(ДВ бр. 57 от 26.07.2011 г.)

 

Промените в ЗУЕС 2011 г.

 

Малко повече от две години и половина след приемането на Закона за управление на етажната собственост (обн., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г., изм. и доп., бр. 15 от 23.02.2010 г., изм., бр. 8 от 25.01.2011 г., в сила от 25.01.2011 г., изм. и доп., бр. 57 от 26.07.2011 г.) Народното събрание извърши редица съществени изменения и допълнения към него. До голяма степен те бяха провокирани от практическата неприложеност на текстовете на ЗУЕС и изразяват стремежа на законодателя да улесни процедурата по управление на етажната собственост, като запази достатъчно гаранции за защита на правата и интересите на отделните етажни собственици.

Направени са и изменения, които имат за цел да уточнят неясно формулирани законодателни разрешения, без обаче да въвеждат някаква новост в правната уредба. Такива са например: допълнението към чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, уточняващо, че договорът за учредяване на жилищен комплекс от затворен тип се вписва в Агенцията по вписванията1; изменението на чл. 7, ал. 6 ЗУЕС относно вписването на взетите за отглеждане животни, с допълнението „които се извеждат на обществени места“, не в отделно приложение, а в обособено поле на книгата на етажната собственост; предвиждането в чл. 7, ал. 7 ЗУЕС за издаване на указания към образеца на книгата на етажната собственост; заместването на термина „консумативни разходи и разходи за текущо поддържане“ с термина „разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост“ в чл. 51 ЗУЕС като на практика става въпрос за едни и същи разходи, които вече са прецизирани в параграф 1, т. 11 ДР ЗУЕС, и др.

Права на ползвателите

В известна степен уточняващи, но и свързани с някои напълно нови елементи, са измененията, които изрично включиха като субект в отношенията на етажна собственост ползвателите на самостоятелни обекти в сградата – „физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост“ (параграф 1, т. 6 ДР ЗУЕС). Измененията посочват обема на правата и задълженията на ползвателите. Като техни права са посочени:

правото да използват общите части на сградата според тяхното предназначение и

правото да участват в управлението на етажната собственост.

Първото следва от съдържанието на правото на ползване и от акцесорността на съсобствеността върху общите части на сградата към собствеността върху самостоятелния обект, а второто е подробно уредени от новите разпоредби на чл. 5, ал. 2 и чл. 6, ал. 2 ЗУЕС.

Съгласно чл. 5, ал. 2 ЗУЕС всеки ползвател има правото да участва в органите на управление и да гласуват при вземане на решенията на общото събрание с изключение на вземане на решенията по

– чл. 11, ал. 1, т. 7 (за определяне на размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване“) и

– т. 10, буква "а" (за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт),

– т. 10, буква "б" (за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност),

– т. 10, буква "в" (за обновяване на сградата),

– т. 10, буква "г" (за предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство),

– т. 10, буква "ж" (за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата) и

– т. 10, беква "л" (за присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост).

Според преценката на законодателя посочените решения са по-тясно свързани със собствеността върху самостоятелния обект, поради което за приемането им следва да гласува неговият собственик. Трудно обаче зад направения избор може да бъде установен някакъв общ и единен критерий: включени са както решения, за приемането на които чл.17, ал. 2 ЗУЕС изисква квалифицирано мнозинство (чл. 11, т. 10, б. „а“ – в частта за извършване на полезни разходи, както и б. „в“, „г“, „ж“ и „л“ ЗУЕС), така и такива за които е достатъчно обикновено мнозинство от представените идеални части от общите части на сградата (например чл. 11, ал. 1, т. 72 и т. 10, б. „а“ – в частта за извършване на необходими и неотложни разходи и б. „б“ ЗУЕС).

Не са изключени всички решения, за които е предвидено квалифицирано мнозинство: извън изключенията по чл. 5, ал. 2 ЗУЕС остават решенията за получаване на кредити (чл. 11, ал. 1, т. 12 ЗУЕС във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 3, предл. 2 ЗУЕС), решенията за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им (чл. 11, ал. 1, т. 13 ЗУЕС във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 4 ЗУЕС), решенията за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране (чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС). Струва ми се, че при приемането на някои от тези решения, например за извършване на основен ремонт на сградата, с право на глас би трябвало да участва по правило само собственикът на самостоятелния обект. Същият извод важи и за решението на общото събрание по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС за одобряване на изчислените идеални части от общите части на етажната собственост, падащи се на всеки един от самостоятелните обекти в сградата.

От друга страна, сред решенията, в гласуването на които не може да участва ползвателят е включено решението за отдаване под наем на общите части на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „б“, предл. 1 ЗУЕС). За това решение не е предвидено квалифицирано мнозинство и вземането му не засяга собствеността върху самостоятелния обект. Ползвателят може да отдава под наем предоставената му в ползване чужда вещ, включително и безвъзмездно. Тъй като идеалните части от общите части на сградата са акцесорни към правото на собственост върху самостоятелния обект, вещното право на ползване се разпростира и по отношение на тях. Правото на ползване обхваща както самостоятелния обект, така и прилежащите към него идеални части от общите части на сградата. Поради това ползвателят би трябвало да участва във вземането на решенията за отдаване под наем на общите части на сградата.

Законодателят е уредил и евентуалната конкуренция, която може да възникне между правото на глас на собственика и правото на глас на ползвателя на самостоятелния обект при гласуването по един и същ въпрос. В този случай, когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът (чл. 5, ал. 3 ЗУЕС). Въведеният от ЗУЕС принцип е, че гласът при вземане на решенията на общото събрание на етажната собственост е един за всеки самостоятелен обект, като тежестта му се определя от площта на имота. В случаите, когато по отношение на обекта е учредено вещно право на ползване, правото на глас остава едно, като предимство при упражняването му има волята на собственика. Като се има предвид, че една голяма част от решенията във връзка с управлението на етажната собственост засягат ползването на общите части на сградата, което е тясно свързано с упражняването на вещното право на ползване, а не самата собственост (т. нар. „гола“ собственост), посоченото разрешение в известна степен ощетява ползвателя. Този резултат може да бъде преодолян чрез допусната от закона възможност за уговаряне на друго в отношенията между ползвателя и собственика на самостоятелния обект.

Задължения на ползвателите

Изрично посочени са и задълженията на ползвателя. Той е има задълженията на етажните собственици, с изключение на задължението за заплащане на разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, за подмяна на общи инсталации или за оборудване, както и на вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 6, ал. 2 във връзка с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС). Именно поради посоченото изключение ползвателите нямат право на глас при вземането на решенията за определяне на размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване“ (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС).

Свобода на договоряне, право на ползване и ЕС

Както по отношение на правото на глас (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС), така и по отношение на задълженията на ползвателя (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС), законодателят предвижда възможност за уговаряне на друго в отношенията между ползвателя и собственика на самостоятелния обект. Допуснатата свобода на договаряне е ограничена единствено до отпадане на предвидените от закона изключения при участието на ползвателя в гласуването на решенията на общото събрание на етажната собственост, съответно – до отпадане на изключението за задължението по чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС. Собственикът и ползвателят не могат да уговорят отпаднето на други права или задължения на ползвателя. По отношение на тях режимът на управление на етажната собственост запазва своя императивен характер. По същата причина собственикът и ползвателят не могат да уговорят, че ползвателят ще участва вместо собственикът в учредяването и осъществяването на дейността на сдружението на собствениците по раздел III на глава II ЗУЕС.

Уговореното по чл. 5, ал. 2 и чл. 6, ал. 2 ЗУЕС между собственика и ползвателя не е задължително да бъде част от съдържанието на нотариалния акт за учредяване на вещното право на ползване. То може да бъде формулирано освен като клауза в нотариалния акт и като отделно споразумение, подписано при учредяването на правото на ползване или след това. Впоследствие, при наличието на съгласие от двете страни, то може да бъде променяно. Всъщност законът не установява форма за действителност на уговореното между собственика и ползвателя. Изискването е обаче уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно управлението на общите части на сградата да бъдат вписани в книгата на етажната собственост (чл. 7, ал. 2, т. 7 ЗУЕС).

Необходимостта от вписване в книгата на етажната собственост произтича от правното действие на уговореното между собственика и ползвателя. Макар и да не представлява част от съдържанието на вещното право на ползване, то поражда определени правни последици за етажната собственост и функционирането на нейните органи. В зависимост от уговореното общото събрание на етажната собственост ще зачете или ще игнорира правото на глас на ползвателя при вземането на определен вид решения (чл. 5, ал. 2 ЗУЕС), съответно – ще изисква от ползвателя заплащането на свързани с етажната собственост разходи (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС). В този смисъл, вписването на уговореното в книгата на етажната собственост следва да се разглежда като предпоставка, за да настъпят за етажната собственост3 правните последици на уговореното между ползвателя и собственика. Именно вписването в книгата на етажната собственост ще установява по един ясен и недвусмислен начин общата воля на собственика и ползвателя, когато постигнатата между тях уговорка е устна. Всяка промяна в уговореното между собственика и ползвателя следва да бъде своевременно отразена в книгата на етажната собственост.

Публикацията е част от статията "Преглед на някои от промените в Закона за управление на етажната собственост" – сп. "Собственост и право", 2011, № 8, с. 5.

БЕЛЕЖКИ ПОД ЛИНИЯ:

(1) Това уточнение стана необходимо порад възникналия в практиката спор относно това дали договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС се вписва в имотния регистър към АВ или в регистъра по чл. 44 ЗУЕС. Вж. Голева, П. Договор за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип. – Собственост и право, 2011, с. 20, както и Ставру, С. Къде се вписва договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип дата на публикация 19 май 2011 г..

(2) Правото им на глас при вземането на тези решения е отнето на ползвателя, тъй като по правило той няма задължение за заплащане на вноските по фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 6, ал. 2 ЗУЕС).

(3) Т. е. за останалите етажни собственици, явяващи се трати лица за отношенията между ползвателя и собственика. 

3 Коментари

  1. Здравейте, смятам че законът е добър като цяло, но неясно остава за мен дали действа “правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост”, последно изменен през 2008 г., ДВ бр. 66. Имате ли мнение дали е отменян след това и ако не, коя норма е приложима при противоречие със ЗУЕС? Закона ли? Благодаря.

  2. Здравейте, Ангел,

    За съжаление и най-добрият закон не може да реши множеството проблеми на етажните собственици. При тази “сгъстена” форма на междусъседски отношения – етажната собственост, в най-голяма степен важат извънправните методи за регулация, а прилагането на закона е доста неблагодарна дейност… Това разбира се не означава, че не трябва да има ЗУЕС 🙂 и че не трябва да се търси усъвършенстването му. Което ме подсеща за един не чак толкова оптимистичен 🙂 принцип: “Който търси съвършенството трябва да знае, че винаги ще бъде безкрайно далеч от него!”.

    Тъй като в ChallengingTheLaw всеки споделя своето мнение по зададените от него въпроси, ще очаквам да разбера Вашето по поставения от Вас, Веднага след което ще споделя и моето 🙂

    Поздрави,

    Стоян Ставру

  3. ЗУЕС не е идеален.То такова понятие няма.Определението в закона, кое е обща част е направо щураво.Имам чувството, че някой е написал този член
    без изобщо да мисли.Става въпрос за АСАНСЬОРА, общата част, която създава най големите проблеми в етажнатга собственост.Какво означава да е нещо общо, което аз не ползвам и накрая трябва да плащам за ремонта му много повече от собствениците, които са го ползвали и довели до ремона му.Ще се намери ли някой в тази държава да ми обясни простичко без да се оповава на закона, защо трябва аз да плащам баницата, а някой друг да я изяжда.Или ще ми отговорите, че в България всичко е възможно.Утре някой “умник” ще напише закон да плащам и въздуха пред блока, защото е общ.Много е по лесно когато един закон е написан точно и ясно, така че да бъде разбран и малките деца, а не да се тълкува, който както хрумва.

Leave a Reply to Петър Янков Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.