Противопоставимост на договора за аренда

(публикувана за пръв път в приложение към сп. „Собственост и право“, 2012, № 8, с. I-XX)

 

Съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Предвидената форма[1] е за действителност, като извън фактическия състав на договора законът предвижда, че той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Правното действие на вписването на договора за аренда е уредено в няколко разпоредби на ЗАЗ – чл. 3, ал. 5 и чл. 17 ЗАЗ. По-долу ще бъдат разгледани някои особености при практическото приложение на посочените разпоредби във връзка с противопоставимостта на договора за аренда спрямо трети за арендното правоотношение лица.

 

1. Противопоставимост на договора за аренда спрямо последващ собственик на арендувания имот

Противопоставимостта на договора спрямо последващ собственик на имота е част от правното действие на вписването на договора за аренда. Тази противопоставимост при договора за аренда се изразява в заместване в арендното правоотношение на праводателя (бившия собственик на арендувания имот) от неговия правоприемник (последващия собственик на арендувания имот). Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, ако договорът за аренда е бил вписан преди вписването на акта за прехвърляне на собствеността върху арендувания имот, приобретателят замества своя праводател като страна по договора за аренда. В този случай заместването в арендното правоотношение настъпва независимо от това дали арендуваният имот е предаден във фактическата власт на арендатора.

Второто изречение на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ посочва, че заместване в арендното правоотношение настъпва и в случаите, когато договорът за аренда не е бил вписан: „Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.“ Следователно заместване в арендното правоотношение настъпва независимо от наличието на вписване на договора за аренда, но вписването осигурява пълната противопоставимост на договора за аренда спрямо новия собственик на имота, включително противопоставимост на уговорения в него срок на арендното правоотношение.

Законодателното разрешение за заместване в арендно правоотношение по чл. 17, ал. 2 ЗАЗ е аналогично на това при договора за наем (чл. 237 ЗЗД). Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан[2] в имотния регистър. Ако има достоверна дата, сключеният преди прехвърлянето на имота договор за наем е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. И в трите случая става въпрос за заместване в наемното правоотношение, настъпващо за различен период от време по силата на закона, при което първоначалният наемодател (прехвърлителят) се замества като страна по договора и по наемното правоотношение от новия собственик (приобретателя) на имота.

Разликата между чл. 17, ал. 2 ЗАЗ и чл. 237 ЗЗД е в предвидена по-голяма защита на арендното правоотношение в хипотезата, когато договорът не е вписан. Ако невписаният и нямащ достоверна дата договор за наем обвързва последващия приобретател на имота като безсрочен договор за наем (може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие), и то само ако наемателят е във владение на имота, то невписаният договор за аренда обвързва последващия приобретател на имота за срок от две стопански години (не може да бъде прекратен с предизвестие до изтичане на посочения срок), независимо от това дали имотът е предаден на арендатора. Съображенията за възприемане на подобно законодателно разрешение, от една страна, са свързани с обстоятелството, че за да бъде действителен, договорът за аренда се сключва писмено с нотариална заверка на подписите и поради това разполага с достоверна дата. От друга страна, то съобразява предвидената от чл. 21 КРБ особена закрила на земеделската земя: договорът за аренда е траен договор с установен от закона минимален срок на действие (четири години), изтичането на който е необходимо с оглед оптималното използване на земеделската земя предвид особеното й предназначение.

За разлика от договора за наем, при заместване в арендното правоотношение разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ изисква приобретателят (новият арендодател) незабавно да уведоми арендатора за настъпилото заместване. Едва след получаване на съобщението за заместване приобретателят (новият арендодател) може да иска от арендатора да изпълни към него задълженията си по договора за аренда. От този момент приобретателят замества предишния арендодател и по отношение на дадените от арендатора обезпечения (чл. 17, ал. 4 ЗАЗ). Ако задължението за уведомяване следва да се прилага по аналогия и в случаите на чл. 237 ЗЗД – ако не е уведомен за прехвърлянето на наетия имот, наемателят ще изпълнява валидно спрямо стария собственик (наемодател)[3], то настъпващото по силата на чл. 17, ал. 4 ЗАЗ заместване в дадените от арендатора обезпечения е особена правна последица, характерна единствено за договора за аренда.

Както при договора за наем, така и при договора за аренда, приобретателят е новата и единствена страна (арендодател, наемодател) по (арендното, наемното) правоотношение и има право да търси изпълнение на дължимите по него вземания (арендно плащане, наем) дори и когато те са дължими за период, предхождащ момента на прехвърлянето, но са забавени и не са изпълнени към момента на съобщаването за настъпилото по силата на закона заместване.

 

2. Противопоставимост на договора за аренда спрямо последващ арендатор, сключил договор със същия арендодател за същия арендуван имот

Вписването на договора за аренда има правно значение и в друга срещана в практиката хипотеза – сключването на няколко последователни договора за аренда от собственика на един и същ недвижим имот. Сключването на втори договор за аренда за същия недвижим имот от неговия собственик ще доведе до конкуренция между правата на двамата арендатори, при която предимство ще имат правата на този арендатор, чийто договор за аренда е вписан пръв. Аргументът за възприемането на тази теза следва от разпоредбата на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ.

В това се изразява и разликата между правното действие на вписването на договора за наем (чл. 237, ал. 1 ЗЗД) и правното действие на вписването на договора за аренда (чл. 3, ал. 5 ЗАЗ)[4]. Вписването на договора за наем по чл. 237, ал. 1 ЗЗД не разрешава конкуренция между правата на няколко наематели, сключили последователно договори за наем за един и същ недвижим имот, а единствено осигурява противопоставимост на договора за наем спрямо последващ собственик на наетия имот за целия срок на договора. Причината за това е, че правата на наемателите, възникващи по силата на два различни договора за наем на един и същ недвижим имот, сключени последователно с неговия собственик, не влизат в конкуренция помежду си. Тъй като правото на ползване по договора за наем има облигационен, а не вещноправен характер[5], всеки наемател може да иска изпълнение на задължението по чл. 228 ЗЗД за предоставяне на наетия имот единствено от своя наемодател – като насрещна страна по сключения от него договор за наем. Той обаче няма иск за предаване на имота спрямо друг наемател, който осъществява фактическа власт върху имота въз основа на последващ договор за наем със същия наемодател.

С разпоредбата на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ законодателят придава допълнително в сравнение с това при договора за наем правно значение на вписването на договора за аренда – с оглед разрешаването на евентуална конкуренция между правата на няколко арендатори на един и същ недвижим имот[6]. Съгласно чл. 3, ал. 5 ЗАЗ договорът за аренда, сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, не може да бъде противопоставен на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Макар и да изхожда от частен случай – сключването на два последователни договора за аренда от различни съсобственици на арендувания имот, разпоредбата на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ определя вписването на договора за аренда като критерий за приоритет при евентуална конкуренция на правата на арендатори на един и същ земеделски имот. След като е определящ в случаите, когато договорът за аренда е сключен от съсобственик, по аргумент на по-силното основание моментът на вписване ще е определящ и при разрешаването на конкуренцията между правата по договори за аренда на един и същ недвижим имот, сключени последователно във времето от изключителния собственик или от всички съсобственици на въпросния имот. Конкуренция между правата на двамата арендатори възниква поради вещноправното действие[7] на договора за аренда – придобиването от арендатора на собствеността върху плодовете, отделени от арендувания имот (чл. 2, ал. 2 ЗАЗ). Отделените от арендувания имот плодове ще се придобиват от арендатора, чийто договор за аренда е вписан пръв. Неговото вещно право на собственост върху отделените от арендувания имот плодове ще бъде противопоставимо на вписалия впоследствие договора си за аренда арендатор.

 

3. Противопоставимост на договора за аренда при наличието на ограничени вещни права върху арендувания имот

3.1. Противопоставимост на договора за аренда при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот

Интерес представлява случаят, при който собственикът-арендодател учреди и впише ограничено вещно право върху арендувания имот след вписването на договора за аренда. В тази хипотеза противопоставимостта на договора за аренда спрямо титуляря на съответното ограничено вещно право ще зависи от вида и съдържанието на учреденото право. Законодателят урежда две хипотези:

– когато упражняването на учреденото ограничено вещно право би лишило арендатора от уговореното ползване (чл. 17, ал. 5 ЗАЗ). Определящо е уговореното съдържание на вещното право, а не фактическото му упражняване. Не е необходимо да се е стигнало до упражняване на вещното право, за да се установи, че то възпрепятства арендатора от уговореното ползване. Достатъчна е преценката, че евентуалното упражняване на правото – така, както е уговорено, би лишило арендатора от ползването на арендувания имот. Най-типичната хипотеза е учредяване на ограничено вещно право на ползване по чл. 56 ЗЗД. Разпоредбата на чл. 17, ал. 5 ЗАЗ може да намери приложение и в случаите на учредяване на право на строеж (ако това е възможно за съответната земеделска земя), когато построеното в резултат от упражняването на правото на строеж би възпрепятствало използването на останалата част от земята за земеделски цели. В тези случаи по силата на самия закон (чл. 17, ал. 5 ЗАЗ) ползвателят/суперфициарят заместват голия собственик като страна по договора за аренда. Правните последици са аналогични с тези при заместването на стария арендодател от новия собственик на арендувания имот. За разлика от случаите на прехвърляне на арендувания имот, при учредяване на вещно право на ползване заместването ще бъде временно и ще трае докато съществува правото на ползване. С прекратяването на последното в рамките на срока по арендното правоотношение последното отново ще продължи със собственика на арендувания имот. За да бъде противопоставимо на арендатора, настъпилото ex lege заместване следва да му бъде съобщено от ползвателя. Едва след съобщаването арендаторът следва да изпълнява задълженията си спрямо ползвателя, а не спрямо голия собственик на арендувания имот;

– когато упражняването на учреденото ограничено вещно право не би лишило арендатора от уговореното ползване (чл. 17, ал. 6 ЗАЗ). Става въпрос за учредяване на сервитутно право или на право на строеж (ако това е възможно за съответната земеделска земя) за изграждане на обслужваща постройка, съществуването на която не би пречило при ползването на земята като земеделска. В този случай страна по договора за аренда остава собственикът на имота, а титулярят на учреденото ограничено вещно право може да го упражнява дотолкова, доколкото с това не пречи на арендатора да използва имота съгласно договора за аренда. Макар и да не е посочено в чл. 17, ал. 6 ЗАЗ, така направеният извод е верен единствено в случаите, когато вписването на акта за учредяване на ограниченото вещно право следва вписването на договора за аренда. Ако обаче актът за учредяване на ограниченото вещно право е вписан преди вписването на договора за аренда, последният няма да бъде противопоставим на титуляря на съответното ограничено вещно право (чл. 113 ЗС).

Дискусии поражда въпросът в коя от двете хипотези попада последващото учредяване на ипотека върху арендувания имот от арендодателя. Отговорът на този въпрос зависи от това доколко упражняването на правото на ипотека би лишило арендатора от уговореното ползване. Тъй като упражняването на ипотечното право би довело до придобиване на имота от трето лице – купувача по публичната продан, приложение ще намира правилото на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Новият приобретател[8] на арендувания имот ще замества ипотекарния длъжник (старият арендодател) в арендното правоотношение за различен период от време в зависимост от това дали договорът за аренда е бил вписан преди или след вписването на ипотеката. Когато договорът за аренда е вписан преди вписването на ипотеката, той ще бъде противопоставим на купувача по публичната продан за целия срок на своето действие. Когато е вписан след вписването на ипотеката, неговата противопоставимост ще се ограничава до две стопански години от момента на влизането в сила на постановлението за възлагане. Приложение ще намира и изискването за съобщаване за настъпилото по силата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ заместване.

 

3.2. Договор за аренда, сключен от ползвател по чл. 56 ЗС

Съгласно чл. 56, ал. 1 ЗС правото на ползване включва „правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено“. Липсва ограничаване на начина за ползване на вещта, изискващо това да става само лично от титуляря на ограниченото вещно право на ползване. В този смисъл е и разпоредбата на чл. 60 ЗС, според която: „Сключените от ползувателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това.“ Разпоредбата имплицитно включва възможността ползвателят да отдава под наем предоставения му за ползване имот. Дали обаче тази разпоредба включва възможността ползвателят да отдава под аренда предоставения му за ползване земеделски имот?

Договорът за аренда е най-близък по своята правна същност до договора за наем, като се характеризира с особения си предмет – земеделска земя[9]. В правната доктрина[10] договорът за аренда се разглежда като алтернатива, съществуваща наред с договора за наем. Приема се, че за ползването на обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ може да бъде сключен както договор за наем, така и договор за аренда. При избора на вида на договора, въз основа на който ще се ползва имотът, определяща е волята на страните. В този смисъл е и Определение № 386 от 23.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 77/2012 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Филип Владимиров:

„Няма пречка … земеделската земя да бъде предмет на договор за наем, сключен в свободна форма (писмена, устна или с конклудентни действия), както и обект на право на ползване, учредено с нотариален акт или с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Допустимо е при липса на изискваната от закона форма сключеният договор за аренда да се конвертира в договор за наем, а учреденото право на ползване – в договор за аренда или наем, респ. при безвъзмездност – в заем за послужване.“[11].

В други, по-скоро изолирани, решения на ВКС обаче договорът за аренда се посочва като единствена възможност, изключваща договора за наем като основание за възникване на облигационно право на ползване на посочените в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ обекти. В този смисъл е например Решение № 145/19.11.2010 г. по т. д. № 889/2009 г., II т. о. на ВКС:

„Следователно при тълкуване нормата на чл.1, ал. 3 от Закона за арендата в земеделието по правилата на езиковото и систематичното тълкуване се налага разбирането, че волята на законодателя е по отношение на тези обекти, към които несъмнено попада и процесната земеделска земя, да не се допуска друг, различен от изрично регламентирания в специалния закон вид договор при отдаването им за възмездно ползване.

…

наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ, изключва възможността за сключване на друг вид договор, освен аренден, вкл. наемен договор, който да не е подчинен на специалния Закон за арендата в земеделието, а на общите правила на ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори.“

Към настоящият момент преобладаващо в съдебната практика и правната доктрина е първото становище, изхождащо от либералния характер на гражданското право и правото на страните свободно да договарят вида на сключваните между тях договори[12]. (През 2017 г. съдебната практика бе уеднаквена с Тълкувателно решение № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ВКС, ОСГТК. В диспозитива на т. 2 и т. 3 бе прието следното общо официално тълкуване: „Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния ЗАЗ. Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсията.“ – бел. отг. ред.)

Близостта на договора за аренда до договора за наем е първият аргумент в полза на тезата, според която с аргумент от чл. 60 ЗС ползвателят може да отдава под аренда ползваният от него недвижим имот, при което правата на арендатора ще бъдат ограничени във времето след прекратяването на правото на ползване, съгласно текста на чл. 60 ЗС.

В подкрепа на това разрешение е и обстоятелството, че разпоредбата на чл. 60 ЗС не прави разграничение между договорите за наем с различна продължителност. Независимо от срока, за който са сключени, чл. 60 ЗС ограничава тяхното действие спрямо собственика на имота до момента на прекратяване на правото на ползване или „до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това“. Същото правило следва да се прилага и по отношение на сключените от ползвателя договори за аренда. С отпадането на правата на ползвателя ще отпадат и правата на наемателя (арендатора), като това ще става в един по-късен момент – в края на стопанска година, в която се е прекратило вещното право на ползване. Разпоредбата е специална и води до прекратяване на договора за наем/аренда независимо от това дали той е вписан по чл. 231 ЗЗД, съответно – по чл. 3, ал. 1, изр. 2 ЗАЗ.

Следва да се вземе предвид и обстоятелството, че липсва и забрана за извършване на действия на разпореждане от страна на ползвателя, изразяващи се в сключване на договор за наем със срок над 3 години. Забраната по чл. 56, ал. 2 ЗС е само за отчуждаване на правото на ползване. Възможен аргумент в полза на противоположната теза – срещу допускането на възможността за сключване на договор за аренда от ползвател, е обстоятелството, че чрез договора за аренда арендодателят (ползвателят) прехвърля (отчуждава) правото си да получи в собственост отделените от вещта (земеделската земя) естествени плодове. Струва ми се обаче, че става въпрос не толкова за отчуждаване, колкото за последващо прехвърляне на отделените плодове, които първо стават собственост на ползвателя-арендододател по силата на чл. 56, ал. 1 ЗС, след което преминават в собственост на арендатора по сключения договор за аренда (чл. 2, ал. 2 ЗАЗ)[13].

Вторият аргумент в полза на възможността ползвателят да отдава под аренда ползвания от него земеделски имот е свързан с правното действие на договора за аренда и с обстоятелството, че възможността за отдаване на имота под аренда попада в кръга на правомощията на ползвателя. При отдаването на вещта под аренда тя се използва по своето предназначение (спазено е първото изискване на чл. 56, ал. 1 ЗС) и вещта не се променя съществено (спазено е и второто изискване на чл. 56, ал. 1, както и на чл. 61 ЗС). Съгласно чл. 2 ЗАЗ правното действие на договора за аренда включва:

– задължение на арендодателя да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши уговореното арендно плащане. Ползвателят може да поеме и да изпълни подобно задължение по аргумент от чл. 60 ЗС. Самият той има право да ползва имота съгласно неговото предназначение (чл. 56, ал. 1 ЗС);

– задължение на арендодателя да осигури добивите от отдадения под аренда имот да станат собственост на арендатора от момента на отделянето им[14]. Ползвателят може да изпълни и това задължение – да се разпореди с естествените плодове на ползвания от него имот, тъй като по силата на чл. 56, ал. 1 ЗС той придобива плодовете от този имот.

Крайният извод е, че след като ползвателят може да отдава под наем имота, в случаите, когато този имот е земеделска земя, той може да го дава и под аренда[15]. Така сключеният договор за аренда обаче ще има действие при ограничението по чл. 60 ЗС: ще остава в сила, докато съществува ограниченото вещно право на ползване за арендодателя или „до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това“. Задълженията, които ползвателят може да поеме като арендодател, следва да бъдат съобразени със съдържанието на правото на ползване. Така например съгласието по чл. 9, ал. 3 ЗАЗ не би могло да бъде дадено от арендатор, който не е собственик, а е само титуляр на вещно право на ползване върху имота. Съгласно чл. 9, ал. 3 ЗАЗ арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя[16]. Такова съгласие може да бъде дадено само от собственика на имота, но не и от ползвателя по чл. 56 ЗС. Даването му от ползвателя може да доведе до прилагане на разпоредбата на чл. 61 ЗС.

Възможността за сключване на договор за аренда от ползвател по чл. 56 ЗС е потвърдена и в Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Борислав Белазелков:

„Вещното право на ползване позволява на титуляря да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта. Вещното право на ползване може да продължи най-много докато трае правосубектността на титуляря, ако той е физическо лице – до смъртта му, а ако е юридическо лице – до прекратяването му. Титулярят на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3, съответно над 10 години, или да я дава под аренда, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт на ползвателя).“

Нещо повече, самият закон предвижда конкретен случай, в който титулярят на вещно право на ползване е страна по договор за аренда. Става въпрос за вече разгледаната разпоредба на чл. 17, ал. 5 ЗАЗ, според която приобретателят на ограничено вещно право върху арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, когато упражняването на правото му би лишило арендатора от уговореното ползване. Ограниченото вещно право на ползване е именно такова право, упражняването на което е свързано с ползването на имота по начин, който възпрепятства ползването му по евентуален договор за аренда.

3.3. Договор за аренда, сключен от собственика на имот, върху който е учредено ограничено вещно право на ползване

Важен е и въпросът в кои случаи сключеният от собственика договор за аренда е противопоставим и обвързва ползвателя на същия имот. С учредяването на право на ползване от собственика на земята, ползвателят замества собственика като страна (арендодател) по договора за аренда за целия срок на договора[17], когато последният е вписан преди вписването на акта за учредяване на правото на ползване (чл. 17, ал. 5 ЗАЗ). Заместването настъпва по силата на закона, но ползвателят трябва да уведоми арендатора за настъпилото заместване, за да предотврати валидното изплащане на арендното плащане в полза на собственика.

Ако договорът за аренда е сключен преди учредяването на вещното право на ползване, но е вписан след вписването на акта за учредяване на вещното право на ползване, договорът за аренда ще да бъде противопоставим на ползвателя по чл. 56 ЗС за две стопански години след годината на учредяване на правото на ползване (арг. чл. 17, ал. 2, изр. 2 ЗАЗ, към което препраща чл. 17, ал. 5 ЗАЗ[18]). Заместването в арендното правоотношение в този случай настъпва за ограничен от закона срок от време, въпреки че липсва вписване на договора за аренда, което да предхожда вписването на акта за учредяване на вещното право на ползване.

Ако обаче договорът за аренда е сключен след учредяването и след вписването на акта за учредяване на ограниченото вещно право на ползване, той не следва да бъде противопоставим на ползвателя, а следователно – и последният няма да встъпва в правата на арендодателя по сключения от голия собственик договор за аренда. В този смисъл разпоредбата на чл. 17, ал. 5 ЗАЗ би следвало да намира приложение само за договора за аренда, сключен и вписан от собственика на земята преди учредяването и вписването на вещното право на ползване. Сключеният от голия собственик договор за аренда не следва да обвързва ползвателя, тъй като нарушава неговото право на ползване (арг. и от чл. 113 ЗС). По същия начин конкуренцията между сключения от ползвателя договор за аренда и този, сключен от голия собственик, в разглежданата хипотеза ще се разрешава в полза на арендатора, черпещ правата си от ползвателя. Без значение ще бъде съотношението във времето между вписванията на самите договори за аренда. Сключеният от ползвателя договор за аренда ще бъде противопоставим на голия собственик и на неговия арендатор при условията на чл. 60 ЗС.

Крайният извод от направените разсъждения е, че правото на ползване е лично право (учредено с оглед на личността) и не може да бъде отчуждавано (чл. 56, ал. 2 ЗС), но ползвателят може да отдава вещта под наем и под аренда. Сключеният от ползвателя договор за аренда ще обвързва голия собственик до прекратяването на правото на ползване или до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това (арг. чл. 60 ЗС). Сключеният от голия собственик договор за аренда след вписването на акта за учредяване на вещното право на ползване няма да бъде противопоставим на ползвателя по чл. 56 ЗС (чл. 113 ЗС).

 

4. Противопоставимост на договора за аренда спрямо купувача по публична продан на арендувания имот

Друг въпрос от практиката, свързан с противопоставимостта на договора за аренда, е въпросът дали при осъществяване на принудително изпълнение спрямо арендуван имот договорът за аренда обвързва купувача по публичната продан. Този въпрос беше разгледан при обсъждането на правните последици при учредяването на ипотека върху арендуван земеделски имот. Тук направените по-горе разсъждения ще бъдат разширени и допълнително обосновани.

Публичната продан на недвижим имот по ГПК е производен способ за придобиване на собственост[19]. Купувачът по публичната продан ще придобие собствеността такава, каквато е съществувала в имуществото на длъжника към момента на вписване на първата ипотека/възбрана[20]. Погасителният ефект на публичната продан по чл. 175, ал. 1, изр. 1 ЗЗД се ограничава до вещните права върху имота, вписани след вписването на първата ипотека: „С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.“ Законовият текст визира единствено вещните права върху имота.

Тук се поставя въпросът дали погасителният ефект на чл. 175, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва да се приложи и по отношение на правото на арендатора да придобие собствеността върху отделените от имота естествени плодове в случаите, когато договорът за аренда е вписан след вписването на първата ипотека/възбрана. Безспорно чл. 175, ал. 1, изр. 1 ЗЗД не се прилага спрямо договора за наем[21], тъй като с него не се учредяват вещни права. За разлика от договора за наем обаче договорът за аренда има вещноправно действие по отношение на отделените от арендувания имот естествени плодове (чл. 2, ал. 2 ЗАЗ). Погасява ли се това вещноправно действие на договора за аренда, когато той е вписан след вписването на ипотеката/възбраната, по която се осъществява принудителното изпълнение?Макар и договорът за аренда да има вещноправно действие, възникващото въз основа на него право в полза на арендатора не е вещно право по смисъла на чл. 175, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и не попада в приложното поле на посочената разпоредба. По отношение на него приложение следва да намерят особените правила на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, предвиждащи особена закрила на арендното правоотношение с оглед специфичното предназначение на неговия обект – земеделската земя.

На купувача по публичната продан ще могат да бъдат противопоставени:

– вещните права на трети лица върху имота, прехвърлени/учредени и вписани преди вписването на ипотеката, по която се изпълнява. Те няма да се погасят по чл. 175, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и ще продължават да съществуват върху имота и след публичната продан;

– облигационните права на трети лица върху имота по договор, вписан преди и след вписването на ипотеката/възбраната. Те ще са противопоставими на купувача по публичната продан по силата на изричните законови разпоредби, предвиждащи заместване на предишния собственик от новия приобретател (чл. 237 ЗЗД, чл. 17, ал. 2 ЗАЗ). Когато договорът за наем/аренда е вписан преди вписването на ипотеката, купувачът по публичната продан ще встъпва в облигационното правоотношение за имота за целия срок на неговото съществуване, като в случаите, когато правоотношението е арендно, за да настъпи пълният ефект на заместването, купувачът ще трябва допълнително да съобщи на арендатора за настъпилото по силата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ заместване. Ако обаче липсва вписване или вписването на договора за аренда е станало след вписването на възбраната/ипотеката, по която се изпълнява, възникващите облигационни правоотношения ще да бъдат противопоставими на купувача по публичната продан само за две стопански години, считано от момента на влизането в сила на постановлението за възлагане. (вж. и съобр. измененията и допълненията на ГПК през 2017 г.: 1) чл. 453, т. 5 – нова ДВ, бр. 86 от 2017 г. – на взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи; 2) чл. 498, ал. 3 ГПК – нова, ДВ, бр. 86 от 2017 г., според която правилото, че въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота, се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота – бел. отг. ред.)

 

Бележки под линия:

[21] За това разрешение при съществуването на договор за наем върху ипотекирания имот вж. Калайджиев, Ан. Облигационно право – обща част. С., 2001, с. 627: „Договорите за наем върху ипотекирания имот не се погасяват от публичната продан.“ Предпоставката за противопоставимостта на договора за наем спрямо купувача по публичната продан за целия уговорен между страните по него срок е той да е вписан преди ипотеката. За тезата, според която договорът за наем, сключен за срок до 3 години, ще бъде противопоставим на купувача по публичната продан дори и когато е вписан след ипотеката, вж. Марков, М. Ипотеката. С., 2008, с. 353. Изразеният за това от автора аргумент е, че на кредитора са непротивопоставими единствено действията на разпореждане. Действията на управление обаче, в които се включва и договорът за наем до три години, се осъществяват свободно от собственика. Струва ми се, че подобен договор за наем до три години, ако е вписан след вписването на ипотеката, ще обвързва купувача по публичната продан не за уговорения в него срок, а като безсрочен договор (чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД). След като на кредитора, а следователно – и на купувача по публичната продан, не могат да се противопоставят действията на разпореждане с имота, на още по-силно основание не следва да могат да му се противопоставят и действията на управление, изразяващи се в сключването и вписването на договор за наем за ипотекирания имот. Обосноваването на обратното разрешение в историческоправен аспект е извършвано при друга законодателна уредба и наличието на специална разпоредба на чл. 787 ЗГС (отм.). В подкрепа на тезата, според която вписаният след ипотеката договор за наем за срок до три години не е противопоставим на купувача по публичната продан, вж. също Венедиков, П. Ипотеки, залог, привилегии. С., 1994, с. 129, бел. под линия 213: „… един договор за наем, ако е вписан след вписването на ипотеката, не може да обвърже купувача на принудителната продан“. Противното разрешение, както посочва авторът, „пренебрегва значението на вписването“.