Нотариален акт под условие

Въпреки, че в българското законодателство липсва изрична клауза, която да изключва възможността за уговаряне на отлагателно условие като част от съдържанието на договор за прехвърляне на вещно право върху недвижим имот, в нотариалната практика често се застъпва становището, че това е недопустимо1.

 

1. Отказът на нотариуса да изповядва сделка относно вещни права върху недвижми имот, сключена под отлагателно условие – аргументи и контрааргументи

Отказът да се изповяда нотариален акт за прехвърляне на собственост или друго вещно право върх недвижим имот се обосновава със следните аргументи:

а) нотариусът трябва да провери дали със сделката е прехвърлена собствеността:

това свое задължение той не може да изпълни при сделките, чието вещноправно действие е поставено под отлагателно условие, тъй като при тях прехвърлителния ефект настъпва след изповядването на нотариалния акт. Именно поради това, че нотариусът не може да установи настъпването на прехвърлителния ефект на договора, който изрично по волята на страните е отложен в един последващ несигурен момент, нотариусът отказва изповядването на подобен акт.

 

Контрааргументи:

Съгласно разпоредбата на чл. 586, ал. 1 ГПК при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява само дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. Видно от текста на закона проверката на нотариуса се ограничава до притежаването на правото на собственост от праводателя. Нотариусът обаче не установява (проверява) дали желаният от страните вещнопрехвърлителен ефект е настъпил и дали прехвърляното/учредяваното право е придобито от правоприемника. Настъпването на уговореното между страните отлагателно условие не е част и от „особените изисквания за извършване на сделката” по смисъла на чл. 586, ал. 1 ГПК. То е част от факултативното съдържание на сделката, чрез което страните уговарят модалитет в правното действие на сключения от тях правен акт.

При изповядването на нотариален акт, чието вещнопрехвърлително действие е обусловено от настъпването на посочено от страните отлагателно условие нотариусът следва да установи (чл. 586, ал. 1 ГПК) дали прехвърлителят е собственик на вещното право, предмет на разпореждане, но не и дали в резултат от сключения в негово присъствие договор това право е преминало в правната сфера на приобретателя. Подобна проверка не попада в предвидените от закона задължения и правомощия на нотариуса, поради което не може да бъде основание за отказ да се изповяда сделката.

 

б) нотариален акт, сключен под отлагателно условие, не подлежи на вписване:

причината за това е, че съгласно чл. 112, б. „а” ЗС на вписване подлежат всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права. Нотариалният акт с вещнопрехвърлително действие под отлагателно условие не прехвърля права, поради което не подлежи на вписване2.

 

Контрааргументи:

Нотариалният акт с вещноправно действие под отлагателно условие също „прехвърля” и „учредява” вещни права по смисъла на чл. 112, б. „а” ЗС и подлежи на вписване в имотния регистър. Прехвърлянето обаче е под условие (модалитет) и настъпва автоматично с обратно действие при осъществяването на това условие.

Сключеният договор за прехвърляне/учредяване на вещно право под отлагателно условие поражда правно действие, което може да се изразява във възникване на насрещното задължение на приобретателя: за заплащане на договорената цена (при договор за покупко-продажба) или за прехвърляне на насрещното право (при договор за замяна). Актът съществува в правната действителност дори и когато и двете задължения по него са обусловени от настъпването на отлагателното условие. Неговото правно действие се изразява именно във автоматичното настъпване на уговорените между страните правни последици при настъпването на посоченото от тях отлагателно условие. В този смисъл както страните, така и всички трети лица, имат интерес този нотариален акт да бъде вписан в имотния регистър, за да стане публичен и достъпен за всеки, който е заинтересуван от придобиването на съответния недвижим имот или на права върху него.

Следва да се има предвид и това, че на вписване подлежат и нотариални актове, които не прехвърлят собственост, съответно – не учредяват вещни права върху недвижими имоти, в смисъла, използван в представяния аргумент срещу вписването на нотариални актове под отлагателно условие. Тук попадат всички нотариални актове, които нямат вещноправно действие, например поради това, че праводателя по тях не е бил притежател на съответното вещно право. Ако преценката за правата на праводателя е направена погрешно от нотариуса, съдията по вписванията не може да я преразгледа и като установи, че актът не прехвърля собственост/не учредява вещно право върху недвижим имот, да откаже вписването му. Подобна възможност не попада в компетентността и обхвата на преценката, възложена от закона на съдията по вписванията3. Актът ще подлежи на вписване, въпреки че той не поражда своя вещнопрехвърлителен ефект. Нещо повече – такъв нотариален акт може да има много по-малка вероятност да „прехвърли” вещното право (в случай на т. нар. конвалесценция – последващо придобиване на правото от праводателя, което води до автоматичното „транзитно” преминаване на правото към приобретателя), отколкото нотариалния акт под отлагателно условие – където страните очакват настъпването на уговореното от тях макар и несигурно събитие. Тук попадат и случаите, при които прехвърлянето на правото е обусловено от наличието на предвидено от закона условие (conditio iuris).

Възможността за вписване на нотариален акт под условие е изрично предвидена в разпоредбата на чл. 61, ал. 1, т. 13 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Съгласно тази разпоредба в част "Б" от партидата на имота в имотния регистър, носеща наименованието "За собственика и за признаването и прехвърлянето на правото на собственост", се посочва и обстоятелството, че нотариалният акт е под условие или срок. Имат са предвид именно случаите, при които правното действие на нотариалния акт (прехвърлителният ефект на сключената между страните сделка/желаното от тях прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот) е поставено под условие, включително – под отлагателно условие. След като законодателят е уредил изрично мястото, на което се вписва обстоятелството, че нотариалният акт е сключен под условие, то това безспорно включва и допускане на възможността за вписване на подобен нотариален акт.

 

в) липсва уреден от закона начин за установяване на факта на настъпване на уговореното между страните отлагателно условие:

съгласно чл. 124, ал. 4, изр. 2 ГПК иск за установяване съществуването или несъществуването на факт с правно значение се допуска само в случаите, предвидени в закон. Тъй като подобно законово предвиждане липсва, това се посочва като аргумент срещу възможността за надлежно установяване на факта на настъпване на отлагателното условие. След като не е предвидена изрична форма за установяване на факта на настъпване на отлагателното условие, той не може да бъде отразен в имотния регистър, за да се предаде публичност на това обстоятелство, имащо важно значение за преценката на трети лица при придобиване на вещни права върху съответния недвижим имот. Причината за това е, че в регистъра подлежат на вписване само изрично предвидените от ЗС и Правилника за вписванията актове, сред които не е посочен специален акт относно факта на настъпване на условие, уговорено между страните по един договор относно вещни права върху недвижим имот.

 

Контрааргументи:

Установяването на факта на настъпване на вещнопрехвърлителния ефект на правната сделка може да стане чрез установяване на придобитото от приобретателя право:

– при липсата на спор между страните: чрез съставяне на констативен нотариален акт въз основа на надлежен документ или документи, който удостоверяват настъпването на отлагателното условие (чл. 586, ал. 2, изр. 1 ГПК и чл. 587, ал. 1 ГПК) 4 ;

– при наличието на спор между страните: чрез предявяването на установителен иск за установяване, че правото е придобито от приобретателя (чл. 124, ал. 1, предл. 2 ГПК).

И в двата случая на вписване на основание чл. 112, б. „а” ЗС ще подлежи крайният акт, с който се установява придобиването на правото на собственост в полза на приобретателя по сделката, сключена под отлагателно условие. Не подлежи на вписване самият факт на осъществяването или неосъществяването на предвидено в договор за прехвърляне на недвижим имот отлагателно или прекратително условие (Вж. Определение № 199 от 12.05.2011 г. по ч. гр. д. № 158/2011 г., I г. о., ГК на ВКС ). Установяването на факта на осъществяване на отлагателното условие следва да се подчинява на същите правила като установяването на всеки факт с определено (вещно) правно значение. В този смисъл липсата на изрично уредена процедура за установяване на факта на настъпване на отлагателнот условие не може да бъде основание, за да се откаже възможността за уговарянето му между страните.

 

г) обратното действие при настъпването на отлагателното условие създава несигурност:

съгласно разпоредбата на чл. 25, ал. 2 ЗЗД настъпването на условието има обратно действие, т. е. приобретателя по един договор за прехвърляне/учредяване на вещно право върху недвижим имот ще се счита за титуляр на съответното право от момента на сключване на договора под условие, а не от момента на сбъдване на това условие. Подобно обратно действие създава опасност за гражданския оборот и внася недопустима несигурност в гражданския оборот, поради което възможността за уговаряне на отлагателно условие следва да бъде отречено при сделките с предмет вещни права върху недвижими имоти.

 

Контрааргументи:

Предназначението на нотариалната форма за действителност и изискването за вписване на актовете, с които страните се разпореждат с вещни права върху недвижими имот, е освен да се гарантира сериозното осмисляне на съответния разпоредителен акт от извършващото го лице, и да се даде публичност на сключените актове с оглед възможността всяко трето лице, проявяващо интерес от закупуването на съответния имот, да провери кой какви права притежава върху него. Чрез поредността на вписванията на различните актове в имотния регистър се разрешават евентуалните случаи на конкуренция между правата на няколко лица по отношение на един и същ недвижим имот. Именно по този начин – чрез публичността и чрез правното действие (противопоставимост) на вписването се гарантира правната сигурност на гражданския оборот.

Този механизъм на защита се запазва напълно и при вписване на нотариален акт, чието вещноправно действие е обусловено от настъпването на уговорено между страните отлагателно условие. Всеки заинтересован ще може да се запознае със съдържанието на сключените от неговия прехвърлител актове, включително с наличието на отлагателно условие за настъпване на тяхното правно действие, и да съобрази дали и при какви условия да договаря с него.

 

2. Допълнителни аргументи срещу тезата за недопустимостта на отлагателното условие при сделки с недвижими имоти

Възприемането на тезата, според която отлагателното условие не е възможно като модалитет по договор за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот представлява непредвидено от закона и необосновано ограничаване на свободата на договаряне на страните. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Уговарянето на условие по един договор е част от свободата на договаряне на съдържанието на сключваните между страните правни сделки. В случая липсва императивна правна норма, която да забранява уговарянето на подобно условие, нито последното противоречи на добрите нрави. Напротив, съгласно чл. 25, ал. 1 ЗЗД действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то. Разпоредбата не прави разлика в зависимост от вида на правото и предвидената от закона форма за действителност на акта за неговото прехвърляне или учредяване.

Освен според мен неоснователно ограничаване на свободата на договаряне на гражданскоправните субекти отричането на възможността за сключване на договор за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижим имот представлява и неоправдана проява на патернализъм от страна на нотариусите, изразяваща се в предпазване на страните от желано от тях усложнение в отношенията помежду им. Наистина, уговаряйки модалитети в съдържанието на сключваните между тях правни сделки, страните усложняват възникващите в практика правоотношения – възможно е възникването на спорове относно осъществяването на отлагателното условие и настъпването на свързаните от страните с него правни последици. Желаното от страните усложняване на възникващите между тях правоотношения обаче не може да бъде основание да им се забрани възможността да моделират сключваните от тях правни сделки с оглед задоволяването на специфичния интерес, обусловил включването на отлагателното условие като част от съдържанието на акта.

Усложняването на отношенията не засяга изискването за правна сигурност, тъй като вписването на акта и публичната достъпност на неговото съдържание дава възможност на всеки заинтересован да се запознае с него и със съществуващите между страните договорености. Установяването на сбъдването на евентуално отлагателно условие ще е част от преценката например при закупуването на съответния недвижим имот и ще предопределя решението на лицето да договаря със съответното лице, приобретател по сделка с отлагателно условие.

Обратният ефект от настъпването на отлагателното условие ще е противопоставим на последващи приобретатели от праводателя по договора с модалитет, като техните права и правата на техни последващи правоприемници ще отпадат с обратна сила с настъпването на условието. Те обаче следва да са наясно с тази опасност, тъй като разполагат с възможността да проверят съдържанието на сключените от своя праводател предишни нотариални актове на разпореждане със същото вещно право.

Приобретателят под отлагателно условие обаче няма да може да се разпорежда със своето право до момента на сбъдване на условието, тъй като до този момент няма да е негов титуляр и не може да премине успешно преценката по чл. 586, ал. 1 ГПК – нотариусът следва да откаже изповядването на акта за извършване на едно такова последващо прехвърляне преди осъществяване на отлагателното условие. Установяването на факта на настъпване на отрлагателното условие и придобиването на правото от приобретателя, при липсата на спор, може да бъде извършено и въз основа на представен официален документ в рамките на нотариалното производство. Основание за това са разпоредбите на чл. 586, ал. 2, изр. 1 ГПК („Правото на собственост се удостоверява със съответните документи”) и на чл. 587, ал. 1 ГПК („Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право”). И двете посочват възможността при липсата на спор да се установи правото на праводателя въз основа на документи извън акта за прехвърляне на правото, сключен под отлагателно условие. Така например посочената проверка въз основа на допълнителни надлежни документи може да бъде приложена в друга хипотеза – за да се установи, че въпреки факта, че праводателят по предишния нотариален акт не е бил притежател на правото към момента на сключването му, впоследствие той го е придобил и това е довело да настъпване на прехвърлителния ефект (конвалесциране) на сключената от него правна сделка.

 

Бележки под линия:

1 Вж. подробно Ставру, Ст. Въпроси на българското вещно право. С. 2010, с. 427-431. 

2 В този смисъл но по отношение на искане за вписване на договор за наем вж. Определение № 348 от 12.06.2009 г. по ч. т. д. № 231/2009 г., І т. о., ТК на ВКС, където се приема, че за да бъде вписан, договорът за наем трябва да е породил желаните от страните правни последици.

3 Определение № 241 от 14.09.2011 г. по ч. гр. д. № 639/2011 г., гр. с-в на ОС – Хасково: приема, че въпросът дали представеният за вписване акт поражда или не поражда права за страните, както и дали действието на този акт е под определено условие, не може да бъде проверяван и разрешаван в охранителното производство по вписване. Най-малко това може да стане служебно по инициатива на съдията по вписванията. Окръжният съд отхвърля аргументите на съдията по вписванията, според които вписването на акт, който поражда действието си в по-късен момент от момента на вписването: а) не може да породи целеното с вписването правно действие: противопоставимост на на правните последици на акта спрямо трети лица (тъй като тези правни последици не са настъпили), и б) би могло да въведе в заблуждение трети лица (тъй като договорът между страните не е влязъл в сила, а е вписан).

4 В този смисъл вж. също Танев, Д. Договори с отложено прехвърляне на правото на собственост. – Собственост и право, 2003, № 6, ЕПИ On-line.

Стоян Ставру

15 Коментари

  1. Здравейте, г-н Ставру! Първо искам да Ви поздравя за статията. Считам, че доста изчерпателно са посочени аргументи в полза “за” и “против”.
    Аз лично съм против сключването на нотариални актове под отлагателно условие. Намирам, че същите създават несигурност, както и – практически погледнато – отварят врата за проява на недобросъвестност у някоя от страните по сделката. Освен това считам, че в ЗЗД се съдържа сравнително изчерпателно уреждане на отношения между страните по една сделка, които отношения биха послужили като основание за сключване на нотариалния акт между тях под отлагателно условие. Т. напр. по мое мнение към този тип уговорки в актовете се пристъпва обикновено при отлагане плащането на продажната цена (част от нея) в бъдещето, след изповядване на сделката. Веднага следва да отбележа, че именно за тази хипотеза и в ЗЗД е предвидено вписването на законна ипотека в полза на продавача. Така предвидения ред защитава по мое мнение страните по сделката доста по-удачно от т.нар. “отлагателно условие”.

  2. Здравейте, Мая,

    Благодаря 🙂

    Относно аргумента за съществуването на възможност за вписване на законна ипотека с оглед гарантиране изпълнението на отложеното задължение за заплащане на продажната цена (по договор за покупко-продажба), могат да бъдат направени следните контрааргументи:

    – наличието на една възможност не изключва използването на друга: според мен като основно правило в гражданското право следва да се възприема “плурализмът на възможностите”, т. е. предлагане на различни правни средства за защита на един и същ правен интерес. Изборът на заинтересованото лице определя кое от тях (алтернативно – тъй като удовлетворяват един и същ правен интерес) ще бъде осъществено;

    – още повече, липсва изрична правна норма, която да изключва възможността за гарантиране на изпълнението на задължението за заплащане на продажната цена по начин, различен от този по чл. 168, ал. 1, т. 1 ЗЗД (какато е например нормата на чл. 152 ЗЗД);

    – става въпрос за специфична хипотеза на отлагателно условие: отложено заплащане на част от цената. Отлагателните условия обаче могат да бъдат най-различни и всъщност именно това разнообразие е плашещо :))

    🙂

  3. Здравейте, за мен е удоволствие и чест да се включа в тази дискусия.
    НА е императивна форма на договора в едни случаи и доброволна в други. В нашия случай не е императивна форма, защото страните са отложили вещния ефект на договора по своя воля. Остава вариантът да се удостовери от нотариуса свободно, така както може да се удостовери всеки факт или право, без закона да изисква това. Добре знаем, че такава практика не е застъпена в нашето общество.
    И все пак какво трябва да направи нотариуса ? В императивния случай неговото удостоверително изявление се добавя към волята на лицата, за да се защити и гарантира онзи магически процес по преминаването на вещното право от продавача към купувача. Когато нотариуса проверява дали праводателя е собственик, прави това не защото се интересува дали приобретателят ще усети икономическия ефект на собствеността, а защото охранява правната стабилност, недопускайки и най-малката възможност за правен спор. Това е главната тайна, на която бабува нотариуса.
    Отлагателното условие спира прехвърлянето на вещното право, но въпреки това ние искаме външната форма да се запази така сякаш вещен ефект има. Нещо повече – даже искаме този акт да се впише, макар че вещен ефект няма. Никакви “особени” уговорки не могат да доберат този договор до имотния регистър. Това че вещен ефект може да настъпи с обратна сила не е аргумент, защото вероятността да не настъпи е същата. Нали отлагателното условие е несигурно. Ако беше сигурно сделката щеше да е безусловна.
    Отлагателното условие е един особено опасен смут в природата на охранителния акт какъвто е НА. Отлагателното условие и без това е един елемент, който прави нестабилен един договор, но в общия случай е израз на свободата на договаряне. Но да искаме да облечем едно отлагателно условие в одеждите на нотариалното удостоверяване е вече твърде много. Трябва да се даде предпочитание на правната сигурност пред свободата на договаряне конкретно в случая. Не на последно място какво ще кажете, ако с аргумент от противното извадим едно правило от чл.205 на ЗЗД?

  4. Много приятно казано 🙂

    Ако оставим на страна нотариалния “спиритуализъм” ;), не виждам законово основание за т. нар. бабуване (или – нотариалния патернализъм). Нотариалното производство пред нотариуса охранява интересите на участващите в него лица (вписването пред съдията по вписванията – вече и на третите лица), но не охранява самите лица от техните интереси…

    Все пак гражданския оборот е едно “смутно” място…
    Важното е да има достатъчно гаранции, а не да се възприема тезата “няма условие – няма нотариален акт, следователно няма проблем” 🙂

  5. Нотариусът е съдебен охранителен орган без оглед на своето служебно положение. Поради това той на общо основание трябва да следва принципа на Законност в действията си, дори и когато липсва изрична нормативна разпоредба (чл.5 ГПК) Следвайки този принцип в този случай той трябва да постъпи съобразно общите начала на правото. Ясно е че в нашия казус се сблъскват 2 от тези начала – свободата на договаряне и защитата на обществения интерес. Смятам , че границата на свободата на договаряне не е само императивните норми на закона и добрите нрави, не само и интересите на самите страни по сделката, но и обществения интерес, т.е интереса на 3-те лица. Защото дори и да приемем, че такъв акт бъде удостоверен от нотариуса и безпроблемно вписан, интереса на 3-те лица е силно застрашен. Висящото състояние на собствеността е твърде опасно за обществото особено, когато неговото понататъшно пътуване към приобретателя е предпоставено от едно бъдещо и несигурно събитие. Продавача по такъв догоро е собственик на общо основание докато не е настъпило събитието, следователно той може да обременява правото си с всякакви тежести. Кредиторът на този продавач на обшо основание може да насочи принудително изпълнение към него за имота му, защото той все още е собственик. Горко на купувача тогава, на който може да му е останала и една вноска до заветното отлагателно условие. Ами практиката условието да се отбелязва с нотариално заверена декларация съшо е силно обезпокоителна. Като оставим на страна дали въобще има законно основание подобно нещо да бъде отбелязано, само си помислете пред какъв ужас би се изправил съдията по вписвания ако продавача и купувача по договора му представят за всписване 2 такива декларации – противоположни по съдържание. Подводните камъни създаващи не просто смут, а сериозна опасност за гражданския оборот стават много. Удостоверяването на такава сделка няма да има никакъв охранителен ефект. Защото този ефект се постига когато процесуалната дреха на охранителното действие добре пасне на материалното съдържание на договора. Ние искаме от нотариуса и от съдията по вписванията да заздрави нещо, което по гражданско-правната си природа е колебливо. Подобно външно заздравяване не само няма да постигне и вътрешно заздравяване, а дори ще затрудни последващата защота на интересите на страните и 3-те лица. Ето защо охраняване и вписване на такава сделка трябва да бъде отказано, не поради наличие на императивна или някаква изрична правна норма, а заради общия разум на закона и началата на правото. 🙂 Дадох свобода на размишленията си, с което се надавям да не съм бил отегчителен. Бъдете здрави ! 🙂

  6. Не приемам, че нотариален акт с отлагателно условие създава по-голяма правна несигурност от липсата на известност за евентуален предварителен договор. При последния висящността създава доста често дискомфорт и на продавач и на купувач. А при липса на достоверна дата – съвсем. Има не един и два случая, при които за един и същи имот има подписани предварителни договори с различни купувачи. Къде е по-голямата правна сигурност от липсата на добра защита при сегашния ход на сделка с недвижим имот – предварителен договор, които не е афиширан никъде, и последващ окончателен договор, в който много често с оглед финансовите плащания за дакък и такси не се вписват действителните уговорки. При евентуална евикция в тези случаи започва едно доказване кой има и кой няма сестра.
    Мисля, че купувач при сделка с имот с отлагателно условие не би се чувствал по несигурен, отколкото в периода между предварителния и окончателния договор. Начина на оповестяване на настъпването на условието, обуславящо преминаването на собствеността не мисля, че е толкова трудно да бъде регламентиран. Доста неща в Правилника за вписванията не са съобразени с настоящите взаимоотношения при действия на управление или разпореждане с недвижими имоти и създават главоблъсканици и за нотариуси и на съдии по вписванията. Надявам се новия екип на министерството и двете гилдии да намерим най-добрия и бърз начин за влизане в крак с времето.
    Отлагането на разрешаването на неща, които са наболели вече десетина годиниq вече е доста неприятно и за юристите, работещи в тази сфера и за клиентите им.

  7. Р.s. Обществения интерес и правната сигурност не могат да се гарантират със сега ползваните схеми, за да се постигне ефекта на нотариалния акт с отлагателно условие.

  8. Защитата на интересите на третите лица е въпрос на компетентна преценка – благодарение на вписването: при последваща сделка на праводателя всеки може да направи преценка като има предвид вписаното отлагателно условие. Не виждам проблем за купувача под отлагателно условие, тъй като той ще стане собственик от момента на сключване на договора, именно поради което е необходимо този договор да е действителен – включително сключен в изискуемата форма за действителност, нотариален акт, и да е вписан.

    Общият разум изисква и гъвкавост.

    Възприемането на защитно превантивна позиция е може би най-естествената “изходна” реакция.

    При установяването на ясни правила според мен приоритет следва да има това, което към настоящия момент е и изрично провъзгласено (без изключения за договорите в нотариална форма) – свободата на договаряне.

    Има доста други твърде спорни и сложни правоотношения, но те не са забранени заради това, че внасят несигурност…

    Вместо да се борим срещу волята на страните, не е ли по-добре да търсим най-доброто за тях разрешение (а не отказ)?

  9. Напълно подкрепям това, че трябва да се търси разрешение, а не да се отказва.
    Преценката на риска за нотариуса обаче с оглед на липста или пък на противоречието на съдебните решения, най-често води до реакцията – дай да не експериментирам, че не се знае. Честно казано рутината също е увийствена. Не, че и мен не ме повлича на моменти, но е много трудно да се води дори разговор, да не говорим за спор и дискусия, с колеги, които предпочитат 100 % своя сигурност (естествено с аргумент, че така са напълно защитени и клиентите). А много често нотариуса дори не разбира за съпътстващите нотариалния акт други договори между страните. Просто вече е наложително производството за извършването на нотариален акт да заслужи израза – изповядване на сделка. Тук процеса трябва да не е еднопосочен, тоест само от страна на нотариуса.
    Имам много случаи, в които клиентите не искат да обжалват отказ на съдия по вписванията, когато има достатъчно аргументи за това и самия колега съдия приема поне част от тях, но също не му се рискува да извърши вписване на нещо да го наречем различно. Да не говорим за изисквания, които поставят колеги от правните отдели в банките. Там, в повечето случаи се следи всичко да е по безспорно приети процедури и нищо ексцентрично (както се изрази по една сделка колега) е неприемливо.
    Като гледам може да си пишем безкрай. Може би е добре да пренесем това в друг формат, който да даде реален резултат.

  10. Точно това е и нещото, което откривам в “дискусиите” си с нотариуси по конкретни казуси 🙂

    Просто отказват, а “охраняваната” страна не е в положение да спори и обжалва (още повече няма какво точно да обжалва).

    Нещата се “решават”, в смисъл отказват, в рамките на “нотариалната практика” и се “утвърждават” казуистично (казус по казус – често противоречиво, като се следи кой точно е “дежурният” 🙂 ) от съдиите по вписванията.

    Така нещата остават твърде затворени и консервативни – според мен: за сметка на разнообразието на “гражданската практика”, която следва да бъде подкрепяна, а не потискана.

    Относно формата – с удоволствие бих се радвал да организираме реална дискусия с участие на максимално повече заинтересувани лица – нотариуси, съдии по вписванията и юристи.

  11. И така всъщност стигнахме до главния въпрос :).
    Интензитетът и богатството на стопанския оборот в съвременното информационно общество поставя нотариалната и юридическата практика въобще пред въпроси, на които тя не може да намери уверен отговор в законодателството и става противоречива, заплашвайки по този начин интересите на гражданите. Гарантирането от една страна свободата на договаряне, а от друга обществения интерес не винаги минава през директна материално-правна регламентация на субективните права. Може да стане и чрез нормативно регламентиране на публични информационни системи, които да презумират знание на фактите и правата и по този начин да гарантират обществения интерес.
    Нотариус Илчева знае, че една такава система вече съществува в Нотариалната камара. Въпроса е че нейният обхват трябва бързо да се разшири – и тя да обхване нотариално заверение предварителни договори за имот, а защо не и нотариални актове за прехвърляне на имот под отлагателно условие?

  12. Няма как да черпи права, които не е придобил. Вписването оповестява, а не обуславя придобиването на тези права. Точно за това е и дискусията – драстичната разлика в динамиката на тези правоотношения сега и във времето, когато са създавани въпросните текстове на ЗС.
    Не може да се отрича съществуването на отношения, които вече са масова практика и да не се търси начин за безболезненото им разрешаване.
    Само за аналогия – регламентирането на статута на паркоместата.
    Въпрос на време ще бъде да се постави на законодателно ниво и този въпрос (предмет на тази дискусия).

  13. Във въпросния регистър могат да бъдат вписвани с особено внимание и самите условия – уговарянето им, тяхното сбъдване и настъпването на невъзможност за сбъдването им.

    Още повече – като имаме предвид и чл. 61, ал. 1, т. 13 ЗКИР …

  14. Интересна статия. Аргументът “за” продажба под отлагателно условие се подкрепя с обсъждане на хипотеза в посока нова продажба и че няма риск за втория купувач. защото той ще е нясно с отлагателното условие.
    А какво ще стане ако не се касае до втора продажба, а кредитор на продавача насочи изпълнение към имота?
    Ако правилно разбирам, имотът ще е все още собственост на продавача, защото няма да е настъпило условието. Тогава кредиторът на продавача може да наложи запор върху вземането на продавача от купувача, но ако не му се чака да получава например в продължение на 5 години изплащането на цената, ще може ли директно да продаде имота ?

  15. При въприемане на допустимостта на подобна уговорка, решението е, че имотът се продава на публичната продан “с отлагателното условие”: съдебният изпълнител и наддавачите знаят и съобразяват това при определянето на продажната цена.

    Деривативен способ – не може да прехвърли повече отколкото праводателят (длъжникът) притежава 🙂

Leave a Reply to Наско Борисов Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.