Ипотеката върху земята следва да преминава и върху новоспостроената сграда

Вече няколко години въпросът относно "преминаването" на ипотеката върху земята и върху построената върху нея впоследствие сграда вълнува юристите в България.

Въпросът по-конкретно е следният:

"Ако след учредяването на ипотека върху един незастроен поземлен имот бъде построена сграда, разпростира ли се съществуващата по отношение на земята ипотека и спрямо новопостроената сграда?"

Въпросът е изключително важен поради честото използване на ипотеката като средство за обезпечаване на банков кредит, отпуснат с оглед построяването на жилищна сграда.

Тъй като към момента на отпускане на кредита строителството не е започнало, кредитиращата банка може да обезпечи вземането си с:

 

ипотека върху правото на строеж, когато такова е учредена:

Собственикът на земята обаче не може да учреди ипотека върху правомощието си за застрояване, тъй като последното не е самостоятелно ограничено вещно право, а правомощия в съдържанието на правото му на собственост.

В този случай с построяването на сградата в груб строеж суперфициарят придобива право на собственост върху сградата като самостоятелен обект. Учредената върху правото на строеж върху земята ипотека ще преминава и върху правото на собственост върху сградата, тъй като смисълът и предназначението на правото на строеж е именно създаването и придобиването на правото на собственост върху сградата, за построяването на която е учредено. Генетичната връзка между правото на строеж и правото на собственост върху сградата обуславя преминаването на съществуващите по отношение на правото на строеж тежести и върху правото на собственост върху сградата;

 

ипотека върху правото на собственост върху земята:

Обезпечителната функция на подобна ипотека би могла да се компрометира, ако след извършване на строителството ипотеката не обхваща новопостроената сграда. Аргумент за неразпростирането на ипотеката върху земята по отношение на построената страда е специалността на ипотеката. Разпоредбите на чл. 166, ал. 2, чл. 167, ал. 2 и чл. 170 ЗЗД изискват за валидното възникване на ипотечното право наличието на точно (поединично) индивидуализиране на неговия предмет.

При учредяването на ипотеката върху земята обаче най-често е невъзможно поединичното индивидуализиране на постройка, която собственикът има намерение да построи. Ограничаване на ипотеката като вещна тежест единствено да правото на собственост и изключването й по отношение на правото на собственост върху сградата я лишава от обезпечителните й функции, тъй като построеното най-често изчерпва по-голямата част от стойността на земята. Подобно разрешение противоречи на смисъла и предназначението на ипотеката.

 

Разпространяването“ на ипотеката от земята по отношение и на новопостроената върху нея сграда може да се обоснове въз основа на няколко аргумента:

i) възможността за застрояване на земята е част от съдържанието на правото на собственост: тежестта (ипотеката), която съществува по отношение на цялото (правото на собственост), следва да съществува и по отношение на неговите части (правомощието застрояване);

ii) прилагането на правните последици на приращението и по отношение на ограничените вещни права, каквото представлява и ипотечното право: съгласно чл. 111 ЗС разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго. Една от тези разпоредби е чл. 92 ЗС, според който собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Прилагането на чл. 92 ЗС във връзка с чл. 111 ЗС би могло да обоснове формулирането на следното правило: лицето, притежаващо право на ипотека върху земята, притежава право на ипотека и върху постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Разпоредбите, уреждащи специалността на ипотеката, не могат да се разглеждат като „установено друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС, тъй като в тях липсва текст, който да изключва приложението на приращението (чл. 92 ЗС) по силата на чл. 111 ЗС;

iii) постигане на обезпечителния ефект на ипотеката върху незастроена земя: ако се допусне чрез застрояването на ипотекирания имот да се „изпразни“ обезпечителната стойност на учредената върху него ипотека, това би намалило в значителна степен използваемостта на ипотеката върху незастроена земя като средство за обезпечаване на вземания. Ограничаването на ипотеката само върху земята и след нейното застрояване противоречи на смисъла на обезпечението и очакванията на участващите в гражданския оборот лица.

 

Поради изложените съображения, ми се струва, че по-разумното разрешение на поставения по-горе въпрос изисква да се признае разпростирането на ипотеката върху земята и по отношение на изградената върху нея впоследствие сграда. Основанието за това е действието на приращението – чл. 92 ЗС във връзка с чл. 111 ЗС.

С оглед специалността на ипотеката de lege ferenda в уредбата на ипотеката би следвало да се добави изрична разпоредба, която да посочва, че при построяването на сграда в груб строеж върху ипотекирания имот, съществуващата по отношение на земята ипотека следва да се впише и по новооткритата партида на построената сграда.

 

Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, моето мнение в разгърнат вариант може да прегледате в следните статии:

1. Учредяване на ипотека върху новопостроена сграда при съществуваща ипотека върху земята”, сп. “Собственост и право”, 2008, кн. 10,  с. 5-15

(Осъвременена и актуализирана в сборника „Въпроси на българското вещно право”, София, ИК Фенея, 2010, стр. 896);

2. Обхваща ли учредената върху земята ипотека построената върху нея сграда”, сп. “Собственост и право”, 2007, кн. 1, с. 5-12

(Осъвременена и актуализирана в сборника „Въпроси на българското вещно право”, София, ИК Фенея, 2010, с. 896.

Осъвременена и актуализирана в сборника „Въпроси на българското вещно право”, София, ИК Фенея, 2008).

18 Коментари

  1. Първо – поздравления за автора на това интересно място за обмен на опит и мнения от практикуващи юристи! С пожелание за много професионални успехи и да бъде полезен на безброй търсещи “предизвикателствата на правото” колеги! Включвам се по тази наистина интересна и често срещана в практиката тема с конкретен случай от своя опит: Върху земята е учредена първа по ред ипотека преди построяване на сградата в полза на кредитираща банка. В последствие се учредява втора по ред ипотека върху земята в полза на същата банка и със същия нотариален акт се учредява и ипотека върху правото на строеж за изграждането на жилищна сграда с изрично упоменати индивидуални обекти в нея. След време при продажбата на 1 от ипотекираните апартаменти на трето лице, с молба на банката – кредитор се заличава единствено ипотеката върху конкретния апартамент. Би ли следвало да се счита, че с изрично даденото си съгласие за заличаване на ипотеката върху него, банката се отказва от претенции спрямо същия индивидуален обект, въпреки оставащите 2 ипотеки върху земята? Въпреки изразеното по-горе становище, подкрепено с аргументи за приращението, нотариусът изповядал сделката подкрепяше противното становище, а именно, че продаваният апартамент се счита свободен от тежести. Личното ми мнение, е че след като кредиторът изрично дава съгласие за заличаване на ипотеката върху индивидуалния обект, то втората по ред ипотека върху земята, учредена със същия нот. акт би следвало да се счита заличена. Как обаче стои въпросът с първата ипотека върху земята, учредена още преди построяването на сградата – не би ли отпаднала нейната обезпечителна функция, ако се счете, че тя не тежи върху апартаментите и сградата, а само върху “голата” земя, която на практика губи своята търговска/пазарна стойност.
    Още по-объркано става, ако двете ипотеки върху земята, посочени по-горе са в полза на различни банки и счетем за редно със заличаване на ипотеката върху апартамента, за изцяло заличена тежестта върху него. Не се ли ощетяват така правата на другата банка, в полза на която е учредена първата по ред ипотека върху земята?

  2. Здравей, Нелли.
    Благодаря ти за добрите думи.
    Относно ипотеката върху “правото на строеж” продължавам да смятам, че подобна ипотека е с начално невъзможне предмет. Собственикът на земята не притежава право на строеж върху своя имот, което право да обременява с учредяването на ипотека. Идеята е той да се разпореди с правомощието си за застрояване на имота. Това обаче е именно ПРАВОМОЩИЕ, част от съдържанието на правото на собственост, а не самостоятелно съществуващо ПРАВО НА СТРОЕЖ. Именно защото правомощието е част от правото на собственост, учредяването на ипотека върху него, дори и чрез наричането му “право на строеж”, всъщност е недотам успешен опит банката да се гарантира срещу различно тълкуване на действието на ипотеката върху земята по отношение на построената впоследствие сграда върху нея. Моето мнение остава, че подобна ипотека, учредена от собственика на имота върху неговото право на строеж, е нищожна поради начално невъзможен предмет (чл. 26, ал. 1, предл 1 ЗЗД).

    Що се касае за съгласието за заличаване – с оглед специалността на ипотеката и особените функции на вписването, ми се струва, че съгласието за заличаване на едната ипотека не ознаава автоматично съгласие за заличаване и на другата. Още повече, в конкретния срлучай отказът е от ипотека, която ми се струва недействителна.

    За отпадането на обезпечителната функция – напълно споделям твоите опасения. Именно поради това смятам, че ипотеката следва да преминава и върху новопостроената сграда. Ако приемем подобно разрешение интересът на “първата” банка ще бъде гарантиран.

    Въпросът може да бъде продължен и за останалите вещни права: как смяташ ако върху един имот е учредено ограничено вещно право на ползване по чл. 56 ЗС и впоследствие върху имота е построена сграда, правото на ползване ще се разпростре ли и по отношение на тази сграда или ще остане ограничено само върху застроената земя?
    04 януари 2011 23:05

  3. Смятам, че да се приеме правото на ползване да не се разпростира и върху сградата, би било несправеделиво нарушаване правото на ползвателя да “ползва” т.е. да извлича облаги, добиви от земята, което е и основна същност/цел на правото на ползване. Поради това, не би следвало да се толерира собственика, който е построил или е позволил построяването (посредством учредяване право на строеж) на сграда върху земята, върху която е учредил право на ползване,нито суперфициарът, който е могъл да се осведоми за учреденото право на ползване върху нея. Вместо това следва да се защитят интересите на ползвателя, който ако бъде лишен от фактическата власт върху земята, поради факта, че върху нея вече има сграда и реално тя е неизползваема, на практика е лишен от същината на своето право на ползване.

  4. И аз така смятам, но има и друго становище. Според него след като собственикът на земята не е посочил, че предмет на правото на ползване е и всичко, което ще бъде построено върху нея, правото следва да обхваща единствено земята – дори и след застрояването й. В известна степен несправедливостта би могла да бъде “смегчена”, ако признаем правото на ползвателят с негаторен иск по чл. 109 ЗС да иска премахване на построеното и възстановяване на първоначалното състояние на имота, за да може да упражнява пълноценно своето право по чл. 56 ЗС. Подобно решение обаче стимулира разрушаването на нещо, което вече е построено, вместо да даде възможност на ползвателят сам да реши дали да предяви иска по чл. 109 ЗС или да се възползва от действието на приращението (отново чл. 92 Зс във връзка с чл. 111, ал. 1 ЗС) и да ползва и построената сграда.
    Интересен за мен е и въпросът дали чл. 109 ЗС може да се приложи и от ипотекарния кредитор? Ако приемем, че ипотеката е вещно право, отговорът би следвало да е положителен. Ако обаче приемем, че правилата за ипотеката са специални (и облигационноправни) и се съдържат в ЗЗД, то кредиторът с ипотека върху земята няма да разполага и с възможността да иска премахване на новопостроената сграда. След като го лишаваме от възможността да запази имота (незастроената земя) в състоянието, в което е бил той към момента на учредяване на ипотеката, би следвало поне да му дадем възможността да се възползва от стойността на построената – именно чрез действието на приращението.
    Ти какво мислиш?

  5. Съгласна съм с последното становище. Излиза, че въпросът е спорен само до колкото се отнася до ипотека учредена от собственика на земята върху неговото „несъществуващо” право на сроеж т.е. дали в последстие изградената от собственика сграда също се счита за обременена. Изхождайки от горното, вероятно трябва да уточним, че ако земята е ипотекирана от собственика, а в последствие е учредено право на сроеж върху нея в полза на трето лице, което от своя страна също ипотекира вече своето право на строеж за построяване на сградата и индивидуалните обекти в нея, то тогава, ако приложим принципа за приращението, би следвало да се счита, че ипотеката върху правото на строеж е втора по ред, т.к. вече има една, която следва от земята и се пренася върху приращенията й. Това може би не е толкова дискусионен въпрос, т.к. в крайна сметка, суперфициарът е можел да се осведоми за ипотеката върху земята и приемайки учреденото му право на строеж, приема и ипотеката, която върви със земята. Обременяването на сградата и обектите в нея от суперфициарът се явява във всички случаи последващо спрямо първата ипотека върху земята, учредена от собственика.

  6. Именно! Просто законодателят следва да санкционира изрично връзката между правото на собственост върху земята и правото на собственост върху построената сграда. Връзка, която се нарича “приращение” :)) и следва да намира приложение и по отношение на ипотеката. Специалността на последната обаче изисква съобразяването на приращението да е свързано с изрично вписване по партидата на сградата – всички вписвания по земята следва да бъдат преценени и евентуално отразени при откриването на партидата на сградата и по партидите на самостоятелните обекти в нея (разбира се, говорим за случая, когато сградата е построена след учредяването на ипотеката). При подобно пренасяне на вписването по новооткритата партида всеки заинтересуван ще може да се информира.

  7. Здрасти, Стояне!

    Ще продължаваме да разискваме интересната тема за ипотеките, но междувременно къде могат да се публикуват нови теми за размисъл и под каква форма – като въпроси към теб ли или..?

    Сещам се за една интересна и често „споменавана” от нас тема. Относно обхвата на гаранционната отговорност в сторителството съгласно „Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти”. Интересно ми е мнението ти по въпроса. От една страна отношенията между инвеститора – възложител и изпълнителя –строител са облигационни, уредени от сключен между тях договор за изработка. От тук следва извода, че отговорността на изпълнителя за качественото изпълнение на СМР-тата в това число и гаранционната отговорност за скрити дефекти е единствено спрямо неговия съконтрахент, т.к. единстено с него изпълнителят има някакви правоотношения. Ако изхождаме от тази логика, при поява на скрити дефекти в гаранционните срокове, но след като съответния обект е бил отчужден в полза на трето лице, би следвало същото да търси правата си от своя праводател – „продавач”, а последния регресно да търси обезщетение от изпълнителя. Така ли е в действителност и необходимо ли е изрично да е записано в прехвърлителния акт, че прехвърлителят „поема” гаранционната отговорност, за да може третото лице – купувач да е овластено да търси правата си директно от своя праводател? Ако приемем, че такава изрична уговорка е необходима, какво се случва при нейната липса – ще отговаря ли изпълнителят спрямо третото лице за скритите дефекти, въпреки, че няма облигационни отношения с него? Би било нелепо, ако поради липсата на такава уговорка третото лице е лишено, както от възможността да „претендира” скритите дефекти, както от своя праводател, така и от строителя, поради липсата на отношения с последния. Най-малкото би следвало да може да се приложи общата отговорност за продажба на вещ с недостатъци по ЗЗД, но моя въпрос по-скоро се отнася до приложимостта на гаранционната отоговорност по наредбата спрямо трети лица купувачи.

  8. Може би наистина темата следва да бъде разгледана в отделна статия … :)) Във всички случай отговорността за скрити дефекти по ЗЗД ще се приложи. Въпросът наистина е за гаранционната отговорност на строителя. И аз смятам, че идеята на гаранционната отговорност е да “върви” заедно с вещта: строителят гарантира за вещта, която е построил. Ако обаче това не е изрично казано в закона (въпросната Наредба 2), няма от къде да произлязат правата на собственика – те или трябва да му бъдат предоставени от самия строител или да му бъдат прехвърлени от възложителя (неговия праводател)…

  9. Здравейте, бих се радвал да коментираме следния пасаж от Вашата статия: “ii) прилагането на правните последици на приращението и по отношение на ограничените вещни права, каквото представлява и ипотечното право: съгласно чл. 111 ЗС разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго.”
    Виждам, че възприемате виждането за природата на ипотечното право като вид ограничено вещно право, в тази връзка бих искал да Ви попитам дали според Вас ипотекарният кредитор се явява “заинтересовано лице” по смисъла на чл. 131, ал. 1 ЗУТ и дали се изисква съгласието на ипотекарния кредитор при изменение на ПУП съгласно чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ? Въпросът има важно значение с оглед на случаите, при които след учредяване на ипотека върху УПИ ипотекарният длъжник (собственикът на УПИ) инициира производство по изменение на ПУП и след това върху ипотекирания УПИ и съседния(те) му УПИ бива построена сграда, която вече ще е в режим на съсобственост, а при принудително изпълнение срещу тази сграда-“приращение” съдебният изпълнител ще следва да насочи изпълнението срещу ид. части от всеки самостоятелен обект в новопостроената сграда поотделно, което създава практически трудности и на практика уврежда кредитора.

  10. Здравейте, Йордан, и добре дошъл 🙂

    Въпросът, който задавате е изключително интересен!

    Ще си позволя да цитирам в цялост текстовете на двете разпоредби, които посочвате, за да могат да се анализират по-лесно:

    чл. 131, ал. 1 ЗУТ: “Заинтересувани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове и техните изменения са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план.”

    чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ: “Влезлите в сила подробни устройствени планове могат да се изменят, освен на основание по ал. 1, и когато има съгласие на всички собственици на имоти по чл. 131, ал. 2, т. 1, както и на носителите на ограничени вещни права върху тях.”

    Напълно съм съгласен, че посочените от Вас действия: учредяване на ипотека върху един имот, изменение на ПУП и построяване на сграда върху ипотекирания имот и съседен на него имот (без обединяването им в един имот, поради което, както отбелязвате, възниква съсобственост върху сградата), създават трудности при принудителното изпълнение на обезпеченото с ипотеката вземане и практически увреждат кредитора.
    Разбира се, изхождам изцяло от застъпената в публикацията теза, че ипотеката върху земята преминава върху построената впоследствие сграда върху нея 🙂

    Да, смятам, че макар и специфично (всичко на всякъде е специфично 🙂 ), ипотечното право е вещно право, поради което спрямо него могат да намерят приложение правилата на чл. 92 ЗС (принципът на приращение – който “решава” въпросът за преминаването на ипотеката върху земята и по отношение на новопостроената сграда), както и на посочените от Вас разпоредби: 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ във връзка с чл. 131, ал. 1 ЗУТ.

    Включването на ипотекарния кредитор в кръга на заинтересованите лица в качеството му на ограничено вещно право е елегантен начин за зщита на неговите интереси. Все пак след като е ипотекирал имота си собственикът ще трябва да се съобразява с интересите на обезпечения кредитор и при осъществяване на строителството.

    Зная, че напрактика нещата не стоят така 🙂 – съгласие на ипотекарния кредитор не се иска, но това създава доста нерешими казуси на противоречие на интереси…

    • Здравейте и благодаря за отговора,
      Аз по принцип не съм привърженик на тезата, че ипотечното право е вид вещно право, въпреки някои решения на ВКС в тази насока, но от друга страна смятам, че ако се отрече вещноправната природа на ипотечното право, това първо ще създаде посочените по-горе трудности във връзка със изменение на регулацията и застрояване на ипотекирани вече недвижими имоти, а освен това ще “подкопае” и тезата за прехвърляне на ипотечното право върху приращенията (новопостроените сгради).
      Мисля, че косвен аргумент в подкрепата на тезата, че ипотекарния кредитор попада в кръга на заинтересованите лица по чл. 131 и чл. 134 ЗУТ, е разпоредбата на чл. 16, ал. 6 ЗУТ, съгласно която “Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти.” Действително, чл. 16 касае доста специфичен кръг имоти, но това според мен е косвен аргумент, че при изменение на регулацията на ипотекиран УПИ ипотеката ще премине и върху новообразуваните УПИ извън обхвата на чл. 16 ЗУТ, От друга страна пък обаче именно липсата на изрична норма в тази посока може да доведе до заключението, че законодателят нарочно е пропуснал да уреди по този начин преминаването на ипотеката върху новообразуваните поземлени имоти, като мотивите му може да са в две диаметрално противоположни посоки:
      1. Законодателят е искал да изключи възможността ипотеката да преминава и върху новообразуваните имоти, с изключение на имотите по чл. 16 ЗУТ;
      2. Законодателят е счел, че вече е налице достатъчно ясна (от негова гледна точка) уредба, предвиждаща възможността изменението на регулацията да става единствено със съгласие на ипотекарния кредитор (чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ), поради което не е нужно да създава нова изрична норма като чл. 16, ал. 6 ЗУТ.

  11. Интересно тълкуване на чл. 16, ал. 6 ЗУТ 🙂
    За яснота отново представям текста на разпоредбата:
    “Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти. Общината придобива отстъпените й части от поземлените имоти без вещни тежести.”

    Струва ми се обаче, че чл. 16, ал. 6 ЗУТ се гради изцяло върху конструкцията на фикция: приема за вярно нещо, което в действителност не е вярно – в случаите, в който има разлика в границите на имотите преди и след регулацията. Ипотеките са учредени върху старите имоти със предишните им граници, а не върху образуваните с регулацията имоти.
    Преминаването на ипотека върху земята по отношение на сградата, от друга страна, се обосновава с реално осъществено приращение (чл. 92 ЗС). В тази хипотеза не става въпрос за разделяне, обединяване или промяна в границите на ипотекирания имот, а за трайно прикрепване на строителни материали към този имот.

    Т. е. не само чисто фактически (промяна на граници-трайно прикрепване), но и юридически (фикция-приращение), двете хипотези се различават.

    В този смисъл ми се струва, че от чл. 16, ал. 6 ЗУТ не би следвало да се прави изводът, че законодателят нарочно е пропуснал да уреди преминаването на ипотеката върху новообразуваните поземлени имоти, тъй като такова преминаване не се осъществява.
    Разпоредбата на чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ е приложима с оглед защита на кредитора само при възприемане на тезата за ипотеката като ограничено вещно право. Възприемането на тази теза обаче води и до прилагане на правилото за приращението. Т. е. за да се приложи чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ вече ще се е приложил чл. 92 ЗС 🙂

    От друга страна, прилагането на чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ без чл. 92 ЗС не съобразява изцяло ипотекарния кредитор, тъй като го поставя в положение, при което той трябва да избира между това:
    – да не се съгласи с изменението на регулацията, с което донякъде възпрепятства едно положително за него обстоятелство: нарастване на стойността на имота вследствие на строителството;
    – да се съгласи с изменението на регулацията, с което обаче накърнява интересите си, тъй като ипотеката няма да се разпростре по отношение на построеното (тъй като чл. 92 ЗС не се прилага).

    В този смисъл съм склонен да търся “съвместното” 🙂 приложение на чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ и чл. 92 ЗС. А това се постига именно с възприемането на тезата за “вещноправния характер” на ипотеката 😉

  12. Здравейте!
    Поздравления за вашите съждения.Цитирани са в доста трудове.Моят казус е подобен.Ипотека върху земя.В последствие делба.В резултат два нови парцела.Единият е продаден на дружество, което се снабдява със съответните документи и застроява имота.Впоследствие част от застроеното е ипотекирано в полза на друга банка, а другата част от обектите са продадени на трети лица.Как смятате, може ли кредитора на земята да насочи изпълнението върху построеното?Кредитора на изградените обекти ще се ползва ли с привилегия?Аз лично мисля, че кредитора на земята е в правото си да реализира изпълнение върху построеното преди кредитора на застроените обекти.Що се отнася до продадените на трети лица обекти, там вече би следвало да важи добросъвестността.

  13. Здравейте, Силвия,

    Отново, ако изхождаме от вещноправния характер на ипотеката, тя ще преминава (по приращение) и върху построеното – оставаме настрана проблема с индивидуалността на ипотеката (той е по-скоро формален, отколкото същностен).

    Ипотеката ще бъде противопоставима, както по отношение на суперфициаря (собственик на сградата), така и по отношение на приобретателите на отделни обекти в сградата. Недобросъвестността им ще е резултат от публичния характер на вписването на ипотеката (конститутивен елемент за възникването й). Ако вписването на акта за учредяване на суперфицията или на прехвърлителната сделка са извършени след вписването на ипотеката, противопоставимостта е “гарантирана” 🙂 (чл. 113 ЗС).

    Това всъщност е и житейската логика – в крайна сметка кредиторът е обезпечен с вещта (нейната парична стойност) и промените в нея, било то правни или фактически, не трябва да възпрепятстват това негово обезпечение. Още повече – когато тези промени се осъществяват по волята на длъжника.

    💡

  14. Здравейте, д-р Ставру.

    Бих искал да поставя един интересен въпрос, който практически е възможен и се раличава от обсъжданите по-горе хипотези, тъй като се касае за един собственик .
    Учредена е ипотека върху два съседни самостоятелни обекта в сграда (магазин и апартамент) в полза на двама различни кредитори, но имотите са собственост на едно и също лице. Ипотекарният длъжник сменя предназначението на апартамента в такова на магазин, след което обединява вече двата магазина в един общ. Въпросът как се следва да се разреши конкуренцията между ипотеките на двамата кредитори ?
    Според повечето колеги, с които съм го коментирал, всяка ипотека преминава върху целия магазин. Едни обаче са на мнение, че при евентуална публична продан кредиторите ще се удовлетворят едновременно и съразмерно дела, който се пада на всеки от магазините преди обединението. Според други пък ще се удовлетвори първи и изцяло (стига цената да е достатъчна) първо кредиторът , който пръв е вписал ипотека върху някой от двата обекта, а за другия- ако и колкото остане от цената.
    Изказа се и мнение, че би могло да се мисли за приложението на чл. 97 ЗС, но според мен не е правилно, защото в случая най-малкото нямаме различни собственици.
    На мен ми се струва най-логично и справедливо кредиторите да се удовлетворят едновременни и пропорционално, но не успях да открия никакви практика по този въпрос.

  15. Привет, Ивайло,

    Много интересен казус!
    (извинявам се, че не можах да се включа в коментарите по-рано)

    Това е част от големият проблем за начина, по който промяната в ипотекирания имот се отразява върху ипотечното право. ЗЗД е уредил единствено случаите на промяна на обезпеченото вземане, като е предвидил необходимост от извършване на съответно отбелязване в имотния регистър (за да има действие ипотеката и по отношение на настъпилата промяна във вземането). За промените в ипотекирания имот обаче мълчи.

    При така сложилата се законова празнота остава да преценим на кое да дадем приоритет: на принципа за специалност на ипотеката – ограничаващ я единствено до вещта, която е описана в акта за учредяване/налагане на ипотеката, или на интереса на кредитора – изискващ “пренасянето” на ипотеката и върху преобразувания (например случаите на промяна в предназначението, извършване на приращение)/разделен/слял се с друга вещ ипотекиран имот. Едновременно с това трябва да бъде съобразен и принципът за неделимост на ипотечното право.

    В конкретно описания от теб случай аз бих заложил именно върху този принцип и бих “гласувал” 😉 за запазване на ипотеките върху целия новообразуван обект.

    Следващият въпрос обаче е как да се разреши конфликта между двамата кредитори, когато стойността на новообразувания имот не е достатъчна да ги удовлетвори изцяло (останалите случаи като че ли не създават толкова драматична ситуация).

    Ако отново тръгнем от идеята за неделимостта на ипотеката, сливането на обекта на двете ипотечни права, би означавало че конкуренцията следва да се разрешава по реда на вписване на ипотеките. Не съм сигурен доколко обаче това разрешение е справедливо…

    Във всички случаи обаче, ипотекарните кредитори са могли да предотвратят сливането (с т.нар.- девастационен иск), а при осъществяването му – да обявят вземането си за предсрочно изискуемо и да пристъпят към принудително изпълнение.

  16. Здравейте!
    С удоволствие прочетох статията Ви, аргументите в която напълно споделям и, честно казано, доскоро вярвах, че няма как да има две мнения по въпроса. Изключително ми е интересно, какво е Вашето мнение относно излязлата напоследък практика на ВКС, с която съм убедена, че сте запознат, но все пак да цитирам няколко съдебни решения: решение 385 от 08.05.2015 г. по гр.д. 1069/2014 на IV ГО; решение 143 от 10.11.2014 по гр.д. 646/2014 на II ГО; решение 1 от 19.02.2015 по гр.д. 3424/2014 III ГО и т.н.
    От цитираните решения става ясно едно – според ВКС ипотечно право върху сградата ще възникне “под условие” когато бъде изградена в груб строеж, ако при учредяване на ипотеката е имало одобрен инвестиционен проект и той е цитиран в нея, както и ако към момента на грубия строеж сградата е собстввеност на ипотекарния длъжник.
    Освен че въпросната практика поставя на изпитание, както Вие казвате, житейския смисъл на ипотечното право върху земя, тя е доста неясна и по отношение на редица въпроси:
    1. Какво ще стане ако неизпълнението на обезпеченото вземане настъпи, когато сградата е построена дополовина (няма груб строеж) – кредиторът ще има ли ипотека върху тези подобрения върху земята, които не представляват самостоятелен обект и ще може ли да изпълнява върху тях?
    2. Ами ако към датата на учредяване на ипотеката върху земята не е имало одобрен дори идеен проект, съответно няма как да бъде цитиран, но в ипотеката пише, че ще разпростира действието си и върху бъдещите построийки, подобрения и приращения? Можем ли да тълкуваме наличната практика по аргумент от противното, че щом не е имало разрешение за строеж и одобрени инвестиционни проекти към датата на учредяване на ипотеката, действието й няма да се разпростира върху изградените впоследствие сгради? (според мен – не)
    3. Ако самостоятелните обекти (всички или само някои) са прехвърлени на трети лица на право на строеж, преди според ВКС да произведе действие учредената под условие ипотека върху сградата, те чисти ли ги купуват? Каква е правната и житейска логика за подобно разделение в зависимост от това дали прехвърлителната сделка е извършена преди или след грубия строеж?

    Моят случай, който ме провокира да търся информация по въпроса е дори не с договорна, а със законна ипотека върху земята, в която не пише, че ще се разпростира и върху построените в бъдеще сгради, подобрения или каквото и да било. След нея е учредена втора ипотека върху “правото на строеж”, където са описани подробно самостоятелните, изграждащи се обекти, по вече одобрените проекти. Двете ипотеки обезпечават различни задължения на собственика на земята. Втората ипотека ще бъде заличена при продажбата на имот на моя клиент, но първата ще бъде заличена по-нататък (не се знае кога). Не съм убедена в твърденията им, че тази ипотека няма никакво отношение към построените в имота сгради. Ами ако утре излезе друга практика на ВКС?

    Благодаря Ви за чудесната статия, сигурна съм, че ще има продължение – ВКС Ви осигурява непрестанен източник на материали 🙂

  17. Здравейте, Бистра,
    Да практиката на ВКС определено динамизира и дори скандализира някои юристи 🙂 Лично аз виждам в това добър повод и шанс да се замисмил върху някои “очевидности” на класическите правни разрешения, като проблемът е, че това замисляне обикновено става след наличието на задължително Тълкувателно решение. Когато вече като че ли е твърде късно.
    Практиката, която цитирате, съм се опитал да коментирам в две статии:
    – „Ипотека върху незастроен имот – някои въпроси, породени от практиката на ВКС” – сп. Собственост и право, 2015, № 10, с. 5-15;
    – „Ипотека върху незастроен имот – практиката на ВКС, 7 години по-късно” – сп. Собственост и право, 2015, № 3, с. 5-13.
    Като цяло споделям по-скоро аргумента от противното и разглеждам допуснатото от ВКС като изключение (върху подобрения не може да се изпълнява, освен ако не са несъбрани плодове, а ипетокета върху правото на строеж е действителната алтернатива на преминаването на ипотеката по приращение).
    Поздрави и благодаря за хубавите думи!
    🙂

Leave a Reply to Стоян Ставру Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.