( статията е публикувана в преработен вид в сп. Собственост и право, 2013, № 8 )
Често законът свързва притежаването на едно вещно право с други права и задължения. Например, собствеността върху обект от сграда предполага право на участие в управлението на етажната собственост и задължението за заплащане на съответните вноски. Също така всеки собственик, ползвател или суперфициар дължи на общината определени местни данъци и такси. На свой ред съсобственикът има права, свързани с управление на съсобствената вещ, както и право на делба. Във всички тези случаи, изброените права и задължения предпоставят наличието на вещно право у едно лице. Без значение е начинът, по който правото е придобито. (Независимо дали сте придобили един апартамент по давност или сте го закупили, вие сте задължени на едно и също основание – наличието на собственост – да заплатите вноската си за ползването и управлението на общите части в сградата).
Но в други случаи се поставя въпросът дали самият начин на придобиване на вещното право няма своята самостоятелна роля. Има ли случаи, при които определени права предпоставят не просто наличието на вещно право, но и конкретния способ за неговото придобиване?
Този въпрос се поставя по отношение нa гаранционната отговорност на строителя. В следваща статия ще бъде разгледан същият проблем по отношение на друг правен институт.
1. Гаранционната отговорност
След въвеждането в експлоатация на един строеж започват да текат гаранционни срокове – чл. 20, ал.3 от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти /Наредба № 2/2003 г./. Сроковете не могат да бъдат по-малки от посочените в тази наредба. Пита се: носи ли строителят гаранционна отговорност спрямо лице, което е придобило построеното по давност?
Нормално, това би била кратката давност – срокът на дългата съвпада с най-дългия минимален гаранционен срок (10 г.) – този за конструкциите (чл. 20, ал. 4, т.1 от Наредба № 2/2003 г.). Но е мислимо и придобиване по дългата давност, при което гаранционните срокове все още не са изтекли. На първо място, това ще бъде възможно в случаите, при които инвеститорът и строителят са договорили по-дълги гаранционни срокове. На второ място, съдебната практика допуска и възможността придобивна давност да тече преди въвеждане в сградата в експлоатация1. Следователно е възможно десетгодишната давност да изтече преди десетгодишния гаранционен срок.
Въпросът дали оригинерният собственик има гаранционни права, е всъщност въпрос дали строителят носи гаранционна отговорност спрямо всички настоящи и бъдещи собственици, или само по отношение на лицето, с което е сключил договора за строителство.
2. Отговорност на строителя при транслативни сделки
Но преди това трябва да отговорим: простира ли се гаранционната отговорност спрямо третите лица – приобретатели на построеното, или строителят отговаря само срещу своя контрахент – възложителя (по общото правило за относителното действие на договорите).
Нормативната уредба е оскъдна. Съгласно чл. 160 ЗУТ, гаранционните срокове имат за цел осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация. Тази цел едва ли може да бъде постигната, ако строителят отговаря само прекия си контрахент. Напротив, той следва да отговаря спрямо всички.
Гаранционните срокове се определят с договора между възложителя и строителя2, като законодателят предвижда техния минимален размер. Определянето на размера на сроковете в договора за строителство не следва да се тълкува като ограничаване на отговорността само между страните по този договор. Като аргумент срещу това виждане може да се изтъкне принципът за относителното действие на договора (той има действие само между страните по него, а за трети лица – само в предвидените от закона случаи – чл 21, ал.1 ЗЗД). Но всъщност този принцип служи еднакво добре и на двата възгледа. Би могло да се поддържа, че за третите лица – последващи собственици на новопостроената сграда /или обекти от нея/ гаранционната отговорност важи винаги и то в сроковете, определени в договора между строителя и инвеститора, доколкото те не са по-къси от установените минимални срокове. Така, може да се твърди следното: гаранционната отговорност важи спрямо приобретателите, а договорът между строителя и възложителя не може да им вреди, но може да ги ползва– ако са уговорени по-дълги гаранционни срокове3.
Ако строителят отговаря единствено спрямо своя контрахент – възложителя, а не и срещу третите лица, които придобиват по-късно строежа или обособени части от него, това означава, че на всяко трето лице правата по гаранционната отговорност трябва да бъдат цедирани. В практиката не се постъпва така. Нещо повече. Това ще позволи елементарно избягване на гаранционната отговорност. Ако строителят е едновременно инвеститор на обекта, достатъчно е да постави между себе си и третите лица един „буферен” приобретател, на който да прехвърли целия строеж. След това третите лица ще придобият собствеността от него и следователно няма да има към кого да насочат гаранционните си претенции. Начини остават, но доста по – сложни – например по пътя на чл. 134 ЗЗД. Но ако междувременно буферното дружество бъде прекратено и заличено от Търговския регистър, реализирането на каквито и да е претенции ще стане неимоверно трудно. (Впрочем, при сегашното състояние на законодателството, строителят изобщо няма нужда да прибягва до подобни стъпки. Той просто може да се прекрати и заличи. Така по всяка вероятност гаранционната отговорност ще бъде избягната. ЗУТ трябва да бъде променен: първо, гаранционната отговорност трябва да бъде уредена в него, а не в наредба, второ, това трябва да бъде направено изчерпателно, и трето, уредбата следва да включва специални правила за прекратяване и заличаване на строителите).
Считам, че отговорът следва да се търси именно в целта на законодателя; в смисъла на съществуването на гаранционните срокове. А те не са установени само в полза на кредитора по един договор (какво е например отговорността за недостатъци при продажбата или при договора за изработка в класическия му вид). Те са в полза на всички. Строителството е дейност, свързана с висока степен на риск и от особена важност за цялото общество. Нормално, тази дейност е свързана с определени изисквания (вписване в Камарата на строителите, разделяне съобразно вида строежи, които могат да бъдат извършвани, задължителни застраховки и други). Дейности от подобен тип – с висока степен на риск и важно обществено значение – винаги се уреждат от законодателя чрез установяване на специален правен режим. Например публичното предлагане на ценни книжа; управлението на активи, кредитирането и влогонабирането; застрахователната дейност. В този смисъл, дори чл. 160, ал. 3 ЗУТ е достатъчен, за да видим в установяването на гаранционните срокове нещо много повече от обикновената защита, която законът дава на страната по един договор: „За осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация (ползване) … се определят минимални гаранционни срокове …“ В литературата уместно се сочи, че става въпрос за две самостоятелни основания за съществуване на отговорността. Първото е осигуряването на нормалното фукциониране и ползване на строителните обекти, а второто – отстраняването на скритите дефекти 4.
Въпросът за отговорността на строителя спрямо трети лица е разглеждан в доктрината5. Изтъква се, че гаранционната отговорност е насочена „както към участниците в процеса на изграждането на строежа, така и към третите лица негови потребители“, и че тя „включва задължението на строителя за обезвреда на всяко лице потребител на строителен обект – строеж, ако в продължение на определен в закона (гаранционен) срок бъдат проявени недостатъци …”6. Сочи се принципната разлика между отговорността на изпълнителя по ЗЗД и гаранционната отговорност на строителя по ЗУТ. Подчертава се, че „при преценката на обхвата и обема на гаранционната отговорност на строителя следва да се имат предвид разпоредбите на чл. 169, ал. 1 ЗУТ, в който е въведено общо задължение строежите да бъдат проектирани и изпълнени в съответствие с изискванията на нормативните актове и техническите спецификации за носимоспособност, устойчивост и дълготрайност на строителните конструкции при експлоатационни и сеизмични натоварвания, за пожарна безопасност, за опазване на здравето и живота на хората и на тяхното имущество, за безопасно ползване, улеснен достъп и ползване на строежите от лица с увреждания, както и за икономия на топлинна енергия и топлосъхранение на обекта“7. Към този аргумент може да се добави и обстоятелството, че след редакцията на чл. 169, ал. 1 ЗУТ от 01.01.2007 г. (ДВ, бр. 76 от 2006 г.) в текста на посочената разпоредба присъства като цел осигуряването в продължение на икономически обоснован експлоатационен срок на съществените изисквания за носимоспособност, безопасност при пожар, хигиена и други изисквания от първостепенно значение за ползването на една сграда.
Мнението, че строителят не следва да носи отговорност само спрямо своя пряк контрахент, инвеститора, се подкрепя и от историческото тълкуване. И в трите редакции на чл. 119 от Закона за териториалното и селищно устройство (ЗТСУ) е въведена отговорност (при това солидарна) на организацията – инвеститор и организацията – строител спрямо третите лица – приобретатели8.
Съдебната практика не предлага константно и аргументирано разрешение. В Решение № 37 от 13.XI.1984 г. по гр. д. № 16/84 г., ОСГК Върховният съд принципно отрича възможността третото лице да предяви гаранционни права спрямо продавача. „Гаранционната отговорност не следва вещта при прехвърлянето й на трето лице. Липсва каквато и да е нормативна основа за друго разрешение”. Но ВС бърза да добави, виждайки крайността на това разрешение: „Разбира се, това тълкуване е важимо само за сделките, подчиняващи се на общите правила по Закона за задълженията и договорите и за които няма друга правна уредба, отклоняваща се от тези правила (както например с чл. 119 ЗТСУ бе разширен кръгът на пасивно легитимираните лица, носещи отговорност за недостатъците при строителството на жилища)”.
На облигационната връзка като предпоставка за реализиране на гаранционната отговорност държи Решение No 1018 от 11.07.2011 г. по гр.д. № 9144 по описа за 2010 година на Бургаския районен съд9. Но в това решение съдът е непоследователен; той квалифицира искането за заплащане на разходите, необходими за поправка на недостатъци и появили се скрити дефекти по общите части на построена сграда по чл. 265 ЗЗД (иск на основание сключен договор за изработка)10, но едновременно с това следи дали са спазени сроковете по Наредба No 2/ 2003 г., които се отнасят до гаранционната отговорност. Но между отговорността на изпълнителя по чл. 265 ЗЗД и гаранционната отговорност на строителя има съществена разлика. Така, в мотивите на Решение No 2180 от 17.05.2011 г. по гр.д. № 18591 по описа за 2010 година на Варненския районен съд11 четем: „при установяване на скрит недостатък възложителят има възможност да избере един от двата алтернативни способа за защита: общата отговорност, регламентирана в чл.265 от ЗЗД и гаранционната отговорност“.
На базата на горното, може да се възприеме тезата, че строителят носи гаранционна отговорност както спрямо инвеститора, така и спрямо последващите приобретатели на строежа. А ако в договора за строителство са предвидени по-дълги срокове, считам, че те следва да се прилагат и в случаите на правоприемство. Това разрешение отговаря по-добре на целта на закона (който допуска установяването на такива по-дълги срокове), и третира по еднакъв начин прехвърлител и приобретател12.
3. Отговорност на строителя по отношение на оригинерни собственици
Но дали гаранционната отговорност се простира и спрямо придобилите по давност13?
Не би могло да бъде друго. Иначе ние ще поставим оригинерните собственици в неравностойно положение. Собствеността е право, защитено от закона; и никъде не се предвиждат различни видове собственост; „по–слаби” или пък „по-силни”, по-заслужаващи защита и по-малко заслужаващи защита14. А ако приемем, че строителят не отговаря към придобилия по давност, излиза, че оригинерният собственик няма как да бъде защитен, защото няма продавач, към който да насочи своя иск. По този начин обществените отношения, свързани с изграждането на строежи, отговарящи на изискванията и стандартите за безопасност и добро строителство – защото гаранционната отговорност на строителя в крайна сметка обслужва именно тези интереси – ще бъдат жертвани пред догматичния възглед, изграден по съвсем друг повод и в друго време, че там, където няма правоприемство, не следва да се търси и никаква правна връзка. Напротив, трябва да се държи ясна сметка за степента и важността на обществените отношения, които един закон защитава; и този закон следва да бъде тълкуван, като се търси постигането именно на тази защита.
Но се явява още един въпрос. Както в разгледаната вече хипотеза на правоприемство, в договора за строителство може да са установени по-дълги гаранционни срокове. Но тезата, че оригинерният собственик може да се позове на установените в договора (по-дълги) срокове, е трудно защитима. Едно е да признаем на придобилия по давност гаранционни права; друго е да поставим тези права в същите срокове, които са договорени между други две лица. При сега действащото законодателство е трудно да се стигне до такова заключение. Оригинерният собственик може да потърси правата си само в минималните срокове, установени в Наредба No 2/ 2003 г., независимо дали в договора за строителство са установени по-дълги.
Но считам, че de lege ferenda този „страничен“, „нежелан“ ефект на оригинерното придобиване, следва да бъде преодолян. След като строителят е гарантирал годността на строежа за определен срок, той трябва да може да понесе отговорността си за тази гаранция спрямо всички. В този смисъл, веднъж приети, договорно установените гаранционни срокове следва да се считат за единствените гаранционни срокове, а не за едни собственици да важат договорните, а за други – нормативно установените.
На базата на горното, предлагам чл. 160 ЗУТ да бъде допълнен с нова алинея (6) със следния текст: „До изтичането на установените в наредбaта по ал. 3 или на определените в договора за строителство гаранционни срокове, строителят носи отговорност спрямо всеки собственик на строителния обект“.
Бележки под линия:
1 Вж. Решение No 117 от 26.04.2011 г. по гр. д. № 718 /2010 г. на I ГО; Определение No 1003 от 20.07.2011 г. на ВКС , IV ГО. Ако не е указано друго, съдебната практика е цитирана по правно – информационна система АПИС.
2 Общо за договора за строителство вж. Димитров, М., Договорът за строителство, С, 2012.
3 Обратно Попова, С., Договорните отношения в строителния процес, Благоевград, 2012, с.233,234. Важно е да се отбележи, че посоченият автор изобщо не поставя под съмнение съществуването на гаранционна отговорност на строителя спрямо трети лица – приобретатели. Но в посочения труд се изтъква, че принципът за относително действие на договора препрятства възможността приобретателят да се позове на по-дългия гаранционен срок, ако такъв е бил уговорен между строителя и „първия купувач“. Тъй като е трето лице, приобретателят ще се ползва от нормативно установените срокове в Наредба № 2/2003 г. Това заключение кореспондира с разделението на гаранционната отговорност на нормативно и договорно установена (с.197 на цит. съч.), което авторът прави.
4 Попова, С., Договорните отношения в строителния процес, Благоевград, 2012, с.209 -212.
5 Бакалова, В., Гаранционните срокове в строителството, Собственост и право, No 11/ 2002, с. 35-44. Както по-горе беше посочено, в покрепа на тезата за отговорност на строителя спрямо трети лица- приобретатели е и Попова, С., Договорните отношения в строителния процес, Благоевград, 2012, с.233,234.
6 Бакалова, В., Гаранционните срокове в строителството, Собственост и право, No 11/ 2002, с. 35, 44.
7 Бакалова, В., Гаранционните срокове в строителството, Собственост и право, No 11/ 2002, с. 43,44.
8 Така Бакалова, В., „Гаранционните срокове в строителството”, Собственост и право, No 11/ 2002, с.40.
9 Централен web базиран интерфейс за публикуване на съдебните актове http://legalacts.justice.bg/.
10 Въпреки че в мотивите на самото съдебно решение четем: „В допълнителна молба …. ищците са уточнили изрично, че исковете им са насочени против ответниците в качеството им на строители на сградата и във връзка с носената от тях гаранционна отговорност, а не в качеството им на продавачи на закупените от ищците имоти.“
11 Централен уеб базиран интерфейс за публикуване на съдебните актове http://legalacts.justice.bg/.
12 Обратно Попова, С., Договорните отношения в строителния процес, Благоевград, 2012, с.233,234. Вж. и бележка No 3.
13 Бакалова, В., Гаранционните срокове в строителството, Собственост и право, No 11/ 2002, с. 35-44, сочи, че „гаранционната отговорност по ЗУТ включва задължението на строителя за обезвреда на всяко лице потребител (подчертаването мое – Д.Н. ) на строителен обект строеж“. Следователно може да се счита, че посоченият автор не разделя потребителите в зависимост от способите, на които са придобили правата си, а признава на всички еднакво гаранционните права.
14 В литературата и в практиката се поставя въпросът за сигурността на съответния придобивен способ, за зависимостта на придобитото право от правата на трети лица (при първичните и при производните способи) – вж. Недев, Д, За разделянето на придобивните способи на първични и производни, Собственост и право, No 3 / 2012 г. Но дори и да има разлика в „сигурността“ на правото, придобито по единия или другия начин, тя в никакъв случай не обосновава подобно несправедливо разрешение.
“…и трето, уредбата следва да включва специални правила за прекратяване и заличаване на строителите…”
Имате ли предложение какви да са тези правила, при положение, че строителят е в ликвидация, например?
Надявам се, че не предлагате процедурата да продължи до изтичане на гаранцията (напр.10 г.)…
Не е ли по-добре да се мисли за някакъв тип застраховка?
Точно в десятката ! Здравейте:) Определено застраховката е добър вариант. ( Но все пак тя ще бъде нещо като сурогат на гаранционната отговорност). За съжаление, не считам, че в момента действащото законодателство предвижда адекватни разпоредби в тази посока по отношение на застраховането в строителството. В предишните си редакции, чл. 173 ЗУТ беше близък до тази философия – с изискването минималните срокове на застраховките да бъдат не по-къси от гаранционните срокове… Но мисля, че може да се въведат и специални изисквания при прекратяването – например задължителна публикация на сайта на компанията за началото на ликвидацията; по – дълъг срок за предявяване на вземанията на кредиторите ( а не само 6 м), по-подробни правила за даването на обезпечение (чл.272, ал. 3 ТЗ). Държа да кажа, че това не са предложения де леге ференда, а само нахвърляни мисли:)
Но сте абсолютно прав, че 10 години са много. Не предлагам това (особено предвид обстоятелството, че съществуването на едно дружество далеч не означава гарантиране на способността му да си изпълни задълженията).
1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 579/10
гр. София, 12.01.2011г.
В И М Е ТО НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и трети септември , две хиляди и десета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ МИТОВА
ЧЛЕНОВЕ: АНИ САРАЛИЕВА
ЕМИЛ ТОМОВ
при участието на секретаря Р.И. .
изслуша докладваното от съдията Емил Томов гр. дело № 1932/2009 година.
Производството е по реда на чл.290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на А. М. Р. чрез пълномщник адв.А. М. от САК срещу решение №484 от 08.12.2008г по гр.дело № 1867/2008г. на Софийски градски съд , с което в обжалваната част е отменено решение от 21.07.2007г по гр.д.23492/2006г на Софийски районен съд и по същество е отхвърлен иска за вреди от некачествено строителство по чл. 163 ал.3 от ЗУТ до размера на сумата 7217 лева ,поради липса на пасивна легитимация на привлечения ответник А. И. М. в качеството му на строител по смисъла на Закона за устройство на територията . В частта , с която по отношение на втория ответник [фирма] (в ликвидация) искът е отхвърлен ,първоинстанционното решение не е обжалвано .
Касационната жалба съдържа искане за отмяна на решението като постановено в нарушение на материалния закон относно предпоставките за отговорност на ответника като строител на продадения апартамент , съществено нарушение на съдопроизводствени правила при обсъждане на доказателствата и необоснованост на крайните изводи. Въззивният съд неправилно приема за установено единствено качеството на ответника като инвеститор,но не и като строител на сградата и процесния обект в частност. Съображения са развити в жалбата ,претендират се разноски .
Ответникът по касационната жалба А. И. М. е заявил отговор чрез пълномощника си адв. П. Ч. . Правилно е прието за недоказано качество на ответника ,даващо право на ищеца да претендира недостатъци по силата на чл. 163 ал.1 от в гаранционните срокове по същия закон . И. е бил продаден в незавършен вид и продавач е лице, различно от ответника.Претендира разноски.
С определение №143 от 10.02..2010г на ВКС , ІІІ г.о жалбата е допусната до разглеждане на основание критерия по чл. 280 ал.1 т.3 от ГПК, по въпроса кои фактически или правни признаци определят качеството „строител” във връзка с възложената на тази категория лица отговорност по чл.163 ал. 3 от ЗУТ в гаранционните срокове за нейното реализиране съгласно чл. 173 от ЗУТ , когато разрешение за ползване на строежа е издадено при действието на този закон, но самият строеж е реализиран въз основа на сключени преди приемането му договори за изработка .
В обжалваното решение Софийски градски съд е разгледал случай , при който между ищеца А. М. Р. и ответника А. И. М. на 28.08.1996г е договорено възлагане на строителство и покупко- продажба за конкретен обект (апартамент №24) в новострояща се сграда,като в последствие между страните по предварителния договор е постигнато съгласие за замяна в споразумение от 15.12.1999г ищецът и неговата съпруга да прехвърлят първоначално договорения обект на посочено от изпълнителя лице , а последният се е задължил да им прехвърли друг конкретен обект (апартамент№19) в същата сграда. Договорени са и конкретни довършителни работи . Безспорно в резултат на тази договорка и с нот. акт №71 т.І от 06.03.2000г ищецът е придобил собствеността на процесния апартамент № 19 и мазе №14 в секция „Б” на сградата на ул. „Голаш” (Плачковски манастир) № 28”[населено място] ведно със съответните принадлежности , тогава изгреден в незавършен вид , като продавачи (прехвърлители) по тази сделка са трети физически лица, за чиито правоотношения с обещателя не са ангажирани преки доказателства . Извършеното строителство на сградата в незавършен вид (до к.533,50)е било узаконено с акт№211/28.10.1996г на основание чл.162 вр.173 от З. (отм). По искане на инвеститорите –множество лица, между които ищеца и ответника включително ,ползването на строежа е разрешено от Д. на 08.11.2001г при действието на чл. 177 ЗУТ (ДВ бр.1/2001, в сила от 31.03.2001г) и Наредба №6 за разрешаване ползването на строежите от 22.06.2001г (отм) Искът за появили се недостатъци е предявен с позоваване на гаранционните срокове по чл.173 от ЗУТ и предвид факта ,че ползването на сградата е разрешено при действието на този закон ,предвиждащ издаването на разрешение по чл. 177 ал.3 ЗУТ като начален момент на гаранционна отговорност за строителя .
При така установените по делото обстоятелства във връзка с поставения въпрос и на основание чл. 291 т.3 от ГПК, Върховен касационен съд състав на ІІІ г.о намира следното :
Искът по чл. 163 ал.3 (предишна ал. втора ) от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на лицето , който търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т.е искът е на разположение на крайния купувач на обекта включително и може да бъде упражнен в гарантираните от чл. 173 на ЗУТ срокове тогава , когато строежът е снабден с разрешение за ползване при действието на този закон , независимо че строителството е договаряно или осъществено преди приемането му . Нормата е аналог на правилото по чл. 119 от З.(отм) и има за предназначение да даде възможност на всички собственици на построени имоти да отправят претенциите си за вреди от некачаствено строителство , проявили се в рамките на гаранционните срокове , към строителя. Качеството строител по смисъла на тази разпоредба не е изключено за лице , явяващо се едновременно и инвеститор на сградата или части от нея. Пасивната легитимация,свързана с качеството „строител” подлежи на установяване с всички доказателствени средства , в която насока имат значение констатациите по актовете на държавно приемане или санкция във връзка със осъщественото строителство , издавани по реда на отменения З., ППЗТСУ(отм) и съответната по време на действието им подзаконова уредба. Професионалният ценз на строителя и притежанието на техническа правоспособност в лицето на ответника не е необходима законова предпоставка за реализиране на отговорността по чл. 163 ал.3 от ЗУТ , успешното провеждане на иска не е пряко обусловено и от другите формални предпоставки на чл. 163 ал.1 от ЗУТ , като наличие на писмен договор с възложителя в инвестиционния процес , сключен при действието на този закон.
Предвид гореизложеното , касационната жалба е основателна.
Съображенията на Софийски градски съд ,че извод за качеството и легитимацията на ответника като „строител” на конкретния закупен от ищеца апартамент следва да се основава на действията, изведени единствено от нормативните признаци на чл. 163 ал.1 от ЗУТ , са неправилни.В обжалваното решение необосновано са игнорирани договорните отношения между ищеца като възложител и ответника като строител ,при развилата се с оглед договорената замяна делегация , която правна фигура сочи да е установено качеството на ответника в инвестиционния процес ,доколкото сделката има основание да погаси еднородните му задължения към различни лица. Ответникът по иска е изпълнител на строеж на жилищна сграда , в който същият е привличал инвеститори, купувачи по предварителни договори и по отношение на ищеца е изпълнил задълженията си посредством действия на трето лице , с обект различен от първоначално договорания , но в същата сграда.Този извод се налага и от факта ,че при узаконяването с акт № 211 от 28.10.1996г на С. [община] е посочен като извършител на строежа на цялата сграда , а още и поради това , че същият не оспорва да е фактическият извършител на самата строителна дейност. От предмета на споразумението с дата 15.12.1999г следва да се направи извод и за обема строителни работи в конкретния обект ,поет и осъществен от строителя .Защитата на ответника изтъква правни доводи за погасяване по давност на търсената от него, като строител ,отговорност, неприложимост на влезлия в сила нов закон по отношение на гаранционните срокове, изтъква значението на факта ,че апартаментът е продаден в незавършен вид и то не пряко от строителя , а чрез трето лице.Оспорва и естеството на претендираните недостатъци като причинени от негова дейност .
При установените по делото обстоятелства ,на първо място въззивният съд е следвало да достигне до положителен извод във връзка с фактическите предпоставки , свързани с качеството на ответника , а не да ги приема за недоказани. Искът по чл. 163 ал.3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на този , който търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя и в случая това е ищеца. Макар да е дал правилна квалификация на иска като основан на чл. 163 ал.3(предишна ал.2) от ЗУТ ,която отговорност е самостоятелна и различна от договорната отговорност за недостатъци по Закона за задълженията и договорите, въззивният съд неправилно е възприел фактите и поради това не е достигнал до изводи във връзка с приложимото право.Основателни са оплакванията на касатора за необоснованост на постановеното решение и същото следва да бъде отменено изцяло ,като бъде постановено друго решение по съществото на спора по иска за обезщетение при некачествено строителство , до размера на сумата 7217 лева. При установените по делото факти искът е основателен и специалната отговорност на привлечения ответник следва да бъде ангажирана . Както вече се изтъкна , предпоставка за нейното реализиране не е формалното наличие на писмен договор по смисъла на чл. 163 ал.1 от ЗУТ с други участници в инвестиционния процес. Искът е упражнен в рамките на гаранционните срокове, считано от момента на издаване разрешение за ползване, както изрично повелява чл. 173 ал.3 от ЗУТ .Строежът е приет по реда на гл. ХІ от ЗУТ, на основание §6 ал.1 т.2 от ПЗР на Наредба № 6 от 22.05.2001г (отм), поради което за отношенията във връзка с правото на обезщетение ,свързани изрично с този факт, е приложим влезлият в сила нов закон .Вредоносният резултат,както и причинната връзка с дейността на строителя , е установен от заключението на вещото лице арх. Т. Г., прието по приобщеното гр.д №4961/2004гна СРС 26 състав по реда на обезпечаване на доказателствата. Съгласно това заключение, , оценените по заключението на вещото лице Л. С. щети са пряк резултат от лошо изпълнена В и К инсталация , неизпълнена или лошо изпълнена топлоизолация на конструкцията на сградата. При тези компетентни и неоспорени изводи неоснователно е възражението на ответника , че вредите са неблагоприятна закономерност от овехтяване и ищецът иска да прави текущ ремонт за сметка на ответника . Не се касае и за довършителни работи в кокретния апартамент, осъществени от купувача . За констатираните недостатъци и произтеклите от тях вреди, гаранционният срок е регламентиран в чл. 173 ал.4 т. 3 и т.4 от ЗУТ и искът за обезщетение е съобразен с него . Предвид вече изложените съображения по решаващия за изхода на делото правен въпрос ,Върховен касационен съд намира и останалите възражения на ответника за неоснователни .
Въззивното решение следва да бъде отменено изцяло, което обуславя присъждане на разноски на касатора за всички инстанции . Ответникът по касационната жалба ги дължи изцяло, тъй като искът по отношение на него е изцяло основателен. Следва да бъдат присъдени разноски в общ размер на сума 1448 лева ( от които 675 лева са пред настоящата инстанция )
Водим от горното, Върховният касационен съд, ІІІг.о.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯВА решение №484 от 08.12.2008г по гр.дело № 1867/2008г. на Софийски градски съд И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА
ОСЪЖДА А. И. М. от[населено място] ,[улица] ап.№30 , да заплати на А. М. Р. [ЕГН] от[населено място] ,[улица] ап.№19 сумата 7 217 за некачествено изпълнение на строителни работи , ведно със законната лихва върху тази сума ,считано от 07.11.2006г до окончателното изплащане , заедно със сумата 1448 лева разноски по делото за всички инстанции .
Решението е окончателно .
Здравейте, благодаря за решението:) Според мен, отговорността по чл. 163, ал.3 (пред. ал.2) е по-различна от гаранционната. “Строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия”. Поддържам виждането, че тази отговорност може да бъде договорна или деликтна, но във всички случаи тя е виновна. А гаранционната отговорност е за осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти, т.е., тя по-скоро следва да е обективна. В този смисъл, съмнявам се, че и гаранционните срокове следва да се прилагат за отговорността по чл. 163, ал.3 ЗУТ. По- скоро това би била общата давност. Съдът обаче сякаш смесва двете отговорности: “Искът по чл. 163 ал.3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на този , който търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя и в случая това е ищеца”. При всички случаи обаче решението е интересно и важно.
Здравейте! Колкото повече мисля, толкова повече се убеждавам, че относителното действие на договора при сега действащото законодателство няма как да бъде преодоляно. Придобилият на производно основание ще може да се позове само на минималните гаранционни срокове, не и на тези, които възложителят и строителят са уговорили. При последваща публикация, работата ще претърпи някои корекции:)