Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?

С приемането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за пръв път в българското законодателство беше уреден жилищният комплекс от затворен тип:

Особен режим на управление на общите части

Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) Договорът по ал. 1 се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.“

Лаконичната уредба от две изречения на въпросния институт постави множество въпроси в практиката, с които се сблъскаха първоначално инвеститорите и купувачите на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост (техните адвокати и правни консултанти), впоследствие – нотариусите, а съвсем скоро време – и съдилищата…

Може би идеята на законодателя да предложи толкова кратка правна уредба е свързана с договорния характер на този „особен режим“ на управление на етажната собственост (и на възникващите в рамките на последната междусъседски отношения). Въпреки това обаче съществуват няколко важни въпроса, които следва да получат ясен законодателен отговор.

Един от тях е въпросът „Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?

Възможни е възприемането на две разрешения:

i) да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от законодателя предпоставки (както възниква правния режим на етажна собственост), или

ii) да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС).

Кое от тях е възприето от българския законодател?

За да се отговори на така поставения въпрос, трябва да се разгледа законовото определение за жилищен комплекс от затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:

комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.

 

В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:

– съществуването на един урегулиран поземлен имот. Именно този имот осигурява единството на комплекса. Сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва са изградени в неговите пространствени граници. Сгради в режим на етажна собственост, разположени в различни поземлени имоти, не притежават изискуемата от закона степен на обособеност, която да позволи управлението им като жилищен комплекс от затворен тип;

– съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост. Вторият белег на жилищния комплекс от затворен тип е свързан с наличието на няколко построени сгради, за всяка една от които е възникнал режим на етажна собственост. Макар и да не е посочено изрично в текста на законовата дефиниция, самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно предназначение. Това следва от самото наименование на института – жилищни комплекси от затворен тип. Според настоящия текст на законовата дефиниция жилищен комплекс от затворен тип не може да възникне, когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или както съсобственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна собственост. Не попада в съдържанието на дефиницията и хипотезата, при която сградата в режим на етажна собственост е само една;

– съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Наличието на обслужващи обекти в поземления имот е предвидено в параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС като кумулативно изискване, наред с изискването за съществуване на няколко самостоятелни сгради в режим на етажна собственост. Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на етажна собственост. Те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и пр. Ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти);

– въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лица. Макар и законовата дефиниция да ограничава правилата за контролиран достъп само до външни лица, те следва да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, дотолкова доколкото последните също трябва да използват определените места за влизане и излизане от комплекса, да спазват процедурите за идентификация, представяне на пропуск и пр.

 

Нека сега да проверим за възникването на кои от тези белези е необходимо волеизявление от страна на заинтересуваните лица.

Ако първите два белега са свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то изискването за наличието на контролиран достъп до комплекса предполага изрично волеизявление в този смисъл:

– „въвеждането“ на правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, предполага постигането на определено съгласие между етажните собственици;

– такова съгласие е необходимо и за определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса.

Формата за обективиране на въпросното съгласие е именно писменият договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС.

Изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, би следвало да се възприеме необходимостта от наличието на сключен договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.

 

Ако етажната собственост е законов режим, който възниква при наличието на предвидените в чл. 37 ЗС предпоставки: една сграда, няколко самостоятелни обекта, притежавани от различни собственици, то жилищният комплекс от затворен тип като особен договорен режим на управление на етажната собственост възниква в резултат от договор, сключен между собственика на земята и собствениците на самостоятелни обекти при спазване на формата за действителност по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС: писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Такъв договор е необходим, за да бъдат налице част посочените в параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС елементи, характеризиращи жилищните комплекси от затворен тип: обслужващи обекти и режим за контролиран достъп.

 

Режимът за управление на жилищни комплекси от затворен тип е предвиден от законодателя като договорен режим, чието съдържание зависи от волята на страните и не може да бъде открито в закона. Поради това липсата на договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС ще води до липса и на жилищен комплекс от затворен тип. В този смисъл договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС може да бъде обозначаван като „договор за учредяване“ на жилищен комплекс от затворен тип. Жилищният комплекс от затворен тип възниква като особен режим на управление едва с влизането в сила на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като едва след този момент съществуват:

допълнителни обекти с фиксирано обслужващо предназначение – какъвто е третият белег от дефиницията на параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС;

специални изисквания за контролиран достъп до комплекса от страна на външни лица – какъвто е четвъртият белег от дефиницията на параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС;

договорно установени правила за управление на комплекса – каквато е функцията и предназначение на правния институт по чл. 2 ЗУЕС.

 

Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, моето мнение в разгърнат вариант може да прегледате в следните статии:

1. Възникване на жилищен комплекс от затворен тип, сп. „Собственост и право“, кн. 5, 2010, стр. 5-15;

2. Въпроси на етажната собственост, София, ИК Сиби, 2009, стр. 282.

 

Комплекси от затворен тип, но от бъдещето, са и самоподдържащите се плаващи градове, както и плаващите градове "Лилии" 🙂

18 Коментари

  1. Законодателят отново е бил пределно лаконичен и ни оставя задачата да тълкуваме въпросната разпоредба кой, както намери за добре… Поредния правен абсурд… Затова и в практиката това дали договора за управление и поддръжка на общите части в кандидат-комплексите от затворен тип да бъде нотариално заверен или не зависи не толкова от разпореждането на закона, а от тълкуването на съответния правен консултант на страните…:)
    Ако приемем, че договора е този, който е определящ за възникването на комплекса от затворен тип при наличието на определените в легалната дефиниция предпоставки, то какъв е смисълът изобщо законът да урежда това. Т.е. ако при наличието на определените предпоставки, затвореният комплекс не възниква по силата на закона, а зависи от волята на страните – дали изобщо да възникне или не, то тогава разпоредбата на чл. 2(1) не би имала смисъл.

    Аз по-скоро подкрепям другото становище, а именно, че при наличието на определените предпоставки, затвореният тип комплекс е необходимо да възникне, т.е. създава се задължение за страните да сключат договор, който да урежда управлението на общите части, а чл. 2(1) изрично определя неговата форма – писмена с нотариална заверка на подписите. Т.е. според мен правилно би било договорът да е следствие, а не предпоставка за възникване на затворения тип комплекс. Друг е въпросът какво е имал предвид законодателят. Ако не е имал това предвид, а е оставил всичко на волята на страните, включително и дали изобщо да сключат такъв договор, въпреки наличието на легално дефинираните предпоставки, то затвореният тип комплекс ми се струва, че ше остане само една правна утопия, а не нещо реално съществуващо и често срещано явление в практиката.
    Но си прав за друго нещо – няма как да имаме правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, без да има определено съгласие между етажните собственици. Ако единствения начин да се постигне то е да се обективира в договора по чл. 2(1) ЗУЕС, тогава ще се съглася, че явно законодателят е имал предвид именно този договор да е пораждащият факт за възникването на комплекса от затворен тип. Ако обаче е възможно вземането на съвместно решение от общите събрания на всички сгради, участващи в комплекса по повод приемането на правила за достъп до същия, то тогава, моята хипотеза би имала някакво приложение.

  2. Чудесно е, че се заформя дискусия 🙂
    Относно идеята на законодателя: струва ми се, че като допълнителен специален режим жилищният комплекс от затворен тип може да възникне единствено при наличието на избор за това от страна на заинтересуваните лица. Като аналогия бих могъл да използвам договорният режим на имуществените отношения между съпрузите. Той е възможeн единствено при наличието на брачен договор.
    Разбира се, става въпрос за избор, който може да се реализира само ако са налице предвидените от закона предпоставки за това. В случая с жилищният комплекс от затворен тип: един поземлен имот + няколко сгради в режим на етажна собственост, разположени в този имот.
    Ако жилищният комплекс от затворен тип възникваше автоматично, но някои от етажните собственици не са съгласни да бъде подписан договор по чл. 2 ЗУЕС, кой и как би могъл да ги задължи да направят това?
    Законовият режим на етажна собственост възниква автоматично (при наличието на съответните законови предпоставки за това), но вторият пласт при уреждане на отношенията – този по чл. 2 ЗУЕС, изисква сключването на договор между всички етажни собственици и собственика на земята (определени към конкретен момент във времето). Струва ми се, че съгласие не може да бъде заменено с решение на съвместно общо събрание по чл. 18 ЗУЕС, тъй като чл. 2 ЗУЕС изрично посочва, че за целта е необходим договор с нотариална заверка на подписа. Противопоставянето му срещу последващи приобретатели се осигурява чрез предвиденото вписване в имотния регистър. Сред компетентността на събранието по чл. 18 ЗУЕС липсва възможността да урежда отношенията по повод автоматично възникнал жилищен комплекс от затворен тип…
    Така поне си мисля. Те какво смяташ?

  3. Смятам, че започвам да се съгласявам с теб ?, но отчасти. Т.е. вероятно е по-справедливо, да се приложи принципът за договорната автономия на страните т.е. при наличието на предпоставките – страните да решават дали да сключат договора или не и то със съдържание, каквото самите те решат. Да се избегне императивното налагане от закона на третирането на съответния комплекс като такъв от затворен тип при наличие на предпоставките, т.к. на практика е възможно управлението да е свързано с определен тип разходи или правила, които не всеки е склонен или има възможност да поеме/приеме. Само че отново изниква един въпрос, който ще е трудно да намери разрешение – ако наистина не всички етажни собственици са съгласни да го подпишат, както е много вероятно да се случи, особено в по-големите комплекси, какво се случва тогава, след като не можем да ги задължим да подпишат. Реално излиза, че или трябва да има единодушие, или затворения тип комплекс изобщо няма да възникне, а това е много по-вероятно да се случи. Ето защо, за да има някакво практическо приложение разпоредбата на чл.2(1) от ЗУЕС, като че ли трябва договорът с нотариална заверка на подписите да стане, както казах и преди, не пораждащия факт, а просто форма за възникналия вече затворен тип комплекс, в следствие на наличието на предпоставките. При всички положения въпросът остава отворен, докато законодателят не внесе яснота относно волята, която е искал да изрази.

  4. Точно така – проблемът винаги е свързан с постигането на единодушие…
    Ето защо законодателят е уредил изрично единствено случаят, който е на-вероятен на практика: подписване на договора за учредяване на ЖКЗТ в момента на прехвърляне на собствеността върху първия самостоятелен обект в комплекса от инвеститора. Към този момент “замесените” са единствено собственикът на земята и построеното върху нея (т. нар. от законодателя инвеститор) и първият приобретател. Съгласието между тях е постижимо. Все още обаче не са налице предпоставките за възникване на ЖКЗТ (жилищен комплекс от затворен тип) – необходимо е възникването на режим на етажна собственост и в друга страда, построена върху същия поземлен имот. Т. е. необходимо е договорът по чл. 2 ЗУЕС да бъде подписан освен при първата продажба на самостоятелен обект в едната сграда и след това – и при първата продажба на самостоятелен обект в другата сграда. От там нататък и прехвърлителят (инвеститорът,) и приобретателите (на самостоятелни обекти и в двете сгради) ще бъдат обвързани от вече сключения договор по чл. 2 ЗУЕС, а той по силата на предвиденото вписване ще бъде противопоставим и на евентуални последващи приобретатели било то на инвеститора, или на първите собственици на самостоятелни обекти в ЖКЗТ.
    Т. е. ЖКЗТ може да възникне най-лесно като такъв от момента на “раждането” на етажната собственост в сградите (и затова именно тази хипотеза е изрично уредена от законодателя, тя обаче не е единствената). Последващото възникване на ЖКЗТ е значително по-трудно и изисква консенсус – договор…
    Интересен е и въпросът дали режимът ще се приложи по отношение на последващ собственик, който е придобил самостоятелен обект в комплекса въз основа на давностно владение – когато не е подписал договор по чл. 2 ЗУЕС, но при осъществяването на владението е спазвал условията, предвидени в договора за конкретния ЖКЗТ?

    • Здравейте колеги,
      радвам се, че по темата е отворена дискусия, в рамките на която желая да споделя и моята гледна точка, която основавам изцяло на практиката си с клиенти – дружества за поддръжка на сгради, намиращи се в гр. Банско, респ. собственици на самостоятелни обекти в такива комплекси (обикновено състоящи се от няколко сгради, посторени в един поземлен имот, и всички в режим на етажна собственост). Позволявам си да направя това уточнение, тъй като подобно на други курортни зони в България, почти всики сгради в туристическата зона на Банско в режим на етажна собственост се ползват по специфичен начин от техните собственици/обитатели – една част от тях пребивават в тях само няколко дни в годината, а други ги отдават под наем като места за настаняване при спазване или не на изискванията на ЗТуризма (най вече категоризация).
      Тези два основни начина на ползване на самостоятелните обекти, са довели до там, че всеки един комеплекс е с контролиран достъп, който режим инвеститърът първоначално, а в последствие дружестовто за поддръжка на общите части е договорило било чрез индивидуални договори с някои от собствениците (като тези от собствениците, които не са сключили договори, са възпрели режима на контролиран достъп и го спазват), а в някои комплекси този режим е бил създасен и посредство решение на общото събрание на собствениците.
      В почти всички комплекси съществуват и поне няколко обекта, които съгласно одобрените инвестиционни проекти са предназначени да обслужват собствениците и обитателите на комплекса – в повечето случаи говорим за басейн, фитнес зала, барбекю, детска площадка и т.н. Така в крайна сметка са се кумулирали всичи елементи на комплекса от затворен тип. И тук възниква въпроса следва ли поддръжката на комплексите да се организира съгласно чл. 2 – а именно чрез индивидални договори и ако да, може ли това да са догоори между дружество за поддръжка (обикновено избрано от ОС на собствениците) и самите самите собственици, тъй като инвеститорите отдавна вече са се дезинтересирали от поддръжка на комлексите, и ако таква договори са възможни, то длъжни ли са собствениците да сключат такива.
      За да обоснова питането си, посочва, че тези комплекси са в невъзмоност да организират разумно поддръжката на общите си части съгласно правилата на ЗУЕС за “обикновени, не от затворен тип комплекси”, и в частност чл. 51 например (разпределянето на разходите според броя на собствениците/ползвателите/обитателите се явява фактически невъзможно, тъй както споменах в голяма част от обекти се ползват като места за настаняване и имат много непостоянен брой обитатели през различните периоди, и няма ефективен механизъм, който да следи това, а не са малко и случаите, в които почти 100% от обектите в даден комплекс се ползват за не повече от две седмици в календарната година, а е необходимо да се заплаща за ежедневна охрана например (която при условията на чл. 51, ал. 2 в сега й редакция се явява, изцяло в тежест само на онези собственици, които доброволно не се позовават на чл. 51, ал. 2).
      Ето защо идеята за възможност за сключване на договор по чл. 2 за този тип комплекси изглежда много привлекателна.
      Благодаря ви предварително, в случай че споделите мнението си по поставения от мен въпрос.
      Ще се радвам, ако започнен дискусия и по други въпроси, а именно:
      в много случаи преди още да се е състояло ОС на собствениците, с някои от тях инвеститорът, респ. негово дружестово за поддръжка е сключило индивидуални договори за поддръжка на общите части; в последствие обаче ОС взема решение за възлагане на дейността по поддръжка на общите части на друго дружество. При тази фактическа обстановка се поставя въпроса дали и какво действие има решението на ОС върху индивидуалните договори за поддръжка.
      какъв е характерът на нормата на чл. 51, ал. 1 и 2, по които въпрос вече съществува противоречива съдебна практика.

  5. Здравейте,

    Доста въпроси поставяте 🙂

    Какво е Вашето мнение?

    Във всички случаи режимът по чл. 2 ЗУЕС се прилага само при наличието на договор, но не и въз основа на решение на общото събрание. Става въпрос за два различни режима – договорен (по чл. 2 ЗУЕС) и законов (по глава Втора на ЗУЕС). Друг е въпросът, че би могло да се обоснове кумулативното им прилагане: договорен по отношение на комплекса като цяло и включените в него “общи площи” и законов по отношение на отделните сгради и техните “общи части”…

    От друга страна, договорът следва да бъде сключен не с фирма за поддръжка, а със собственика на земята (“замаскиран” от закона като “инвеститор”), тъй като касае налагането на определени ограничения във връзка с ползването на самостоятелните обекти в комплекса предвид неговия затворен характер. Решението на ОС и сключният въз основа на него договор за възлагането на поддръжката на “външна” фирма не е договор за учредяване на ЖКЗТ по чл. 2 ЗУЕС.

    Ще очаквам Вашето мнение, каквото и е едно от основните правила в challengingthelaw.com 🙂 – https://www.challengingthelaw.com/za-bloga/

    • Г-н Ставру, изключително ви благодаря за отделното време и много бързата реакция. Напълно разбирам аргументите ви, те са изключително ясно обяснени, но в практиката си съм изправена пред комплекси, които отговарят на дефиницията на комплекс от затворен тип – няколко сграда в режим на етажна собственост в един ПИ, и други обекти, обслужващи собствениците/обитателите и всичко това при условията на контролиран достъп. И да напълно сте прав последните два елемента са резултат от решения на ОС или от идинидивуални договори с неинвеститор, и то съвсем не сключени с нотариална заверка, нито пък вписани. Затова препрочитайки чл. 2, ал. 1 се опитвам да систематизирам аргументи, които да сочат, че договорът е последица, а не предпоставка за съществуването на комплекса от затворен тип. В тази връзка считам, че не случайно законодателят говори, че не друго, а “управлението на общите части се урежда с договор”. Макар аргументите ви да са напълно логични и да сочат, че за съществуването на контролиран достъп и определянето на обслужващи собствениците и обитателите други обекти, е необходимо скючването на договора по чл. 2, за да придобие един комплекс статут на комплекс от затворен тип, обръщам вниманието ви на факта че съществуват много комплекси в Банско, които са проектирани и функционират при кумулативно наличие на елементите по пар. 3 от ДР на закона. И после, ако продължим да разсъждаваме в посока, че единстевно и само чрез договора по чл. 2 се постига наличето на два от елементие на комплекса от затворен тип, това означава, че ще трябва да признаем, че затворен тип комплекси, могат да съществуват само след влизане в сила на ЗУЕС и то само ако още с първата разпоредителна сделка инвеститорът е сключил договор по чл. 2 (защото е практически непостижимо да се сключи такъв договор след като етажната собственост вече е възникнала, тъй като договорът ще е въпрос на съгласие от страна на много лица, често с много различни позиции, а така ще е и когато инвеститорът нежелае да организира управлението на общите части (тук си позволявам да вметна, че понятието “инвеститор” с възприето тълкуване според ЗУТ ще доведе до силно стесняване на случаите, при които можем да говорим за компелкс по чл. 2, тъй като в повечето случай, инвеститорът се дезинтересира от поддръжката на комплекса, след като е продал самостоятелните обекти в него, респ. при взаймно учредени и запазени суперфиции върху реституиарин и/или наследствени имоти има много често над 10 физически и юридически лица, които отговорят на понятието за инвеститор). Така ще излезе, че ЗУЕС създава нов тип ЕС, а не просто урежда нов начин за управление на общите части в сгради в режим на ЕС. Така онези комплекси, които макар да отговарят на дефиницията за комплекс от затворен тип, ще са в практическа невъзможност (ако приемем, че само договорът по чл. 2 създава комплекса от затворен тип) да оргинизарат управлението на общите части посредством договор по чл. 2, защото той ще е предпоставка, а не последствие от съществуането на комплекса като затворен. Това ще означава, че законът вместо да отговаря на съществуващи обществени нужди, се стреми да регулира едни бъдещи възможни отношения, като на всичкото отгоре даже остава на зайнтересованите лица да преценят дали да създадат комплекс от затворен тип, а не след като е налице вече такъв, да има възможност управлението на общите му части да се организира чрез договор по чл. 2.

  6. Въпросът заприлича на “Кое е първото – яйцето или кокошката?” 😉

    Три са важните точки:

    1. Режимът за управление по чл. 2 ЗУЕС е договорен – т. е. съществува дотолкова, доколкото има договор. В този смисъл според мен няма ли договор – няма жилищен комплекс от затворен тип. Етажната собственост в отделните сгради възниква ех lege, но специалният режим по чл. 2 ЗУЕС е последица от наличието на договор. Именно договорът “надгражда” отношенията, като включва в тях допълнителен елемент. Режимът по чл. 2 ЗУЕС не изключва режимът на етажната собственост, а го надгражда.

    2. Тук е и вторият важен момент: договорният режим на ЖКЗТ е свързан с редица ограничения на собствеността. Всъщност това е и причината за вписване на договора – с оглед противопоставимостта на тези ограничения и на последващите приобретатели на самостоятелни обекти в комплекса. За да възникнат валидно и да обвързват собствениците тези ограничения следва да бъдат наложени единствено с тяхното съгласие. В този смисъл именно договорът, подписан от всички собственици на самостоятелни обекти към определен момент във връмете, е гаранцията за обявената от конституцията ни “неприкосновеност на частната собственост”. Вземането на решение на ОС – дори и да е съвместно на всички сгради в комплекса, не може да подмени волята на собственика да обремени правото си.
    Да – в този случай е по-трудно впоследствие (след построяването на сградата и след като собствеността в комплекса се е “умножила”) да се учреди ЖКЗТ (това е и причината в закона изрично да е уреден единствено случая на начално възникване на ЖКЗТ – защото законодателят го е разпознал като най-работещ), но последният не може да бъде самоцел или принудително наложен от част от етажните собственици режим. Става въпрос за противопоставима тежест върху имота!

    3. Именно заинтересованите лица са двигателят в гражданския оборот. Още повече, когато става въпрос за договорен режим на управление на специфичните междусъседски отношения, възникващи при няколко обединени в комплекс етажни собствености. Само и единствено етажните собственици – като притежатели на съответните самостоятелни обекти, могат да ги обременят с определени задължения и тежести, включително произтичащи от прилагането на специален режим на ЖКЗТ.

    Именно тезата за “автоматично” възникване на ДОГОВОРНИЯ РЕЖИМ на ЖКЗТ всъщност създава сериозните проблеми в практиката и често става причина за непреодолим хаос…

    Всъщност нещата са доста по-прости – след като няма съгласие на всички заинтересовани т. е. на всички собственици в комплекса, няма как да има и ЖСЗТ 🙂

    • Здравейте г-н Ставру,
      благодаря ви за от отделеното време, за мен е привилегия да кореспондирам с вас, тъй като съм запозната с вашите публикации по въпросите на ЕС и ги намирам за уникални и вдъхновяващи. От прочетените ваши и други (макар и изключително малко) публикации по въпроса виждам, че правната доктрина единодушно възприема договорния характер на института на „комплекса от затворен тип”.
      За съжаление съдебната практика по въпроса е съвсем бедна и най-вече съсредоточена върху въпроса за вписването на договора по чл. 2.
      От друга страна възможността за договорно уреждане на управлението на общите части на една етажна собственост е изключително привлекателна за всеки, чиято практика е свързана с комплекси за сезонно обитаване, при които правилата на чл. 51 са практически неприложими (и които правила според практиката на съдилищата у нас, макар и не напълно еднопосочна, е с императивен характер, т.е. не може да бъде преодоляна с решение на ОС).
      И в тази връзка си позволявам да дам няколко примера:
      – Честа практика е самостоятелни обекти в комплексите да се отдават под наем и то за кратки периоди от 2 до 10 дена, както и периодите на отдаване под наем да са изключително нерегулярни и ползването да се извършва от различни по брой лица през всеки период на отдаване. При тази фактическа обстановка ако се опитаме да приложим чл. 51 ще стигнем до следните проблеми:
      1. Въпросните наематели имат качеството на обитатели и те пребивават в комплекса за период не по-дълъг от 30 дни в календарната година, т.е. те не следва да заплащат разходи за управление и поддръжка на общите части (РУПОЧ).
      2. Собственикът на самостоятелния обект обаче, в случая в качеството си на наемодател, ползва обекта си посредством наемателите си, и следва да заплаща РУПОЧ, ако сумарно лично и чрез наемателите си е ползвал имота повече от 30 дни в календарната година, какъвто е обичайният случай. И тук възниква затруднението, как да изчислим какъв ще е размерът на дължимата вноска за РУПОЧ, когато сме изправени пред неравномерен брой лица, за точното преброяване на които, може да се разчита само на честната дума на собственика.

      – Много са и случаите, в които собствениците не пребивават в комплекса за повече от 2 седмици в календарната година, а междувременно поддръжката на комплекса акумулира огромни суми за охрана, поддържане на системи за отопление и т.н. Моля да обърнете внимание и на факта, че всички тези общи части, чиято ежедневна поддръжка обсъждам са съществували още към момента на построяването на комплекса, и всеки, които е придобивал самостоятелен обект в комплекса е имал съзнанието, че комплексът изисква постоянна и значителна поддръжка. В описания случай пък ще сме изправени пред следния проблем:
      1. Всеки собственик, който отговоря на изискванията на чл. 51, ал. 2 ще може да се позове на него и да откаже да сподели РУПОЧ. Голяма част от собствениците, които попадат в хипотезата на чл. 51, ал.2 обаче съзнават, че без ежедневна поддръжка (вкл. охрана) на комплекса, той ще се обезцени и вероятно разграби, и се нагърбват с тежката задача за заплащат вноска за РУПОЧ, и то в размер, които да покрие и тези на онези от собствениците, които имат право и се позовават на чл. 51, ал. 2. В крайна сметка се оказва, че този текст на закона никак не насърчава поддръжката на комплекса, а напротив създава допълнителен аргумент в насока обезсърчаване на собствениците и ги принуждава често да продават самостоятелните си обекти.
      – Към цялата тази картина следва да се добави и обстоятелството, че в този тип комплекси има и рояк други проблеми, като например:
      Висок процент на неплащане на вноски на РУПОЧ от чужденци, спрямо които процедурата по чл. 410 ГПК е неприложима, а тази за европейската заповед за плащане е изключително трудоемка , а и все още доста екзотична за съдилищата ни.
      Всички тези проблематични моменти в прилагането на чл. 51 ме мотивираха да търся в закона друг подход към разпределянето/определянето на РУПОЧ за този тип комплекси за сезонно ползване. Ето защо потърсих и вашето становище по въпроса.
      За пълнота посочвам, че не намирам аргумент, който да сочи в посока, че договорът по чл. 2 ще създаде повече ограничения на „конституционно защитеното ни право на собственост” от решение на ОС. Мисля даже, че договорът е много по-неогранчаващ, отколкото решенията на ОС, предвид факта, че решенията на ОС се приемат с мнозинство, а не с единодушие.
      Благодаря ви отново.

  7. Здравейте 🙂

    Чл. 51, ал. 1, предл. 2 ЗУЕС е замислен като изключение, а не като правило. Поради това и “масовото” му прилагане – в ЕС, замислени като апартмънт-хотели, може да създаде множество проблеми 🙂

    Вярно е, че решенията на ОС за обвързващи за собствениците, независимо то тяхното присъствие на общото събрание, както и за новите приобретатели на самостоятелните обекти. Нещо повече – за разлика от договора, те не се вписват, поради което могат да бъдат сериозна изненада в един момент за новия собственик 😯

    За разлика от ограничения, които могат да бъдат въведени с договора по чл. 2 ЗУЕС, обаче ограниченията, произтичащи от решенията на ОС са, нека го наречем така – с текущ характер. Те са свързани основно с ползването на общите части, и не толкова с ограничаване на правото на собственост върху отделните самостоятелни обекти (то е по-скоро косвено – с оглед ограниченията при ползването, поддръжката и управлението на общите части).

    Пример: решение на ОС да не се пуши във входа и поемане на задължение с договора за учредяване на ЖКЗТ да не се пуши в самостоятелните обекти.

    В този смисъл ограниченията по договора в ЖКЗТ засягат в една по-съществена степен именно правото на собственост върху самостоятелния обект, поради което е необходимо единодушие за договора (т. е. съгласие на всеки собственик) плюс вписване (публичност).

    Всичко казано дотук и множеството повдигнати въпроси доказва необходимостта от въвеждането на разгърната и значително по-подробна уредба на ЖКЗТ.

    Да се надяваме на скорошна законодателна воля в този смисъл ➡

    • Здравейте
      благодаря ви за проведената дискусия.
      от изхода от нея разбирам, че следва да се търси друг подход за уреждане на отношенията на собствениците/обитателите в апартмън-хотели.
      в тази връзка ще ви помоля за мнение по следния въпрос: е ли според вас нормата на чл. 51 ал. 1 от ЗУЕС с императивен характер?
      От юриспруденцията, която имах възможност да прегледам, забелязмам, че съдилищата са раздвоени: според някои от тях начинът, по който се разпределят вноските, е въпрос на целесъобразност и поради тази причина възприемат нормата като диспозитивна; не са малко и решенията (вкл. определния на ВКС), в които съдът приема, че нормата е императивна с аргумента, че “След като нормата не допуска отклонение от предписаното, то тя е от императивен характер”.

      Моето лично мнение е следното: житейската логика на нормата, е че колкото повече лица ползват общите части, толкова по-големи ще са разходите по тяхната поддръжка, т.е. най-справедливо ще бъде ако тези разноски се поделят на броя на ползващите. Някои от разходите за поддръжка на общите части обаче не се влияят от броя на ползващите ги: например охрана, портиер – този разход ще е в един и същ размер (обикновен не незначителен), без значение от това колко лица ползват общите части, като следва да отчетем и факта, че този разход ще е вероятно още по-нужен на тези, които не ползват самостоятелните си обекти, и поради това не ползват общите части. Т.е. по отношение на някои разходи за поддръжка нормата не може да отстои житейската си логика, но ако приемем, че е имперетивна тя ще трябва де се прилага и в тези случаи. Ако приемем, обаче че нормата е диспозитивна, то собствениците ще могат сами да решат как да разпределят разходите, което например възприемат деференциран подход – разходи, които са в полза на всички и разходи, които са в полза на тези, които ползват, се разпределят деференцирано. В предвид обаче, обстоятелството, че ако се даде възможност на собствениците да се отклонят от предписанието на нормата (т.е. ако я приемем за диспозитивна) това в някои случаи ще доведе до пълно несъобразяване с житейската логика на същата, като например ще е възможно да се вземе решение разпределението на разходите да се извърши събразно квадратурата на самостоятелните обекти, което ще означава, че разходите, например за почистване, ще са по-големи за собственик, който ползва сам имота си, но имотът му е с площ, по-голяма от тази на четиричленно семейство, което живее в малък по площ имот. А не трябва да забравяме също, че често думата на “потърпевщият” собственик няма даже да е чута, в случай че останалите собствениците могат да формират и сами достатъчно мнозинство, за да вземат решението. Така ще излезе, че в множество случаи, ако прием, че нормата е с диспозитивен характер, ще сме изправени пред несправедливо разпределние на вноските за поддръжка и управление, без съгласие на лицата, в чиято тежест тази несправедливост възниква. Или с други думи диспозитивният характер на нормата би нанесъл повече “вреди” на управлението и поддръжката на общите части, отколкото имеративният й характер, и би създал повече “несправедливост” в отношенията между собствениците, в сравнение с тази, която може да предотврати, а със сигурност това не е била целта на законодателя.

      Като добавим към тези разсъждения и свързаното тълкуване с нормата на ал. 3, която изрично предвижда възможност за отклонение от нея, а в ал. 1 няма такова предвиждане, стигам до извода, че нормата е с императивен характер.

      благодаря ви предварително за мнението ви по въпроса, което се надявам да обори моето.

  8. Нека за яснота да възпроизведем текста на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС:

    “Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.”

    Категорично разпоредбата е императивна. Става въпрос за разпределение на разходи между етажните собственици, а тези норми не могат да бъдат дерогирани с решение на Общото събрание, та дори и с единодушието на всички етажни собственици. Това, което може да бъде направено – е в последствие да се опростят вече възникнали задължения, като по този начин се постигне краен резултат, различен от предвидения в чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.

    Съгласен съм че специално за разходите за охрана разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, особено във връзка с чл. 51, ал. 2, предл. последно ЗУЕС (относно освобождаването от разходи на собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година), дава несправедлив резултат – в крайна сметка нямат ли именно те най-голяма нужда от охраната на етажната собственост?

    На този въпрос според мен са възможни два отговора:

    – не, те имат нужда от охрана на собствения си имот: а за тази охрана те поемат изцяло разходите. Разходите за охрана на общите части се поемат от обитаващите сградата етажни собственици с оглед осигуряване на възможността за ежедневното им използване;

    – да, но разходите за охрана на етажната собственост не попадат в приложното поле на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС: те не са “разходи за управление”, нито “разходи за поддръжка”. В този случай може да се обоснове неприлагане на императивния режим по чл. 51 ЗУЕС и допускане на възможността за договаряне…

    Този път не е лек и не е безспорен, но е възможен юридически (дис)курс 😉

  9. Нека и аз да се включа по безумието ЗУЕС 🙂

    ЗУЕС е писан за жилищните блокове в градовете, където хората живеят постоянно. Както Lubka Shopova казва, има апартхотели по курортите, в които собствениците идват за по 3-4 дни в годината. Получава се, че така че в цели блок няма собственик или ползвател, който пребивава повече от 1 месец.

    В този случай, ако имаме предвид чл. 51 ал.2 ЗУЕС, кой ще плаща поддръжката на тази сграда въобще?

    Дали, според теб е възможно тълкуване съобразно духа на закона и в този случай като никой не пребивава повече от 30 дни, все пак всички трябва да плащат, защото всички са в идентична ситуация и никой няма да бъде ощетен, спрямо другия собственик/ползвател.

    На 99% съм сигурен, че почти никой съдия няма да го тълкува така, защото всички са буквалисти и няма един смелчага…но все пак знае ли човек 🙂

  10. Здравей, Милен 🙂 ,

    Тъй като чл. 51 ЗУЕС урежда разпределението на разходите по управление и поддържане на общите части, в него най-вероятно се изхожда от предположението, че ако сградата не се ползва, то в нея няма да се осъществява управление, съответно – поддържане на общите части. Ще възникват единствено разноски за необходим ремонт, които ще се разпределят по чл. 48, ал. 5 ЗУЕС (според размера на идеалните части), и разноски за неотложен ремонт, които ще се разпределят по чл. 49 ЗУЕС (отново според размера на идеалните части).

    Не винаги обаче твърдението “Поддържа се нещо, което се ползва!” е вярно 💡 . Поддържа се и нещо, което не се ползва! При неприложимост на чл. 51 ЗУЕС в “изостаналите” сгради, ако някой етажен собственик направи определени разходи, той може да разчита на тяхното възстановяване от етажната собственост само ако са неотложни или необходими. Във всички други случаи останалите собственици (ползватели и обитатели няма да има, тъй като в разглежданата хипотеза сградата не се обитава) ще се “скрият” зад чл. 51, ал. 2 ЗУЕС (преценката за необитаемост следва да бъде в рамките на една календарна година).

    Тезата ти е интересна и отговаря на нуждите на практиката, но определено е contra legem (поне при сега действащата уредба) 😯

    За да се “заобиколи” чл. 51, ал. 2 ЗУЕС най-вероятно разноските по поддръжка ще минават като някакви други разноски в бюджета на етажната собственост… ➡

  11. Здравейте! Ако общото събрание на етажната собственост вземе незаконосъобразно решение по императивните алинеи на чл.51 от ЗУЕС, може ли да се обжалва по съдебен ред и в какъв срок?Има ли преклузивен срок за императивните норми на ЗУЕС?Би трябвало да няма,тъй като не подлежат на тълкуване от ОСна ЕС,а трябва задължително да се изпълняват.

  12. Може ли да съществува жилищен комплекс от затворен тип,ако инвеститорът е продал част от дворното място на други собственици в комплекса?Тогава с кого ще се сключва договорът,след като собствениците на земята в парцела стават различни хора?

  13. ЗУЕС е най-подходящ за жилищните комплекси по Черноморието,тъй като в някои апартаменти се превъртат стотици туристи на сезон,а в други не живее никой.Има наематели и целогодишно.Трябва да се плаща такса за поддръжка и управление на брой обитатели ,като таксата се определя на ден.Например -1лв на ден.Тези,които обитават жилищата за по-малко от 30 дни в рамките на една календарна година, или не трябва да заплащат нищо,или минимална такса.Така е най-справедливо!

  14. Здравейте и от мен!
    Изключително съм радостна, че тази тема е станала предмет на написването на тази статия, а в последствие е породила и тази дискусия. За тези, които не са се занимавали със ЗУЕС и въобще с уреждането на отношенията в една етажна собственост от правна гледна точка, всичко написано би изглеждало не толкова важен проблем, но всъщност ЗУЕС има все по-широко и по-широко приложение и най-важното обхваща отношения с много висок материален интерес.
    А сега по темата – напълно съм съгласна с написаното от доц. Ставру и веднага ще побързам да се аргументирам. Свободата на договаряне е принцип, заложен в българското право, който не следва да бъде подлаган на никакво съмнение, нито да бъдат правени опити за неговото компроментиране. Изключително лаконичната разпоредба на чл. 2 от ЗУЕС отваря много въпроси и полета на тълкуване, но все пак струва ми се, че преди всичко при тълкуването й следва да бъдат спазвани именно основополагащите принципи на правото. Не мисля, че някой може да наложи задължение на собствениците на самостоятелни обекти в рамките на етажните собственици да подпишат договори за управление именно изхождайки от принципа за свобода на договарянето и от факта, че в този си вид разпоредбата на ЗУЕС не може да бъде тълкувана като възникване на подобно императивно заложено задължение от страна на законодателя.
    Съгласна съм и с коментарите на колегите, писали по-горе, че в такъв случай конструкцията “комплекс от затворен тип” би останала само една утопия. Истинският смисъл на разпоредбата обаче, се крие именно в изричното посочване от законодателя на това С КОГО следва да бъде сключен договорът за управление и това е само и единствено ИНВЕСТИТОРЪТ. Негов е ангажиментът бидейки инвеститор и влагайки средства в изграждането на този комплекс, а в последствие и в желанието му да го поддържа и управлява, да сключва договори за покупко-продажби само с такива бъдещи купувачи, които са приели задължението да подпишат договор за управление с него. Ето защо, според мен следва при изповядване на сделката, за да получи тя съгласието на продавача, купувачът да подпише договор за управление, който да бъде и вписан в АВ, за да бъде спазена законоустановената форма. Друг обаче е проблемът, че инвеститорите са наясно, че обвързвайки евентуалните купувачи с подобно задължение преди изповядване на сделката за покупко-продажба, намаляват вероятността за бърза продажба на всички свои имоти.
    Като заключение искам да задам и въпрос, който от известно време ми се върти в главата: Ако в случай, че всяка от сградите в режим на ЕС в комплекса е провела свое ОС, на което са избрани изпълнителни органи на управление и по-късно е проведено съвместно ОС, на което е решено, че ще бъде създаден ограничен достъп до комплекса в неговата цялост и представителните органи на всяка една от ЕС-в качеството им на представители на всички собственици като излъчени от тях лица, вземат решение за сключване на договор за управление с инвеститора, смятате ли че по силата на този договор може да възникне “комплекс от затворен тип”?
    Поздрави!

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук