Органичната архитектура и вещното право

Съществуват тенденции в модерната архитектура, които отправят сериозни предизвикателства към „традиционните“ разрешения във вещно право и изискват гъвкавост при създаването на бъдещото вещноправно законодателство. Типичен пример за това е „явлението“ органична архитектура. От доста време искам да споделя някои свои разсъждения във връзка с вещноправната регулация на органичната архитектура. Решаващият фактор това да стане реалност е статията на Елена Панова „Органичните сгради“, публикувана в сп. „Обекти“, бр. 1, 2011 г. Благодаря на автора и списанието за хубавата статия 😉

Новата философия

Органичната архитектура се определя като философия в архитектурата, която насърчава хармонията между човека и природата чрез създаване на сгради с дизайн, който позволява интегрирането им с околността и превръщането на сградата и естествената среда, в която тя е разположена, в единна, взаимно свързана композиция. Органичната архитектура са стреми към естествените неправилни форми на природата, избягвайки „съвършените“ ъгли и прави линии, характерни за класическите днес сгради.

В този смисъл органичната архитектура е крачка назад към праисторическата архитектура на първите хора, чиито сгради са били пригодени за обитаване естествени ниши (пещерите) или помещения, създадени изцяло от природни материали (снежни иглута, преносими сламени палатки и юрти, глинени и дървени къщи, каменни постройки и пр.). Тази крачка назад обаче е и крачка напред, тъй като съвременните ледени хотели (далечни „низходящи роднини“ на иглутата) и подлежащите на рециклиране сглобяеми къщи (вдъхновени от практичността и екологичността на сламените юрти) внедряват едни от най-модерните технологии, даващи огромни възможности за развитие на органичната архитектура.

Връзката между сградата и природата

Органичните сгради имат за своя цел не просто да имитират природата и съществуващите в нея форми, а да се превърнат в част от нея. И тъй като всички компоненти в природата са взаимно свързани, тази връзка е отчетена както при създаването на дизайна, така и при подбора на материалите, от които са изградени органичните сгради. Превръщането на една сграда в „част от природата“ изисква нова философия за нейното построяване, включително коренна промяна в:

– използваните за построяването на сградата материали: заместване на синтетичните с органични материали, които придават напълно нови качества на сградата, например позволяват „естествено“ регулиране на температурата в сградата („дишащи сгради“) или осигуряват лесното й „разграждане“ след края на заложения при построяването й жизнен цикъл. Възможно е сградата да "фотосинтезира", осигурявайки енергия за своята поддръжка и "растеж", или да филтрира въздуха, който преминава през нея, като по този начин го пречиства от определени замърсители или от патогенни микроорганизми;

– заложената в сградата функционалност: „обогатяване“ предназначението на сградата, която не просто обслужва жилищните нужди на човека, а го прави максимално ефективно с оглед съхраняването на природната среда, в която е изградена сградата, отчитайки съществуващите в нея естествени форми на взаимодействие. Така например входовете и изходите на сградата, както и разположението на различните помещения в нея, може да бъде съобразено с релефа и климатичните особености на съответното място. Възможно е изграждането на комплекс от сгради и на свързаната с тях инфраструктура да бъде съобразено с хабитатите на определени животински видове, включително с използваните от тях пътища за миграция;

– самия дизайн на сградата: използване на такава форма на сградата, която да се „вписва“ в околната среда и да й позволява естествено взаимодействие с протичащите в тази среда природните процеси. Така например дизайнът на една сграда може да съобразява съществуващите въздушни течения, което да й позволява да генерира екологично "чисто" електричество. Възможно е сградата да е построена с такова разположение и наклон, които да осигуряват максимална ефективност на разположените като прозорци слънчеви панели, или да позволява използването на съществуващите подземни води като част от климатичната система за охлаждане на намиращите се в нея помещения.

Освен основното предназначение за обитаване на сградата, последната придобива и допълнително предназначение: генератор на електроенергия, регулатор на микроклимата,  пречиствател на въздух/вода и пр. De lege ferenda запазването на това „второ“, екологично ("зелено") предназначение на сградата, насочено към поддържането на хармонична връзка между нея и природата, може да бъде поставено от закона като условие за ползване (въвеждането в експлоатация) на сградата.

Хвърлената ръкавица

Посочените особености във философията на планиране, проектиране и изграждане на органичните сгради изискват специфична вещноправната регулация. Ето малка част от поставяните във връзка с това въпроси:

„Висящите“ сгради

Поради стремежът си към сливане с природата и нейните форми органичните сгради се характеризират с нестандартен дизайн и със специфична „способност за взаимодействие“ със околната среда. По-долу са посочени някои от особеностите на органичните сгради и свързаните с тях правни въпроси:

– сгради, които висят над чужд имот, без да са трайно прикрепени към него: основата им е разположена (трайно прикрепена към) в един недвижим имот, но част от тях навлиза в пространството („виси“) над чужд имот. Във връзка с изграждането на подобна сграда се поставя въпроса въз основа на какво право тя може да бъде построена „над“ чуждия недвижим имот? Ако използваме съществуващите към настоящия момент правни средства, изборът ни следва да бъде между правото на строеж и сервитутните права. Правото на строеж обаче изисква сградата да е трайно прикрепена към имота, спрямо който се учредява то (тъй като именно изключването на принципа на приращение е основната цел на правото на строеж). Такова трайно прикрепване към чуждия недвижим имот обаче липсва при сградите, разположени „над“ чужд недвижим имот. Срещу използването на сервитутно право от друга страна се възразява с липсата на изрична правна уредба, която го урежда (а сервитутните, както и всички вещни права, са numerus clausus, т. е. изчерпателно изброени от закона). Може би е необходимо уреждането на нов вид ограничено вещно право, което да отчете спецификата на сградите, разположени над чужд недвижим имот… ;

– надлези, подлези, „мостове“ и „органични „топли“ връзки“ между сгради, разположени в различни недвижими имоти. Отново въпросът е в случаите, при които тези „връзки“ преминават над чужд недвижим имот. Какво би следвало да бъде ограниченото вещно право, което позволява построяването им със съгласието на собственика на чуждия недвижим имот. Отговорът към настоящия момент може да се търси в чл. 188 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) – нов, обнародван в ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г. Според първата алинея на посочената разпоредба „с подробни устройствени планове може да се предвижда застрояване под и над улици и други открити пространства“. "Свързващият" характер на уредените в чл. 188 ЗУТ "строежи" следва от текста на неговата трета алинея: "Строежите под улица и други открити пространства се свързват с един или повече от граничещите с улицата квартали чрез подходи в урегулирани поземлени имоти, сгради или в прилежащата тротоарна площ, които са част от плана за улична регулация". Нещо повече, те могат да се свързват със срещуположни нежилищни сгради (чл. 188, ал. 4 ЗУТ). Съгласно петата алинея на чл. 188 ЗУТ строежите под и над улици или други открити пространства, собственост на общините или държавата, се извършват въз основа на учредено право на строеж по реда на Закона за общинската собственост или на Закона за държавната собственост. От текста може да се направи изводът, че в останалите случаи, извън откритите пространства над държавна и общинска собственост, т. е. при строежи над открити пространства – частна собственост, „правото на строеж“ се учредява по общия ред на ЗС. Решението е изрично дадено от законодателя. Въпросът относно правната същност на така уреденото „право на строеж“ обаче остава, тъй като липсва трайно прикрепване към имота на сиперфициента;

– движещи се сгради, представляващи „движещите се“ недвижими вещи, например

сгради, които се въртят около определена ос и осигуряват различна (360 градусова) гледка на своите обитатели;

сгради, които се издигат всяка сутрин и се „прибират“ (сгъват/потъват) всяка вечер, „оставайки“ след себе си зелена поляна, подходяща за вечерни разходки;

„сливащи“ се сгради, връзката между които се осъществява не чрез „топли връзки“ и „висящи коридори“, а чрез своеобразно „интегриране“ на помещенията в двете сгради.

Съществуването на подобни сгради поставя въпроса доколко те отговарят на легалната дефиниция за недвижими вещи. Съгласно чл. 110, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) недвижими вещи са земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Ако въпреки подвижността на определени елементи в сградата, (основата) част от нея е трайно прикрепена към земята, тя ще отговаря на легалното определение на чл. 110, ал. 1 ЗС. Ако обаче при движението си отделни части от сградата преминават на територията на чужд недвижим имот, отношенията със собственика на този имот следва да бъдат уредени юридически. И тъй като отново липсва трайно прикрепване към чуждия имот, въпросът остава – кое ограничено вещно право следва да бъде използвано за целта?

Допълнително възниква въпроса относно застроената площ на сгради, които се „сгъват“ или променят своите размери, съответно – вътрешното разпределение на съдържащите се в тях помещения. Тези особености би следвало да бъдат отразени в архитектурния проект и строителната документация за сградата.

Интелигентните сгради

Друга тенденция при органичните сгради е свързана с възможността за „общуване“ между сградата и нейните обитатели, а защо не и между самите сгради. „Общуването“ може да се изразява в размяна на информация, възлагане на определени задачи (свързани с готвенето, поддържането на температурата, реда и организацията на отделните помещения в сградата и пр.), разпределяне на ненужната електрическа енергия (с оглед постигане на по-висока енергийна ефективност) и др.

„Общуването“ между сградите е част от явлението, обозначавано като „интернет на нещата“ (internet of things) – свързване чрез интернет на предметите, които ни заобикалят, като всеки един от тях получава собствена дигитална самоличност – собствен IP-адрес и идентичност (като примери се посочват интелигентни енергоспестяващи крушки, управлявани през интернет; навигационна система от дигитални сензори за управление на кораби, навлезли в пристанище и др.). Посочената тенденция е част от идеята за повсеместната компютризация – внедряване на everyware (терминът е създаден по аналогия на software, при наличието на непрекъсната връзка между всичко в рамките на една всеобща мрежа), и е свързана с възникването на т. нар. on-line предмети, за чието "одушевяване" се грижат специализирани търговски компании. Така например сайтът www.talking-tree.com е страницата на одушевено дърво, което споделя информация относно сутрешната си „закуска“ (какво количество въглероден двуокис е поело:)), показва любимите си снимки и видеа и има над 17 000 „приятели“. То има facebook профил и акаунт в Twitter! Все повече стават он-лайн вещите, с които може да се „разговаря“ и води „смислен“ разговор. Може би не е далеч моментът, в който ще възникне първата социална мрежа за „on line“ предмети!

Интегрирането в сградата на определена форма на изкуствен интелект (интелигентни агенти) в бъдеще може да постави дори въпроса за тяхната правосубектност :). Възможно е и обособяването на нов тип жилищни комплекси, които освен общата си архитектура и управление, споделят и общ „софтуер“ („интелект“)…

От юридическа гледна точка предизвикателство би било признаването на „интелигентните общности от сгради“ като особен вид правна форма за организация на междусъседските отношения, която възниква и се прекратява при определени условия. Връзката между сградите би могла да наподобява на тази между господстващия и служещия имот при сервитутните права, но начина на осъществяването й – чрез изкуствен интелект, ще възпрепятства директното прилагане на правния режим на сервитутните права. Може би ще е необходима нова вещноправна фигура, която да урежда отношенията, възникващи между собствениците на тези сгради и собствениците на самостоятелни обекти в тях.

Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, може да прегледате и следните статии:

1. „Вещни права при застрояване над и под открити пространства”, сп. “Общество и право”, кн. 10, 2007, стр. 35-46.