Право на строеж за изграждане на съоражения

В градската, а и в извънградската среда, ставаме свидетели на все повече съоръжения (стълбове, поставки, панели, антени, та дори и изкуствени дървета), част от който лежат върху собствената си тежест, но има и такива, които са трайно прикрепени към земята, без да притежават характеристиката на сграда. Съоръжения се изграждат и в надземните етажи на жилищните сграда (чл. 38, ал. 1 ЗУТ). Поставянето и изграждането на въпросните съоръжения предизвиква поредица от въпроси в случаите, когато имотът, в който те се поставят/изграждат, е чужда собственост. Двата основни въпроса са свързани с административноправните и вещноправните изисквания при поставянето/изграждането на тези съоръжения.

Съгласно чл. 12, ал. 1 ЗУТ „застрояване“ по смисъла на ЗУТ е разполагането и изграждането на сгради, постройки, мрежи и съоръжения в поземлени имоти. То се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон. Без промяна на предназначението в поземлените имоти (извън урбанизираните и нарушените територии) се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината.

Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор" (чл. 147, ал. 1, т. 2 ЗУТ). В този случай към разрешението за строеж се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини (чл. 153, ал. 1 ЗУТ). Необходимо е обаче получаването на разрешение за строеж, с изключение на случаите на текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации (чл. 151, ал. 1, т. 4 ЗУТ).

Когато тези съоръжения се изграждат от лице, различно от собственика на земята, включително когато представляват част от една по-голяма инфраструктурна мрежа, се поставя въпросът: как тези съоръжения могат да бъдат придобити в собственост на изградилото ги лице?

Видове съоръжения

В зависимост от тяхното предназначение Законът за устройство на територията (ЗУТ) разграничава различни видове съоръжения, сред които:

– спортни съоръжения,

мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура (чл. 64 – чл. 69 ЗУТ),

– улични мрежи и съоръжения (чл. 70 – чл. 74 ЗУТ),

– транспортни мрежи и съоръжения (чл. 75 – чл. 82 ЗУТ),

– водоснабдителни и канализационни мрежи и съоръжения (чл. 83 – чл. 88 ЗУТ),

– енергоснабдителни мрежи и съоръжения (чл. 89 – чл. 92 ЗУТ),

– електронни съобщителни мрежи и съоръжения (чл. 93 – чл. 94 ЗУТ),

– геотехнически строежи, сгради и съоръжения (чл. 96, ал. 3 ЗУТ),

съоръжения и инсталации за третиране на отпадъци (чл. 97 – чл. 98 ЗУТ),

– газоразпределителни мрежи и съоръжения (чл. 98б ЗУТ),

съоръжения за специални нужди на отбраната и сигурността на страната (чл. 134, ал. 1, т. 4 ЗУТ);

съоръженията за достъпна среда на хората с увреждания в съществуващи сгради (чл. 184 ЗУТ: интересното тук е, че за изграждането или поставянето на подобни съоръжения в съсобствен имот или в общите части на сгради в режим на етажна собственост не се изисква съгласието на останалите съсобственици в имота, съответно – на собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост).

В зависимост от връзката им с земята/сградата върху която са поставени или към която са прикрепени съоръженията могат да бъдат:

– движими вещи: в случаите, когато съоръженията лежат върху собствената си тежест, те представляват движими вещи и при липса на друга уговорка остават собственост на лицето, което ги е поставило. Поради това не е необходимо учредяването в полза на последния на ограничено вещно право, а разполагането им може да стане въз основа на облигационно правоотношение (например договор за наем). Към тези съоръжения могат да се причислят и преместваемите увеселителни обекти, както и преместваемите обекти за търговски и други обслужващи дейности –  павилиони, кабини, маси, както и други елементи на градското обзавеждане (спирки на масовия градски транспорт, пейки, осветителни тела, съдове за събиране на отпадъци, чешми, фонтани, часовници и други). Съгласно чл. 56, ал. 5 ЗУТ разрешение за поставяне на такива обекти се издава въз основа на изрично писмено съгласие от собственика на поземления имот или въз основа на писмен договор за наем на заетата от преместваемия обект площ. Към посочената група от съоръжения следва да бъдат причислени и рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи по чл. 57 ЗУТ;

– недвижими вещи: когато съоръженията са трайно прикрепени към земята, по силата на приращението (чл. 92 от Закона за собствеността) те стават собственост на собственика на земята. За да се изключи автоматичното действие на приращението, е необходимо учредяването на ограничено вещно право, притежаващо подобен ефект. Такива ограничени вещни права по действащото българско законодателство са правото на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС и правото на прокарване на отклонения от мрежи и съоръжения през чужди недвижими имоти по чл. 193, ал. 2 ЗУТ.

По-долу ще бъдат разгледани единствено съоръженията, които са трайно прикрепени към земята.

В търсене на „подходящото“ ограничено вещно право

След като изключването на действието на приращението е възможно единствено въз основа на учредено право на строеж или учредено право на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ, за изграждането и придобиването на собствеността върху съоръжения в чужд недвижим имот би могло да се използва едно от посочените ограничени вещни права.

Кое обаче – правото на строеж или сервитутното право?

Както в правната доктрина, така и в практиката се предлагат две разрешения:

– разграничаване на случаите в зависимост от това дали съоръжението представлява площадков (в този случай се учредява право на строеж) или линеен обект (учредява се право на прокарване на отклонение):

Логиката е следната. Въпреки че чл. 193 ЗУТ е специален и урежда именно изграждането на съоръжения, въз основа на него могат да се изграждат единствено т. нар. линейни обект. Т. нар. площадкови обекти се изграждат в чужд поземлен имот въз основа на учредено право на строеж. Формална основа за подобно разграничаване в приложното поле на „използваните“ ограничени вещни права в зависимост от това дали съоръжението е площадков или линеен обект не може да бъде открита в текста на чл. 193, ал. 2 ЗУТ, според който сервитутът по чл. 193, ал. 1 ЗУТ включва правото да се изгради и придобие собствеността върху отклонение от общата мрежа на техническата инфраструктура в чуждия имот.

Причината за провеждането на посочената разлика обаче е свързана с обстоятелството, че сервитутните права, каквото е и правото по чл. 193 ЗУТ, традиционно се свързват с изграждането на линейните обекти – например с преминаването на пътища и вади, с прокарването на проводи, на кабели и пр. Самият чл. 193 ЗУТ урежда изграждането не на съоръжения, а на „отклонения“ от съоръжения, които най-често имат линеен характер. От друга страна, площадковите съоръжения обикновено представляват постройки, а за изграждането и придобиването в собственост на такива в един чужд недвижим имот е необходимо наличието на учредено право на строеж. Така например един трансформаторен пост се изгражда в чужд недвижим имот въз основа на право на строеж.

Разграничението на обектите на площадкови и линейни е направено в Приложение № 1 към чл. 7, ал. 1, т. 1 от Наредба № 16 от 9.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти (Наредба № 16). Като площадкови обекти са посочени: водохващанията, вятърните генератори, електрическите подстанции, трансформаторните постове и др. Като линейни обекти са посочени: въздушните електропроводи, електрическите кабели в изкоп, електрически съоръжения в непроходими колектори и канални системи.

– използване единствено на правото на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ:

Съществува и мнение, според което всички съоръжения следва да бъдат изграждани въз основа на сервитутното право на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ. Основанията за това са свързани с обстоятелството, че посоченото сервитутно право изключва приращението (по силата на изричната разпоредба на чл. 193, ал. 2 ЗУТ), а приложното му поле не е ограничено единствено при изграждането на линейни обекти.

Възприемането на тази теза би могло да заличи разликата между правото на строеж и правото на прокарване на отклонение от техническата мрежа, като тя би се изразявала единствено в това, че изградената въз основа на право на прокарване постройка обслужва съществуващ господстващ имот. Същата постройка, но изградена въз основа на право на строеж, няма да е свързана с обслужването на друг имот, а ще има самостоятелно значение.

Като аргумент в полза на разглежданата теза, но във връзка с прилагането на сервитутите по Закона за енергетиката, се посочва и обстоятелството, че предвидената от Наредба № 16 сервитутна зона възниква не само при линейните, но и при площадковите обекти (съоръжения). Това би могло да означава, че сервитутните права следва да бъдат приложими както при линейните, така и при площадковите енергийни обекти. Разликата е единствено в размера на възникващите сервитутни зони. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 2 от Наредба № 16 размерите на сервитутната зона на енергийния обект се определят в зависимост от вида на енергийния обект – площадка или трасе на линеен обект по смисъла на ЗУТ.

Следва обаче да се има предвид, че става въпрос за сервитутна зона, възникнала във връзка с прилагането на специалния Закон за енергетиката. В чл. 64 ЗЕ са уредени особени („квазилични“) сервитути, които се различават от тези по чл. 193 ЗУТ (поземлени сервитути). Така уредената „сервитутната“ зона не е ограничено вещно право, а законово ограничение на собствеността (най-често на служещия имот, но е възможно и на съседни на него имоти), свързано с ползването и функционирането на съоръжението, изградено с оглед осъществяването на дейността на съответното енергийно предприятие.

Постройка или съоръжение

Приложението на правото на строеж при изграждането на съоръженията се улеснява от твърде общото понятие за „строежпо параграф 1, т. 38 ДР на ЗУТ. Съгласно посочената разпоредба „строежи" са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни, консервационни и реставрационни работи по недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства с и без промяна на предназначението“.

Това общо „административноправно“ понятие за строеж се разминава съществено с „вещноправното“ понятие за строеж по Закона за собствеността, поради което само част от „строежите“ по ЗУТ изискват учредяване на право на строеж по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС. Критерият е наличието на постройка по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС. Постройките обаче са разграничени от съоръженията в самия параграф 1, т. 38 ДР на ЗУТ (както и в чл. 12, ал. 1 ЗУТ).

Когато съоръжението е разположено във и трайно прикрепено към постройка, за изграждането му в чужд недвижим имот би следвало да се учредява право на строеж. Когато е налице съоръжение, което има единствено техническо значение и не представлява постройка, тогава следва да се пристъпи към учредяване на сервитутно право било то по ЗУТ, или по друг специален закон.

Някои площадкови обекти имат качеството на постройка (например трансформаторен пост). За тях би следвало да се учреди право на строеж. Други площадкови обекти обаче представляват съоръжения, които не са поставени в постройки (например антена или стълб, които са трайно прикрепени към земята). За тях би следвало да се използват предвидените в съответните специални закони сервитутни права. Линейните обекти обикновено представляват съоръжения и като такива се изграждат въз основа на учредено сервитутно право.

Стоян Ставру

17 Коментари

  1. Поздравления за разискваната тема! Наболял въпрос е:))). Напълно съм съгласна с Вас, че разграничителният критерий следва да бъде “наличието на постройка по смисъла на чл. 63, ал.1 от ЗС”. Но ми се струва, че чл.62 от ЗЕ е на друго мнение:)) Съдия по вписванията съм и ми отмениха отказ да впиша нотариален акт за право на строеж на фотоволтаична централа , в който се позовах на чл. 63, ал.1 от ЗС. Колкото по-дълго се мъчех да се мотивирах, толкова повече се убеждавах, че не съм права.

  2. Здравейте, Дора,

    Какви бяха съображенията за отмяната?

    Попадал съм на Определение от 17.11.2011 г. по ч.гр.д. № 2188/2011 г. на ОС – Варна, в което се приема, че фотоволтаичната централа (ФВЦ) “не представлява сграда по смисъла на закона и поради това не подлежи на облагане по реда на чл. 10, ал. 1 ЗМДТ”.

    ФВЦ въз основа на назначена експертиза се определя като:

    „съвкупност от съоръжения, включваща ограда, присъединително съоръжение, контейнер … с две помещения, рекламен билборд, контейнер и … соларни полета …, състоящи се от инвертори, носеща метална конструкция и рамки за модулите-фотоволтаични панели и кабели“.

    ОС Варна по посоченото дело приема, че липсва недвижим имот по смисъла на ЗС и поради това ФВЦ не подлежи на облагане с данък сгради – “о, макар и построените съоръжения да представляват „строеж” по смисъла на § 5, т. 38 от ДР към ЗУТ, те нямат качеството на сгради”.

    Границата е наистина тъкна 🙄 особено, когато съоръженията се поставят в трайно прикрепени контейнери (постройки?)

    Ще ми бъде любопитно, ако споделите по-конкретно аргументацията на окръжния съд във Вашия случай 💡

  3. Хм…

    Аргументацията на ОС Хасково обаче е в две различни посоки:

    – индивидуализацията на правото на строеж е възможно едва след изграждането на енергийния обект:
    “Едва в последствие и въз основа на изпълнените условия по чл.62 от ЗЕ може да се пристъпи към изпълване на правото на строеж с технически спецификации и предписания.”
    (това обаче не засяга въпросът доколко въпросният обект е трайно прикрепена постройка или поставено съоръжение)

    – ограничената възможност за преценка на съдията по вписванията:
    “Преценката на съдията по вписвания се ограничава само до формалното наличие на посочените по-горе реквизити,без същият да може контролира всеки един от тях по същество,вкл. и обхвата,обема и съдържанието на правата или да поставя под съмнение действителността на подлежащия на вписване акт.Посочването на неясен предмет на правото на строеж е именно довод в подобна насока. Такъв контрол е възможен само по инициатива на надлежно активно легитимирана страна посредством исковия процес. В производството по вписване съдията по вписванията не може да определя действителността на акта, който е заявен за вписване. Доколко представеният за вписване акт поражда или не права не може да бъде проверявано и такъв въпрос да бъде разрешен в охранителното производство по вписване.Още по-малко това може да стане служебно по инициатива на съдията по вписванията.”
    (това също не касае основният въпрос – право на строеж или сервитут?)

    Не стават ясно централните аргументи на ОС срещу тезата на “автора” 😉 , както и въобще съществуващата алтернатива – сервитут …

    • Алтенативата в определението на ОС Хасково е собственост върху поземления имот или право на строж върху същия. Сервитутът изобщо не се коментира. Тъй като се мотивират, че конкретизацията на обектите, било те сгради или съоръжения, или и двете, настъпва по-късно, а правото на строеж се учредява “по принцип”, без каквито и да било параметри, следва да направим извода, че дори ФВЦ да е сбор само от съоръжения, за нейното построяване е необходимо учредяване право на строеж. Всъщност и законът ни навежда на този извод
      Не бих могла да се съглася, че при учредяването на вещно право, било то и право на строеж, не е необходимо същото да се индивидуализира с обем и/ или площ. Законова дефиниция има и за сграда и за самостоятелен обект в сграда, но изискваме да се посочат етажност, площ ..,още повече, че се учредяваше право на строеж в един и същи имот от шест различни търговски дружества с шест отделни нот. акта .Все пак страните по договора се “осъзнаха” и вписахме поправки като конкретизираха на каква площ се учредява правото.

  4. Здравейте,

    днес случайно попаднах на Вашия блог и съм възхитена от Вас, от знанията Ви и от желанието да ги споделите! Поздравления!!!

    Не съм юрист, за съжаление нямам и основни познания по право, мога ли да Ви занимая с един въпрос, който ме измъчва?
    Наскоро се нанесох в нова крвартира, сградата е кооперация строена 2005 г. До балкона има електрически стълб завършващ с лампа, който е на 1 метър отстояние от парапета. Освен неудобството от светещата улична лампа вечер, по стълба тече 300 волта ток ( проверено от специалист). Въпросът ми е с кого трябва да се свържа за да премахнат този електрически стълб и изобщо възможно ли е това, при положение, че най-вероятно сградата е строена след изграждане на стълба. Имам ли право ( и смисъл) да потърся експерти от Столична община и НЕК за премахване на това съоръжение?
    Предварително Ви благодря за отделеното време!

    • Здравейте, Ирина,

      Радвам се, че сайтът Ви е харесал. Благодаря за хубавите думи!

      Сайтът е създаден и се поддържа като виртуално място за водене на правни дискусии, но не и за даване на юридически он лайн консултации. В този смисъл за съжаление ще Ви разочаровам и няма да мога да отговоря на въпроса Ви.

      В този смисъл са и правилата на блога:
      https://www.challengingthelaw.com/za-bloga/
      А правилата са за това – за да бъдат спазвани…

      Поздрави,

      Стоян Ставру

      • Благодаря Ви за бързия отговор, явно съм пропуснала да прочета правилата на блога, за което се извинявам.
        Все пак ще Ви чета и в бъдеще с интерес.
        Желая Ви много успехи!!

  5. Здравейте, адмирирам анализите Ви по разискваната тема. Четох и Ваша статия, в която анализирате правната същност на сервитутите по чл.288 ЗЕС. Изцяло възприемам и подкрепям извода, че редакцията на ЗЕС към момента на публикуване на статията урежда сервитути, които възникват по силата на закона, при наличие на предпоставките по чл. 287 ЗЕС, без да е необходимо учредяване на право на строеж/ прокарване от собственика на имота. В тази връзка имам два въпроса: 1) променят ли се тези изводи предвид по-късно приетата редакция на чл.281а ЗЕС, а именно: “Предприятията, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги, имат право да изграждат електронни съобщителни съоръжения и свързаната с тях инфраструктура, след сключване на писмен договор със собственика, върху, над или под имоти:
    1. публична или частна държавна собственост;
    2. публична или частна общинска собственост;
    3. частна собственост на физически или юридически лица.”
    2) възможно ли е според Вас, при действащата редакция на ЗЕС, да възникне законов сервитут по чл.287-288 ЗЕС в полза на оператор на обществена съобщителна мрежа върху територия, представляваща изключителна държавна собственост?
    Благодаря предварително.

    • Здравейте, Sibina,

      Вие как смятате?

      Както не веднъж съм имал възможността да кажа, напиша и споделя (включително в представянето на блога (https://www.challengingthelaw.com/za-bloga/), едно от основните правила в challengingthelaw.com е, че всеки въпрос в сайта идва със становището (мнението) на задаващия го. Само това би могло да гарантира дискусията и да предпази разговора ни от превръщането му в консултация…

      А именно дискусията е една от основните причини за съществуването на настоящия сайт 🙂

      • Здравейте отново :). Според мен направените изводи относно правната същност на сервитутите по чл.288 ЗЕС не би трябвало да се променят, респективно – да се изисква писмен договор със собственика, когато се касае за съоръжения по чл.287, ал.1 ЗЕС. Логиката на такова решение се крие в обществения интерес от изграждането на такива съоръжения, който следва да се счита предпочетен от законодателя. Независимо от това, формулировката на чл. 281а създава възможност за различно тълкуване, а именно, че наличието на писмен договор със собственика е необходимо условие за одобряването на ПУП по чл.287, ал.3 ЗЕС, респективно – за възникване на сервитутите по чл.288 ЗЕС. ЗЕС не третира характера на договора, но най-вероятно ще се приеме, че е необходим договор за учредяване на право на строеж … В продължение на мислите по-горе, по отношение на втория въпрос смятам, че при наличие на предпоставките по чл.287, ал.3 ЗЕС “законовите” сервитути би следвало да възникват и за територии, изключителна държавна собственост.

  6. Привет!

    Споделям напълно аргументите наотговора по първия въпрос: чл. 287, ал. 3 ЗЕС остава специален по отношение на бих казал твърде общия чл. 281а, ал. 1 ЗЕС. Още повече, в заглавието на новия раздел II на глава 18-та от ЗЕС присъстват някои термини, които дават твърде противоречиви индикации 🙂 :
    – от една страна, се говори за “право на преминаване”, което безспорно може да бъде учредено като сервитутно право (макар и правото на преминаване да възниква и извън сервитутните права – например в хипотезата на чл. 64 ЗС: преминаване през земята, за да се стигне до сградата), а
    – от друга за “разполагане” и “ползване”, които по правило не е свързано с трайно прикрепване, а следователно и с възникването на необходимост от учредяване на вещно право (суперфиция, сервитут). Подобно поставяне (разполагане) и ползване съвсем спокойно може да се осъществи и въз основа на “писмен договор” за наем … (?);

    Като цяло, струва ми се, че разясненията от ДВ, бр. 105 от 2011 г., в сила от 29.12.2011 г. добавят нови въпроси, вместо да разрешавата достатъчното стари 🙄

    Що се касае до въпроса дали могат да възникват сервитути върху изключителна държавна собственост, следва да имаме предвид чл. 287, ал. 2 ЗЕС:
    “Сервитутите по ал. 1 възникват за всички имоти публична и частна собственост, с изключение на тези, посочени в раздел IV на тази глава”.
    А въпросния раздел касае “право на специално ползване” по смисъла на Закона за пътищата и на “право на ползване на линейни инженерни мрежи” на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, електроразпределението, газоснабдяването, хидромелиорациите по смисъла на § 5, т. 31 от Закона за устройство на територията, включително техните сервитутни зони, на водни и напоителни съоръжения и естествени водни басейни – публична собственост (чл. 295, ал. 1 ЗЕС).
    Изключителната държавна собственост е вид публична собственост и след като липсва изричен текст, който да я изключва в чл. 287, ал. 2 ЗЕС с ограниченията на по чл. 295 ЗЕС, не виждам пречка тя да се подчинява на същите правила. Тук трябва да се имат в предвид обаче и специалните закони за съответния обект на изключителна държавна собственост, ако има такива в конкретния случай 💡

    • Благодаря за споделеното мнение. Надявам се и правоприлагащите органи да го споделят. Може би най-добре би било законодателят да уреди изрично, че в случаите по чл.287 ЗЕС чл.281а, ал.1 не намира приложение… 🙂

  7. Здравейте, Наскоро ЧЕЗ поставиха на фасадата на кьщата ни ел.табло ,Кьщата е арх.паметник на културата с идентификационен номер ,в центьра е и е на централна улица, .Ние не бяхме уведомени,нито пьк има сьгласие
    от наша страна.Таблото бе поставено за да захрани-незаконно павилионче.Вьпрос ми е; Редно ли е,на какво основание мога да протестирам и обжалвам и пред кого. Благодаря предварително ако ме посьветвате.

    • Здравейте, Александър,

      Както е посочено и в условията за поддържане и ползване на сайта (https://www.challengingthelaw.com/za-bloga/), той обединява усилията на различни автори и специалисти, без да ги превръща в он лайн консултанти. Радвам се, че сте се обърнали към нас за съвет, но предоставянето на юридически консултации е различна дейност, която няма как да бъде извършване като коментар към публикувана он лайн статия.

      Поздрави,

      Стоян Ставру

Leave a Reply to Дора Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.