Право на строеж във водата

С усъвършенстването на технологиите и с непрекъснатото увеличаване на живеещите на едно място хора, съвременната архитектура предлага все по-нестандартни разрешения на демографския проблем и на необходимостта от осигуряване на достатъчно място за обитаване и живеене. Част от тези разрешения е строителството във водата. То включва:

хоризонтално усвояване на територия от водата чрез засипване и разширяване на бреговата линия (създаване на изкуствен бряг) или чрез натрупване на естествени и/или строителни материали навътре в морето (създаване на изкуствени острови);

вертикално усвояване на територия над водата – чрез изграждане помещения, разположени над (включително така наречените въздушни градове и летящи комплекси (Aerotropolis), разпознавани като Бъдещето на градовете – вж. John D. Kasadra, Greg Lindsay. Aerotropolis: The Way We'll Live Next, 2011), върху водата (строителство на „плаващи“ жилищни и търговски комплекси), или под водата – чрез създаване на „подводни“ сгради (строителство под повърхността на водата).

Реализацията на всяка една от посочените архитектурни идеи поставя редица правни въпроси, които изискват своето своевременно разрешение…

Хоризонталната битка: отвоюване на суша

Хоризонтално усвояване на територия от водата е практикувано още в древността. Това е ставало най-често в резултат на естествен нанос, разширяващ площта на крайбрежните имоти и ощастливяващ техните собственици. Първоначално причината за това е била силен дъжд, разлив на река, приливна морска вълна или друго природно събитие. Впоследствие хората са осъзнали, че могат сами да постигат „ефекта на наноса“ като натрупат определени материали, за да създадат изкуствена суша. И двата случая се определят като „естествено“ приращение, при което наслоените (новообразуваните) части се придобиват от собственика на крайбрежния имот. И тъй като принадлежащите на реките земи или речните корита (чл. 11, т. 1 от Закона за водите), както и крайбрежната плажна ивица (чл. 18, ал. 1 от Конституцията на Република България) днес са обявени за публична държавна собственост, наслоените части се придобиват от държавата също като публична държавна собственост.

Тук следва да се има предвид разпоредбата на чл. 31 от Закона за водите (ЗВ). Според нея, когато водите на реката в резултат на естествени процеси, в това число природни бедствия, образуват ново и изоставят старото си корито, новозаетото място става публична държавна собственост, а изоставеното място остава публична държавна собственост. В този случай засегнатият собственик (собственикът на земята, която е залята) е длъжен да уведоми министъра по регионално развитие и благоустройство, съответно – министъра на земеделието и храните, които в 6-месечен срок на основата на технико-икономически анализ предприема действия за коригиране на настъпилите промени. Действията по коригиране на настъпилите промени могат да се изразяват във:

връщане на реката в старото й коритов този случай засегнатият собственик на земята възстановява правото си на собственост върху парцела;

запазването й в новозаетото от нея корито: ако връщането на реката в старото й корито е технически невъзможно или икономически неизгодно, засегнатите собственици на земя се обезщетяват с равностойна земя от държавния или общинския поземлен фонд. Предвиденото от закона обезщетяването е имотно (в натура) и е уредено единствено за земеделски земи. Това е видно от съдържащото се в чл. 31, ал. 3 ЗВ препращане към Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Струва ми се обаче, че принципът на имотно обезщетяване следва да се приложи и в случаите, когато залетите земи са разположени в урбанизирана територия. В този случай на принудителна замяна на частната собственост с равностоен имот на държавата следва да става като се отчита предназначението на залятия от реката имот.което би трябвало да бъде свързано с обезщетяване на собствениците на залетите имоти (налице е хипотеза, която условно може да бъде наречена "принудително отчуждаване ex lege");

пренасочването й в ново, различно от първоначалното и от настоящото й корито: вземането на подобно решение също трябва да доведе до съответните промени в собствеността, включително до извършване на принудително отчуждаване на имотите, през което се планира преминаването на новото корито на реката (ако тези имоти не са публична държавна собственост).

Освен в резултат на естествени процеси „пресушаването“ на коритата на реки може да се използва и съвсем целенасочено за „създаването на суша“. Чрез изграждането на диги и използването на изпомпващи съоръжения може да се поддържа по-ниско ниво на равнището на водата, за да се „освободи“ нова (крайбрежна) територия. Принципът е широко използван в държавите, разположени в близост до морското равнище (например Холандия), както и в градовете, построени до големи реки. Макар и „поддържането“ на сушата да изисква непрекъснато усилие и множество ресурси, то осигурява пространство за живеене и/или за осъществяване на определена земеделска и стопанска дейност. Тъй като пресушената ивица земя е била част от речното дъно или от континенталния шелф, тя остава публична държавна собственост.

Оказва се, че всяка новосъздадена суша, която представлява и новосъздадена сухоземна държавна територия, става автоматично публична държавна собственост. Тя може да влезе в гражданския оборот само ако се приложи разпоредбата на чл. 6, ал. 1 от Закона за държавната собственост: имоти и вещи – публична държавна собственост, които са престанали да имат това качество, се обявяват за имоти и вещи – частна държавна собственост, с решение на Министерския съвет. Когато някогашното речно корито се е превърнало в „обикновена“ земя, която не „принадлежи на реката“ (по смисъла на чл. 11, т. 1 ЗВ), както и когато предишното морско дъно вече не представлява част от крайбрежната морска ивица (по смисъла на чл. 18, ал. 1 КРБ), тези площи могат да бъдат деактувани като публична и актувани като частна държавна собственост. Едва след промяната на естеството на държавната собственост (от публична в частна), тези земи ще могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка и съответно – предмет на вещни права в полза на частноправни субекти. И в двата случая: като публична държавна или като частна собственост, новосъздадените територии могат да бъдат урегилирани и застроени. Правото на строеж върху подобни "завлядени" от водата територии не разкрива някакви специфични особености.

Вертикалната битка: отвоюване на морско пространство

Вертикалното създаване на територии е свързано със строителството под и над водата. В случаите, когато построеното е трайно прикрепено към дъното, било то речно, или морско, от вещноправна гледна точка липсва съществена разлика с правоотношенията, възникващи при, нека го наречем, „традиционното“, „сухоземно“ строителство. Изграденото в тези случаи ще става собственост на собственика на земята по силата на приращението (чл. 92 ЗС), чието действие ще може да бъде изключено единствено чрез учредяването на право на строеж (чл. 63 ЗС) или на друго ограничено вещно право с подобно действие (например правото на прокарване на отклонения по чл. 193 ЗУТ). Посочените изводи ще се прилагат независимо от това дали сградата е изцяло разположена под водата, или част от нея е над водата. Посоченото обстоятелство ще има значение единствено с оглед въвеждането на особени императивни изисквания, свързани с изграждането на сградата (архитектурни правила и нормативи за стабилност и безопасност на сградата). Построеното ще бъде публична държавна собственост.

По-различно е положението при „плаващите сгради“, които не са трайно прикрепени към земята, а лежат със собствената си тежест върху водната повърхност. На пръв поглед става въпрос за особени движими вещи, подобни на корабите, спрямо които следва да се прилагат определени изисквания. Съгласно чл. 4, ал. 1 от кодекса на търговското корабоплаване (КТК) „търговски кораб“ по смисъла на КТК е всеки самоходен или несамоходен плавателен съд или плавателно съоръжение, предназначено за плаване и за извършване на следните дейности: превоз на пътници, багажи, товари и поща с кораби, наемане, други сделки с кораби, влачене и тласкане на кораби и товари, търсене, спасяване и оказване на помощ на търпящи бедствия хора и кораби, извършване на морски и речни услуги, свързани с корабоплаването, стопански риболов, експлоатация на морски и речни ресурси и други стопански дейности с използване на кораби. Прави впечатление, че в кръга на понятието за „търговски кораб“ не се включва плавателно съоръжение, което се използва за задоволяване на жилищни нужди. Ако обаче се отдава под наем като жилище, то може да бъде включено в групата „други стопански дейност с използване на кораби“ и по този начин да се разглежда като търговски кораб.

Освен търговско обаче корабът може да има и друго предназначение: да бъде използван за научни, учебни, културни и спортни цели, за пилотаж, за упражняване на контрол и надзор, за противопожарни, съобщителни, митнически и санитарни цели, за разбиване на ледове, за спасяване на човешки живот и имущество (чл. 5, ал. 1 КТК), за военни цели (чл. 5, ал. 2 КТК). Общото за всички кораби е определянето им като плавателно съоръжение.

Изграждането на плавателни съоръжения с жилищно предназначение („морски каравани“) изисква собствена регулация. Доколкото ми е известно, такава в България към настоящия момент не съществува. Струва ми се, че съответното приложение на правилата за търговските кораби не би било достатъчно.

"Плаваща" етажна собственост?

Плаващите сгради могат да бъдат разположени както над водната повърхност (подобно на корабите), така и изцяло под нея (подобно на подводниците), като на повърхността стои единствено „основата им“. Наличието на множество самостоятелно обитавани помещения в подобни плавателни съоръжения поставя въпросите:

– могат ли отделните помещения да бъдат обособени като самостоятелни вещи (обекти) в рамките на плавателното съоръжение и

– могат ли тези помещения да бъдат притежавани в собственост от различни правни субекти

Ако – с оглед на желанието за сигурност и стабилност на правата по отношение на ползването на отделните помещения, бъде допуснато разглеждането им като самостоятелни обекти (вещи), възниква следващия „кръг“ от въпроси: как ще се управляват отношенията между отделните собственици? Ще възникват ли „общи части“ и кой ще ги притежава? Ще намират ли приложение правилата за етажна собственост, съответно възможността за учредяване на жилищен комплекс от затворен тип? Ще съществуват ли ограничение при прехвърлянето на собствеността върху тези обекти?

Към настоящият момент отговорът като че ли е ясен: плавателното съоръжение (корабът) е една единствена, неделима движима вещ и отделни части от нея не могат да бъдат притежание на различни правни субекти. Това законодателно разрешение води до отпадане необходимостта от уреждането на отношенията между различните собственици и значително опростява отношенията – ползването на отделните помещения може да става единствено въз основа на облигационни правоотношения. Развитието на „водното“ строителство и използването му от все повече хора за задоволяване не само на туристически, но и на жилищни нужди, може да доведе до промяна на обществения фокус и да нарастване на неговото значение. Това от своя страна може да наложи преосмисляне на законодателното отношение към „плаващите съоръжения“ и разглеждането им все повече като „сгради“ (нова категория сгради, които са движими вещи), изискващи одобряване на строителна документация и спазване на определени правила за въвеждане в експлоатация…

Макар и движими вещи, плаващите съоръжения могат да бъдат предмет на сложни правоотношения, изискващи правна уредба, аналогична на тази при недвижимите имоти в режим на етажна собственост. Така към правото на собственост върху отделните помещения (ако възможността за съществуването им като самостоятелни обекти бъде призната) ще възникват специфични акцесорни права и тежести, които да уреждат отношенията на съжителстване…

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.