Интервю на Димитър Абрашев за БТА с д-р Стоян Ставру, експерт на ФРП, по въпроси на етажната собственост (София, 13 февруари 2012г.)

 

Етажната собственост

Въпрос: Знае ли българинът какви са правата и задълженият му по Закона за управление на етажната собственост?

Отговор: Познанията са по-скоро откъслечни. Струва ми се, че в това отношение общините са длъжници, тъй като със сравнително малък бюджет могат да организират поредица от обучения на управителите на етажните собствености. Има голяма нужда от подобни обучения. По този начин и самата община ще реши част от проблемите си с поддържането на сградите.

 

Въпрос: Съществува ли механизъм за официализиране на конфликти между съседи или друг начин за регулиране на отношенията помежду им?

Отговор: Междусъседските отношения често се характеризират с множество повтарящи се конфликти, които трудно се поддават на съдебно разглеждане и разрешаване. Поради това се търсят различни извънсъдебни методи за тяхното управление. Интересен опит в това отношение са специализираните социални мрежи на обитателите на определен жилищен комплекс или квартал. Става въпрос именно за самостоятелна социална мрежа на съседи, а не за страница или група във фейсбук. Мрежата в случая изпълнява ролята на своеобразна дигитална проекция на етажната собственост. За да се регистрираш в подобна социална мрежа, подаваш заявка, като посочваш адреса си в съответния комплекс или квартал. В определен срок на така посочения от теб адрес получаваш специално генериран код за регистрация. С въвеждането му в мрежата потвърждаваш своята ,,териториална" принадлежност към нея и ставаш част от междусъседската общност онлайн. Това е хубав пример за начина, по който новите технологии могат да допринесат за по-лесното управление и разрешаване на възникващите междусъседски спорове.

Друго възможно средство за разрешаване на междусъседските конфликти в сравнително правен план е обучаването на специализирани за целта медиатори. За съжаление у нас малко хора могат да си позволят висококвалифицирана и съответно – платена, включително юридическа помощ при разрешаване на споровете в етажната собственост. Поради това и професиите ,,медиатор при разрешаване на междусъседски спорове" и ,,управител на етажна собственост" не са се развили и утвърдили в България.

Възможно решение е функционирането на специализирани сдружения с нестопанска цел. Чрез финансирани от държавата проекти те могат да предоставят помощ на управителите на етажните собствености при осъществяването на техните функции. Идеята е да се реши възникналият проблем, без да се стига до съд. И това е работещият модел. На практика обаче става така, че въпреки подробната уредба в Закона за управление на етажната собственост, съдебният изпълнител няма как да контролира дали един човек, срещу когото има съдебно решение за временно отстраняване от сградата, се връща във входа и ползва притежавания от него самостоятелен обект.

 

Въпрос: Какво да правим, когато съседите не могат да се разберат кой колко да плати за ремонт на входа?

Отговор: Всеки се опитва да плати по-малко. Според закона всеки участва с такъв процент, какъвто процент идеални части притежава от общите части на сградата. Нека вземем за пример разходите, които следва да бъдат направени за ремонт на покрива. Покривът безспорно е обща част на сградата. Поради това финансовата тежест за ремонтирането му се разпределя върху всички етажни собственици. Не може живеещите на първия етаж да откажат ангажимента си, като просто заявят, че нямат проблем с покрива и не се интересуват от неговото ремонтиране. За съжаление, обаче, се случва точно това. Разбира се, отказалите да участват в поемането на извършените разходи могат да бъдат осъдени. Но на хората не им се занимава. От друга страна, това не са леки дела и юристите не са склонни да ги водят срещу символично възнаграждение.

 

Въпрос: Домовата книга завърна ли се на мода?

Отговор: Домовата книга винаги е била основен документ в етажната собственост. След приемането на новия Закон за управление на етажната собственост именно въз основа на съдържащата се в домовата книга информация се определя кой с каква тежест гласува при вземането на решенията на Общото събрание, както и кой с каква сума участва в ремонтите на сградата. Макар и много рядко, има и етажни собствености, реализиращи приходи, например от отдаването под наем на общи части на сградата, които приходи могат да бъдат разпределени между етажните собственици отново – съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Домовата книга изпълнява ролята на паспорт на етажната собственост и показва актуалната собственост върху всеки един от самостоятелните обекти в сградата. Поради значимостта на тази информация законът ограничава достъпа до домовата книга.

 

Въпрос: Как да накараме някой, който не желае да изпълнява решения, които Общото събрание на входа е взело, да се съобразява с тях?

Отговор: Законът е предвидил улеснен и съкратен ред за иницииране на принудително изпълнение на решенията на Общото събрание на етажната собственост. За да има смисъл от подобно принудително изпълнение обаче е необходимо да бъдат открити доходи на длъжника и имущество, с което той разполага. Само в този случай може да се очаква събирането на дължимата сума. Дори и в този случай обаче събирането на дължимите вноски не е лесна работа. Хората трябва да имат волята да стигнат до края на един продължителен и труден път. Обикновено хората казват ,,Не ми се занимава". Ако обаче стигнат до края, това има много силен ефект на превенция по отношение на останалите етажни собственици.

 

Въпрос: Защо е важно да се ходи на общо събрание?

Отговор: Общото събрание е ,,парламентът" на етажната собственост. На него се вземат решения за общите части, които пряко засягат нашата собственост. Тези решения имат силата на договор, който сме подписали, независимо дали сме присъствали на събранието. Отказвайки се от участие в Общото събрание, прехвърляме гласа си в полза на тези етажни собственици, които са активни. Те обаче не винаги отчитат и нашите интереси.

 

Въпрос: Първият най-важен проблем, който трябва да бъде отстранен в закона?

Отговор: Правният статут на жилищните комплекси от затворен тип. През последните години бяха изградени много комплекси, наричащи себе си по този начин. Но законът не съдържа ясна уредба за това кога възникват такива комплекси и как се регулират отношенията между собствениците в тях. Поради това по тези въпроси има много различни мнения. Допълване в тази част на закона е много важно.

 

Интервю със Стоян Ставру пред Хоризонт, БНР (15 февруари 2012 г.) относно приложимостта на медиацията при разрешаване на междусъседски спорове може да чуете тук.

1 кометар

  1. Мнението ми е,че ЕС е едно микро-общество на поведението на българина.Не мога да се съглася,че съсобствениците искат да плащат максимално малко,напротив.Практиката показва,че често в УС се слагат баби,бивши соц.-величия/юристи,счетоводители,журналисти/,които Недопускат полъха на креативната мисъл и енергията на младите…С поведението и интригите гонят голяма част от живущите на ОС идват 10-15%предимно приятелки кръг със средна възраст 60г.Всеки заговорил за закони,ценности и добри нрави бива заклимяван,като провокатор или дразнител.Бил съм член на УС на два различни блока и резултата е един и същ.Масови кражби от управителя и касиера,омраза и носталгия по миналото.

Leave a Reply to Атанас Янков Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.