Преценка за недействителност при отказ за вписване

(в контекста на въпроса за вписването на сделките с паркоместа и Определение № 255/20.06.2012 г. по гражданско дело № 175/2012 г, II-ро ГО на ВКС)

(статията е публикувана в сп. Собственост и право, 2012, № 9, с. 48-63)

 

Ключовата теза в мотивите на Определение № 255/20.06.2012 г. по гражданско дело № 175/2012 г, II-ро ГО на ВКС е свързана с обхвата на преценката, която съдията по вписванията може да извършва при постановяване на отказ за вписване. С посоченото определение е отменен постановеният от съдията по вписване отказ, тъй като той

е обоснован единствено от съображения за нищожност на обективираната в нотариалния акт прехвърлителна сделка, какъвто контрол съдията по вписванията не е компетентен да осъществи, тъй като контролът за действителността на договорите се осъществява само по съдебен ред“.

Съображенията за нищожност, изразени при извършването на отказа за вписване в разглеждания случай, са свързани с едни от най-оспорваните напоследък сделки – сделките за прехвърляне на собственост върху паркоместа. Тъй като паркоместата не са обособени като самостоятелни имоти и не притежават самостоятелни кадастрални номера, произнеслите се по случая състави на СГС и САС приемат, че извършените с тях сделки са нищожни поради изначално невъзможен предмет1 (чл. 26, ал. 2 ЗЗД) и поради това не следва да бъдат вписани. По-различно е обаче становището на ВКС:

Съдията по вписванията може да осъществява контрол върху подлежащия на вписване акт само в рамките,установени в Правилника за вписванията,който нормативен акт очертава пределите на неговите правомощия. По смисъла на чл.32а П. съдията по вписванията следва да извърши проверка дали е представен подлежащ на вписване акт по смисъла на чл.4 и дали този акт отговаря на изискванията на чл.6 от правилника /дали е съставен в предвидената от закона и Правилника за вписванията форма и има необходимото съдържание/. Проверката дали съдържащите се в обективирания с нотариалния акт договор волеизявления на сключилите договора лица съответствуват на изискванията на закона, а оттам и налице ли е порок на договора, който да обуслови неговата недействителност по смисъла на чл. 26 и чл. 27 ЗЗД не се извършва по реда на чл.32а П.. Съдията по вписванията може да откаже вписването на акта само ако същият не подлежи на вписване съгласно изискванията на чл.3, чл. 4 и чл.5 от правилника или няма предвиденото в чл.6 съдържание, но не е компетентен да осъществи контрол върху действителността на вписвания акт и не може да откаже вписване по причина, че счита договора, обективиран в представения за вписване нотариален акт за нищожен.“

Крайният извод на ВКС е, че съдията по вписванията не разполага с правомощието да извършва преценка за действителността на обективираната в нотариалния акт сделка и не може откаже вписване на нотариален акт, обективиращ договор, ако същият отговаря на изискванията на закона и подлежи на вписване, независимо че е нищожен по съображения, които са свързани със съдържанието на акта.

Цитираното Определение № 255/20.06.2012 г. по гражданско дело № 175/2012 г, II-ро ГО на ВКС е логично продължение на Определение № 393 от 12.10.2010 г. по ч. гр. д. № 349/2010 г., II г. о., ГК на ВКС2. Съгласно последното незаконосъобразен е отказът на съдията по вписванията, обоснован с аргумента, че договорът, чието вписване се иска, има изначално невъзможен предмет, тъй като това, което се прехвърля (в конкретния случай – фундамент), не представлява самостоятелна недвижима вещ, а част от такава вещ, което прави невъзможно прехвърлянето й. Определение № 255/20.06.2012 г. по гражданско дело № 175/2012 г, II-ро ГО на ВКС още веднъж потвърждава тези изводи, като посочва, че:

в производството по вписване съдията по вписванията извършва единствено проверка дали актът,чието вписване се иска,е от категорията актове,изрично предвидени в Правилника за вписванията като подлежащи на вписване и дали същият е редовен от външна страна, т. е. дали са спазени законовите изисквания за формата на акта и изчерпателно посочените в чл.6 от Правилника за вписванията изисквания относно съдържанието на акта. Всяка друга проверка би била в противоречие с чл.17 и чл.6 от Правилника за вписванията и израз на недопустимо превишаване на правомощия.“

В същия смисъл може да бъде посочено и Определение № 435 от 30.07.2009 г. по ч. гр. д. № 269/2009 г., І г. о., ГК на ВКС, според което съдията по вписванията не може да извърши проверка нито за действителността на акта, чието вписване се иска, нито за наличността на материалноправните основания за неговото съществуване. Подобна проверка според определението не може да бъде извършвана в едностранното охранително производство, още по-малко – служебно по инициатива на съдията по вписванията. Евентуалният спор според ВКС следва да бъде разрешен в един исков процес с участието на двете спорещи страни.

Основният въпрос3, който се поставя в посочените определения на ВКС, е този, касаещ правомощията на съдията по вписвания и обхвата на неговата преценка при постановяване на евентуален отказ да впише предоставен му за вписване акт. Дали съдията по вписванията проверява единствено предоставения му за вписване акт от външна страна – с оглед законовите изисквания за форма и изискванията за съдържание съгласно Правилника за вписванията и в Закона за кадастъра и имотния регистър, или трябва да се запознава и със съдържанието на сделката по същество и въз основа на преценката за нейната действителност може да отказва вписване?

За да се отговори на въпроса относно компетентността на съдията по вписванията и основанията, на които той може да откаже вписване на заявения пред него акт, първо трябва да се изясни характера на производството по вписване и съществуващата законова уредба на това производство.

Вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон, се посочват от закона като вид нотариални производства (чл. 569, т. 5 ГПК4). След като производството по вписване у вид нотариално производство (удостоверяване, действие), по отношение на него при липса на други специални разпоредби приложение следва да намират общите правила на нотариалните производства – чл. 569-577 ГПК. Част от тези общи за нотариалните производства правила всъщност касаят специално вписванията, отбелязванията и заличаванията, като например: чл. 570. ал. 1, изр. 2 и 3 ГПК (определящи териториалната компетентността при извършване на вписванията и необходимостта от представяна на акта в два или повече еднообразни екземпляра) и чл. 571, in fine ГПК (изискването за писмена форма на молбата, въз основа на която започва производството по вписване).

Сред общите правила на нотариалните производства съществува и разпоредба, която се отнася до правомощията на органа, съдействащ при упражняването на правата на страните – чл. 574 ГПК. Съгласно посочената разпоредба не могат да се извършват нотариални действия относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки, документи или други действия. Извършеното в неизпълнение на чл. 574 ГПК нотариално действие е нищожно (чл. 576 ГПК) и подлежи на отмяна въз основа на иск по чл. 604 ГПК, предявен пред съответния окръжен съд (чл. 104, т. 5 ГПК). Приложимостта на чл. 574 ГПК в производството по вписване ще бъде обсъдено по-долу в контекста на специалните правила, отнасящи се до вписването и съдържащи се в Правилника за вписванията и ЗКИР.

На следващо място като вид нотариално производство вписването е и вид охранително производство. Чрез извършването на вписване, отбелязване или заличаване съдията по вписване съдейства на молителя при упражняване на негово гражданско право. Производството е едностранно и безспорно и не предоставя защита на накърнено гражданско право5. Тъй като нотариалните производства са уредени в част Шеста, озаглавена "Охранителни производства", спрямо тях приложение намират общите правила на охранителните производства (чл. 530-541 ГПК). Сред тези правила отново може да бъде открито такова, отнасящо се до правомощията на съдействащия орган – чл. 533 ГПК, озаглавен „Служебна проверка“. Съгласно посочената разпоредба съдът е длъжен служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт. Той може по своя инициатива да събира доказателства и да взема предвид факти, непосочени от молителя. „Условията за издаване на искания акт“ в производството по вписване, отбелязване и заличаване са посочени в специалните нормативни актове, които ще бъдат разгледани по-долу: Правилника за вписванията (ПВ) и Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).

И не на последно място производството по вписване е вид съдопроизводство. Съгласно препращата разпоредба на чл. 540 ГПК, включена в общите разпоредби за охранителните производства, при осъществяването на последните съответно приложение намират освен общите правила на ГПК (чл. 1 – чл. 102 ГПК) и правилата на исковото производство (чл. 103 – чл. 388 ГПК), с изключение на чл. 207-266 ГПК (правила относно обезпечаването на доказателства; отклоненията в исковия процес; решаването на делата; отсрочено, разсрочено и предварително изпълнение; поправяне на решения, определяне на срок при бавност; част от правилата за въззивното обжалване) и чл. 303-388 ГПК (правилата относно отмяната на влезли в сила решения и правилата на особените искови производства). Сред разпоредбите, чието действие е изключено при охранителните производства, не попада тази на чл. 17 ГПК, озаглавена „Компетентност по обуславящи въпроси“, която разпоредба също се отнася до компетентността на решаващия съдебен орган. Според първата й алинея съдът взема становище по всички въпроси, които имат значение за решаването на делото, освен по въпроса дали е извършено престъпление. Сред тези въпроси е и въпросът за действителността на правната сделка. Намира ли обаче приложение посочената разпоредба в производството по вписване и какво е съотношението й с вече цитираните чл. 533 и чл. 574 ГПК?

За да се отговори на този въпрос следва да бъдат разгледани и особените правила, уреждащи производството по вписване:

особените правила на Правилника за вписванията. Съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ (най-често цитираната от ВКС разпоредба във връзка с определянето на правомощията на съдията по вписванията) съдията по вписванията се произнася с определение за отказ в случай, че записаният във входящия регистър акт не отговаря на изискванията на закона или е неподлежащ на вписване. В съдебната практика не създава противоречия второто основание за постановяване на отказ за вписване – когато актът не подлежи на вписване (проверката се извършва въз основа на изричното изброяване на подлежащите на вписване актове съгласно чл. 112 ЗС и чл. 4 ПВ). Не е така обаче при първото основание – когато актът „не отговаря за изискванията на закона“. Посочената разпоредба се тълкува от ВКС в смисъл, че отказ за вписване се постановява, когато АКТЪТ (а не сделката) не отговаря от външна страна на изискванията, поставени от ПВ, включително на изискванията по чл. 6 – чл. 8 ПВ.

Това разрешение се критикува от съдиите по вписванията с аргументи относно юридическия ранг на ПВ и обхвата на предоставената от закона делегация при издаването на ПВ. Правилника за вписванията е приет от МС въз основа на разпоредбата на чл. 116 ЗС, съгласно която „Подробностите относно начина на вписването и относно таксите, които се събират при вписването, се уреждат в Правилника за вписването, одобрен от Министерския съвет“. Дали обаче разпоредбите определящи правомощията на съдията по вписванията и основанията, на които той може да постанови отказ за вписване, се включват в съдържанието на израза „начин на вписването“, тъй като те безспорно не касаят таксите, които се събират при вписването? Не излиза ли ПВ извън пределите на дадената му от закона делегация като посочва (ограничава) основанията, на които съдията по вписванията може да откаже вписването на заявен пред него акт? И ако е така, може ли позоваването на чл. 32а ПВ да служи като валидна аргументация за защитата на тезата на ВКС, изразена в цитираните по-горе определения?

Още повече, ПВ няма ранг на закон, макар в самия чл. 32а, ал. 1 ПВ да се визира необходимостта от спазване на „изискванията на закона“, а като такива изисквания ВКС разбира и прилага изискванията на ПВ6. Като подзаконов акт, издаден от МС, ПВ не би могъл да дерогира общите правила на ГПК, важащи за охранителните и нотариалните производства, които следва да намират приложение и в производството по вписване. Евентуално противоречие между ПВ и ГПК, би следвало да се разрешава в полза на по-високия по юридически ранг нормативен акт – ГПК.

особените правила на Закона за кадастъра и имотния регистър. Съгласно чл. 82, ал. 1 ЗКИР съдията по вписванията разпорежда да се извърши вписване, след като провери дали са спазени изискванията на закона, както и предвидената от закон форма на акта, с който се признава, учредява, прехвърля, изменя или прекратява вещното право. Когато предвидените в закона изисквания не са налице, съдията по вписванията отказва вписване (чл. 83 ЗКИР). Подобно на ПВ ЗКИР използва термина „изискванията на закона“. Но ако в ПВ е посочено, че изискванията се отнася до акта (преценка от външна страна), то в ЗКИР липсва уточнение към кого или към какво се отнасят изискванията на закона. Отговорът на този въпрос би могъл да бъде даден въз основа на систематичното тълкуване на мястото на чл. 82 ЗКИР и историческото тълкуване на чл. 82 ЗКИР (и по-специално отмяната на ал. 2 на въпросната разпоредба). Чл. 82 ЗКИР се намира непосредствено след поредица от законови правила, които поставят изисквания към заявения акт и подадената с него молба за вписване – чл. 76-79 ЗКИР. Би могло да се приеме, че той препраща именно към тези „изисквания на закона“. В този смисъл е и членуваната форма на думата „закон“, използвана при уточняването на изискванията, за които трябва да следи съдията по вписванията. Прави впечатление разликата между изразите „изискванията на законА“ (предмет на първата проверка по чл. 82, ал. 1 ЗКИР) и „предвидената от закон форма на акта“ (предмет на втората проверка по чл. 82, ал. 1 ЗКИР). Съдията по вписванията следи и за двата вида изисквания – към външната страна на акта и към формата за действителност на сделката, но изискванията към външната страна на акта са изисквания на „законА“ в смисъл на „този закон“ – ЗКИР, докато изискванията, свързани с формата на акта, са изисквания на закон т. е. може да са предвидени във всеки друг закон. Нечленуваната форма „закон“ е използвана и в отменената ал. 2 на чл. 82 ЗКИР: „Съдията по вписванията не е длъжен да проверява дали са спазени други изисквания на закон освен тези по ал. 1“. Причината за тази разлика в членуването на думата „закон“ е обстоятелството, че отново законодателят е имал предвид спазването на изисквания, предвидени в други закони, различни от ЗКИР.

Отмяната (ДВ, бр. 36 от 2004 г.) на втората алинея на чл. 82 ЗКИР свидетелства за промяна във волята на законодателя. Ако при наличието на изричния ограничителен текст на чл. 82, ал. 2 ЗКИР е било безспорно, че освен посочените изисквания относно външната страна на предявения за вписване акт и изискванията относно предвидената от закона форма за действителност на сделката, съдията по вписванията не следва да съобразява никакви други изисквания към акта и сделката, то след нейната отмяна този извод не е толкова безспорен. Тъй като производството по вписване е вид нотариално, охранително, производство по отношение на него следва да намират приложение и общите правила на посочените съдопроизводства, включително и съдържащите се в тях изисквания, едно от които е да не се извършват нотариални действие относно противоречащи на закона или на добрите нрави сделки (чл. 574 ГПК). Именно тези изисквания е имал предвид текста на отменената ал. 2 на чл. 82 ЗКИР.

Следва да се има предвид и препращащата разпоредба на чл. 87 ЗКИР, според която „Доколкото друго не е предвидено в този закон, се прилагат съответно разпоредбите на глава четиридесет и девета "Общи правила" от Гражданския процесуален кодекс“. И тъй като „другото“, което беше уредено в ал. 2 на чл. 82 ЗКИР, вече е отменено, то относно правомощията на съдията по вписванията съответно приложение следва да намират и разпоредбите на глава четиридесет и девета „Общи правила“ от ГПК. Въпреки, че чл. 87 ЗКИР препраща единствено към общите правила за охранителните производства – в несъответствие с обявяването на вписванията, отбелязванията и заличаванията от ГПК за вид нотариални производства, според мен съответно приложение следва да намират и общите правила на нотариалните производства, част от които е и производството за вписване. В тези общи за нотариалните производства правила, както беше посочено и по-горе, се съдържат изрични правила и за производството по вписване (чл. 570. ал. 1, изр. 2 и 3 и чл. 571, in fine ГПК). Няма причина липсата на изрично препращане към общите правила на нотариалните производства в чл. 87 ЗКИР да се разглежда като изключване на тяхното приложение спрямо производството по вписване. Правилата на чл. 76-86 ЗКИР са специални и уреждат особеностите на производството по вписване като вид нотариално производство съгласно чл. 569, т. 5 ГПК. Дотолкова, доколкото не са изключени от специалните разпоредби на ЗКИР, общите правила за нотариалните производства следва да намират приложение и спрямо производството по вписване.

Изхождайки от направените по-горе разсъждения, и най-вече отмяната на ограничителната разпоредба на чл. 87, ал. 2 ЗКИР, смятам, че би могло да се мисли за приложение в производството по вписване на общата за нотариалните производства разпоредба на чл. 574 ГПК7. Дали обаче в ЗКИР съществува специална правна разпоредба, която да изключва приложението на чл. 574 ГПК. Като такава може да бъде посочена разпоредбата на чл. 83 ЗКИР, според която съдията по вписванията отказва вписване, когато предвидените в закона изисквания не са налице. Отново, както и в първата алинея на чл. 82 ЗКИР е използвана членуваната форма „закона“, което въз основа на дадената по-горе аргументация би могло да се тълкува като изискванията „на този закон“ – ЗКИР. Този извод обаче като че ли се разколебава предвид отмяната през 2004 г. на втората алинея на чл. 87 ЗКИР, която е изключвала всякакъв спор, като е постановявала, че съдията по вписванията не проверява спазването на „други изисквания на закон“, освен тези по ал. 1 на чл. 82 ЗКИР.

Прилагането на чл. 574 ГПК в производството по вписване би могло да се подкрепи и от обстоятелството, че той е предвиден с оглед осигуряването на законосъобразността на гражданския оборот. Именно поради важните функции, които изпълнява, прилагането му във нотариалните производства е служебно задължение на решаващия орган, чието неизпълнение води до нищожност на нотариалното действие (вписването). Като особена разпоредба за нотариалните производства чл. 574 ГПК ще изключва приложението на чл. 533 ГПК от общите правила за охранителните производства и чл. 17 ГПК от общите правила на ГПК.

Съдията по вписванията, както и всеки друг орган, извършващ нотариални действия, в изпълнение на изискванията по чл. 574 ГПК би трябвало да осъществява проверка на това дали заявената за вписване сделка не противоречи на императивни правила на закона или на добрите нрави.

Въпреки че това становище е дискусионно предвид редакцията на чл. 83 ЗКИР (членуваната форма „закона“) и на чл. 87 ЗКИР (липсата на препращане към общите правила на нотариалните производства, сред които е и разпоредбата на чл. 574 ГПК), евентуалното прилагане на чл. 574 ГПК в производството по вписванията би поставило няколко допълнителни въпроса. Най-важният от тях е какво означава сделката да противоречи на закона или на добрите нрави по смисъла на чл. 574 ГПК? Означава ли това, че съдията по вписванията следва да откаже вписването на всяка нищожна или унищожаема сделка, тъй като тя противоречи на закона? При положителен отговор на така поставения въпрос, би следвало да бъде законосъобразен и отказът на съдията по вписванията за вписване на прехвърлителна сделка с паркомясто, която е нищожна поради началната липса на предмет.

Струва ми се обаче, че отговорът на така поставения въпрос следва да бъде отрицателен. Самият текст на закона ограничава проверката единствено до наличието на противоречие със закона и с добрите нрави, като по този начин визира единствено сделките, които са нищожни на основание по чл. 26, ал. 1, предл. 1 и 3 ЗЗД. В приложното поле на проверката по чл. 574 ГПК не следва да се включват сделките, които заобикалят закона8, тъй като те изискват проучване на общия резултат от няколко свързани по между си сделки, действия и/или волеизявления, което не може да бъде направено от съдията по вписванията в производството по вписването на конкретния заявен пред него акт. Що се касае до „договорите върху неоткрити наследства“, те следва да се причислят към договорите, които „противоречат на закона9“, и в случаите, когато от съдържанието на акта, чието вписване се иска, може да бъде направен изводът10, че става въпрос за договор върху неоткрито наследство11, това би следвало да бъде основание за отказ за вписване на основание чл. 574 ГПК. Само нищожността по чл. 26, ал. 1, предл. 1 и 3 ЗЗД на заявените за вписване сделки следва да бъде включена в проверката, осъществявана от съдията по вписванията. Предвид особеностите на производството по вписване – неговия охранителен характер и целената от закона бързина (чл. 82, ал. 3 ЗКИР), противоречието на закона или на добрите нрави следва да бъде видимо при формалната проверка (при прочита) на съдържанието на сделката от съдията по вписванията.

Противоречието на закона не следва да се разбира в неговия широк смисъл, при който то „може да погълне почти всички останали основания12“ за нищожност и унищожаемост на сделките, а като противоречие на конкретна, действаща към момента на извършване на сделката, правна норма13, която: i) забранява нейното сключване – например чл. 7 ЗДС, забраняващ извършването на сделки с публична държавна собственост; чл. 200, ал. 1 ЗУТ, забраняващ сделки с реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания, урегулирани за ниско жилищно застрояване; чл. 72 ЗН, забраняващ при делба на земеделски земи те да бъдат раздробявани под определените от закона минимални размери; или ii) обявява конкретната сделка за нищожна14 – например чл. 152 ЗЗД, обявява за недействително всяко съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона; чл. 226, ал 1 и 2 ЗЗД15, обявяващи за недействителни обещанието за дарение и дарението на бъдещо имущество. Във втория случай обявяването на сделката за недействителна е начин, чрез който законодателят забранява извършването на съответните правни волеизявления и действия. Ефектът на забрана следва от обстоятелството, че нищожността е най-тежката гражданскоправна санкция и отнема правните последици на съответната сделка.

Проверката по чл. 574 ГПК не следва да се отнася до нищожността на заявената за вписване сделка въз основа на основанията по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Началната невъзможност на предмета на сделката, липсата на съгласие, липсата на основание и наличието на симулация не могат да се проверяват в производството по вписванията. Макар и да са нищожни, тези сделки не противоречат на закона по смисъла на чл. 574 ГПК16.

Само едно от основанията по чл. 26, ал. 2 ЗЗД – неспазване на предвидената от закона форма за действителност, е включено изрично като част от проверката, осъществявана в производството по вписване, от специалната разпоредба на чл. 82, ал. 1 ЗЗД. Това също може да бъде използвано като аргумент срещу включването на нищожността по чл. 26, ал. 2 ЗЗД в обхвата на преценката, осъществявана от съдията по вписванията. Проверката по чл. 574 ГПК не включва и преценка за унищожаемостта на сделката.

Тъй като е недопустим частичен отказ за вписване, противоречието на закона и добрите нрави трябва да обхваща цялото съдържание на сделката, за да бъде основание за отказ за вписване. Тъй като в производството по вписване не могат да бъдат отчетени обстоятелства като относителна симулация (каква е действителната воля на страните и дали и спазена предвидената от закона форма за действителност на прикритата сделка), частична недействителност (например на уговорена прекомерно голяма неустойка – чл. 92, ал. 2 ЗЗД, или на клауза за обратно изкупуване по договор за продажба – чл. 209 ЗЗД), конверсия17 (налице ли е воля на страните да бъдат обвързани от правните последици на различна от сключената между тях правна сделка), те не могат да бъдат основание за отказ за вписване. За тях приложение намират изводите на ВКС, направени в Определение № 435 от 30.07.2009 г. по ч. гр. д. № 269/2009 г., І г. о., ГК, според което евентуалният спор следва да бъде разрешен в един исков процес с участието на двете спорещи страни. Съдията по вписванията не следва да извършва преценка и в случаите, когато е предвиден специален ред за установяване на изискванията на закона и той е осъществен – например вписване на делба при наличието на налично удостоверяване от общинската (районната) администрация за спазването на изискванията по чл. 202 ЗУТ.

Дали ще се обоснове прилагането на чл. 574 ГПК в производството по вписване е въпрос, чийто отговор до голяма степен определя мястото и функциите на съдията по вписванията в действащото съдопроизводство. Отговорът на въпроса дали съдията по вписванията прилага чл. 574 ГПК и доколко може да преценява съдържанието на заявения пред него за вписване акт, е отговор на въпроса дали съдията по вписванията е единствено регистратор18 на заявените пред него актове или е натоварен от закона и с правоохранителни функции, които не съвпадат с тези на нотариуса19 и на съда, но съществуват и са изрично определени по своя обем и граници от разпоредбата на чл. 574 ГПК? Следва ли да отнемем на съдията по вписванията възможността да откаже вписването на правна сделка, която видно от съдържанието й противоречи на закона20 или на добрите нрави? Още повече – тази преценка на съдията по вписванията би подлежала на съдебен контрол по същество.

Разбира се, за разлика от нотариуса, който изповядва сделката, при съдията по вписванията се представя за вписване вече извършена сделка. Въпросът за нейното противоречие на закона и на добрите нрави не се поставя преди и с оглед сключването (изповядването) на сделката, както е при нотариуса, а е последващ, тъй като сделката вече е сключена и, след като се отнася до недвижим имот, тя трябва да бъде публично обявена (разгласена). Отказът за вписването на една такава противоречаща на закона или на добрите нрави сделка все пак съдържа известен превантивен ефект, тъй като липсата на вписване не позволява извършването на последващо разпореждане от страна на приобретателя (чл. 586, ал. 4 ГПК и чл. 80 ЗКИР). Съгласно чл. 586, ал. 4 ГПК когато актът за собственост на праводателя не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато този акт не бъде вписан. Лишаването на сделката от публичност я прави и непротивопоставима на трети добросъвестни лица до разрешаването на въпроса за нейната законосъобразност и/или съответствие с добрите нрави.

Във всички случаи съдията по вписванията не може да прави проверка относно собствеността на праводателя и относно настъпването на желания от страните вещнопрехвърлителен ефект21. Тази проверка вече е направена от изповядалия сделката нотариус22 .или от одобрилия акта съд23. Извършването на втора24 такава проверка не е предвидено нито в ЗКИР, нито се включва в обхвата на чл. 574 ГПК. По-различно обаче е положението, когато „втората“ проверка се отнася до законосъобразността и съответствието на вписваната сделка с добрите нрави – може би високата ценност на принципа за спазване на закона и добрите нрави (основен правен принцип във всяка правово държава) изисква извършване на тази проверка не само от нотариуса, но и от съдията по вписванията в качеството му на съдебен орган.

 

Бележки под линия:

 1 За недействителността на сделките с паркоместа вж. например Решение № 53 от 8.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Дияна Ценева.

2 За противоречието на Определение от 5.10.2011 г. по ч. гр. д. 9738/2011 г., ГК на СГС, отменено от ВКС с Определение № 255/20.06.2012 г. по гражданско дело № 175/2012 г, II-ро ГО, с Определение № 393 от 12.10.2010 г. по ч. гр. д. № 349/2010 г., II г. о., ГК на ВКС вж. Ставру, Ст. Отказът на съдията по вписванията в практиката на Върховния касационен съд (2008-2011). С., 2012, с. 125.

3 В страни от изложението на публикацията остават конкретните аргументи, че в случая със сделките с паркоместа – всъщност липсва сделка с недвижим имот, тъй като паркомястото не е вещ, не е и недвижим имот, а следователно и сделките с него не са сделки с недвижим имот. От там – тези сделки "не подлежат на вписване" и отказът за вписването им е законосъобразен. Подобен аргумент се използва и при сделките, с които се учредява несъществуващо вещно право. В този случай отново сме изправени пред акт, който не подлежи на вписване, тъй като със сделката не се учредяват вещни права – вещни са само правата, изрично уредени от закона (принцип numerus clausus). За случай, при който е отказано вписване, тъй като с представения за вписване акт се учредява вещно право върху чужда вещ, което не е предвидено и уредено в действащото законодателство – право на обитаване върху терасовидна стая, вж. Николова Сн., Кракът преглед на практиката на ВКС по чл. 473 ГПК (отм). – Нотариален бюлетин, 2009, № 2, с. 30. Определенията на ВКС обаче приемат, че въпросът: дали обектът на правата е самостоятелен недвижим имот или учреденото право е вещно по своя характер, следва да се разрешава единствено в спорно съдебно производство с участие на двете страни. По този начин той се отнема от правомощията на съдията по вписванията.

 4 В този смисъл е и разпоредбата на чл. 280, ал. 1, т. 1 и 2 ЗСВ: Съдията по вписванията разпорежда или отказва вписванията, отбелязванията или заличаванията в имотния регистър и се произнася за издаването на справки и удостоверения и извършва нотариални и други действия, предвидени със закон.

5 Вж. Сталев, Ж. А. Мингова, О. Стамболиев, В. Попова, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право. С., 2012, с. 1242.

6 По този начин се достига до едновременно разширително – по отношение на термина „закон“ , и стеснително – по отношение на термина „изисквания“, тълкуване на чл. 32а ПВ.

7 За отрицателен отговор на тои въпрос при действието на отменения ГПК (1952) и аналогичната на чл. 574 ГПК разпоредба на чл. 470 ГПК (отм.) вж. Тенева, Л. Практически аспекти на вписванията. С., 2004, с. 39-40.

8 Към тези сделки, освен противоречащите на закона и накърняващите добрите нрави, се включват и сделките, които заобикалят закона, както и сделките с неоткрити наследства. За третирането на първите като разновидност на сделките, противоречащи на закона вж. Герджиков, О. Въпроси на противоречието със закона като основание за нищожност. – В: Актуални граждански проблеми. С., 1983, с. 196. За разграничаването им вж. Кацарски, Ал. За заобикалянето на закона като основание за нищожност на сделките. – Съвременно право, 1992, № 1, с. 76.

9 Вж. Кацарски, Ал. Основанието за нищожност на сделки върху неоткрити наследства. – Съвременно право, 1999, № 6, с. 54: „Независимо от възможните нравствени съображения на законодателя, противоречието е със закона, а не с морала, защото именно правна, а не нравствена норма не допуска сделка със съответното съдържание“. За тезата, че тези сделки едновременно противоречат на морала и на закона вж. Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял II. С., 2001, с. 496, Павлова, М. Гражданско право – обща част. С., 2002, с. 534, както и Тасев, С., М. Марков. Гражданско право. Обща част – помагала. С., 2008, с. 214. За тезата, че договорите върху неоткрито наследство представляват частен случай на нищожност поради накърняване на добрите нрави, вж. Василев, Л. Гражданско право. Обща част. С. 2000, с. 298, както и Стефанов, Г. Гражданско право. Обща част. Юридически лица. Сделки. Представителство. Погасителна давност. С., 1995, с. 131.

10 Например, когато става въпрос за договор за приемане на завет на вещно право върху недвижим имот, представляващо част от неоткрито наследство.

11 За отказ за вписване на договор за наследство, удостоверен от германски нотариус, и аргументите за това, вж. Матеева, Е. Германското наследствено право. Като приложимо право към наследяването на вещни права върху недвижими имоти в Република България. С., 2012, с. 280-281. Две са съображенията, изтъквани от българските съдии по вписвания: първо, такива договори не попадат в кръга от изчерпателно предвидените актове, които подлежат на вписване, и, второ, наследствените договори противоречат на императивната забрана на чл. 26, ал. 1, in fine ЗЗД за сключване на договори върху неоткрито наследство.

12 Вж. Павлова, М. Гражданско право – обща част. С., 2002, с. 528.

13 За разграничаването на сделките, които „противоречат на закона“, от тези, които са „несъобразени с изискванията на правната норма“ вж. Василев, Л. Гражданско право. Обща част. С. 2000, с. 298-299: „Понятието противоречие със закона трябва да се схване по-тясно от понятието несъобразеност със закона като общ белег на недействителните сделки. … не всяко несъответствие на сделката с предписанията на правна норма ще бъде противоречие със закона по смисъла на чл. 26, ал. I от ЗЗД като едно от основанията за нищожност“. Вж. също Стефанов, Г. Гражданско право. Обща част. Юридически лица. Сделки. Представителство. Погасителна давност. С., 1995, с. 129, според който: „Противоречието на закона не обхваща останалите основания за недействителност на сделките, при които също има противоречие (несъобразеност) със закона“. Вж. също Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял II. С., 2001, с. 483: „Всяка недействителна сделка е правонарушение, но не всяка от тях противоречи на закона“ -“противоречието със закона не обхваща като основание останалите основания за Н (недействителност – бел. Моя), които са уредени в закона“.

14 За включването на тези случаи в приложното поле на основанието за нищожност „противоречие със закона“ по чл. 26, ал. 1 ЗЗД вж. Русчев, Ив. Нищожност на договорите и едностранните сделки по чл. 26, ал. 1 ЗЗД. – Пазар и право, 2003, № 1, ЕПИ On-line.

15 Вж. Розанис, С. Недействителност на сделките. С. 2005, с. 15.

16 До същия извод в контекста на нищожността на завещанията достига и Розанис, С. Недействителност на сделките. С. 2005, с. 21: „Не при всички случаи на нищожност по чл. 42 ЗН се касае до противоречие със закона“.

 17 Съществува практика на ВКС, която конвертира договорите с предмет паркомясто в договори за прехвърляне на идеални части от правото на собственост върху целия недвижим имот, реална част от който представлява прехвърляното паркомясто. Вж. например Решение № 1159 от 30.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3834/2007 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Борислав Белазелков.

18 За ясното разграничаване между съдията по вписванията като орган на съдебната власт от службата по вписване като администрация, осъществяваща техническата дейност, свързана с имотния регистър, вж. Стоянов, В. Промените в системата на вписването след изменението на ЗКИР (ДВ, бр. 36 от 2004) – Собственост и право 2004, № 6, ЕПИ On-line. Има разлика и в техните правомощия във връзка с вписването: „съдията “разпорежда или отказва” вписванията и другите действия в имотния регистър. Вписването се извършва обаче от самата служба. Разпорежданията на съдията (по своята правна природа това са определения) са задължителни за службата по вписванията и те трябва да се изпълняват незабавно“.

19 Освен в случаите на чл. 48 и чл. 82 ЗННД.

20 Забранена е от закона или е обявена изрично от него за недействителна.

21 Съдията по вписванията не разполага с правомощията на нотариуса. Вж. Стоянов, В. Имотен регистър. С., 2005, с. 111-112: „Проверката се свежда до редовността на акта от формална страна, а също и до това дали актът подлежи на вписване, каква е местната компетентност за вписване, дали молбата е подадена от компетентно лице“.

22 На нотариусът е възложена проверката на собствеността (която съгласно чл. 586 ГПК обхваща отговор на въпросите: "дали праводателят е собственик на имота" – осигурява настъпването на желаното от страните правоприемство; и "дали са налице особените изисквания за извършване на сделката" – осигурява спазването на конкретни изисквания на закона) и проверка на представителната власт (която се осъществява съгласно чл. 578, ал. 4 ГПК).

23 Например съдебна спогодба, съдебна делба и др.

24 Въпросът за извършването на подобна проверка може да се постави de lege ferenda при вписването на прехвърлителни актове, което не са изповядани от нотариус или не са проверени от съд.

Стоян Ставру

4 Коментари

  1. Здравейте, д-р Ставру,

    Позволявам си да задам един въпрос, на който не можах да получа ясен отговор със излялото в края на м. април ТР 7/2012г. на ВКС.
    Следва ли съдията по вписванията сам да определя материалния интерес на акта подлежащ на вписване, за да изчисли държавната такса или той е длъжен да се съобрази с преценката на нотариуса, който определяйки материалния интерес е събрал и полагащата му се нотариална такса ?
    Давам и един пример. Актовете, изброени в чл. 17 ПВ, подлежат на вписване. Ако например в един договор се направи заместване и след това встъпване в дълг по едно и също вземане и волята на страните за това е обективирана в един документ, как следва да се изчисли дължимата такса към А.Впис.- само еднократно върху дълга или ще се съберат две такси- веднъж за заместването и след това за встъпването по вече заместеното правоотношение? Не можах да намеря някаква практика по въпроса, но повечето хора, с които съм коментирал казуса, са на мнение че нотариалната таксата за нотариалната заверка на подписите ще се изчисли само веднъж върху описания в акта размер на дълга, респективно и държавната такса.
    Моето лично мнение е, че когато се представя документ с нотариална заверка на подписите, съдията по скоро би следвало да се съобрази с преценката на нотариуса какъв е материалният интерес. Това следва от чл. 2 ТДТСАВ, защото там се казва, че 0,1% се събира от цената, по която е таксуван актът или документът. Използва се термина “таксуван”, т.е. вече веднъж е определен материален интерес. Още повече, че ТДТСАВ никъде не препраща към чл. 96 и 97 ЗННД.
    Ако пък се приеме, че съдията определя материалния интерес, според вас таксата при описаната по-горе хипотеза на заместване и встъпване в един и същ дълг, обективирани в един договор, как трябва да се изчисли?

  2. Здравейте, г-н Димитров,

    Любопитен въпрос с важни практически измерения 🙂

    Склонен съм да се съглася с Вас предвид разпоредбата на чл. 2

    В тази връзка може да погледнете Определение от 24.09.2009 г. на ОС – Добрич по в. гр. д. № 812/2009 г., ТК, докладчик съдията Теменуга Стоева (отнася се за вписване на удостоверение по чл. 263в, ал. 1 от ТЗ, но споменава нещо и по касаещия ни въпрос)
    “Държавната такса следва да се определи по правилата на чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията, върху цената на която е таксуван акта, но не по-малко от 5 лв. Тъй като цената не се определя върху данъчната и пазарната оценка на имота не е необходимо представяне на удостоверение за материален интерес.”

    Както и Решение № 31 от 22.02.2011 г. на ВнАС по в. гр. д. № 671/2010 г., ГО, докладчик председателят Маринела Дончева:
    “Съгласно чл. 263и, ал. 6 ТЗ в тези случаи се вписва в имотния регистър само удостоверението, че вливането е осъществено, но не се изисква представянето на други документи, свързани с предмета на сделката, оценката на имота или съгласие от органите на преобразуващите се дружества. Тези обстоятелства не се проверяват от съдията по вписванията, а от длъжностните лица в търговския регистър, и щом преобразуването е надлежно регистрирано, на вписване подлежи само документът, установяващ това обстоятелство. Различният подход на законодателя в изброените хипотези отново подчертава, че на преобразуването не се гледа като на сделка с недвижим имот, и поради това вписването на удостоверението по чл. 263и, ал. 6 ТЗ следва да се таксува по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.”

    Що се касае до втория въпрос – също смятам, че таксата е една: върху предмета, независимо от допълнителните разпореждания с него, извършени в същия акт).

    Поздрави,

    Стоян Ставру

  3. Здравейте, г-н Ставру
    Позволявам си да Ви задам един въпрос върху който разсъждавам от известно време, свързан с темата. Ще се радвам да споделите Вашето становище. Ще бъде ли според Вас основание за отказ на съдията по вписванията обстоятелството, че нищожността на представения за вписване акт изхожда от факти по чл.155 от ГПК? И по специално – безспорен, общоизвестен факт, който се установява от прочита на акта, и който прави сделката изцяло нищожна на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД.

Leave a Reply to S. Yanev Cancel reply

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.