Обем на завършеност при “груб строеж”

Наскоро прочетох статията на моя приятел и колега Иван Георгиев „Груб строеж – обща характеристика и особености“, публикувана в сп. „Собственост и право“, 2011, № 3, с. 71-77. На с. 76 от списанието в раздел 5 „Спорни въпроси“, авторът поставя един много важен въпрос, свързан с понятието за груб строеж: въпросът относно обема на завършеност на грубия строеж. С изложеното по-горе бих искал да подкрепя изразеното от Иван Георгиев становище, че завършване на сградата в груб строеж означава „окончателното изграждане на конкретна сграда – покрив и стени“, като представя няколко допълнителни аргумента и разгранича хипотезите по чл. 181, ал. 1 ЗУТ и по чл. 67 ал. 1 ЗС.

Въпросът е следният: ако една многоетажна (да речем 10 етажна) сграда е построена частично (например изградените са носещите стени до 4-ия етаж включително, като е поставена и плочата над четвъртия етаж, явяваща се основа за обектите на петия етаж), може ли да се твърди, че правото на строеж, учредено за обектите до четвъртия етаж, е достигнало етап „груб строеж“?

Този въпрос има значение в две посоки:

– доколко суперфициарят може да прехвърля собствеността върху (а не правото на строеж за) съответните самостоятелни обекти в сградата (чл. 181, ал. 1 ЗУТ);

– доколко суперфициарят е упражнил правото си на строеж в предвидения от закона срок за това (чл. 67, ал. 1 ЗС).

Годен предмет на прехвърлителна сделка съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ

Съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Въпросът тук е: кога ще е налице „завършване на сградата в груб строеж“?

Двата възможни отговора на този въпрос са разгледани в Решение № 98 от 16.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 291/2009 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Олга Керелска (цитирано по ПИС “АПИС“):

а) „… при сграда с повече отделни обекти, за да се трансформира правото на строеж в право на собственост върху конкретен обект, е достатъчно конкретния обект да е изпълнен в груб строеж /тоест да са изпълнени неговите ограждащи стени, пода и тавана му/„

или

б) „… за да е налице годен обект на собственост, който да бъде предмет на разпоредителна сделка, в “груб строеж” следва да бъде завършена сградата като цяло, като без значение е дали сделката е била извършена при действието на ЗТСУ или при това на ЗУТ, където този въпрос е изрично регламентиран“

Ето каква позиция възприемането конкретният състав на ВКС по посоченото дело:

 „Правилно е второто становище. По същество за да е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си – в случая жилище, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира да бъде довършена най- малкото в “груб строеж” или “до карабина” . Поради това за да се извършват правно валидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата, същата следва като цяло да е завършена в груб строеж. Това становище е застъпено в редица решения на ВКС / Р. по гр. д. № 5225/2007 г. на ВКС, II г. о., Р. по гр. д. № 4774/2008 г. на ВКС, II г. о., Р. по гр. д. № 60/2008 г. на ВКС, IV г. о. /“

В решение № 1192 от 20.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 5225/2007 г., II г. о., докладчик председателят Пламен Стоев, също се посочва, че за да е налице самостоятелен обект на право на собственост, „е необходимо цялата сграда да е построена в груб строеж, което включва и изграждането на покрив“. Поради това не е допустимо въз основа на чл. 181, ал. 2 ЗУТ да се издават констативни протоколи за „частично“ достигната степен на завършеност „груб строеж“ за конкретни самостоятелни обекти в бъдещата сграда.

Спазване на срока по чл. 67, ал. 1 ЗС

Съгласно чл. 67, ал. 1 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Правото на строеж се счита за упражнено в момента на достигане на фазата груб строеж. Възможно ли е обаче достигането на тази фаза да се преценява за отделните права на строеж, учредени за конкретни обекти в сградата, или тя трябва да е налице за сградата като цяло?

 Ето част от аргументацията в полза на първата теза на въззивния съд по конкретно дело, цитирана в Определение № 468 от 10.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 61/2010 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Камелия Маринова:

„правото на собственост е възникнало за суперфициарния собственик за всеки отделен обект от изграждането на този конкретен обект в груб строеж и съответно от този момент се счита за реализирано, независимо дали е завършен строежа на цялата сграда, тъй като законът не поставя изискване да бъдат довършени и всички общи части на сградата, включително покривът, нито изискване правото на собственост върху всички самостоятелни обекти в такава сграда да възникне едновременно. Правото на строеж по смисъла на чл. 67, ал. 1 ЗС за всеки един от самостоятелните обекти в такава сграда се погасява, ако въобще не е било упражнено за този конкретен обект в продължение на повече от пет години, но не и в случаите, при които строителството на самия обект е завършено в груб вид, дори и същият да не е приведен напълно в състояние, годно за експлоатация, но не е довършена друга част от сградата, която не е свързана функционално с този обект, тъй като негодността на такъв обект за експлоатация според неговото предназначение не е пречка за възникване на правото на собственост върху същия по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС“.

Възприемането на втората теза от друга страна осигурява единство при тълкуването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ и чл. 67, ал. 1 ЗС, като превръща “грубия строеж” на цялата сграда в ключов момент в “живота” на правото на строеж – както по отношение на промяната в неговото съдържание, така и по отношение на срока, в който то следва да бъде реализирано. Това разрешение в контекста на чл. 67, ал. 1 ЗС поставя суперфициарите на отделни обекти в общата сграда в положението на “един за всички, всички за един”. Правото на строеж на всеки един от тях ще зависи от реализирането на правото на строеж на всички останали. Дали обаче това разрешение е най-рационално разрешение?

Възможно ли е диференциране на двете хипотези?

Въпросът за обема “грубия строеж” – “груб строеж” за отделния обект или “груб строеж” за сградата като цяло, все още се разглежда като противоречиво решаван в практиката на ВКС и в практиката на съдилищата :

 – както по отношение на момента на възникване на самостоятелен обект на право на собственост по чл. 183, ал. 1 ЗУТ (вж например определение № 837 от 30.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1252/2009 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Здравка Първанова, с което се допуска за разглеждане касационна жалба, по която основният въпрос е: „в кой момент се счита трансформирано правото на строеж в право на собственост – с изграждането в груб строеж на всеки самостоятелен и отделен обект на вещни права, или с изграждането в груб строеж на цялата сграда, в която се намират тези обекти“);

– така и по отношение на упражняването на правото на строеж по чл. 67, ал. 1 ЗС (вж. например Определение № 468 от 10.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 61/2010 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Камелия Маринова).

Струва ми се, че този въпрос следва да получи различен отговор в рамките на чл. 183, ал. 1 ЗУТ и чл. 67, ал. 1 ЗС. Основание за това можем да открием и в самия текст на закона:

а) чл. 181, ал. 1 ЗУТ изисква „завършване на сградата в груб строеж“

Текстът на закона изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т. е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти. Завършването на отделните етажи не отговаря на изискването на чл. 181, ал. 1 ЗУТ за „завършване на сградата“. Ето защо преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

б) чл. 67, ал. 1 ЗС изисква правото на строеж да се „упражни“ в 5-годишен срок от учредяването му, без да поставя изискване за завършване на сградата. Възможни са две хипотези:

– частично упражняване на едно право на строеж: в полза на определено лице е възникнало право на строеж за изграждането на 5-етажна сграда, но в петгодишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС, той е построил само три етажа от въпросната сграда.

Ако се приеме, че чл. 67, ал. 1 ЗС изисква правото на строеж да бъде упражнено в своята цялост, то това би означавало, че частично построеното ще бъде придобито от собственика на земята. Причината за това е, че правото на строеж се погасява с изтичането на 5-годишния срок, с което автоматично настъпва действието на приращението.

Струва ми се обаче, че подобно решение не отговаря на житейската логика и представлява ненужна санкция за суперфициаря. Последният би следвало да разполага със свободата сам да преценява в каква степен да реализира правото на строеж, на което е титуляр. Макар и учредено за 5 етажна сграда, суперфициарят може да реши да осъществи строителство само до 3-ия етаж. В този смисъл изтичането на 5-годишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС би следвало да е определящо единствено за обема на учреденото право на строеж: това, което суперфициарят е построил за 5 години от учредяване на правото, ограничава обема на правото му на строеж. Останалата част от съдържанието на правото на строеж се погасява и преминава отново в полза на собственика на земята (чл. 92 ЗС).

– упражняване на част от множество, учредени в полза на различни лица, права на строеж: в полза на различни лица са учредени права на строеж за отделни самостоятелни обекти в една и съща 5-етажна сграда, като само суперфициарите с право на строеж до третия етаж са упражнили правата си като са построили сградата до третия етаж и са я покрили.

Струва ми се, че и в тази хипотеза преценката по чл. 67, ал. 1 ЗС следва да бъде направена с оглед на всяко конкретно право на строеж. Още повече, в 5-годишният срок по чл. 67, ал. 1 ЗС започва да тече от момента, в който е фактически (физически) възможно изграждането на съответния обект, за който е учредено правото на строеж. Така например суперфициарят с право на строеж за обект на четвъртия етаж на сградата разполага с фактическа възможност за упражняване на правото си едва след като бъдат построени първите три етажа на сградата. Поставянето на правото на единия суперфициар в зависимост от упражняването на правото на строеж на друг суперфициар в 5-годишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС би поставило първият в неизгодна позиция. Въпреки, че той е построил конкретния обект, за който е учредено правото му на строеж, последното ще се погаси, тъй като друг суперфициар не е упражнил своето право на строеж в срока по чл. 67, ал. 1 ЗС.

Воден от посочените съображения ми се струва, че може би е подходящо възприемането на диференцирано тълкуване на разпоредбите на чл. 181, ал. 1 ЗУТ и чл. 67, ал. 1 ЗС – това се подкрепя е от различните текстове на двете разпоредби: ако чл. 181, ал. 1 ЗУТ има предвид „завършване на сградата в груб строеж“, то чл. 67, ал. 1 ЗС изисква правото на строеж да се „упражни“ в определения от закона срок.

Двете хипотези са различни и с оглед на своите последици – факт, който също следва да бъде отчетен при тяхното тълкуване. Ако чл. 181, ал. 1 ЗУТ определя момента, след който суперфициарят може да прехвърля възникналото в негова полза право на собственост върху самостоятелен обект, то чл. 67, ал. 1 ЗС не предоставя, а отнема правото на строеж на суперфициаря.

Тълкуването на чл. 67, ал. 1 ЗС по начина, по който се тълкува чл. 181, ал. 1 ЗУТ, би ощетило неоснователно правата на суперфициаря: въпреки, че е реализирал част от правото си на строеж (изградил е 3 от всичките 5 етажа на сградата), той ще го загуби изцяло, или въпреки че е упражнил своето право на строеж, той ще го изгуби, тъй като останалите суперфициари в същата сграда не са построили своите самостоятелни обекти (когато са учредени няколко права на строеж за различни обекти в една бъдеща сграда).

Резултатът от възприемането на предлаганото диференцирано разрешение е, че при частично построяване на сградата (до определен етаж от нея) правото на строеж за построеното няма да се погасява (чл. 67, ал. 1 ЗС), но самостоятелните обекти няма да са годен предмет на прехвърлителни сделки (чл. 181, ал. 1 ЗУТ). Правото на строеж ще продължава да съществува, без да се е трансформирало в право на собственост, като възможността за прехвърлянето му “изчаква” завършването на сградата в нейната цялост.

Как мислите възможно ли е подобно разрешение и ще отговаря ли то на смисъла, вложен в закона?