За ликвидацията на отношенията между страните по нищожна сделка за продажба на недвижим имот

                                                 

 

І. Постановка на въпроса

В правната доктрина са изказани различни становища по въпроса, как следва да ликвидират отношенията между страните по нищожна сделка. Особено интересен е случаят, когато е прехвърлен недвижим имот срещу заплащане на покупна цена, но впоследствие договорът е обявен за нищожен. Ще използвам пример, за да илюстрирам проблематиката:

A e собственик на недвижим имот (НИ). А сключва с Б договор за продажба на НИ в обикновена писмена форма. Цената (Ц) е платена изцяло и владението на НИ е предадено на Б при сключване на договора. Впоследствие (напр. след 3, след 8 или след 12 години) договорът е обявен за нищожен поради липса на форма (чл. 26, ал. 2 ЗЗД). С какви правни възможности разполагат страните при обявяване на договора за нищожен и кой от двамата е собственик на НИ към този момент[1]?

При обсъждане на казуса приемам следните теоретичните постановки за аксиоми:

· нищожността на договора може да се релевира безсрочно по съдебен ред[2];

· ревандикационният иск не се погасява по давност[3];

· исковете по чл. 55 ЗЗД се погасяват с петгодишна давност[4];

· владението, основано на нищожен договор, не е добросъвестно и изисква „дълга“, десетгодишна придобивна давност[5].

Спорно е дали винаги когато изброените сами по себе си верни положения се прилагат заедно[6], се достига до верни и справедливи резултати. Отворен остава въпросът за конкретното съотношение на следните правни институти:

· ревандикационен иск и кондикционен иск като правни средства за защита, с които разполага продавачът А;

· погасителна давност – относно кондикционните искове на двете страни А и Б;

· придобивна давност в полза на купувача Б.

Преди да коментирам проблемите по същество, трябва да изложа някои предварителни съображения относно справедливостта.

В литературата се посочва, че действащата уредба на нищожността често води до нелогични решения, които противоречат на житейската логика и компрометират правно-политическите цели на института[7]. Аз няма да разисквам проблемите относно рецепцията на принципа in pari turpitudine cessat repetition[8], но считам, че са противни на справедливостта тези съдебни интервенции и свързаните с тях теоретични конструкции, които в крайна сметка позволяват на една от страните по нищожния договор да получи и двете престации, без контрахента да е проявил укоримо бездействие или да е имал на разположение ефективни средства за защита. Този проблем би се явил например, ако на А се позволи както да задържи платената по договора Ц, така и да ревандикира НИ в отделно производство след погасяване на кондикционните искове, ако за начало на давността се приеме момента на даването по нищожната сделка.

Струва ми се, че принципът за недопустимост на неоснователното обогатяване трябва да има приоритет[9]. Затова съм склонен да подкрепя разрешения, които или позволяват двустранна реституция, или „стабилизират“ размяната на престациите по нищожната сделка, стига те да са издържани de lege lata.

 

ІІ. Искове, с които разполага продавачът по нищожната сделка

Тезата, че продавачът по нищожната сделка разполага единствено с вещен иск, първоначално поддържана от Л. Василев, е изоставена в съвременната правна доктрина[10].

Според доминиращото схващане, продавачът има на разположение както вещен иск по чл. 108 ЗС, така и облигационен иск по чл. 55, ал. 1, пр. първо във връзка с чл. 34 ЗЗД[11] за връщане на даденото по нищожната сделка. Приема се, че по този въпрос ЗС и ЗЗД не се отнасят като общ към специален закон, като се подчертават различните предпоставки за уважаване на двата иска[12]. Стига се до заключението, че е по-лесно продавачът да се защити с кондикционен иск, защото не трябва да доказва правото си на собственост, а единствено факта на даването по нищожния договор[13]. От друга страна, надлежен ответник по кондикционния иск е единствено насрещната страна по нищожната сделка[14].

В литературата се изтъква и наличието на обратното схващане, основано на тезата на Тр. Конов за облигационна ликвидация на отношенията между страните по нищожната сделка[15].

Според мен, преди да се припомни какво всъщност застъпва Конов, трябва да се направят следните разграничения:

· Едно е да се твърди, че съществува принцип на облигационната ликвидация на отношенията, при който за продавача по нищожната сделка изобщо не се поражда правото да ревандикира вещта заради различни съображения от правно-политическо естество;

· Второ е да се изтъкне, че продавачът няма правен интерес от воденето на ревандикационен иск, защото разполага с по-ефективни средства за защита, или че е налице друга отрицателна процесуална предпоставка, която блокира иска по чл. 108 ЗС;

· Трето е да се отбележи, че ревандикационният иск е допустим, но в определени случаи може да се парира с възражения, основани на облигационните отношения между страните.

Конов дава аргументи и в трите направления:

· Авторът отбелязва, че отношенията между страните по нищожния договор и техните правоприемници винаги са различни от вещните отношения „владелец – собственик“ и не могат да се „амалгамират“ с тях: „…купувачът си остава в отношенията с продавача купувач и е безсмислено да разсъждаваме за това, дали в тези отношения той е добросъвестен или недобросъвестен владелец … нямаме никакво основание да пренебрегнем договорните отношения, когато те са прекратени с обратна сила или даже когато, поради неспазване на изискванията на закона, волята на страните не е в състояние да доведе до възникване на желаните от страните правни последици, защото тези последици законът е отказал поради нищожност на договора“. Поради това, принципът за облигационна ликвидация на отношенията между страните важи не само при унищожаване или разваляне, но и при обявяване на нищожността на договорите[16].

· Конов дава два примера, в които ревандикацията е недопустима. Първо, докато продавачът разполага с кондикция, искът по чл. 108 ЗС е излишен, поради липса на интерес от установяване на факта на собственост, доколкото същата по обем защита може да се получи единствено при доказване на факта на престиране без основание[17]. Второ, силата на пресъдено нещо (СПН) на решението за условно осъждане, с което се постановява двустранна реституция на разменените по нищожния договор престации, препятства и предявяването на втори (вещен) иск за предаване на същата вещ от страна на продавача[18].

· На последно място, ревандикацията може да бъде успешно проведена само ако ответникът няма „основание“ да владее или държи вещта (чл. 108 ЗС). Такова основание се дава от чл. 91, ал. 1 ЗЗД, като право на задържане – приобретателят може да откаже да предаде имота, докато не получи връщане на платената по нищожния договор цена[19].

Към аргументацията на Конов могат да се повдигнат някои възражения:

Първо, невинаги СПН на решението по кондикционните искове парира възможността продавачът да води отделен ревандикационен иск. От обективна страна, СПН се формира по основанието на иска[20]. Претенцията по чл. 34 ЗЗД е свързана с връщане на даденото по нищожен договор, а при формулиране на претенцията си по чл. 108 ЗС ищецът може и изобщо да не релевира факта на даването по нищожния договор, като се позовава единствено на правото си на собственост върху вещта.

Второ, СПН на решението по кондикционните искове обхваща единствено основанията, на които се уважава претенцията на А към Б за връщане на вещта. Влязлото в сила решение по чл. 34 ЗЗД не пречи на Б в един момент да се позове на изтекла придобивна давност и да поиска да си възстанови владението върху НИ, дори след като е кондикцирал цената. В интерес на истината, Конов не обсъжда тази хипотеза, както и възможността кондикцията по принцип да се парира с възражение за придобивна давност[21]. Според него придобивна давност не тече в полза на Б срещу А. Това обаче съвсем не е безспорно, както ще бъде подробно разисквано в част ІV на тази статия.

Трето, не става ясно дали според Конов след погасяване по давност на кондикцията правният интерес от водене на ревандикационен иск се реактивира[22].

Четвърто, при Конов няма категоричен отговор на въпроса до кой момент купувачът може да откаже предаване на вещта. От една страна се посочва, че правото на задържане има обезпечителна функция и следва да се погаси с погасяване на обезпеченото кондикционно вземане[23]. От друга страна, възражението по чл. 91, ал. 1 ЗЗД е процесуално средство за защита, което може да се преклудира единствено при бездействие на титуляря, ако същият не се защитава срещу предявен към него иск на продавача за връщане на вещта[24]. Поради това Конов допуска, че в определени случаи, за да се гарантира едновременното изпълнение на задълженията за връщане на даденото по нищожния договор, правото на задържане не може да се погасява по давност[25]. Разсъжденията на Конов са провокирани от разбирането на Кожухаров за правото на задържане като самостоятелно възражение, което няма акцесорен характер: „Разбира се, смятам, че възражението за задържане е самостоятелно възражение и като такова изобщо не се погасява по давност. Ако се приеме обратното, не са изключени изненади за задържащия…: собственикът може да приведе в изпълнение уважаващото ревандикацията му решение и след 10 години, а претенцията на задържащия се погасява с пет години!“[26]. В системата от аргументи на Конов тази хипотеза няма особена практическа стойност. Според него не става въпрос за несправедливост и „изненада“ на задържащия, а за укоримо бездействие от негова страна. Вероятно това становище е обусловено от възприетата от автора теза, че основателността на кондикционната претенция за връщане на платената цена зависи от влизане в сила на решението за обявяване на нищожността на договора по чл. 34 ЗЗД.

Видно от изложеното, както за аргументацията на Конов, така и изобщо за изясняване на поставените проблеми, е от ключово значение да се уточни от кой момент започва да тече погасителната давност за кондиционните претенции.

 

ІІІ. Начало на погасителната давност на кондикционния иск

Безспорно е, че кондикционните искове се погасяват с петгодишна давност. Съгласно общото правило на чл. 114 ЗЗД давността започва да тече от момента на изискуемостта.

Относно престациите, разменени по нищожен договор, доминиращото разбиране свързва началото на давностния срок с момента на даването[27]. В този смисъл е т. 7 от ППВС № 1/28.V.1979 г.: „В случаите на първия фактически състав на чл. 55, ал. 1 и чл. 59, ал. 1 ЗЗД погасителната давност започва да тече от деня на получаването на престацията“. Това мнение се поддържа и в практиката на ВКС по чл. 290 ГПК: „Началото на погасителната давност за връщането на даденото без основание – чл. 55, ал. 1, пр.1 от ЗЗД, е указано в задължителна практика – ППВС № 1/73 г., т. 7 – от деня на получаване на престацията, както е приел и въззивният съд. Незнанието на страната за липсата на основание поради нищожността на договора е без значение.“[28] Нещо повече, приема се, че длъжникът изпада в забава без да е необходима покана [29].

Според мен това разбиране е основано на следните съображения:

· Нищожната сделка е правно нищо и не поражда никакви правни последици;

· Узнаване на нищожността като субективен момент няма правно значение;

· Съдебното решение, с което се прогласява нищожността, има установително, а не конститутивно действие;

· Разпоредбата на чл. 34 ЗЗД няма самостоятелно значение. След ЗИД на ЗЗД (1993) целта на чл. 34 е да подчертае, че последица от нищожността е задължение за връщане на даденото, но не и конфискация. Поради таза причина всички хипотези по чл. 34 ЗЗД може да бъдат приравнени на даване без основание по чл. 55, ал. 1, пр. първо ЗЗД, без това да променя с нещо фактическия състав, от който възниква правото да се кондикцира престацията, съответно началния момент на погасителната давност[30].

В тази връзка заслужава да се отбележи становището на М. Димитров, което внася интересен нюанс в доминиращия подход. От една страна, авторът приема, че при действащата уредба няма основание чл. 34 ЗЗД да съществува като самостоятелна разпоредба[31], както и че няма разлика между фактическите състави по чл. 55, ал. 1, пр. първо ЗЗД и чл. 34 ЗЗД[32]. Той също така счита, че погасителната давност за кондикционния иск тече от момента на даването[33]. Същевременно М. Димитров допуска, че когато между страните е налице спор относно нищожността на сделката, влизането в сила на решението за обявяване на нищожността е предпоставка за пораждане на претенцията за връщане[34].

Към тезата на М. Димитров могат да се отправят някои бележки. На първо място, законът не свързва възможността за повдигане на спор относно нищожността на договора с определен срок. По същия начин няма надежден метод да се установи откога страните спорят по въпроса, защото завеждането на иск за прогласяване на нищожността може да поражда правния спор, но може и да следва неговото начало във времето и опитите за извъсъдебното му решаване. Освен това, що се отнася до етапа, в който между страните има консенсус относно правното положение на сделката, законът не ни позволява да презюмираме дали този консенсус е формиран по нейната действителност или обратното – по нейната недействителност. Съвсем възможно е страните да не спорят, защото изначално са наясно, че договорът е нищожен, но да се съгласили да разменят престации по него, а разривът в отношенията им да настъпи в по-късен момент. Най-накрая има известна непоследователност в твърдението, че влизането в сила на решението по чл. 34 има връзка с пораждането на претенцията и основателността на кондикционния иск, но не и с началния момент на погасителната давност.

По изложените причини съм склонен да подкрепя тенденцията, изразена в някои отделни решения на ВКС, за начало на погасителната давност за кондикционния иск да се приема влизането в сила на решението за обявяване на нищожността[35]. Отделно от това считам, че аргументът за липса на самостоятелно значение на чл. 34 ЗЗД, е оборим[36].

Буквалният прочит на разпоредбата не оставя съмнение, че задължението за връщане на даденото е обусловено от прогласяването на нищожността. По същия начин и Конов приема, че текстът на чл. 34 ЗЗД е специален и „обуславя възникването на реституционните претенции при нищожен договор от факта на съдебно установяване на нищожността, който е един и общ за двете реституционни претенции“[37]. В същия смисъл са и мотивите по т. 2А от ТР от 14.03.2016 г. по т. д. № 4/2014 на ВКС, където претенцията за връщане на даденото е определена като „последица“ от уважаване на иска за прогласяване на нищожността.

От особена важност са разсъжденията на В. Таджер, който приема, че за да възникне правото на възстановяване на даденото по нищожната сделка, трябва да има съдебно решение, с което тя да е призната за нищожна[38]. Правото може да се упражни с иск по чл. 34 ЗЗД, който е отделен от исковете по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, макар и свързан с тях, защото е основан на принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване[39]. По отношение на погасителната давност Таджер разсъждава от гледна точка на правото на конфискация и пише следното: „Правото на конфискация се погасява по давност при условията на чл. 34, ал. 3 … това е така, защото в полза на държавата се присъжда вземането само доколкото то съществува в полза на страните. А вземането на страната – това е правото й на възстановяване на даденото … Изводът е: според давността, която се прилага за съответното вземане, ще се определи и срокът на погасителната давност на правото на конфискация. Ако даденото е вещ, правото на конфискация може да се упражни до изтичане на придобивната давност, напр. при незаконна продажба на недвижим имот“[40].

Наистина последващата съдебна практика приема, че правото на конфискация не се погасява по давност, защото е самостоятелно право от публичноправен порядък[41]. Но ми се струва, че разсъжденията на Таджер са валидни по отношение на възможността на страните да кондикцират престациите. Въпреки че в цитирания пасаж има известно смесване между институтите на придобивната и погасителната давност, идеята на автора е ясна: правото на възстановяване може да бъде ефективно упражнено и не се погасява, докато не му се противопостави възражение за придобивна давност.

Това изисква да се обсъди въпросът в кои случаи Б може да се позове на придобивна давност срещу А. Практическата важност на този въпрос е голяма, предвид правото на заинтересованите лица да релевират безсрочно нищожността на договора. Ако решението по чл. 34 ЗЗД влезе в сила след изтичане на срока на придобивната давност, Б ще може както да получи обратно Ц, така и да парира иска на А или сам да ревандикира НИ в отделно производство по чл. 108 ЗС. Несъмнено ще е налице един несправедлив резултат.

 

ІV. Възможност на купувача да придобие имота по давност

Стоян Ставру приема, че давностното владение има абсолютен характер, аналогичен на правото на собственост. „След като ефектът на придобивната давност настъпва спрямо всички лица – поради абсолютния характер на правото на собственост, то спрямо всички следва да се осъществява и давностно владение. Това не означава, че владението трябва да бъде адресирано конкретно спрямо всеки правен субект. Напротив – именно поради обстоятелството, че давността е „ориентирана“ към владелеца, владението може да се осъществява спрямо всички по един неадресиран спрямо конкретно лице начин“[42].

Въпреки това авторът уточнява, че давностно владение се осъществява само при наличието на конкурентно право на собственост, което може ефективно да му се противопостави. Оттук и изводът, че давност не тече, докато владението се осъществява на валидно правно основание, макар и то впоследствие да отпада с обратна сила. Става въпрос за случаите на развалени и унищожени договори по чл. 55, ал. 1, пр. трето ЗЗД, при които купувачът не може да парира претенцията за връщане на вещта с възражение за придобивна давност. Причината за това разрешение е „невъзможността на лицето, в чиято полза настъпва възстановяването на собствеността, да се защити срещу ефекта от давностното владение, осъществено от собственик …“[43]. Според автора до влизане в сила на решението за унищожаване и разваляне на договор, приобретателят реално е собственик, поради което няма как неговото давностно владение да се атакува[44]. „Принципът на обратното действие при развалянето на договора е въведен с оглед на обосноваване на необходимостта от връщане на дадените по разваления договор престации, а няма за цел да превърне владението на приобретателя в давностно“[45].

При това авторът разграничава случаите на владение, основано на нищожен договор, където купувачът никога не е станал действителен собственик[46]. „Поради посоченото не може да се прави аналогия със случаите на владение, установено въз основа на нищожен договор, при които още от самото начало се установява именно владение без собственост и при които кръгът на активно легитимираните лица да релевират нищожността, а оттам и да прекъснат придобивната давност е много по-голям (достатъчно е наличието на правен интерес)“[47]. Изводът е, че приобретателят по нищожен договор винаги може да се позовава на придобивна давност[48].

Считам, че направеното от Ставру разграничение между изначалната липса на основание и отпадането на основанието с обратна сила е неоправдано. Приемам за правилна изходната позиция, че давностното владение, макар и с абсолютен характер, се осъществява само при наличието на конкурентно право на собственост, което може ефективно да му се противопостави. Но ако изхождаме от принципа за облигационна ликвидация на отношенията между страните по нищожната сделка, трябва да се съгласим с Конов, че спрямо продавача купувачът винаги си остава купувач. Затова приобретателят по нищожната сделка осъществява давностно владение само в случаите, когато прехвърлителят не е действителният собственик. „Когато владелецът е придобил владението въз основа на транслативна сделка, която обаче не е в състояние да го направи собственик, той е владелец по отношение на действителния собственик, но не и на своя контрахент, дори ако той е дейдствителният собственик. По отношение на този контрахент той има положението на приобретател по сделката и отношенията между тях ще се ликвидират на плоскостта на облигационното право“[49].

Нещо повече, не трябва са се пренебрегва фактът, че до обявяване на нищожността със съдебно решение, прехвърлителят няма легитимация да се разпорежда с продадения недвижим имот[50], поради което трябва да се приеме, че купувачът съвсем реално се възприема като собственик.

 

V. Заключение

Според мен са налице достатъчно основания да се подкрепи тезата за облигационна ликвидация на отношенията между страните по нищожната сделка. Но тази теза трябва да се прокара последователно докрай и да се приеме като нейно логично следствие, че Б няма възможност да се позовава на придобивна давност срещу А до прогласяване на нищожността на договора. Едва с влизане в сила на решението по чл. 34 ЗЗД купувачът може да упражнява давностно владение.

Що се отнася до кондикционните искове, мисля, че чл. 34 ЗЗД има самостоятелно значение и определя ясно момента, от който настъпва изискуемостта на задължението за връщане на даденото – влизане в сила на решението за обявяване на нищожността.

В подкрепа на тази теза са и мотивите по т. 2А от ТР от 14.03.2016 г. по т. д. № 4/2014 на ВКС:

„Когато ищецът основава искането си за връщане на определена вещ на нищожен, унищожен или развален договор, постановяването на установителен диспозитив на решението не е необходимо, тъй като в тези случаи връщането на дадената в изпълнение на договора вещ се претендира не на основание чл. 108 ЗС, а на основание чл. 34 или чл. 55 ЗЗД като последица от уважаването на иска за нищожност, унищожаване или разваляне на договора.“

При това положение няма проблем продавачът да съедини кондикционния иск с иска за обявяване на нищожността на договора, да го предяви впоследствие в срока по чл. 114 ЗЗД или да ревандикира вещта след неговото погасяване до изтичане на придобивната давност в полза на купувача. Ако Б не е завел насрещен иск или не е проявил активност да кондикцира платената Ц в отделно производство след влизане в сила на решението по чл. 34 ЗЗД до изтичане на петгодишната погасителна давност, той трябва да понесе последствията от собственото си бездействие.

Разбира се, може да се възрази, че цитираните мотиви не разрешават спора за конкуренцията между ревандикационен и кондикционен иск, а се отнасят единствено до процесуалния проблем за квалификация на иска за връщане на даденото по нищожна сделка.

От друга страна, направените крайни изводи са в съгласие с общото учение за кумулация на притезанията. В общата теория на гражданското право се приема, че „в случаите, когато възникват притезания, включително преобразуващи права, в полза на едно лице на различни правни основания, по правило правоимащият може да избира кое от тях да упражни. Ако с тях се защитава един и същи интерес, възможно е упражняването само на едно от притезанията. ВС в досегашната си практика не допуска право на избор, когато по този начин се заобикаля приложението на по-кратки по продължителност срокове на погасителна давност.“[51]. Следователно винаги трябва да се държи сметка за забраната за злоупотреба с право при обслужването на един и същи интерес – в случая интереса от връщане на престираната по нищожния договор вещ. На тази плоскост следва да се даде предимство на облигационната ликвидация на отношенията, доколкото невъзможността ревандикационният иск да се погаси по давност позволява на титуляря на вещното право в определени случаи да действа недобросъвестно.

В краен случай, дори да се допусне теоретичната възможност облигационните и вещните искове да се кумулират, всеки опит на страните по нищожната сделка да присвоят и двете престации, следва да бъде париран от съда като злоупотреба с право на основание чл. 8, ал. 2 ЗЗД, освен ако не става въпрос за укоримо бездействие на насрещната страна[52].

[52] Вж. Митев, Кр. Цит. съч., с. 167, където в контекста на обсъждането на принципа in pari turpitudine cessat repetition авторът приема, че при отстъствие на изрична норма, която да ограничи приложението на кондикцииите по чл. 34 и чл. 55 ЗЗД, постигането на справедливо разрешение може да се обоснове със забраната за злоупотреба с право.