Някои особености на съвместното общо събрание по чл. 18 ЗУЕС

(за пръв път публикувана в: Койчева, Р., Д. Маринова, П. Марков (съст.). Право и бизнес – усъвършенстване на нормативната уредба. Сборник доклади от Юбилейна научна конференция 2016, организирана по повод 25 години ЮФ на УНСС. Том I. Частно право. С., ИК-УНСС, 2017, с. 174-189)

Настоящата статия е посветена на част от въпросите, свързани, от една страна, с процедурата за свикване и провеждане и – от друга страна – с компетентността и с обхвата на решенията на съвместното общо събрание (СОС) по чл. 18 ЗУЕС. Именно тези въпроси ще бъдат последователно разгледани по-долу.

1. Процедурни правила

1.1. Свикване и провеждане на СОС

Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС за определянето на състава на съвместното общо събрание е необходимо етажните собствености да „излъчат“ равен брой представители. Въпреки юридическата своеобразност на използвания в чл. 18, ал. 1 ЗУЕС глагол „излъчват“, неговото съдържание, а оттам и предписанието на правната норма, са ясни: общото събрание на всяка една от етажна собственост (ЕС) следва да определи кои ще бъдат нейните представители в СОС. За целта е необходимо да се вземе решение от общото събрание (ОС) на всяка една от ЕС (ОСЕС), с което да се прецени и реши:

а) дали е налице законово определената предпоставка за провеждане на СОС, а именно: дали е налице „необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености“. Ако се прецени, че такава необходимост не съществува или че конкретният въпрос касае части, които не са общи на две или на повече етажни собствености, или пък не са общи на желаещите да свикат СОС етажни собствености, ОС на съответната ЕС може да откаже участие в СОС. Струва ми се, че практически по-доброто решение е ОС на съответната ЕС все пак да „излъчи“ свои представители в СОС, които да присъстват на СОС и да заявят своето несъгласие с обсъждането на включените в дневния ред въпроси като такива, попадащи извън компетентността на СОС. Във всички случаи следва да се има предвид, че предпоставката по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС за свикване на СОС е обективна и не зависи от субективното отношение на етажните собственици – обективното й наличие е основание за провеждане и за зачитане на решенията на СОС;

б) какъв да бъде броят на представителите на съответната ЕС в СОС. Това решение изисква съгласуване¹ между отделните ЕС, за да се спази изискването на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС, според което всяка ЕС трябва да участва в СОС с равен брой представители. Друг възможен подход, при който се избягва необходимостта от предварително съгласуване, е ОСЕС да излъчи определен брой представители, подредени във фиксирана поредност, като каква част от тях ще представляват ЕС в СОС ще се определи при конституирането на самото СОС. В този случай в СОС ще участват лицата, посочени на първите „n“ на брой места от листата. Така например, ако ОСЕС е избрало 5 представители, подредени в точно определена последователност, а при конституирането си СОС вземе решение всяка ЕС да се представлява от двама човека, в СОС ще участват лицата, поставени на първите две места (първо и второ) в излъчения от съответното ОСЕС списък (листа). Струва ми се, че по-правилно е първото решение, тъй като то предоставя преценката за това колко да бъдат представителите на всяка ЕС на общите събрания на отделните етажни собствености, а не на СОС, като това отговаря изцяло на изискването на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Второто разрешение се сблъсква и с проблема за това как СОС да гласува и да вземе решението за собствения си състав, след като то все още не е конституирано (не се знае колко от посочените от ОСЕС лица ще участват в състава му);

в) кои да са конкретните лица, явяващи се представители на съответната ЕС в СОС. Това са лица, които съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС се „излъчват“ от „етажните собствености“, т.е. от техния основен орган – ОС на ЕС. Не може да се приеме, че управителите на ЕС по правило и по право са „излъчени“ за целите на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Представителните функции на управителя на ЕС са ясно дефинирани и ограничени от чл. 23, ал. 1, т. 5 ЗУЕС (представляват етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти), ал. 3 (представляват собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост) и ал. 4 (представляват пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по ЗУЕС). Предвиденото в чл. 18, ал. 1 ЗУЕС представителство за участие в СОС е специална хипотеза, която изисква „излъчването“ на конкретно определени за случая лица от „етажните собствености“ (т.е. от ОСЕС), които да представляват съответната ЕС в СОС. Използваната дума „излъчват“ по-скоро свидетелства за това, че представителите на съответната ЕС в СОС следва да бъдат етажни собственици в тази ЕС, а не трети за нея лица. Все пак с оглед осигуряването на категоричност на текста на закона това ограничение следва да бъде предвидено изрично в чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. В случаите, когато ЕС участват в СОС с няколко представители, законът не поставя изискване тези представители да гласуват общо или по един и същ начин при вземането на решенията по дневния ред на СОС. Поради това следва да се приеме, че ЗУЕС допуска възможността представители на една и съща ЕС да гласуват по различен начин при вземането на решенията на СОС.

В Решение № 161 от 29.03.2011 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 109/2011 г. се посочва, че чл. 18 ЗУЕС „предвижда една възможност, но не и задължение за провеждане на съвместно общо събрание“. Ето защо етажните собственици, а още по-малко – управителят на една от ЕС, не могат да принудят другите ЕС да „излъчат“ представители и да участват в СОС по чл. 18 ЗУЕС. Дали обаче това означава, че СОС не може да се проведе, ако липсва представител дори и на една от ЕС? Може ли всяка една от ЕС, за които частите са общи, да упражни своеобразно право на вето срещу провеждането на СОС, като просто не излъчи свой представител/и по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС? Положителният отговор и на двата въпроса би означавало, че провеждането на СОС изисква съгласие и участие на всяка една от ЕС. В разпоредбата на чл. 18, ал. 2 ЗУЕС обаче се посочва, че СОС се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по ЗУЕС. Това би трябвало да означава, че за СОС се прилагат и правилата за кворум. Тези правила се съдържат в чл. 15 ЗУЕС, който е озаглавен „Кворум за провеждане на общо събрание“ – текстът на чл. 15 ЗУЕС е обособен в отделен текст на закона, различен от следващия го чл. 16 ЗУЕС, чието заглавие е „Провеждане на общо събрание“. Тъй като обаче уреденият в чл. 15 ЗУЕС кворум е кворум „за провеждане на общо събрание“, следва да се приеме, че чл. 15 ЗУЕС е част от „общите правила за провеждане на общо събрание“ по смисъла на чл. 18, ал. 2 ЗУЕС. Следователно за конституирането на СОС следва да се прилагат същите правила, които важат и за провеждането на ОСЕС, включително правилата на спадащ кворум. Това разрешение е част от законодателния ангажимент да предостави процедурен механизъм за управление на сгради в режим на ЕС, независимо от евентуалната пасивност и незаинтересованост на част от етажните собственици. Защитата на правата на бездействащите етажни собственици се осигурява чрез предвиждането на строги правила за публичност при свикването на ОС и чрез спазването на достатъчно дълги срокове на изчакване при провеждането на ОС, през които тези етажни собственици продължават да бездействат. Провеждането на същия принцип се осигурява и от правилото на чл. 18, ал. 3 ЗУЕС, според което решенията на СОС се приемат с мнозинство две трети от присъстващите – именно от присъстващите, а не от общия брой на представителите, излъчени от ОСЕС по реда на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. В случаите, когато всяка ЕС се представлява от няколко лица, както кворумът, така и мнозинството се изчисляват от броя на представителите, които участват в СОС, а не от броя на представляваните ЕС.

Посочените по-горе решения във връзка със свикването на СОС са в компетентността на ОСЕС, тъй като представляват решения за „други въпроси, свързани с управлението на общите части“ (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС²). Управлението на общите части (ОЧ) по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС включва както управлението на части, които са общи само за съответната ЕС (какъвто е типичният случай), така и на части, които са общи за две или повече етажни собствености (каквато е специалната хипотеза на чл. 18 ЗУЕС). При евентуална конкуренция между правомощията на управителя на ЕС и на ОСЕС във връзка с това кой следва да вземе конкретно решение по „въпроси, свързани с управлението на общите части“, тя следва да бъде решавана винаги в полза на ОСЕС като върховен орган на ЕС. Върховенството на ОС произтича от демократичния характер на управлението на ЕС. Решенията за управление на общите части се вземат от ОСЕС, а управителят е този, който ги изпълнява. Само изричен законов текст може да предвиди изключение или специален ред и изисквания относно вземането на определен вид решения за управлението на ОЧ на сградата (какъвто е случаят със СОС по чл. 18 ЗУЕС).

Управителят на етажната собственост не разполага ex lege с правомощие да участва от името на етажната собственост (като „излъчен“ от нея представител) в СОС по чл. 18 ЗУЕС. СОС ще бъде свикано и проведено при съществено нарушение на предвидената законова процедура по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС, ако липсват решения на отделните ЕС относно излъчването на техни представители в свиканото СОС, а вместо това ЕС са представлявани от управителите си. Ще е налице ли съществено нарушение на предвидената законова процедура обаче, ако управителят на едната ЕС е отправил покана за свикване на СОС, но някои от ЕС не са провели свои ОС за излъчване на представители? При отговора на този въпрос са възможни два подхода.

При първия подход провеждането на СОС няма да отговаря на демократичните принципи на управление на етажната собственост, израз на които е върховенството на ОС като основен и главен орган на ЕС. Само когато такива представители са били излъчени от ОС на всяка една от ЕС, тяхното присъствие на самото СОС не е от значение при спазване на предвидените от закона правила за кворум (чл. 15 ЗУЕС) и мнозинство (чл. 18, ал. 3 ЗУЕС). Правилата за кворум и мнозинство ще намират приложение само когато е спазено изискването за „излъчване“ на представители по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Едва след осъществяването на този ред и при започването на СОС се извършват преценките за кворум и мнозинство.

При втория подход СОС следва ще се счете за редовно свикано и без да са проведени ОС на отделните ЕС, стига да е имало искане за свикване по чл. 18, ал. 2 ЗУЕС от страна на управителя на поне една от ЕС, адресирано до управителите на останалите ЕС. Този подход според мен изисква допълнителна правна уредба, предвиждаща специални законови гаранции (уведомяване и срок на възможно бездействие) за етажните собственици в „бездействащите“ ЕС относно възможността да участват в СОС. Срокът за свикването на СОС следва да съобразява сроковете за свикване на ОСЕС по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (поставяне на покана 7 дни преди датата на събранието – в общия случай, 24 часа – в неотложни случаи). Такъв специален срок за свикване на СОС обаче не е посочен в чл. 18 ЗУЕС, който препраща към общите правила за провеждане на ОС. Не е посочено дали управителят, който инициира свикването на СОС, може да свика ОС в отделните ЕС, спазвайки законовите изисквания за това (разлепване, констатиране, уведомяване и пр.), или е достатъчно да уведоми управителите на ЕС относно искането си за свикване на СОС и те вече са тези, които следва да организират процедурата по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Възможно е и трето решение, при което управителят, който инициира свикване на СОС, да спази общите законовите изисквания за свикване на ОС, като разлепи покана и дневен ред на СОС (а не на отделните ОСЕС) във всяка една от сградите, като в поканата посочи необходимостта етажните собственици да излъчат свои представители за СОС. От тук насетне отговорността за провеждането на ОСЕС е на етажните собственици в съответната сграда. Струва ми се, че това решение в най-голяма степен защитава интересите на етажните собственици, но то следва да бъде възприето при наличието на специален минимален срок (по-дълъг от предвидените в чл. 13 ЗУЕС 7 дни за свикване на ОС в отделните ЕС) между инициативата по чл. 18, ал. 2 ЗУЕС на един от управителите и провеждането на самото СОС. Такъв специален срок не е предвиден в чл. 18 ЗУЕС, като въвеждането му изисква законодателна намеса.

В подкрепа на необходимостта от предварителното провеждане на ОС на отделните ЕС, които да излъчат представители в СОС, са Решение № 13222 от 18.08.2016 г. на СРС по гр. д. № 22076/2015 г.; Решение № 107 от 16.06.2015 г. на РС – Поморие по гр. д. № 18/2014 г.³; Решение от 21.12.2013 г. на СРС по гр. д. № 27942/2012 г.; Решение № 2322 от 16.05.2013 г. на РС – Разлог по гр. д. № 1366/2012 г.; Решение № 2016 от 14.04.2014 г. на РС – Варна по гр. д. № 13541/2013 г.; Решение № 64 от 27.03.2012 г. на РС – Смолян по гр. д. № 1893/2011 г.

1.2. Паралелни общи събрания

Интерес представлява Решение № 2211 от 10.05.2013 г. на РС – Разлог по гр. д. № 1367/2012 г., в което се посочва следното:

„Относно провеждането на съвместно общо събрание на две етажни собствености, това не само че не е забранено, както претендират ищците, а дори въпросът е изрично уреден в разпоредбите на чл. 18 от ЗУЕС. Сградите, построени в поземлен имот с идентификатор № …., са изградени с обща инфраструктура (курсив навсякъде – СС) – ВиК, електро и отоплителна инсталации, което налага единна политика по отношение на поддръжката на тези общи съоръжения на етажните собственици на двете сгради. Разходите за отопление, както и много други от разходите на двете сгради, следва да се разпределят между всички собственици на апартаменти, застроени в поземлен имот с идентификатор № 02676.156.75. Затова отчитането и бюджетирането на тези разходи следва да се извърши с участието на всички заинтересовани лица. Това всъщност е причината за провеждането на двете общи събрания едновременно в смисъл по едно и също време и на едно и също място. Това не представлява нарушение на закона и не е основание за отмяна на решенията на ОС на ЕС С.Л.3, проведено на 26.10.2012.“

В разгледания от съда случай са били проведени две отделни, паралелни общи събрания на двете ЕС, макар и по едни и същи въпроси. Тези „паралелни“ общи събрания (ПОС) са своеобразна, допусната от съда по делото, алтернатива на СОС по чл. 18 ЗУЕС. Те биха били адекватен (и единствен) подход за решаване на въпросите относно поддръжката на общата инфраструктура на две или повече ЕС, ако липсваше специалната разпоредба на чл. 18 ЗУЕС и предвидената в нея възможност за провеждане на СОС. Разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС предоставя възможност за представителство на всяка една от засегнатите ЕС в едно отделно, съвместно ОС, подчиняващо се на специални правила за свикване (чл. 18, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС) и вземане на решения (чл. 18, ал. 3 ЗУЕС), докато ПОС са типичните ОС на всяка една от ЕС, които вземат едни и същи решения, по едно и също време и на едно и също място, относно общи и за двете ЕС части. В цитираното съдебно решение съдът е приел, че взетите от ПОС решения на практика имат ефекта на решения на СОС. Тази теза може да бъде подкрепена и с аргумента, че след като СОС – което е форма на непряко участие на етажните собственици при вземането на решенията относно управлението на общи за няколко ЕС части (непряко участие, защото етажните собственици участват в СОС чрез представители), може да взема определени решения, то тези решения следва да могат да бъдат взети и от ПОС – които са форма на пряко участие на етажните собственици при вземането на решения относно управлението на общи за тяхната ЕС части (пряко участие, защото етажните собственици участват или поне могат да участват в ПОС лично). Този извод може да бъде споделен само ако всички ПОС гласуват и приемат едни и същи по своето съдържание решения. При ПОС не би могло да се приложи правилото на чл. 18, ал. 3 ЗУЕС относно мнозинството, с което се вземат решенията в СОС. Всяко едно от ПОС трябва при спазването на изискванията за мнозинство по чл. 17 ЗУЕС да е взело решение, което е едно и също по своето съдържание с това на останалите ПОС. Само в този случай „паралелните“ решения на ПОС „ще наслагват“ своето правно действие, като всяко едно от тях ще обвързва етажните собственици от съответната ЕС, а заедно ще водят до ефект, аналогичен на този, настъпващ в резултат от вземането на решение (което е само едно) на СОС, проведено по чл. 18 ЗУЕС за решаването на същия въпрос.

2. Компетентност на СОС

2.1. Общи части, за които може да бъде проведено СОС

Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС СОС се свиква за решаване на „въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености“. От текста на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС могат да бъдат направени няколко важни извода относно обхвата на приложимостта на СОС. По-долу ще бъдат разгледани следните два въпроса: за кои общи части може да бъде проведено СОС и какви решения могат да бъдат приети на СОС. Нека да започнем с първия от тях. За целта бих искал да направя няколко важни класификации на общите части в ЕС.

В зависимост от това кой ги притежава, могат да бъдат разграничени два вида общи части на ЕС:

– части, които са общи за всички собственици на самостоятелни обекти в сградата (общи части по чл. 38, ал. 1 ЗС), и

– части, които са общи само за част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата (общи части по чл. 38, ал. 2 ЗС).

В зависимост от това как се управляват, могат да бъдат обособени други два вида общи части на ЕС:

– общи части на една етажна собственост (общи части, управлявани по чл. 11 или по чл. 33 ЗУЕС);

– общи части на две или повече етажни собствености (общи части, управлявани по чл. 18 ЗУЕС).

Специфични въпроси възникват във връзка с общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС и с общите части, управлявани по чл. 18 ЗУЕС.

Нека първо разгледаме накратко общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС. Съгласно чл. 38, ал. 2 ЗС може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. При тази формулировка на закона следва да се приеме, че постигането на подобна уговорка следва да обхваща съгласието на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата. Уговорката по чл. 38, ал. 2 ЗС може да бъде постигната както при възникването на етажната собственост, така и след това.⁴ Тя има вещноправно действие и води до съпритежаване на общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС само от етажните собственици, чиито помещения тези части обслужват. Това поставя въпроса как да се управляват общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС: по правилата за управление на съсобствена вещ (чл. 30-33 ЗС) или по правилата за управление на етажна собственост (чл. 10-37 ЗУЕС)?

Струва ми се, че отговорът на този въпрос зависи от броя на етажните собственици, които притежават общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС.⁵ Ако тези етажни собственици са повече от трима, управлението на общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС следва да се осъществява по правилата за управление на етажната собственост. Тази форма на управление условно бихме могли да обозначим като „етажна под-собственост“ (ЕПС): по-малка по своя персонален обем етажна собственост, съществуваща в рамките на етажната собственост, обхващаща цялата сграда или целия вход. Ако обаче етажните собственици, ползващи се от уговорката по чл. 38, ал. 2 ЗС, са двама или трима, при управлението им следва да се прилага режимът за управление на съсобствена вещ, предвид невъзможността да се формират органи за управление по ЗУЕС. И в двата случая идеалните части от общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС ще са акцесорни към самостоятелните обекти, които обслужват – нещо, характерно за ОЧ на сградите в режим на ЕС, поради което по отношение на тях не следва да се прилагат правилата на чл. 33 ЗС. Когато общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС са такива по предназначение, техните съсобственици ще могат да вземат решение за изключването им от ОЧ на сградата. В този случай по отношение на тях ще възниква обикновена съсобственост, а когато с оглед на новото си предназначение имат достатъчна обособеност, те ще могат да получат и статуса на отделен самостоятелен обект в сградата.

Въпросът за приложимостта на СОС при общите части по чл. 38, ал. 2 ЗС теоретично е мислим единствено, когато управлението им се осъществява чрез ЕПС. В този случай за свикване на СОС би могло да се мисли при вземането на решения по отношение на части, които са общи за ЕС на цялата сграда (целия вход) и за ЕПС, съществуваща в тази или в съседна сграда (вход). Още по-екзотична е хипотезата на управление на части, които са общи за две ЕПС в рамките на ЕС на една и съща сграда (вход) или на ЕС на две или повече съседни сгради (входа). Приложението на чл. 18 ЗУЕС според мен не трябва да бъде изключвано само поради екзотичността на посочените хипотези. Предвид многообразието на случаите в практиката и необходимостта от тяхното адекватно регулиране, възможността за провеждане на СОС по отношение на общи части по чл. 38, ал. 2 ЗС не следва да бъде изцяло и предварително отхвърляна. Приложимостта на чл. 18 ЗУЕС по отношение на общи части по чл. 38, ал. 2 ЗС следва да бъде преценявана с оглед изследването на законовите предпоставки за свикване на СОС във всеки конкретен случай.

Кои обаче са типичните хипотези на общите части, управлявани по чл. 18 ЗУЕС?

Това са случаите, когато една сграда е разделена на входове и управлението се осъществява по входове (чл. 8, ал. 2 ЗУЕС). В тези случаи общи части за етажните собствености на съседните входове са общите стени между тях и общият покрив на сградата. Въпреки „разделеното“ по входове управление, тези общи части остават притежание на всички етажни собственици.⁶ Така управлението чрез ОСЕС на частите на сградата, които са общи само за етажните собствености на отделните входове (чл. 8, ал. 2 ЗУЕС), се комбинира с управление чрез СОС на частите, които са общи за цялата сграда (чл. 18 ЗУЕС).⁷

Интерес представлява Определение № 233 от 26.04.2013 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 451/2013 г., в което се приема следното: „Щом законът позволява атакуване на решенията на съвместното общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, на толкова по-голямо основание етажен собственик ще може да атакува и решения на по-малките етажни структури, ако такива има в сградата. Обратното виждане би довело до неприемливата възможност такава по-малка Е. С. да вземе решение, касаещо цялата С., и тъкмо защото не е решение на събранието по чл. 18 от ЗУЕС, на лице вън от тази структура, но собственик на обект в сградата, да се откаже правна защита.“ Съдът е допуснал възможността, когато в единия вход на сградата е проведено ОС на ЕС по чл. 8, ал. 2 ЗУЕС и взетите от него решения засягат управлението на ОЧ на цялата сграда, т.е. части, които са общи и за другия вход в сградата, етажните собственици на обекти в другия вход да могат да атакуват тези решения на ОС на ЕС на първия вход като незаконосъобразни, тъй като излизат извън компетентността на ЕС на входа (те са в компетентността на СОС по чл. 18 ЗУЕС).

Освен тази типична хипотеза на прилагане на чл. 18 ЗУЕС въпросът за свикване и провеждане на СОС се поставя и в някои други значително по-дискусионни случаи. За да бъдат разгледани те, бих искал да осъществя още едно разделение на общите части, което, струва ми се, има важно значение за изясняването на приложното поле чл. 18 ЗУЕС: общи части на ЕС, които са части на сградата (всички с изключение на земята, върху която е построена сградата, и правото на строеж за изграждането на сградата), и общи части на ЕС, които не са части на сградата (земята, върху която е построена сградата, и правото на строеж за изграждане на сградата).

Типичният случай, в който се прилага чл. 18 ЗУЕС, общите части, които се управляват чрез СОС, са части на сградата. Именно такива са общите части на етажните собствености, обособени по чл. 8, ал. 2 ЗУЕС в два съседни входа на една и съща сграда. Общите за съседните входове стени и покрив са части на сградата, в която са разположени тези входове.

Значително по-дискусионни въпроси възникват, когато се опитаме да обосновем приложението на чл. 18 ЗУЕС по отношение на земята, върху която са построени няколко сгради в режим на етажна собственост. Възможно ли е в тази хипотеза да приемем, че земята е обща за етажните собствености в различните сгради част, без тя на практика, от архитектурна гледна точка, да е част от която и да е било от тези сгради? По правило чл. 38, ал. 1 ЗС посочва земята като обща част в ЕС. Макар и да не е част от сградата, земята може да бъде обща част на ЕС, когато тя се притежава от етажните собственици в същото съотношение на дяловете, каквото е съотношението на техните идеални части в съсобствеността върху останалите общи части на ЕС, съставляващи части на сградата.

Това изискване може да бъде удовлетворено, когато върху земята е построена една сграда и при прехвърлянето на самостоятелните обекти в нея са били прехвърляни и съответните идеални части от правото на собственост върху земята. Така още с прехвърлянето на самостоятелните обекти като акцесорни към правото на собственост върху тях са били прехвърляни и съответните идеални части от земята.

Значително по-трудно е обосноваването на земята като обща част на ЕС, когато върху земята са построени няколко сгради, макар и при прехвърлянето на самостоятелните обекти в тези сгради да са били прехвърлени и идеални части от правото на собственост върху земята. За да се обоснове тезата, че земята следва да се разглежда като обща част на ЕС във всяка една от сградите, е необходимо не само наличието на пълно съвпадение между, от една страна, титулярите на правото на собственост върху земята и от друга страна, етажните собственици в отделните сгради (съсобственици на земята трябва да бъдат всички и само етажните собственици във всяка една от изградените сгради), но и равенство между процента на притежаваните от етажните собственици идеални части от общите части на сградите, в които се намират самостоятелните им обекти, и процента на притежаваните от тях идеални части от земята (законът не допуска етажните собственици да притежават различен процент идеални части от различни ОЧ на ЕС, тъй като етажните собственици имат еднакви, определени съгласно закона идеални части от всички ОЧ на ЕС). Тези две изисквания могат да бъдат спазени единствено, ако ОЧ и на двете ЕС се притежават в едно и също съотношение от едни и същи етажни собственици („огледални“ с оглед на притежанието ЕС), като същите тези етажни собственици притежават в същото отношение и съсобствеността върху земята. Когато съществува разминаване между съотношението на притежаваните от етажните собственици идеални част от ОЧ на сградата и притежаваните от етажните собственици идеални част от земята, последната следва да се управлява по правилата за съсобствеността (чл. 30-33 ЗС).

Когато земята е притежание на трето лице, съпритежание само на част от етажните собственици или съпритежание между трети лица и част от етажните собственици, тя не представлява ОЧ на ЕС и управлението й не се подчинява на режима по чл. 37-46 ЗС, съответно – на правилата по ЗУЕС. В този случай земята не е „обща за всички собственици“ по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, а вместо нея акцесорно към правото на индивидуална собственост върху отделните обекти в сградата е правото на строеж върху земята (чл. 63 ЗС). Всеки един от етажните собственици, като носител на право на строеж за притежавания от него самостоятелен обект, може да ползва земята при условията на чл. 64 ЗС, според който „собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго“. Така в разглежданата хипотеза (при която земята не е ОЧ на ЕС) към правото на индивидуална собственост на всеки един от етажните собственици върху притежавания от него самостоятелен обект в ЕС се „прибавя“ и правото (правомощие от акцесорното право на строеж) да се ползва от прилежащата земя (която е чужда собственост), доколкото това е необходимо за ползването на самостоятелния обект и общите части на сградата според тяхното предназначение (чл. 64 ЗС).

Постановяването на друго по чл. 64 ЗС трябва да бъде направено в „акта, с който е отстъпено правото“ на строеж.⁸ При наличието на такава законова формулировка остава дискусионен въпросът доколко може впоследствие, след учредяването на правото на строеж, с договор между собственика на постройката и собственика на земята да бъде постигнато съгласие относно определен начин на ползване на земята с оглед обслужване на сградата, който разширява предоставените от чл. 64 ЗС възможности. Според мен разликата между „постановеното“ в акта за отстъпване на правото на строеж и уговореното в допълнителния договор между собственика на постройката и собственика на земята е в естеството на техните правни последици. Ако в първия случай за суперфициаря възникват вещноправни правомощия, които той може да противопостави на всеки следващ собственик на земята, то във втория случай се стига до възникването на облигационноправни отношения само между лицата, сключили договора. Вещноправно действие би могла да има и последващата уговорка между собственика на земята и собственика на сградата, когато при постигането й е спазена формата по чл. 18 ЗЗД и волята на страните е била да разшири обема на вече предоставеното право на строеж върху земята – това също представлява осъществяване на възможността, дадена от чл. 64 ЗС. По-долу ще разгледам единствено договора за ползване на земята, който има само облигационноправно действие.

Основанието за допускането на възможността за сключване на подобен договор за ползване на земята с оглед изградената върху нея сграда е и разпоредбата на чл. 9, ал. 1 ЗЗД, според която страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Няма основания възможността за сключването на подобен договор да бъде изключена от свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. В него би могло да се уговори, освен предоставянето на определена прилежаща площ за конкретно (посочено от страните) ползване от собственика на сградата, и поемането на ангажимент от страна последния да поддържа така определената прилежаща площ към сградата. В този случай договорът за ползване на земята с оглед изградената върху нея сграда ще води не само до възникването на определени права за собственика на сградата (за ползване на съответната част от земята), но и до поемането от негова страна на определени задължения (за поддържане на съответната част от земята). Такъв договор следва да бъде обозначен като „договор за ползване и поддържане на прилежащ терен към страда, построена в чужд имот“.

Сключването на подобен договор ще представлява действие по управление както по отношение на правото на собственост върху земята, така и по отношение на правото на собственост върху сградата. Ето защо, когато земята се притежава в условията на съсобственост, а сградата се управлява като етажна собственост, решенията за сключването на посочения неименуван договор могат да бъдат взети от мнозинството съсобственици – като действие по управление на земята (чл. 32, ал. 1 ЗС), съответно от общото събрание на етажните собственици – като действие по управление на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС).

Предоставянето на определена част от земята като прилежаща за ползване и поддръжка от собственика на сградата е решение, което може да бъде взето от съсобствениците на земята по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС. В най-голяма степен то наподобява сключването на договор за отдаване на съответната реална част от земята срещу заплащането на наем. Спецификата на договора за ползване и поддържане на прилежащ терен към страда, построена в чужд имот, се изразява в това, че съсобствениците на земята не получават наем (цена) за предоставеното ползване на прилежащата площ, а вместо това последната се поддържа от собствениците на сградата. Следва да се вземе предвид и обстоятелството, че когато самостоятелните обекти в сградата са били предлагани и продавани като част от жилищен комплекс, организиран фактически като жилищен комплекс от затворен тип, в сключения между страните договор за покупко-продажба може да бъде открито имплицитно съдържащо се съгласие на купувача да ползва и поддържа определена прилежаща към закупения от него обект площи и инфраструктура в комплекса. В този смисъл може да се обоснове тезата, че сключването на договор за ползване и поддръжка на прилежащ терен към сграда има характера на действие на управление от гледна точка на съсобствениците, притежаващи повече от половината от земята, дори и когато в този договор не е уговорена цена, която да се заплаща от етажните собственици в сградата, а е уговорено единствено задължение за тях да поддържат определената за сградата прилежаща площ. Договорът за ползване и поддържане на прилежащия терен единствено конкретизира съгласието относно ползването на определена част от земята, имплицитно съдържащото се в договора за покупко-продажба на съответния обект в сградата – предвид естеството на комплекса, в който тази сграда се намира.

Сключването на договор за ползване и поддържане на прилежащ терен към страда, построена в чужд имот, може да се разглежда като действие за управление и от гледна точка на етажните собственици в сградата. Поемането на ангажимент за поддържане на прилежаща площ към сградата би могло да се разглежда като решение, свързано с управлението на общите части на сградата в режим на етажна собственост, когато не земята, а правото на строеж за сградата е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Правото на строеж не е толкова „абстрактна“ обща част на сградата, колкото изглежда на пръв поглед. Всъщност то се проявява в конкретни възможности за етажните собственици, една от които е използването на земята, върху която е построена сградата, доколкото това е необходимо за използването на постройката (чл. 64 ЗС). Конкретизирането на съдържанието на тази възможност за ползването на земята с оглед упражняването на правото на собственост върху сградата и свързаното с него право на строеж върху земята следва да бъде разглеждано като част от управлението на ОЧ на сградата по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС. В този смисъл решението за сключване на договор по чл. 64 ЗС е от компетентността на общото събрание на етажните собственици и то следва да бъде взето с мнозинство по чл. 17, ал. 3 ЗУЕС (повече от 50 на сто от представените идеални части от ОЧ на ЕС). Предвид спецификата на това решение – възникването в тежест на етажните собственици на задължение за поддържане на чужд имот, смятам, че de lege ferenda законът следва да предвиди абсолютно мнозинство за вземането на това решение – повече от 50 на сто от всички идеални части от ОЧ на ЕС. Към настоящия момент обаче липсва основание (конкретно законово правило), което да изисква спазването на някакво абсолютно или квалифицирано мнозинство за вземането на подобно решение от ОСЕС.

Така въз основа на решението на мнозинството на съсобствениците на земята и решението на общото събрание на етажните собственици в сградата може да се сключи договор за ползването и поддържане на прилежаща площ към сградата в режим на етажна собственост, построена в чужд имот, който до обвързва всички съсобственици на земята и всички етажни собственици. Допускането на подобна възможност, основаваща се на чл. 9 ЗЗД във връзка с чл. 64 ЗС, както и чл. 32, ал. 1 ЗС и чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС, представлява договорната алтернатива на предвидената в чл. 4 ЗУЕС възможност за едностранно определяне на прилежаща площ към сграда в режим на ЕС. Съгласно посочения чл. 4 ЗУЕС при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица, като за целта кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на площта. Посоченият ред по чл. 4 ЗУЕС се прилага единствено за земя, която е общинска собственост, тъй като в противен случай би представлявал нарушение на неприкосновеността на частната и на държавната собственост. Кметът би могъл да създава задължение за поддържане на прилежаща площ за етажните собственици в една сграда само когато тя е построена в квартал с комплексно застрояване, в който земята се притежава като общинска собственост.

Договорът за ползване и поддържане на прилежащ терен към страда, построена в чужд имот, е алтернатива и на СОС по чл. 18 ЗУЕС при управлението на земята, върху която са построени няколко сгради в режим на етажна собственост. Когато етажните собственици или част от тях не са собственици на земята, те не могат да се разпореждат с нея. Решенията на СОС за използването и поддържането на чужда частна собственост като (обща) прилежаща площ към няколко сгради в режим на ЕС не попада в компетентността на СОС по чл. 18 ЗУЕС. Подобно решение би имало характера на нарушаване на неприкосновеността на частната собственост (в частта му за използване на чуждата земя) и евентуално на водене на чужда работа без натоварване (в частта му за поддържане на чуждата земя).

2.2. Въпроси, за които може да бъде проведено СОС

На първо място, въпросът, по който се свиква и провежда СОС, трябва да е свързан с управлението на части, които са общи за две или повече етажни собствености. Съгласно чл. 8 ЗУЕС управлението обхваща „реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите“. Законовата дефиниция ограничава управлението на ЕС, включително и чрез СОС, до ползването и поддържането на ОЧ на ЕС и спазването на вътрешния ред в сградата в режим на етажна собственост.

На второ място, въпросът, по който се свиква и провежда СОС, трябва да е конкретен, което предопределя и инцидентния характер на СОС по чл. 18 ЗУЕС. Аргумент за това е използваното в чл. 18, ал. 1 ЗУЕС единствено число: „въпрос“ (вместо множественото число „въпроси“) – „при необходимост от решаване на въпрос, който …“. СОС се свиква във връзка с решаването на конкретно възникнал въпрос, създаващ необходимост от вземане на общо решение. Това е и причината, поради която ЗУЕС не предвижда възможността да се свикват и формират съвместни управителни и контролни съвети на няколко етажни собствености. Управителните и контролните съвети (за разлика от ОС) са постоянно действащи органи, които са натоварени със системното изпълнение на текущи функции (задачи), за каквито режимът на чл. 18 ЗУЕС не е пригоден и не намира приложение. В този смисъл СОС по чл. 18 ЗУЕС не е орган на управление на ЕС, а специфична форма за разрешаване на конкретен „висящ“ (възникнал и нерешен) въпрос, „свързан с общи части на две или повече етажни собствености“. Тя се прилага по повод на конкретна необходимост и функционира ad hoc. СОС разрешава конкретните въпроси, породили необходимостта от възникването му, след което се разпуска, а управлението на сградите и техните общи части се осъществява от техните органи. Изпълнението на решенията на СОС се осъществява от управителите на отделните ЕС.

СОС по чл. 18 ЗУЕС не може:

– да взема решения относно създаването на постоянно функциониращи към него органи, дублиращи тези на отделните ЕС, излъчили представители в СОС;

– да взема решения относно създаването на трайни правоотношения, от които произтичат общи периодични задължения за всеки един от етажните собственици в представените в СОС етажни собствености, като например: задължения за периодичното заплащането на обща такса „поддръжка“, която да се събира с оглед неконкретизирани бъдещи разходи за общите части на двете ЕС. При един по-либерален и прагматично ориентиран прочит на чл. 18 ЗУЕС в компетентността на съвместното общо събрание би могло да се включи и правомощието то да взема решения, от които да възникват задължения за заплащане на определени периодични плащания, свързани с поддържането на общата за съответните етажни собствености инфраструктура. В този случай плащанията ще покриват конкретно определени периодично възникващи разходи за общите за съответните ЕС части. С допускането на тази възможност ще се избегне необходимостта от периодичното свикване на съвместно общо събрание по чл. 18 ЗУЕС по въпроси, които са типични и повтарящи се във времето, и едновременно с това имат конкретен характер. СОС обаче не може да приема задължения за спазване на определен вътрешен ред във всяка една от ЕС, а единствено може да установи конкретни правила във връзка с ползването на инфраструктура, която е обща на съответните ЕС;

– да взема решения относно начина на управление и поддръжка на частите, явяващи се общи за двете или повече етажни собствености, като например да вземе решение за учредяване на сдружение на собствениците по чл. 25 ЗУЕС, което да управлява общите части на съответните ЕС. Частите, които са общи за две или повече ЕС, могат да се управляват единствено чрез СОС, но не и чрез „съвместно“ сдружение на собствениците в тези ЕС – това е още един аргумент в полза на инцидентния характер на въпросите, които решава СОС. Когато ЕС, за които частите се явяват общи, се управляват чрез сдружение на собствениците⁹, ОС на сдружението на собствениците във всяка една от ЕС излъчва съответните представители, които да участват в СОС. СОС не може да вземе решение общите за ЕС части да се управляват чрез сключването на специален договор за управление и поддръжка – било то само между етажните собственици или и с трето лице. Предвид неприкосновеността на частната собственост (чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Република България) режимите на управление на сгради в режим на етажна собственост са императивно уредени от закона. Единствено при жилищните комплекси от затворен тип (ЖКЗТ) съществува изрична законова възможност за установяването на договорен режим на управление на сгради в режим на ЕС, като в управлението им се включва и управлението на земята, върху която тези сгради са построени, но за приложимостта на този специален договорен режим е необходимо да са налице условията по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС във връзка с параграф 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС.

СОС по чл. 18 ЗУЕС е форма за съвместно решаване на конкретно възникнал проблем, касаещ общите части на сградите на няколко етажни собствености, а не е способ за конституиране на някаква нова („вторична“ и постоянно действаща) представителна общност за управление (от „второ ниво“), нито пък способ за въвеждане на нов начин (режим) на управление, който да се конкурира или да се наслагва към законовия режим за управление във всяка отделна ЕС. Недопустимо е с решенията си СОС по чл. 18 ЗУЕС да изземва или да суспендира правомощия на ОС на отделните ЕС, като на етажните собственици се налагат определени разходи или начин на управление на притежаваните от тях общи части, който се различава от предвидения в закона. Разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС предвижда само две форми на управление на етажната собственост: общо събрание и сдружение на собствениците. СОС не е паралелен режим на управление на ЕС по смисъла на чл. 9 ЗУЕС, а е инцидентна, „помощна“ и изключителна форма за решаване на възникнали ad hoc въпроси, касаещи части, които са общи за няколко етажни собствености.

В подкрепа на посочените разсъждения може да бъде посочена и съдебната практика. Практиката на съдилищата относно провеждането на СОС (чл. 18 ЗУЕС) е основно във връзка с една сграда, която се управлява по входове (секции) – съгласно възможността, предоставена от чл. 8, ал. 2 ЗУЕС: Решение № 491 от 5.02.2014 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 864/2013 г.; Решение № 384 от 25.05.2016 г. на ОС – Варна по в. т. д. № 251/2016 г.; Решение № 976 от 26.10.2012 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1470/2012 г.; за „няколко етажни собствености в сградата“ – вж. също Определение № 216 от 18.04.2013 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 450/2013 г.; Решение № 1166 от 30.12.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 2627/2014 г.; Решение № 101 от 29.01.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 580/2013 г.; Решение № 74 от 22.01.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 578/2013 г.; Решение № 51 от 17.01.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 577/2013 г.; Решение № 61 от 17.01.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 584/2013 г. Посочените решения потвърждават тезата, че СОС се свиква и провежда по конкретно възникнал повод, а не за създаване на паралелен режим на управление на всички ЕС в сградата.

Разгледаните въпроси, касаещи прилагането на разпоредбата на чл. 18 ЗУЕС, разкриват недостатъчността на съдържащите се в нея законови текстове. С развитието на градската архитектура и със засилването на интереса към модерните жилищни комплекси все по-често ще се поставят въпроси относно съвместното управление на няколко съседи сгради, включително и на земята, върху която те са построени. Тяхното адекватно разрешаване изисква допълването на съществуващите и приемането на нови правила за управление на етажните собствености и най-вече на правилата, уреждащи договорния режим на управление на ЖКЗТ (чл. 2 ЗУЕС) и разрешаването на общи за няколко ЕС въпроси чрез СОС (чл. 18 ЗУЕС).

Бележки под линия: