разбираме, само ако споделяме един общ семантичен хоризонт. Той е получил своето утаяване в живите езици, с които изразяваме мислите си, и именно там търсим смисъла.

      Дали в думата “делба” има общ семантичен хоризонт – ето това вече е предмет на дискусия 🙂

      Ти слагаш ли равенство между “делба” и “прекратяване на съсобственост”?

Leave a Reply to vassil petrov Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.