Изпълнение на решението на общото събрание за изваждане на етажен собственик

Лицето, за което се отнася решението за изваждане, е длъжно да напусне сградата в определения от решението срок (чл. 38, ал. 1 ЗУЕС). Ако такъв не е определен, срокът е 14-дневен, считано от деня на оповестяването на протокола от проведеното събрание по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Срокът не бива да е прекомерно кратък – трябва да се даде възможност на отстранения от етажната собственост да изнесе вещите си от обекта.

Въпреки че не е уредено изрично от закона, би било удачно управителят служебно да впише факта на изваждането, данни за изваденото лице, както и срока на изваждането.

Решение за изваждане ≠ изпълнително основание

Във връзка с принудителното изпълнение на решението за изваждане сме изправени пред завидна законодателна непоследователност. Чл. 38, ал. 3 ЗУЕС постановява следното: „За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността.” Чл. 46, ал. 2 ЗС пък посочва, че „Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс.” Ал. 2 на чл. 46 е изменена с влизането в сила на новия Граждански процесуален кодекс (обн., ДВ, бр. 59 от 20 юли 2007 г., в сила от 1 март 2008 г., изм. и доп.) с § 51 от ПЗР. Тази промяна е с цел приспособяването към заповедното производство по новия ГПК, което бе уредено като заместител на предвидените в отменения ГПК несъдебни изпълнителни основания.

По стария ГПК решението за изваждане е било несъдебно изпълнително основание по чл. 237, б. „к” (отм.). Ето защо въз основа на такова решение се е издавал изпълнителен лист, посредством който се е образувало изпълнително производство срещу длъжника.

В теорията се поддържа, че производството по принудително изпълнение, основано на т.нар. несъдебни изпълнителни основания, по същество се запазва и в новия ГПК, с тази разлика, че се явява „маскирано” зад заповедта за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК[1]. Чл. 417 ГПК обаче не съдържа текст, подобен на чл. 237, б. „к” от отменения ГПК, а изброяването на изпълнителните основания в чл. 404, както и на основанията за издаване на заповед за незабавно изпълнение по чл. 417, е изчерпателно[2]. Това означава, че чл. 38, ал. 3 ЗУЕС всъщност не може да намери приложение и не може да бъде издаден изпълнителен лист въз основа на решението за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него, защото това решение не е нито изпълнително основание, нито документ по чл. 417 ГПК[3]. Нещо повече, то има значение на извънсъдебна констатация, което не прави посочените в него обстоятелства неоспорими. Това означава, че не се ползва със сила на пресъдено нещо[4]. Поради това съдът следва да оставя без разглеждане подадените по реда на чл. 38, ал. 3 ЗУЕС молби и да указва на молителите реда по чл. 46, ал. 2 ЗС.

От естеството на изваждането като санкция за неизпълнени задължения, налагана от общото събрание на етажната собственост, се вижда обаче че и препращането към чл. 410, ал. 1 ГПК е неудачно. Последният предвижда, че „Заявителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение:

1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е подсъден на районния съд;

2. за предаването на движима вещ, която длъжникът е получил със задължение да я върне или е обременена със залог или е прехвърлена от длъжника със задължение да предаде владението, когато искът е подсъден на районния съд.”

За да може да предяви заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 ГПК, заявителят следва да има към длъжника парично вземане, вземане за предаване на заместими вещи (т. 1) или вземане за предаване на незаместими движими вещи, произходжащо от договор за наем, заем, изработка, от договор за залог или от изпълнение на договор с вещноправно действие – продажба, замяна, действие (т. 2)[5].

Правото на общото събрание на етажната собственост да извади собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект по същество не попада в кръга на изброените по-горе притезания. Може основателно да се съмняваме и дали въобще попада под определението за вземане[6].

От направения анализ е видно, че и двете нормативни разрешения са противоречиви и неправилни. De lege ferenda най-добре е решенията на общото събрание от всякакъв характер да бъдат признати за документи, въз основа на които се издава заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК и да бъдат отменени чл. 38, ал. 2 и 3 ЗУЕС, както и чл. 46, ал. 2 ЗС. В чл. 417 ГПК би могло да бъде уреден основният процесуален документ, въз основа на който се иска издаване заповед за незабавно изпълнение – решенията на общото събрание, а в материалните закони да бъде доразвита уредбата по отношение на допълнителните изисквания, каквото например е в случая представянето на екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 ЗС към решението за изваждане.

Трябва да се отбележи, че тъй като заповедта за изпълнение е изпълнително основание, правото трябва да бъде изискуемо и индивидуализирано[7]. Ето защо чл. 46, ал. 2 ЗС изисква решението да е влязло в сила. Какво обаче означава решението да влезе в сила? Следва ли то да е станало неоспоримо, като така или иначе не се ползва със сила на пресъдено нещо? Ако отговорим положително на този въпрос, ще видим, че интересите на етажните собственици могат да бъдат сериозно застрашени, тъй като с последното изменение на ЗУЕС законодателят осезаемо удължи срока за предявяване на молба за отмяна на решенията на общото събрание – от 14-дневен той стана 30-дневен (чл. 40, ал. 2 ЗУЕС). По този начин излиза, че управителят следва да изчака изтичането на 30 дни от датата на оповестяване на решението, през което време последното не е оспорено пред районния съд, и чак тогава да потърси принудителното му изпълнение. Мъчно може да се приеме такава идея – лицето може например да продължи нарушението по б. „а” на чл. 45 ЗС и да увреди цялата сграда. По-правилна ми се струва предишната редакция на закона. Освен това в ал. 3 на чл. 40 ЗУЕС се посочва, че подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. Поради тази причина управителят ще може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение след изтичането на срока, определен за доброволно изпълнение на решението, или ако такъв не е посочен в решението – след 14 дни от оповестяването му.

Производство по принудително изпълнение на решението

По сега действащото право, ако въобще се стигне до изпълнително производство, изпълнителният лист следва да се извади на основание влязлата в сила заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 ГПК – чл. 416 ГПК. Това означава, че препис от същата трябва да бъде връчен на длъжника (чл. 411, ал. 3 ГПК) и последният не трябва да е възразил писмено в двуседмичен срок от връчването (чл. 414, ал. 1 и 2 ГПК).

Ако длъжникът е възразил в срок, съдът указва на заявителя, че може да предяви установителен иск в едномесечен преклузивен срок (чл. 415, ал. 1 ГПК). В исковото производство трябва да се установят всички онези формално и материалноправно изискуеми се предпоставки, на наличието на които ищците са позовали предприетия от тях извънсъдебен способ за реализиране на правата си[8].

Производството по принудително изпълнение на изпълняемото право започва по молба на етажната собственост, представлявана от управителя, въз основа на изпълнителния лист (чл. 426, ал. 1 ГПК). Молбата се подава до съдебния изпълнител, в чийто район е местоизпълнението на задължението (чл. 427, ал. 1, т. 3 ГПК).

Съдебният изпълнител пристъпва към изпълнение, като кани длъжника да изпълни доброволно задължението си в двуседмичен срок (чл. 428, ал. 1 ГПК). Поканата за доброволно изпълнение съдържа имената на взискателите (етажните собственици и ползватели) и предупреждение към длъжника, че ако в дадения му срок не изпълни задължението си, ще се пристъпи към принудително изпълнение (чл. 428, ал. 2, изречение първо). Към поканата съдебният изпълнител прилага копие от изпълнителния лист.

За длъжника по изпълнителното производство възникват следните задължения:

– да освободи обекта от етажната собственост;

– да търпи изваждането му от етажната собственост за определения период;

– да заплати всички разноски по издаването на заповедта за изпълнение и изваждането на изпълнителния лист, както и разноските по изпълнението.

Естеството на задължението, което е корелат на изпълняемото право, е такова, че единственият изпълнителен способ, който съдебният изпълнител може да използва, е налагането на глоби (чл. 527 ГПК). Длъжникът е задължен едновременно да действа (да напусне самостоятелния обект от етажната собственост) и да бездейства (да не упражнява фактическа власт лично върху обекта за определения от общото събрание период). Тези задължения са за незаместимо действие и бездействие. Съдебният изпълнител налага глоба до 200 лв., ако длъжникът не изпълнява задължението за действие. Ако и след това длъжникът не върши действието, съдебният изпълнител му налага последователно нови глоби до същия размер (чл. 527, ал. 1 ГПК).

Подобен способ няма да бъде много ефективен особено ако длъжникът разполага със средства да заплаща глобите и по този начин блокира изпълнението на решението за изваждане. Ето защо ми се струва, че за изваждането на длъжника от етажната собственост съдебният изпълнител може да иска съдействие от началника на районното полицейско управление, на чиято територия се извършва изпълнителното действие, по реда на чл. 7 от Инструкция №IЗ-849 от 14 май 2007 година за условията и реда, при който органите на Министерството на вътрешните работи оказват съдействие на частните и държавните съдебни изпълнители при изпълнение на техните правомощия[9]. Правно основание за това съдействие откривам в чл. 6, ал. 1, т. 1 от инструкцията: „Органите на НСП оказват съдействие на съдебните изпълнители при осъществяване на техните правомощия в случаите на:

1. получена информация, даваща достатъчно основания на съдебния изпълнител да предполага, че принудителното изпълнение ще бъде възпрепятствано и няма да може да се осъществи по законоустановения ред и/или с оглед характера и естеството на изпълнението.”

Изпълнението на задължението за бездействие отново е гарантирано от налагането на глоби – в този случай до 400 лв. (чл. 527, ал. 3 ГПК). Няма пречка съдебният изпълнител да потърси отново съдействието на полицейските органи, в случай че длъжникът владее обекта.

Интересно решение е предвиждала Наредбата-закон за етажната собственост (обн., ДВ, бр. 251 от 7 Ноември 1935 г., отм., ДВ, бр. 92 от 16 Ноември 1951 г.) в своя чл. 40:

„Когато решението на общото събрание, с което някой собственик е отстранен от етажа или частта си от етаж влезе в законна сила, управителят или председателят на управителния съвет могат да поискат от председателя на областния съд заповед да им се предаде етажа или частта от етаж. Предаването се извършва по реда предвиден в част втора, книга трета, глава втора на закона за гражданското съдопроизводство.” Предаването на владението е ставало по реда на чл. 864-868 от Закона за гражданското съдопроизводство (отм.) от съдията-изпълнител въз основа на издадената заповед. Видно от разпоредбата, управителят етажната собственост е бил въвеждан във владение на етажа или на част от етажа, без да придобива право на собственост.

Не по-малко любопитна е следващата разпоредба, която гласи:

Чл. 41. Ако в срок до шест месеци от деня, в който решението на общото събрание за отстраняването на някой собственик от етажа му или частта му от етажа влезе в законна сила, отстраненият собственик не отчужди сам етажа си или частта си от етаж, управителят или председателят на управителния съвет трябва да поискат от председателя на областния съд заповед, етажът или частта от етаж да се продаде на публична продан.

Получената от продажбата сума се предава на бившия собственик, след като се задържат разноските и сумите, които той дължи на другите собственици в качеството си на бивш собственик.

Подобно разрешение днес ми се струва крайно с оглед масовия глад за имоти, особено в големите градове, тъй като би отприщило редица злоупотреби.

Не е зле обаче да се помисли за по-строги санкции, ако изваденото от етажната собственост лице не изпълнява задълженията си. Например:

– по-високи глоби; или

– увеличаване на срока на отстраняване от обекта по решение на съда; или

– назначаване на пазач от съдебния изпълнител за сметка на длъжника.

Трябва да се отбележи, че длъжникът по изпълнението няма да може да възразява за несеквестируемост на основание чл. 444, т. 7 ГПК, тъй като изпълнението не се насочва върху жилището, а върху правомощието на длъжника да владее последното. Ето защо дефиницията за изваждане, дадена в началото, ми се струва удачна – при определени законови предпоставки принудително се отнема правото на длъжника да владее имота за определен период от време. Като такова, отнемането е законосъобразно и длъжникът не ще може да предявява посесорни (чл. 75 и 76 ЗС) или петиторни (чл. 108 ЗС) искове за възвръщане на владението.

Когато длъжникът е собственик на самостоятелния обект, той си запазва правото на собственост и по този начин ще може да сключва договори с предмет имота в сградата (продажба, наем, замяна) и да учредява ограничено вещно право на ползване. Следвайки възприетото по-горе разбиране, членовете на неговото домакинство ще могат да упражняват фактическа власт върху обекта (т.е. ще могат да го обитават), ако не са били задължени от закона да се противопоставят на нарушението.

[1] Иванова, Р., Бл. Пунев, С. Чернев. Коментар на новия Граждански процесуален кодекс. С: ИК Труд и право, 2008, с. 609.

[2] За критиката към подхода на законодателя в чл. 417 ГПК вж. пак там, с. 613.

[3] В противен случай ще бъде нарушен принципът за ясно очертаване на приложното поле на заповедното производство – вж. Златарева, М. Заповедно производство по новия ГПК. ПИС Апис 7.0, 2011.

[4] Вж. р. 4028 – 1959 – I ГО, цитирано по ПИС Апис 7.0, 2011.

[5] Вж. Златарева, М. Цит. съч.

[6] Определение за вземане вж. у Калайджиев, А. Облигационно право. С: Сиби, 2010, с. 41.

[7] Вж. Опр. № 744 от 28.10.2010 г. по ч.т.д. № 731/2010 г., ВКС, ІІ т.о.; Опр. № 385/13.05.2010 г. по ч.т.д. № 337/2010 г., ВКС, І т.о., цитирано по Попова, В. Преглед на заповедното производство по новия ГПК. – Сиела норми, 2011, ПИС Сиела 5.0.

[8] Р. 74 – 2010 г. по в. гр. д. № 177/2010 г. на Разградски окръжен съд, цитирано по ПИС Сиела 5.0.

[9] Обн., ДВ, бр. 56 от 10.07.2007 г.

Цялата статия, обединяваща публикациите "Изваждане на собственик по чл. 45, ал. 1, б. "а", предл. 1 ЗС, който допуска неправомерно поведение в притежавания от него самостоятелен обект", "Изпълнение на решението на общото събрание за изваждане на етажен собственик" и допълнителни въпроси във връзка с приложението на чл. 45 ЗС може да откриете тук.

————

Ако статията Ви е харесала и сте открили нещо, което би било интересно и ценно за Вашите приятели и колеги, подкрепете нейното популяризиране като използвате предпочитаните от Вас бутони за споделяне. 

Благодаря Ви!