Собственост върху постройка без право на строеж

(публикувана за пръв път в сп. „Собственост и право“, 2020, № 7, с. 5–20)

Правото на собственост върху постройката по правило се свързва с учреденото за изграждането й право на строеж (чл. 63, ал. 1 ЗС). Това е и причината собственикът на постройката често да се обозначава като „суперфициарен собственик“. Собствеността върху сградата се разглежда като „трансформирано“ право на строеж. На друго място[1] съм представил своите аргументи срещу тезата за трансформирането на правото на строеж в право на собственост. С настоящия текст бих искал да добавя няколко допълнителни аргумента в подкрепа на паралелното и дори независимо съществуване на двете права: на собственост върху постройката и на строеж върху земята. Едновременно с това ще се опитам да защитя действието на приращението – като част от механизмите, осигуряващи неприкосновеността на частната собственост, от някои форми на „злоупотреба с ЕС“. В първата част на изложението ще разгледам случай, в който приращението се изключва „по силата на закона“, без да е учредено право на строеж, което да се „трансформира“ след „грубия строеж“ в право на собственост (т.нар. временни постройки по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.)). Във втората част ще отхвърля съществуването на подобен ефект на изключване на приращението в случаите, когато построената сграда е в режим на етажна собственост (ЕС) и формира „общ облик“ заедно с допълнително изградени и трайно прикрепени към земята елементи на вертикална планировка. И двете части имат за свой повод актуални решения на ВКС.

1. Собственост върху временна постройка без право на строеж

Българското законодателство познава случай на разделно притежаване на земята и на построената върху нея сграда, без да е налице учредено право на строеж. Действието на приращението в този случай се изключва по силата на специална подзаконова разпоредба. Става въпрос за разпоредбата на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.), при която временният градоустройствен статут на постройката позволява притежаването й без право на строеж за нейното изграждане. Обикновено правото на собственост върху сградата се „ражда“ от правото на строеж, като това може да стане многократно – при погиване на сградата, или само еднократно – ако е уговорено (чл. 66, ал. 2 ЗС).[2] В хипотезата на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.), обаче, посоката на взаимно обуславяне е обратна: първо възниква собственост върху постройката и едва впоследствие става възможно и придобиването на право на строеж. Това показва, че съществуват различни юридически механизми за изключване на приращението по отношение на една постройка в зависимост от това дали тя има траен градоустройствен статус, изискващ учредяване на право на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС, или има характера на временна постройка, изградена по реда и въз основа на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ.

Решението, което е повод за настоящата първа част от изложението, е Решение № 31/10.03.2020 г. по гр. д. № 2508/2019 г. на ВКС, I г. о. Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния въпрос:

„Какво е значението на обстоятелството, че сградата е изградена като временна постройка по смисъла на Строителните правила и норми за изграждане на населените места (ред. от 09.08.1968 г.), респективно – по смисъла на чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.), за принадлежността на правото на собственост, ако не е установено сградата да е придобила траен градоустройствен статут по реда на § 50а, ал. 3 ПЗР на ЗТСУ (отм.), респ. § 17, ал. 2 ПЗР на ЗУТ, и този статут пречи ли на защитата на правото на собственост?“

ВКС посочва, че изграждането на една постройка като временна в терени, предназначени за мероприятия на държавата, кооперации и обществени организации, е било допустимо по посочените нормативни актове с разрешение на главния архитект на общината: във връзка с изпълнение на производствените планове на стопански организации (ред., ДВ, бр. 62 от 1973 г.); във връзка с възникнали обществени нужди (ред., ДВ, бр. 48 от 1985 г.) или във връзка с временни нужди (ред., ДВ, бр. 2 от 1996 г.). Сградите в режим на временно строителство са законни и за тях е неприложима процедурата по установяване търпимост на незаконен строеж[3].

В мотивите си ВКС приема, че чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) предвижда изключение от правилото, според което сградата и земята могат принадлежат на различни лица само при наличие на право на строеж.[4] С факта на построяването лицето, което въз основа на надлежно разрешение е извършило строителството със собствени материали, придобива правото на собственост върху построеното, но под законово прекратително условие – до момента, в който не бъде реализирано инвестиционно намерение за застрояването на терена според предвижданията на плана. Трайното прикрепване на постройките към земята не променя характера им на временни постройки и не създава за тях постоянен градоустройствен статут[5].

Така се достига до на пръв поглед „оксиморона“ трайно прикрепени временни постройки: трайното прикрепване на обекта към терена не променя временния характер на строежа и не му придава траен градоустройствен статут, но изиска изключване на действието на приращението, докато временният градоустройствен статут на обекта на собственост се определя от одобрените за него строителни книжа и обстоятелството, че изграждането му не е предвидено в регулационния план[6].

Собственикът на временната постройка притежава всички правомощия на собственик: той може да я държи върху терена, да я ползва и да се разпорежда с нея, включително като я апортира в капитала на търговски дружества[7]. Той може и да защитава правото си на собственост по предвидения в ЗС ред. Правото му се прекратява една в момента, в който бъде реализирано инвестиционното намерение за застрояването на терена според предвижданията на плана, и то доколкото тези предвиждания са все още идентични с тези, при наличието на които е било разрешено и извършено временното строителство. Ако впоследствие предвижданията на плана са били променени и предназначението на временната постройка вече им съответства, предпоставки за премахването й не са налице. Това е допълнително посочен от ВКС случай, извън тези по § 50а, ал. 3 ПЗР на ЗТСУ (отм.) и § 17, ал. 2 ПЗР на ЗУТ, в който временната постройка може да придобие траен градоустройствен статут, без обаче да е необходимо учредяване на право на строеж.

Юридическият статут на сградата като временен строеж без траен градоустройствен статут изключва единствено възможността собственикът й да притежава право на строеж за нея или да придобие такова въз основа на давностно владение.[8] Като причина за това се посочва особеният режим по § 50а ПЗР ЗТСУ (нов – ДВ, бр. 124 от 1998 г.), който дава възможност в установените срокове ползвателите на временни постройки по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) да поискат установяване на постоянен градоустройствен статут, след което да придобият правото на строеж или правото на собственост върху терена. Такава възможност е предвидена и в § 17 ПР ЗУТ, като е даден нов шестмесечен срок, т.е. до 02.07.2001 г., временните строежи по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ да придобият траен устройствен статут, след което на собственика им да се учреди право на строеж при условията и по реда на ЗДС и ЗОС; в противен случай същите могат да се запазят до реализиране на строежите, предвидени с действащ подробен устройствен план, когато се премахват без да се заплащат.

Възможността за придобиване на право на строеж по давност е изключена от нормативно предвиденото условие, до настъпването на което е допустимо съществуването на временен строеж: възникване на инвестиционна инициатива за реализиране на предвижданията на подробния устройствен план. Така не само че правото на собственост върху временната постройка съществува без учредено за нея право на строеж, но и нещо повече – то е несъвместимо с осъществяването на давностно владение на такова право на строеж. Остава отворен въпросът дали собственикът на временната постройка може да владее правото на строеж за обекта, който е предвиден като ново строителство в същия имот. След настъпване на установеното от закона прекратително условие собственикът на времената постройка, за която той не е уредил траен градоустройствен статут, и съответно – не притежава правото на строеж, няма противопоставими права срещу собственика на терена.

Ако трябва да обобщим казаното в тази първа част от изложението, може да посочим, че ВКС допуска като възможни две хипотези (и двете са временни) на самостоятелно съществуване на правото на строеж върху земя и на правото на собственост върху постройката:

– право на строеж върху земята без право на собственост върху сграда: именно такова е положението в рамките на първата фаза от съществуването на правото на строеж по чл. 63 ЗС (до „грубия строеж“). Положението е временно, тъй като правото на строеж трябва да бъде реализирано в 5-годишен давностен срок от възникването му (чл. 67 ЗС);

– право на собственост върху постройка без право на строеж върху земята: именно такова е положението при изграждането на временна постройка по чл. 120, ал. 3 ППЗТСУ (до събарянето й или до получаване на траен градоустройствен статут). Положението е временно, тъй като възможността за придобиване на траен градоустройствен статут е ограничена във времето до 02.07.2001 г. (§ 17, ал. 2 ПЗР на ЗУТ).

Правото на собственост върху постройка, съществуваща отделно от собствеността върху земята, може да се притежава: с право на строеж (чл. 63, ал. 1 ЗС) – при трайно прикрепване на постройка с траен градоустройствен статут, но и без право на строеж (чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ) – при трайно прикрепване на постройка с временен градоустройствен статут. Във втория случай става въпрос за изключение, което се основава на една отменена разпоредба на подзаконов акт, което прави дискусионно нейното противопоставяне срещу собственика на земята, който се оказва задължен да търпи съществуването на постройка, за която не е учредил право на стоеж. Евентуално оправдание на това разрешение е обстоятелството, че чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) е изисквал изграждането на временната постройка да стане „със съгласие на съответния собственик, изразено в писмено заявление до службата при общината“. Ефектът на чл. 102, ал. 4 ППЗТСУ (отм.) и на § 50а, ал. 7 ПЗР към ЗИДЗТСУ (ДВ, бр. 31 от 1990 г., попр., бр. 32 от 1990 г., доп., бр. 124 от 1998 г.) и § 17, ал. 2, изр. 2 ПР ЗУТ (в сила от 2.01.2001 г.) може да се разглежда като форма на конвертиране по силата на закона на така изразеното съгласие за изграждане на временната постройка в съгласие за учредяване на право на строеж. Въпреки дискусионността на тази теза, тя е последователно и безпротиворечиво възприета от съдебната практика. Значително повече притеснения за мен създава вторият допуснат от ВКС случай на съществуване на право на собственост върху трайно прикрепени съоръжения на дворищната инфраструктура, без учредено право на строеж, което се аргументира в полза на сграда в режим на ЕС чрез приложението на чл. 97 ЗС.

2. Злоупотреба с етажна собственост

Решението, което е повод за тази втора част от настоящото изложение, е Решение № 175/18.12.2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, I г. о.[9] Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния въпрос:

„Следва ли теренът, в който е изградена вертикална планировка към сграда – ЕС, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици?“

ВКС дава положителен отговор в случаите, когато елементите на дворната инфраструктура нямат характера на самостоятелни обекти. Вместо те да бъдат „погълнати“ от земята по силата на приращението (чл. 92 ЗС), ВКС приема, че стават собственост на етажните собственици по силата на присъединяването (чл. 97 ЗС)[10]. Основният аргумент за това е свързан с понятието за „прилежаща площ“, дефинирано в § 1, т. 2 ЗУЕС като частта от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на ЕС и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други. Посочва се, че изброяването не е изчерпателно, но безспорно включва зелените площи, алеи и зона за отдих. Басейните в тези площи, ако не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост, също са прилежащи към сградите – ЕС.

При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – ЕС, или е самостоятелен обект на правото на собственост, според ВКС, следва да се изхожда от единния инвестиционен проект. Когато в него се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към ЕС. Това е така, защото те нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, поради което за тях не се прилага принципът на приращение (чл. 92 ЗС). Не споделям тази теза на цитирания състав на ВКС, тъй като приращението е принцип, действащ по отношение на всичко, което е трайно прикрепено към земята, независимо дали то има характера на самостоятелен обект или не. Подобно изискване за самостоятелност може да бъде изведено единствено при учредяването на право на строеж по чл. 63, ал. 1 ЗС. Но нека да продължим с аргументите на ВКС.

Въпросните съоръжения от вертикалната планировка, посочва ВКС, формират общия облик на ЕС и се отразяват и върху стойността на разположените в сградата самостоятелни обекти още при изграждането й, а впоследствие се отразяват и на текущата цена на обектите в ЕС. Изложеното според ВКС не противоречи на чл. 64 ЗС, тъй като правото на суперфициарните собственици включва и правото да ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 97 ЗС към сградите – ЕС, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ (чл. 98 ЗС). Не е посочено обаче защо тези съоръжения са принадлежности към сградата, след като няма пряка физическа връзка с нея, а напротив – са трайно прикрепени към земята и не са посочени от страните в обема на учреденото между тях право на строеж.

Елементи, съставляващи според ВКС принадлежност към обектите от ЕС, са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по § 5, т. 68, б. „а“ ЗУТ, и др. подобни. Етажните собственици следва да имат достъп до тези елементи в зависимост от това какво решение за начина на поддържането и използването им е взело общото събрание на ЕС (ОСЕС). Така, въпреки че не са посочени в акта за учредяване на правото на строеж (приращението за тях не може да бъде изключено по силата на чл. 63, ал. 1 ЗС), тези съоръжения стават обща част към сградата и се управляват по реда на режима на ЕС (с аргумент, че са присъединени в един общ облик и стойност по силата на чл. 97 ЗС).

Ще си позволя да направя няколко коментара на така резюмираното решение, изразяващи моето притеснение въз основа на него да се извърши „злоупотреба с ЕС“.

Правото на строеж върху земята и правото на собственост върху постройката са две различни и самостоятелни права[11]. Всяко едно от тях дава възможност за различно въздействие върху земята[12]:

– право на строеж (без право на собственост върху сграда) дава възможност на своя носител „да построи“ (чл. 63, ал. 1 ЗС) сградата, като осъществи строителството съгласно одобрените строителни книжа и действащите строителни нормативи и стандарти. Това въздействие се реализира както до изграждането на сградата в груб строеж (моментът, в който възниква и правото на собственост върху постройката), така и след това – с оглед извършването на необходимите довършителни работи;

– право на собственост върху сграда (при „дезактивирано“ право на строеж) дава възможност на своя носител „да се ползва“ (чл. 64 ЗС) от земята, доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Това въздействие предполага сградата да е построена в груб строеж (моментът, в който правото на строеж се реализира в съществената си част) и да може да се ползва по нейното предназначение.

За разлика от чл. 63, ал. 1 ЗС, разпоредбата на чл. 64 ЗС няма за цел да изключи действието на приращението по чл. 92 ЗС, нито пък представлява някаква разновидност на присъединяването по чл. 97 ЗС. За възможното въздействие върху земята от страна на собственика на постройката и за степента на ограничаване на правата на собственика на земята не би следвало да има значение дали построената сграда е в режим на ЕС или не. Във всички случаи отношенията между двамата собственици (двете групи от собственици) – на земята и на постройката, следва да се уреждат въз основа на чл. 63, ал. 1 ЗС (който изключва приращението „по вертикала“) и чл. 64 ЗС (който позволява ограничено ползване на земята „по хоризонтала“).

Конкуренцията между чл. 92 ЗС (собственика на земята) и чл. 97 ЗС (собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно прикрепени към сграда, построена в чужд имот (включително при т.нар. „ексцес на правото на строеж“), се решава в зависимост от това дали присъединеното има характера на самостоятелен обект (предимство в този случай има чл. 92 ЗС и обектът става изключителна собственост на собственика на земята), или присъединеното няма самостоятелен характер (предимство в този случай има чл. 97 ЗС и обектът става изключителна собственост на собственика на сградата)[13]. Във втората хипотеза е възможно усложнение, при което в сградата има няколко самостоятелни обекта, притежавани от различни лица. В този случай допълнително изграденото може да е свързано физически и функционално с един от тези обекти (в този случай то става изключителна собственост на собственика на този обект) или с няколко от тези обекти (в този случай то става тяхна обща съсобственост, включително със статут по чл. 38, ал. 2 ЗС).

Конкуренция между чл. 92 ЗС (собственика на земята) и чл. 97 ЗС (собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно прикрепени към земята, независимо дали те имат самостоятелен характер или не възниква (включително при сграда в режим на ЕС), тъй като в този случай няма присъединяване към сградата, което да обоснове прилагането на чл. 97 ЗС, а единствено и само трайно прикрепване към земята, което води до приложението на чл. 92 ЗС, а изключването на чл. 92 ЗС може да се извърши единствено по силата на учредено право на строеж или въз основа на изрична законова разпоредба, за каквато се смята чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.).

Действието на приращението не може да бъде изключено:

– нито от предвижданията на единния инвестиционен проект, тъй като съдържанието на правото на строеж се определя от страните „в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района) в предвидените от закона случаи“ (чл. 180 ЗУТ). Инвестиционният проект няма и не може да има вещноправно действие, изразяващо се в определяне на обема на учреденото между страните право на строеж;

– нито от дефиницията на § 1, т. 2 ЗУЕС за „прилежаща площ“ към сграда в режим на ЕС, която не изключва приращението, тъй като тази дефиниция е направена изцяло с оглед целите на чл. 4 ЗУЕС, предвиждащ възможност при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на ЕС не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на ЗУТ, да се определи прилежаща площ към сградата. Става въпрос за големи по своята площ поземлени имоти, притежавани като общинска собственост, в които прилежащата площ се определя не от единния инвестиционен проект, а със заповед на кмета на общината (като представител на собственика), придружена от скица, в която се посочват границите и предназначението на площта. Едва след реализирането на тази специална процедура и конкретното индивидуализиране на площта от нейния собственик, определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната ЕС при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.

Възприемането на тезата, че „прилежаща площ“ съществува при всяка ЕС, независимо от осъществяването на специалната процедура по чл. 4 ЗУЕС, съществуваща като възможност единствено при поземлени имоти, които са общинска собственост, представлява незачитане на принципа на приращение и сериозно посегателство спрямо собствеността върху земята, която се притежава от лица, различни от етажните собственици. Отношенията между собственика на земята и собственика на постройката се уреждат от разпоредбата на чл. 64 ЗС, практиката по прилагането на която винаги е била категорична, че при липса на „постановено друго“ (което би изключило приращението) собственикът на постройката може да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение.[14] В чл. 64 ЗС става въпрос именно за „хоризонтално“ ползване на земята[15], а не за придобиване като принадлежности на елементи от „вертикалната“ планировка, които са трайно прикрепени към земята и нямат физическа връзка със сградата.[16] Наличието на обслужващи функции на тези елементи спрямо ползването на самостоятелните обекти в сградата в режим на ЕС само по себе си не може да изключи приращението и да доведе до притежаването им от собствениците на сградата. Ползване на тази инфраструктура и на всички съоръжения, които са трайно прикрепени към земята и не се включени изрично в обема на учреденото право на строеж за сградата в режим на ЕС, може да се осъществява по силата на сключен между етажните собственици и собственика на земята договор (например за наем[17]), а ако такъв не съществува – етажните собственици дължат на собственика на земята обезщетение за неоснователно обогатяване[18], тъй като подобно ползване на земята надхвърля установеното в чл. 64 ЗС въздействие.

Приращението, освен вещнопридобивен способ, е и основен инструмент за защита на правото на собственост върху земята, поради което то не може да бъде изключено и с аргументи от „общия облик“ на ЕС. Обстоятелството, че елементите на вертикалната планировка се отразяват върху стойността на обекта при изграждането му, а впоследствие и върху текущата му продажна цена, по никакъв начин не замества необходимостта от посочването на тези елементи в обема на учредено право на строеж за изграждане на сградата в режим на ЕС. Мястото на това посочване е именно в акта за учредяване на правото на строеж, като само в този случай приращението ще бъде изключено по силата на чл. 63, ал. 1 ЗС. Не следва да се допуска чрез тълкуване на единния инвестиционен проект и конкретния характер на предвидените за изграждане в дворното място елементи на вертикалната планировка да се разширява обемът на учреденото право на строеж, като в него се включва освен сградата в режим на ЕС и несамостоятелни обекти, които не са свързани физически с тази сграда, а са трайно прикрепени към земята. Притежаването на такива обекти от етажните собственици е възможно единствено въз основа на включването им в обема на учреденото за сградата право на строеж (чл. 63, ал. 1 ЗС изключва чл. 92 ЗС)[19], а не по силата на присъединяване към сградата (чл. 97 ЗС в случая не изключва чл. 92 ЗС, тъй като не е налице присъединяване[20]).

След като не са включени в обема на учреденото право на строеж, подобни „елементи“ не могат да имат характера на общи части към ЕС, а собственикът на земята не е длъжен да търпи решенията на ОСЕС относно тяхното поддържане и управление. Подобни решения излизат изцяло от компетентността на ОСЕС, но за съжаление съдебната практика на ВКС не позволява тяхното атакуване извън основанията, субектите и срока на иска по чл. 40 ЗУЕС[21]. Подобни решения следва да не произвеждат действие не само по отношение на собственика на земята, независимо дали той е и етажен собственик в сградата, но и спрямо всички останали етажни собственици, от които се иска заплащането на определени средства за поддържането им. За съжаление практиката на ВКС отказва[22] да разглежда като допустими предявените в подобни случаи отрицателни установителни искове от етажни собственици, с които се цели установяване, че въпросните обекти, включително земята като цяло, не са обща част на ЕС и поради това не попадат в обхвата на решенията на ОСЕС, които обвързват етажните собственици (да участват в разходите за тяхното поддържане) и са противопоставими на собственика на земята (да търпи наложеното от ОСЕС управление). Тъй като не е изключено (чл. 63, ал. 1 ЗС) действието на приращението (чл. 92 ЗС), подобни решения всъщност задължават етажните собственици да заплащат разноски за поддържането на чужди вещи. Обстоятелство, че такива решения не пораждат правно действие, следва да може да се установи от съда, независимо от срока по чл. 40 ЗУЕС. Абсолютизирането на саниращия ефект на този срок може да доведе до абсурдни последици, като например задължаване на етажните собственици (включително неприсъствалите и гласувалите против) да заплащат суми за закупуването на имоти от трети лица, за даване на безлихвен заем в полза на управителя на ЕС и какво ли още не.

ЕС следва да бъде защитена като режим, който се прилага при множество насрещни съпротиви в рамките на разнородна общност, която често е дезинтересирана към управлението на сградата, в която живее. Ефективността на режима на ЕС винаги е важна и легитимна цел. Тя обаче не може да бъде нито за сметка на собственика на земята (неговото право се защитава от действието на приращението по чл. 92 ЗС), нито за сметка на етажните собственици, които не желаят да заплащат разходи за поддържането на съоръжения, които не притежават и които не са общи части към сградата в режим на ЕС (техните права следва да бъдат защитени срещу решения на ОСЕС, излизащи извън неговата компетентност). Защитата на ЕС като режим с много „вътрешни врагове“ не следва да превръща последната в императивен режим[23], който „заразява“ чуждия поземлен имот, в който е построена сградата, както и намиращите се в него елементи на вертикална планировка, които не са включени в обема на учреденото по реда на чл. 63, ал. 1 ЗС право на строеж. Нито чл. 40 ЗС, нито чл. 4 или § 1, т. 4 ДР ЗУЕС не изключват действието на чл. 92 ЗС, за да бъдат представяни като алтернатива на учреденото право на строеж (подобна на тази по чл. 120, ал. 4 ППЗТСУ (отм.)). Още по-малко отговаря на действителността теза, според която трайно прикрепените към земята обекти (чл. 92 ЗС) всъщност са „присъединени“ към сградата по силата на това, че формират „общ облик“ с нея (чл. 97 ЗС). Подобна теза би означавала да признаем съществуването на някаква форма на „функционално присъединяване“, каквато липсва в текста на чл. 97 ЗС.

Обединяването на тези няколко тенденции в практиката на ВКС: абсолютизирането на стабилизиращия ефект от изтичането на срока по чл. 40 ЗУЕС; приемането за общи части на елементи от вертикалната планировка, които са трайно прикрепени към земята и не са физически свързани със сградата; разширяването на компетентността на ОСЕС и на съвместното общо събрание по чл. 18 ЗУЕС по отношение все повече хипотези, според мен ще доведе до „злоупотреба с ЕС“, която в много случаи ще бъде както за сметка на собственика на земята, така и за сметка на етажните собственици. И в двата случая „сметката“ се плаща от собственици, чиито права се оказват ограничени в резултат от решения, взети от лица, които не са собственици на обектите, предмет на така взетите решения. Смятам, че подобно разширяване на обхвата и функциите на ЕС е не просто излизане извън нейните регулаторни претенции, но и грубо посегателство на принципа на неприкосновеност на частната собственост.

Бележки под линия:

[23] Подобен ефект има и признаването на т.нар. „хоризонтална“ ЕС, която отново превръща земята в свой „пленник“, особено – ако се приеме, че в този случай земята може да се управлява чрез решения на съвместно общо събрание по чл. 18 ЗУЕС, макар и тя да се притежава от лица, различаващи се от собствениците на самостоятелните сгради и изградените в тях самостоятелни обекти.