Естествено право на строеж

Общоприето във вещното право е твърдението, че правото на собственост не се погасява по давност при неупражняването му в продължение на определен период от време. Правото на собственост съгласно чл. 99 от Закона за собствеността (ЗС) се изгубва само "ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него".

Дали обаче погасителната давност намира приложение при ограничените вещни права върху чужда вещ?

И по-специално въпросът се поставя за правото на ползване (във връзка с чл. 59, ал. 3 ЗС) и за правото на строеж (във връзка с чл. 67, ал. 1 ЗС). Съгласно чл. 59, ал. 3 ЗС правото на ползване се погасява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. Съгласно чл. 67, ал. 1 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

В правната доктрина отдавна съществува дискусия относно характера на двата срока (давностни или преклузивни), както и за правните последици при изтичането им. Възможни са няколко позиции.

1. Сроковете са еднородни и имат едно и също правно значение

Те отразяват идеята на законодателя, че ограничените вещни права, за разлика от пълното вещно право на собственост, следва да бъдат упражнявани, като в противен случай – след изтичането на определен от закона срок, през който не са упражнявани, те се прекратяват автоматично (преклузивен срок) или могат да бъдат изгубени от техните титуляри (давностен срок). Съществуването на такава обща за всички ограничени вещни права идея за „санкциониращ“ бездействието срок се подкрепя и от обстоятелството, че срок за погасяване е предвиден и при някои сервитутни права. Това например в чл. 106, т. 8 от Закона за водите (ЗВ) е посочено, че сервитутите, учредени по ЗВ чрез правна сделка, се погасяват след неупражняване в срок от 10 години.

Ако приемем, че сроковете са еднородни, остава да отговорим и на въпроса: какъв е техният характер. Тук са възможни три различни отговора:

– става въпрос за преклузивни срокове: изтичането им води до автоматичното прекратяване на съответното ограничено вещно право, в резултат на което правото на собственост върху вещта се възстановява в своя първоначален (най-често пълен) обем. Преклузивните срокове не могат да бъдат спирани или прекъсвани, съответно – страните не могат да извършват отказ от изтекъл преклузивен срок;

– става въпрос за давностни срокове: изтичането им води до погасяване на възможността ограниченото вещно право да бъде защитено със средствата на държавната принуда. Собственикът може да се позове на изтеклия срок и успешно да възрази срещу упражняването на вещното право. Давностните срокове могат да бъдат спирани и прекъсвани, като собственикът може да извърши отказ от изтекла погасителна давност;

– става въпрос за смесени срокове: тук са възможни два варианта: i) предвидените срокове са преклузивни по начина, по който текат (не се спират, не се прекъсват, не е възможен отказ от правните последици на изтекъл срок), но са давностни по своя правен ефект (водят до възникване на възможност за позоваване от страна на собственика на вещта, с упражняването на която се погасява единствено възможността за принудително осъществяване на субективното право), или ii) предвидените срокове са давностни по начина, по който текат (спират се, прекъсват се, възможен е отказ от правните последици на изтекъл срок), но са преклузивни по своя правен ефект (водят автоматично до прекратяване на субективното право).

Срещу възприемането на тезата за еднородния характер на сроковете, предвидени при погасяването на различните ограничени вещни права, се възразява с това, че тя не е подкрепена с изрично общо законодателно правило в този смисъл. Напротив, тълкуването на различните разпоредби (чл. 59, ал. 3 ЗС, чл. 67, ал. 1 ЗС, чл. 106, т. 8 ЗВ – ако идеята за погасяване беше обща за всички вещни права, защо тогава тя не е изразена в една обща правна норма?) води до откриването на следните разлики между тях:

– разлика в продължителността на срока: ако срокът при правото на ползване и правото на строеж е 5 години, то при сервитутните права, възникнали по силата на правна сделка съгласно ЗВ, този срок е 10-годишен (като контрааргумент в отговор на това възражение може да се посочи, че продължителността на срока не определя неговото естество, т. е. разликата в продължителността на срока не води по необходимост и да разлика в естеството на срока);

– разлика в приложното поле на срока: ако 5-годишните срокове по чл. 59, ал. 3 ЗС и по чл. 67, ал. 1 ЗС се прилага спрямо всяко вещно право на ползване, съответно – право на строеж, независимо от основанието за възникването му, то 10-годишният срок по чл. 106, т. 8 ЗВ е ограничен единствено по отношение на сервитутите, които са учредени чрез правна сделка. Т. е. останалите сервитути не се погасяват при неупражняване в рамките на определен период от време (това поставя въпроса: кое е правилото и кое – изключение?);

– разлика в използваната от законодателя терминология: макар и в трите случая (чл. 59, ал. 3 ЗС, чл. 67, ал. 1 ЗС, чл. 106, т. 8 ЗВ) да е използван глаголът „се погасяват“ (историческото тълкуване свързва глаголите "погасяват" и "прекратяват" като синоними), единствено при правото на строеж (чл. 67, ал. 1 ЗС) той е съчетан с израза „по давност“. Въз основа на този текст и по аргумент от противното – след като липсва изрично посочване, в другите случаи следва да става въпрос за прекратяване в резултат от изтичане на преклузивен срок.

Въз основа на посочените възражения се предлага възприемането на тезата за разнородния характер на сроковете за погасяване на ограничените вещни права.

2. Сроковете са разнородни и изтичането им води до различни правни последици

Изхожда се от допускането, че с въвеждането на разнородни срокове законодателят преследва различни цели, отчитайки особеностите на отделните видове ограничени вещни права:

преклузивен срок по чл. 59, ал. 3 ЗС при ограниченото вещно право на ползване. Изводът за това се аргументира с обстоятелството, че изтичането на 5-годишния срок, през който правото на ползване не се упражнява, е посочено като основание за погасяването му наред с факта на погиване на вещта. И тъй като при погиване на вещта е безспорно, че вещното право се прекратява (а не възниква възможност да се иска третирането му като естествено право), то същият следва да бъде и правният ефект от изтичането на предвидения в закона петгодишен срок на неупражняване. След като двете основания са уредени едновременно – в едно и също изречение (свързани са със съединителен съюз  "а също и"), те следва да водят до еднакви правни последици: „Правото на ползуване се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години“;

давностен срок по чл. 67, ал. 1 ЗС при ограниченото вещно право на строеж. Използваните от чл. 67, ал. 1 ЗС изрази се различават от тези в чл. 59, ал. 3 ЗС по две неща: i) изричното посочване, че погасяването е „по давност“, и ii) уточнението „в полза на собственика на земята“. Първият израз директно указва давностния (и изключва преклузивния) характер на петгодишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС, а уточнението „в полза на собственика на земята“ указва за необходимостта от позоваване от страна на заинтересуваното лице (в случая – собственика на земята, чието право е ограничено от правото на строеж), за да настъпи погасителният ефект на изтеклия срок.

Провеждането на подобно разграничение се обосновава и с оглед на особеностите (различията) в отношенията между титулярите на различните видове ограничени вещни права и собственика на обременения с тях имот. Ако при правото на ползване въздействието върху имота е в рамките на предназначението му и той не може да бъде променян съществено (чл. 56, ал. 1 ЗС), то реализирането на правото на строеж води до съществена промяна в чуждата вещ – построяване на сграда (чл. 63, ал. 1 ЗС). Ако след прекратяването на правото по чл. 56 ЗС ползвателят е длъжен да върне вещта в състоянието, в което я е получил (чл. 57, ал. 1 ЗС) – разбира се, като се отчита овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената употреба (чл. 57, ал. 3 ЗС), то при прекратяването на правото на строеж, собственикът на земята придобива безвъзмездно и построената върху нея сграда (чл. 65 ЗС). От тук и важната разлика между двата вида ограничени вещни права:  i) упражняването на винаги срочното вещно право на ползване обикновено води до овехтяване и изхабяване на вещта в резултат на нейното използване, и ii) упражняването на правото на строеж, от друга страна, води до извършване на подобрение върху земята – построяването на сграда, която след прекратяването на правото на строеж ще преминава безвъзмездно в полза на собственика на земята.

Поради това при правото на ползване собственикът на земята има интерес от предсрочното прекратяване на правото при неупражняването му в продължение на повече от 5 години, тъй като с това отпада възможността за изхабяване и овехтяване на притежаваната от него вещ в резултат от последващото й ползването от ползвателя.

По-различно е положението на собственика на земята, върху която е учредено право на строеж. Този собственик ще има интерес от прекратяването на правото на строеж само след построяването на сградата. Построяването на сградата е продължителен процес, който отнема време и изисква полагането на усилия и извършването на сериозна инвестиция. Единствено завършената от архитектурна и юридическа гледна точка сграда ще представлява подобрение на застроената с нея земя. Започнатите, но недовършени строително-монтажни работи по-скоро следва да се разглеждат като намаляващи стойността на земята, отколкото като подобрения.

Собственикът на земята има специфичен интерес от построяването на сградата, а не от прекратяването на правото на строеж поради неговото неупражняване, в два случая:

– когато правото на строеж е учредено за определен краен срок, след изтичането на който сградата безвъзмездно става собственост на собственика на земята;

– когато правото на строеж е учредено от собственика на земята срещу придобиването на определени самостоятелни обекти в сградата.

И в двете хипотези собственикът на земята има интерес от построяването на сградата дори и когато суперфициарят се бави и не упражнява правото си на строеж. Разглеждането на срокът по чл. 67, ал. 1 ЗС като давностен в известна степен би могло да „помогне“ на собственика на земята, като му позволи да извърши отказ от изтекла давност, вместо да се налага да учредява "наново" преклудиралото се право на строеж. „Погасяването“ на правото на строеж ще настъпва единствено ако собственикът на земята се позове на изтеклата „в негова полза“ погасителна давност. В този смисъл изричното посочване в чл. 67, ал. 1 ЗС, че правото на строеж се погасява „по давност“, може да се разглежда не като случайно, а като преднамерено направено с оглед съществуващата специфика в съдържанието на правото на строеж, а от там – и в интереса на собственика на вещта.

Срещу представената теза могат да бъдат направени следните възражения:

– посочените разсъждения важат само в случаите, при които собственикът на земята наистина има интерес от построяването на сградата: при срочно учредено право на строеж и при право на строеж, учредено срещу построяването и прехвърлянето в полза на собственика на земята на изградени от суперфициаря самостоятелни обекти в бъдещата сграда. Съществуват обаче случаи, и те съвсем не са малко на практика, когато правото на строеж е учредено безсрочно, а насрещната престация на суперфициарят е свързана със заплащането на определена парична сума. Същност именно тази е типичната хипотеза на правото на строеж. При нея суперфициарят има интерес от бързото прекратяване на правото на строеж, за да може да възстанови правото си на собственост в пълен обем и евентуално да застрои имота в своя полза;

– посочените разсъждения допускат възможността да съществува „естествено“ право на строеж. Какво означава обаче абсолютното право на строеж да съществува като естествено право? Дали титулярът на подобно право, знаейки, че собственикът на земята може да се позове на изтеклата погасителна давност, ще продължи неговото упражняване и реализация въпреки опасността построеното да стане изцяло собственост на собственика на земята? Ако правото на строеж е „естествено“, то и възникналото въз основа на него право на собственост върху изградената въз основа на него постройка също би трябвало да бъде „естествено“! Възможно ли е съществуването на „естествено“ право на собственост, макар и то върху постройка!? И не нарушава ли подобна идея тезата за абсолютния характер на правото на собственост: правото на собственост ще може да се реализира принудително спрямо всички останали лица, с изключение на позовалия се на погасителната давност по чл. 67, ал. 1 ЗС собственик на земята?

Струва ми се, че поставените по-горе въпроси поставят сериозно предизвикателство пред пред тезата за давностния характер на срока по чл. 67, ал. 1 ЗС и възприемането на последната изисква преосмисляне на същността на самите вещни права.

По-ефективно и по-рационално от практическа гледна точка е разглеждането на срока по чл. 67, ал. 1 ЗС, както всъщност и на останалите срокове за "погасяване" на ограничени вещни права (теза за еднородния характер на сроковете), като давностен – с оглед на начина, по който тече (спиране, прекъсване, отказ) и с оглед на начина, по който се прилага (необходимост от позоваване), но и като преклузивен – с оглед правните последици на позоваването (прекратяване на правото на строеж). В този смисъл е и съдебната практика: "Въпреки че с изтичането на визирания срок се погасява самото ограничено вещно право, нормата определя срока като давностен, за да го свърже с  възможността за съответно прилагане на института на погасителната давност по ЗЗД за спиране и прекъсване течението на давността." (Определение № 564 от 21.06.2010 г. по гр. д. № 57/2010г., I г. о., ГК, докладчик Владимир Йорданов). Именно поради прилагането на правилата за погасителната давност по ЗЗД, в съдебната практика се приема, че срокът по чл. 67 ЗС започва да тече от възникването на фактическата възможност за реализирането на правото на строеж. Прехвърлянето на правото на строеж в полза на трето лице обаче не води до спиране или прекъсване на погасителната давност.

Стоян Ставру

2 Коментари

  1. Привет!

    С доста голям интерес прочетох статията, която пряко засяга проблем върху който ми се налага да работя.Въз основа на аргументите по-горе си мисля дали характера на срока не е по скоро преклузивен отколкото давностен.Тълкуването в доктрината което подкрепя тезата за давностния срок по мое мнение се осланя на буквален прочит на закона и все едно се натрапва буквоядството за сметка на разумния прочит. В подкрепа на давностния характер има огромен брой съдебна практика (вкл. решение на ВКС по чл.290 от ГПК) От друга страна има и решение които подкрепят смесения характер на срока.Ако тълкуваме нормата на чл.67 ЗС във връзка с чл.99 и чл.100 ЗС следва че собственикът си възвръща по силата на закона абсолютното право на собственост.Според последно посочените разпоредби правото на собственост не може да се изгуби, освен когато друг го придобие или пък собственикът се откаже по надлежния ред. От тук поне аз тълкувам въпреки изрично посоченото в закона за давностен срок (което няма аналог при другите ограничени вещни права) че срока следва по скоро да се определи като преклузивен с елементи от давностния (относно спирането на давността по смисъла на чл.115 ЗЗД) Вие как възможно ли е да съществува подобен правен феномен в който давностния срок да има преклузивни последици? По мое мнение точно такава е ситуацията относно въпросния проблем изхождайки от разпоредбите на чл.99 и чл.100 ЗС. Освен всичко бих добавил че се погасява самото материално право на строеж. В закона пише “погасява в полза на собственика”. Но в случая мисля че по скоро става дума за придобиване в полза на собственика. Погасяването идва по-скоро от самият обхват на вещното право на строеж.Обхвата на последното е ограничен и поради това то се придобива в полза на собственика заради по-силното му основание. Това пък ни води (или поне по пътя на логиката ми) до друго тълкуване отнасящо се до придобивна давност т.е ако в срок от 5 години субектът с учредено право на строеж не се възползва от него( достигайки до постройка във фаза ” груб строеж”) последното се придобива отново по силата на закона от собственика на имота.Какво е мнението на автора по тези разсъждения и в крайна сметка можем ли да квалифицираме еднозначно срока по чл.67 ЗС?

  2. Здравей, Мартин!
    Продължавам да смятам за най-удачна – с оглед утвърдилата се съдебна практика и доктринална дискусия, концепцията, според която срокът следва да се третира като давностен – с оглед на начина, по който тече (спиране, прекъсване, отказ) и с оглед на начина, по който се прилага (необходимост от позоваване) и като преклузивен – с оглед правните последици на позоваването (прекратяване на правото на строеж). Само така можем да избегнем от “ситуацията” “естествено право на строеж” и едновременно с това да зачетем възможността за спиране и прекъсване на срока в хипотезите, в които това се случва при погасителната давност (което би могло да бъде изтъквано като съображение за използваната от закона терминология “се погасява”).
    Относно придобиването на правото на строеж от собственика на земята (и прекратяването му поради сливане), тук по-скоро според мен става въпрос за т. нар. еластичност на правото на собственост, изразяваща се в способността му да възстановява пълния си обем при прекратяване на съществуващине върху вещта ограничени вещни права.
    Поздрави!
    Стоян Ставру

Leave a Reply to Стоян Ставру Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.