Изваждане на собственик по чл. 45, ал. 1, б. “а” ЗС, който допуска неправомерно поведение в притежавания от него самостоятелен обект

Правният институт на изваждането от етажната собственост намира своята уредба в три нормативни акта: чл. 45, чл. 46 ЗС; чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е”, чл. 17, ал. 2, т. 2, чл. 33, ал. 2, т. 2 и чл. 38, ал. 3 ЗУЕС, както и чл. 235 ЗЗД.

Подобна разпокъсаност на правната уредба е предпоставка за противоречия между отделните нормативни разрешения и както ще видим по-нататък, такива са налице. Неприемливо и противоречащо на основните правила на нормотворчеството е уредбата на единен правен институт да бъде разпръсната в различни нормативни актове – в този смисъл вж. чл. 10, ал. 2 ЗНА.

Предмет на настоящото изследване е основанието по чл. 45, ал. 1, б. „а”, предл. 2 ЗС, а именно: когато собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години ако допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. В случай че обектът се използва от ползвател или обитател по посочените в закона неправомерни начини възниква следния въпрос:

следва ли собственикът да отговаря за това, че допуска това използване и той ли ще е лицето, което ще понесе правната санкция на изваждането[1]?

Ако дадем положителен отговор на така поставения въпрос, това би значело, че следва да бъде отправено писмено предупреждение до собственика и че последният би бил изваден от етажната собственост поради неправомерно юридическо бездействие, тъй като допуска, не се противопоставя на използването на помещението му по неправомерен начин. В такъв случай, за да предотврати собственото си изваждане от етажната собственост, собственикът ще бъде ангажиран да се противопостави на неправомерното използване на собствения си обект, като положи усилия да бъде прекратено нарушението. Това обаче не зависи само от неговата воля.

Средствата, чрез които собственикът би могъл да се противопостави, биват правни и извънправни. Към категорията на извънправните бихме могли да причислим например неформален разговор или молба към ползвателя (обитателя) да прекрати нарушението.

Характерът на правните средства зависи в коя категория попада лицето, което използва помещението: ползватели или обитатели.

Действията на правонарушителя са от естество да породят опасност от възникването на пожар или настъпването на други значителни вреди за сградата. Тези действия се осъществяват в използваното помещение (помещения) и неминуемо могат до доведат и до неговото увреждане. Ето защо срещу ползвателя собственикът може да отправи предупреждение, че ще прекати правото на ползване, ако продължава да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане (чл. 61, предложение първо ЗС). Предупреждението представлява едностранно волеизявление на собственика на вещта, което трябва да бъде адресирано до ползвателя и да достигне от него, т.е. да бъде получено от ползвателя или последният да е могъл да го получи[2]. Освен това законът изисква застрашаващото вещта поведение на ползвателя да продължава и след предупреждението. Ако въпреки предупреждението ползвателят не прекрати нарушението, собственикът ще следва да предяви конститутивен иск пред съда по местонахождението на имота (чл. 109 ГПК). Това значи, че собственикът следва да заплати съответните държавни такси по исковата молба, както и таксите за вписването й и за вписването на решението. При допълнително упорство на ползвателя, който така или иначе се е проявил като недобросъвестно лице (не е ползвал вещта с грижата на добър стопанин и е създал неудобства не само на собственика на обекта, но и на останалите етажни собственици), ще се наложи собственикът да извади изпълнителен лист и да подаде молба за образуване на изпълнително производство за събиране на така понесените разноски и за въвеждане във владение в имота. Подобно разрешение, вижда се, е твърде неблагоприятно за него, а и за етажните собственици, тъй като ползвателят не само ще създаде безпокойство, по-голямо от обикновеното, а с продължаването на нарушението би могъл да увреди сериозно цялата сграда.

Трудно би намерил правни средства да се противопостави на нарушенията на ползвателя по б. „б” обаче, освен ако не е уговорил последното като основание за разваляне на договора.

Известни усилия ще трябва да положи собственикът и в случаите,  когато лицето, което извършва неправомерни действия в помещението, е обитател. Тук са възможни три хипотези, които ще разгледам последователно:

1) когато обитателят е заемател за послужване;

2) когато обитателят е владелец;

3) когато обитателят е наемател.

Неизпълнението на задължението за използване и поддържане на предоставения за послужване имот е основание за предсрочното прекратяване на договора за заем за послужване (чл. 249, ал. 1, изречение второ, предложение четвърто ЗЗД). В такъв случай заемателят дължи връщане на вещта (чл. 249, ал. 1, изречение първо ЗЗД). При неизпълнение на това задължение заемодателят отново ще бъде изправен пред исково производство, последвано от производство по принудително изпълнение. Всичко това отново ще коства време, нерви и пари.

Владелецът пък не е собственик на имота, но е обитател на самостоятелно правно основание[3]. Смятам, че няма правна пречка управителят да предупреди писмено собственика, че неговите помещения се използват по неправомерен начин, стига да има информация за последния. Това предупреждение би имало положителен ефект за собственика, защото последният, след като предяви посесорен или петиторен иск и докаже основателността на твърденията си, ще си възвърне владението и ще предотврати придобиването на обекта по давност от страна на владелеца.

Пред интересна хипотеза ни поставя чл. 235 ЗЗД, според който „Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.” По същество основанието за изваждане на наемателя е идентично на това по чл. 45, ал. 1, б. „б”, предложение първо и второ ЗС. Разликата е в това кой е оправомощен да иска изваждането. Този въпрос ще бъде разгледан по-долу във връзка с изваждането като правомощие на общото събрание на етажните собственици.

В теорията се посочва, че в случаите по чл. 235 ЗЗД договорът за наем се разваля не от наемодателя и за неизпълнение към него, а от управата на етажната собственост и за неизпълнение на задълженията към общността[4]. Етажната собственост обаче не е страна по двустранния договор за наем, ерго, щом й липсва това качество, не е властна да го разваля. Всички правни субекти, пребиваващи в нея, са подчинени на установения вътрешен ред, независимо на какво правно основание се намират в сградата. С този ред се съобразяват както постоянно, така и временно пребиваващите.

Струва ми се, че при неизпълнение на задължения, произтичащи от участието в етажна собственост, договорът за наем ще се развали по право поради невъзможност за изпълнение, и то след като решението за изваждане на наемателя влезе в сила. Това, разбира се, не изключва възможността наемодателят да развали по-рано договора.

Не е нужно да бъде включвано задължение за наемателя да спазва правилника за вътрешния ред и решенията на общото събрание. След като му предаде владението върху обекта, наемодателят е задължен да впише в книгата на етажната собственост времето, през което няма да ползва самостоятелния обект, а в случая то ще е от предаването на владението на обекта до крайния срок на договора[5]. Върху наемателя пък тежи законовото задължение в 15-дневен срок от сключването на договора да впише в книгата на етажната собственост собственото, бащиното и фамилното си име, както и тези на членовете на домакинството си, които живеят с него (чл. 7, ал. 3, изречение второ във вр. с чл. 7, ал. 2, т. 6 ЗУЕС). След сключването на договора за наем и получаване владението на имота наемателят придобива качеството обитател на сграда в режим на етажна собственост, което има за правна последица пораждането на задълженията по чл. 6, ал. 1 ЗУЕС, с изключение на тези по т. 9 (чл. 6, ал. 3 ЗУЕС). Можем да си зададем въпроса, какво ще стане, ако и наемодателят, и наемателят не изпълнят задълженията си и пропуснат да впишат посочените обстоятелства. Тъй като управителят следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост и създава, съхранява и поддържа книгата на етажната собственост (чл. 23, ал. 1, т. 2 и т. 6 ЗУЕС), той следва да изисква и настоява за вписването на тези данни. В случай че не стане ясно кой използва самостоятелния обект, управителят може да прибегне до разпит на съседи, да потърси собственика на самостоятелния обект (съответно последно вписаното лице в книгата на етажната собственост) или да остави съобщение в близост на видно място.

С оглед възприетата система на вписване на обстоятелствата по чл. 7, ал. 2, т. 1-7 ЗУЕС и посочените по-горе аргументи трябва да се приеме, че собственикът няма да отговаря за извършените от ползвателя (обитателя) нарушения по б. „а” на чл. 45, ал. 1 ЗС. Струва ми се, че не такава е идеята на съответното препращане на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е” ЗУЕС към чл. 45 ЗС. Това личи и от буквалното тълкуване на разпоредбата – „изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години”. В случая адресат на санкцията „изваждане” от етажната собственост, съответно адресат на писменото предупреждение за прекратяване на нарушението, следва да бъде единствено лицето, което нарушава установената правна забрана – ползвателят или обитателят, а не собственикът на обекта. Ползвателите и обитателите ще имат всички задължения по чл. 6, ал. 1 ЗУЕС, с изключение на тези по т. 9 (чл. 6, ал. 2 и 3 ЗУЕС). Посочените категории лица ще отговарят и в случаите, когато членовете на техните домакинства[6] (съответно техните гости) извършват правонарушения. В този смисъл по отношение на ползвателите и обитателите процедурата по изваждане следва да бъде инициирана, когато използват помещенията, които владеят на някакво правно основание, по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди (неправомерно юридическо действие); или допускат такова използване от страна на членовете на техните домакинства или техните гости.

По същия начин ще стоят нещата и със собственика на самостоятелния обект, членовете на неговото домакинство и гостите му. Той ще отговаря за бездействието си и тогава, когато е допуснал обитател в самостоятелния обект, като си е запазил правомощието да владее, т.е. продължава да ползва помещенията, но в случая наред с друго лице.

С известна условност можем да направим следния правен извод от анализа дотук: в случай че върху самостоятелен обект или обекти се упражнява фактическа власт от повече от едно лице, адресат на санкцията изваждане от етажната собственост следва да е лицето, което е единствен носител на субективното право, на което се основава използването на помещенията в етажната собственост.

Когато носителите на субективното право, въз основа на което се използват помещенията в етажната собственост, са повече от един, предупреждението за изваждане се адресира до всяко едно от тях. Това е така, защото правните субекти ползват правата си, за да задоволяват своите интереси и не могат да упражняват тези права в противоречие със законните интереси на други лица (аргумент от чл. 8, ал. 2 ЗЗД и чл. 57, ал. 2 КРБ). Те не следва да черпят ползи от собственото си неправомерно поведение.

С оглед правната сигурност установяването на факта кои лица използват обекта следва да се извлича от книгата на етажната собственост. Ако в нея липсват вписвания, управителят може да прибегне до разпит на съседи. Ако някое от задължените лица твърди, че поради особени обстоятелства не е имало възможност да узнае за нарушението, което е препятствало възможността да вземе мерки за неговото преустановяване, то следва на общо основание да докаже твърденията си пред общото събрание.

Ще илюстрирам казаното по-горе със следния пример:

Иванов и неговият брат са съсобственици на обект от сграда в режим на етажна собственост. Това обстоятелство е вписано в книгата на етажната собственост – чл. 7, ал. 2, т. 3 ЗУЕС. Не са вписвани никакви промени, съответно управителят не е уведомяван за настъпването на такива. Иванов заминава за чужбина, без да впише в книгата времето, през което няма да използва обекта, или да извести управителя за това. В това време братът на Иванов извършва сериозни нарушения на противопожарните правила и вътрешния ред и излага сградата на опасност от пожар. Управителят изпраща предупреждение за прекратяване на нарушението, но въпреки това то не е преустановено. Следва ли Иванов да отговаря за бездействие – за това, че допуска неправомерното използване на обекта, върху което упражнява право на собственост заедно с брат си? Отговорът по правило трябва да е отрицателен. Иванов не би имал фактическата възможност да предотврати, съответно да преустанови нарушението и затова не трябва да отговаря за бездействие. Единствено лицето, което е извършило нарушение (в случая неговият брат), ще бъде извадено от етажната собственост. Иванов следва да докаже своето отсъствие.

Друго ще е положението, ако Иванов фактически използва самостоятелния обект по време на нарушението на брат си. В такъв случай би отговарял за бездействието си, освен ако докаже, че са били налице особени непредвидени обстоятелства, които са му попречили да реагира на нарушението.

По-особена е хипотезата, когато нарушител е владелец, който не е носител на субективни права върху обекта било поради негодност на правното основание, било поради това, че е отнел владението от друго лице или е завладял обекта. За разлика от останалите обитатели, които са държатели на имота в етажната собственост, владелецът държи вещта като своя (чл. 68, ал. 1 ЗС). Тук законът не посочва как следва да се постъпи, но ми се струва, че ако две или повече лица използват един самостоятелен обект, като упражняват заедно фактическа власт върху него с цел да придобият право на собственост (т.е., ако е налице съвладение[7]), всяко едно от тях следва да отговаря за действията и бездействията на другите. Тук ще действа принципът „един за всички, всички за един” поради простата причина, че всички заедно владеят вещта с намерение да я своят. Така, ако едно от лицата осъществи неправомерното юридическо действие, визирано в хипотезата на б. „а”, и нарушението не бъде прекратено въпреки отправеното писмено предупреждение, всички съвладелци следва да бъдат извадени от сградата. Не следва да се забравя, че законът не прави изключение за вписването в книгата на етажната собственост – съгласно чл. 7, ал. 2, т. 6 ЗУЕС владелците следва да впишат имената си, датата на вписване и датата на отписване. Управителят следи за изпълнението на това задължение.

[1] Професор Венедиков приема, че собственикът може да бъде отстранен както за нарушения, извършени лично от него, така и за нарушения, извършени от лица, които са допуснати от него в сградата – членовете на семейството му, гостите му, наемателите му – вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: Издателска къща „Проф. Петко Венедиков”, 2008, с. 128. По онова време обаче не е действал специален Закон за управление на етажната собственост, а в сила е бил Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС). При действието на Закона за управление на етажната собственост това разрешение би било правилно само за първите две категории лица – членовете на семейството на собственика и неговите гости, а за третото – при условие, че собственикът продължава да използва обекта заедно с наемателя.

[2] За повече подробности по едностранното прекратяване на правото на ползване вж. Ставру, Ст. Едностранно прекратяване на вещното право на ползване по чл. 61 от Закона за собствеността. – Собственост и право, 2011, № 7, ЕПИ Online.

[3] Вж. р. 4707 – 2006 – петчленен състав на ВАС, цитирано по ПИС Сиела 5.0, 2010.

[4] Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения от Петко Попов. Университетско издателство „Св. Климент Охридски”, 2002, с. 252.

[5] Не виждам пречка, ако договорът е сключен без определен срок, наемодателят да впише само началната дата, от която престава да владее.

[6] Съгласно пар. 1, т. 4 от ДР към ЗУЕС „домакинство” са две или повече лица, които живеят заедно в един самостоятелен обект или в част от него, в който са регистрирани по постоянен или настоящ адрес, и имат общ бюджет, без оглед на родствената връзка помежду им.

[7] За същността на съвладението вж. Венедиков, П. Цит. съч., с. 25.

————

Ако статията Ви е харесала и сте открили нещо, което би било интересно и ценно за Вашите приятели и колеги, подкрепете нейното популяризиране като използвате предпочитаните от Вас бутони за споделяне. 

Благодаря Ви!