(публ. в сп. „Правна мисъл“, г. I (1935), № 4)1

Йосиф Фаденхехт

Мотиви

Апелативният съд, за да приеме направения от касаторите с писмената им декларация, нотариално заверена от 3.II.1930 г., отказ от уговореното право на изкупуване [на] недвижимия имот, продаден от тях на ответника по касация акц. дружество „Америка“ с нотариален акт, за напълно валиден, макар и да не е изразен в нотариална форма, а в обикновен частен акт, изхожда от съображението, че „правото на изкупуване, преди да е упражнено от правоимащия, е едно лично право и следователно разпореждането с това право, било че то бъде прехвърлено другиму, било че от това право правоимащият се отказва, както било в конкретния случай, не е подложено на ония форми, които чл. 219 ЗЗД изисква“. Това съображение е неправилно от гледище на закона. По смисъла на чл. 285 ЗЗД запазеното в договора за покупко-продажба право на изкупуване в полза на продавача има за цел да създаде възможност последният да придобие обратно правото на собственост върху продадения имот, като възвърне неговата цена и направените разноски. А от това явства, че договорното право на изкупуване има чисто вещен характер, то е едно вещно право за придобиване от продавача обратно собствеността върху продадения имот под отлагателно условие; ако бъде упражнено в уговорения срок, продавачът наново придобива собствеността на имота. Вещният характер на правото на изкупуване се подчертава и от обстоятелството, че продавачът, който си е запазил правото на изкупване и след продажбата, си остава собственик на имота, но под отлагателно условие ? упражнението на правото на изкупуване ? и като такъв може да се разпорежда съд същия имот като собственик, като го продава, учредява ипотека или сервитути, които тежести обаче ще бъдат валидни само под същото отлагателно условие. Те ще бъдат валидни само ако това последното настъпи. Най-сетне, същият характер се подчертава и от чл. 290 ЗЗД, според който продавачът с право на изкупуване може да упражни това си право против трети приобретатели, макар и уговореното изкупуване и да не е било изразено в техните договори, отдето явства, че правото на изкупуване следва имота, макар и да преминава в трети лица, следване, което е характер само на едно вещно право. Затова и то (правото на изкупуване), ако се отнася до недвижим имот, трябва да бъде уговорено непременно в самия нотариален акт, с който е извършена покупко-продажбата (уговарянето му в друг акт няма да бъде договорно изкупуване, а съвсем друг договор, имащ характер на обещание за продажба (promesse de vente), която трябва да бъде вписана в ипотечните книги, за да може да се противопостави на третите лица приобретатели. А щом правото на изкупуване е вещно, а не лично право, то, както прехвърлянето му другиму, тъй и отказът от него, ако се касае за недвижим имот, за да бъдат валидни, требва да бъдат извършени по предвидения в чл. 219 ЗЗД ред, а именно с нотариален акт“.

С това решение ВКС е възприел по спорния във френската доктрина въпрос схващането, поддържано от мнозинството на цивилистите, но отхвърлено от юриспруденцията на френския касационен съд, схващане, преобладаващо в италианската доктрина и юриспруденция, според което, като се приеме, че продавачът при продажба с клауза на изкупуване (по-вярно договорен „ретракт“, защото при сбъдването на тая уговорка не става ново купуване на имота от купувача за продавача, а се сбъдва в полза на продавача едно в негова полза уговорено потестативно прекратително условие) си остава собственик под отлагателно условие, което е прекратително за правото на собственост на купувача и се състои от заявление на продавача, направено в уговорения срок (който не може да бъде по-дълъг от пет години), че иска да вземе обратно имота, с готовност да върне получената цена заедно с разноските на продажбата и евентуално необходимите разноски, направени от купувача, както и полезните разноски до размера на увеличението [на] стойността на имота (чл. 298 ЗЗД). По логическа необходимост следва от това схващане, че и преди сбъдването на това уговорено потестативно условие (преди да е упражнено „правото на изкупуване“), продавачът трябва да се смята, че е собственик под отлагателно условие и като такъв той може да извършва по отношение на имота, предмет на покупко-продажбата, всички актове на разпореждане, които ще бъдат отлагателно обусловени от сбъдването на бъдещето неизвестно действие на продавача ? упражняване в срок на запазеното в договора „право на обратно изкупуване“. При такова схващане, на продажбата с уговорка на „изкупуване“ не може да се даде друга характеристика на самото право на договорно изкупуване, освен че то представлява едно вещно право върху имота, отказът от което, когато се касае за недвижим имот, като отказ от право на собственост, макар и подчинено на отлагателно условие, попада под предписанието на чл. 219 ЗЗД: под страх на недействителност, то трябва да бъде направено във форма на нотариален акт, който при това, за да има вещно действие спрямо трети лица ?правоприемници на продавача ? трябва да се впише съгласно чл. 1, ал. 2, т. 2 ЗПр.Ип.

Именно това схващане е, както се изтъкна по-горе, възприето в Италия от мнозинството на авторите, последвани от юриспруденцията. Вж. Pacifici-Mazzoni, Istituzioni di dir. civile ital., V, 1 p. 331. Ha същото мнение са редица други автори: Венци, (бел. bb, с. 393 към посоченото място от Пачифичи-Мацони и в Manuale di dir. civile, p. 487 (№ 495); и цитираните от Венци автори: Ковиелло, Тенди, Брунети, Джантурко, както и съдебни решения (Римска касация, 5.II. 1895, Палермска Касация, 24. VII. 1897, Римска касация, 31. XII, 1904 и Апелативен съд-Трани, 1.II.1898). На прот. мнение е само Бонели в бележка в Foro italiano, 1895, I, 592 (цитирано у Венци, спом. бел. bb, с. 393). Съображението на Бонели, че в продажба с уговорка на изкупуване не могло да се смята, че има сделка под прекратително условие, защото задължение под (чисто) произволно условие било според чл. 67 ЗЗД недействително, е несъстоятелно, тъй като правилото на чл. 67 ЗЗД важи само за отлагателните, а не и за прекратителните условия, и това правило няма приложение за задължение на една страна в двустранни договори, па, освен това, туй правило има смисъл само за поемане задължение под чисто потестативно условие, но не и за придобиване на право под такова условие (а пък при продажба с договорно изкупуване продавачът придобива, респ. запазва, правото на собственост под потестативно условие, състоящо се в негово действие). Всъщност в случая не може да се прибягва до чл. 67 ЗЗД, защото не е чисто произволно условието, когато то се състои от едно бъдещо действие на оправомощения, извършването или неизвършването на което не е безразлично за него (Продавачът, за да може да упражни правото на изкупуване, трябва да е готов да върне цената и да направи другите плащания, за които говори чл. 298, ал. 1 ЗЗД). Специално за отказването от уговореното при една продажба на недвижим имот изкупуване, италианският автор Francesco Atzeri (Vacca), Delle rinunzie secondo il Codice civile italiano, Torino, 1910, p. № 333, p. 369, правилно различава досежно формата на извършване, респ. досежно начина на доказване, между упражняване на правото на изкупуване на един недвижим имот и отказването от подобно право: докато според преобладаващото мнение в науката и в съдебната практика упражняването на това право може да се доказва с всички доказателствени средства, позволени от закона (значи и със свидетели, защото това упражнение се състои от едностранно изявление на продавача), то отричането от уговореното право на изкупуване досежно продаден недвижим имот, като отричане от едно вещно право върху недвижим имот, не е действително, ако не е извършено по начина, предписан в чл. 1314, т. 3 от итал. ГЗ. (Трябва да се извършват под страх на нищожност с писмен акт, нотариален или частен, отричанията от правата, изброени в двете предходни точки, в които се предписва същата форма за всички съглашения, с които се прехвърлят права на собственост върху недвижимости или върху други имоти и права, годни за ипотекиране, а така също и договори, с които се учредяват или изменяват поземлени сервитути или права на употребление или обитаване – като лични сервитути – или се прехвърля упражнението на правото на плодоползване върху недвижими имоти). У нас, съгласно чл. 219 [ЗЗД], отричането от договорно право на изкупуване досежно недвижим имот трябва да става под страх на недействителност с нотариален акт, както е и правилно приел в разглежданото решение нашият Върховен съд. Могло би да се възрази, че в нашето законодателство липсва текст, подобен на приведената т. 3 от чл. 1314 на итал. ГЗ, в която изрично се предписва писмена форма за отричанията от вещни права върху недвижими имоти. И понеже в този текст се касае за едностранни актове (защото договорните отричания от същите права са включени в предходните два пункта на същия член, дето се урежда формата на съглашенията (convenzioni), с които се прехвърлят права на собственост или се учредяват ограничени вещни права (сервитути) върху недвижими имоти), а в чл. 219 ЗЗД се предписва нотариалната форма за договори, с които се прехвърлят, респ. учредяват, вещни права върху такива имоти, та могло би да се поддържа, че за едностранните актове, каквито са едностранните отричания от такива права, тая форма не е предписана. Каквото и да се мисли по тоя въпрос (той заслужава отделно по-обстойно разглеждане), в случая, разрешен от ВКС, се е касаело за договорно отричане, а то безспорно попада под правилото на чл. 219 ЗЗД. Що се отнася до вписването на актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти, в ал. 2 от чл. 1 на ЗПрИп, т. 2 тия актове изрично са споменати като подлежащи на вписване, без да се прави разлика между едностранни и двустранни актове за отказване.

Интересно е да се разгледат накъсо доводите, които се дават във френската юриспруденция и в част от доктрината за тезата, отхвърлена от нашия ВКС, че преди упражнението на правото на изкупуване продавачът не трябва да се брои за собственик под отлагателно условие, а само за носител на едно лично (облигационно) право, наречено от авторите jus ad rem, противопоставено на jus in rе. Във връзка с това схващане във Франция се приема, че прехвърлянето на правото на изкупуване, уговорено в една продажба на недвижим имот, не представлява прехвърляне на едно право на собственост на недвижим имот и поради това не е подчинено на транскрипция. Вж. Aubry et Rau, Cours de droit civ. francais, II § 209, note 68 (p. 454), изд. 1897 и т. IV, § 357, с. 173). Френският касационен съд е възприел това схващане в решението си от 21.XII.1825. „Напразно се възразява, казват Aubry и Rau (т. II, § 209, бележка 68), че понеже приобретателят с уговорка на изкупуване става собственик само под евентуалността да бъде развален неговият титул (sous l’eventualite de la resolution de son titre), то продавачът, от своя страна, трябва да се счита като собственик под отлагателно условие“. Това възражение по наше мнение почива върху една досущо неточна мисъл. В действителност правото на изкупване (la faculte de remere) е за продавача само едно средство да встъпи пак в собствеността на продадения от него недвижим имот и не може да се смета, че то му дава hic et nunc (тук и веднага) право на собственост, „нито дори условно.“ По-нататък споменатите автори изтъкват, че „разликата между правото по договорно изкупуване и едно право, подчинено на отлагателно условие, се състояла в това, че неупражняването на първото право в определения срок влече подире си само изгубване на право (une simple decheance), чието действие никак не се състои в това да се смята уговорката за изкупуване, като че ли не е била никога уговаряна, а пък в случая на едно отлагателно условие, ако тя не се сбъдне, договорът, който е бил подчинен на него, се брои като да не е никога съществувал“. Не е мъчно да се покаже погрешността на това разсъждение, както и несъстоятелността на схващането, че при продажба с уговорка на изкупуване продавачът, преди да упражни това право, имал едно лично, облигационно право да получи обратно продадената под това условие вещ. Такова лично облигационно право (на вземане) ще се създаде, когато няма същинска уговорка за изкупуване, като прекратително условие за правото на собственост на купувача, а когато последният, като купува безусловно, се задължава, било в същия договор за покупко-продажба или в отделно съглашение, да продаде обратно имота на продавача (pactum de retrovendendo). To е предварителен договор-обещание за продажба, което дори, когато е прието от продавача, представлява отделен облигационен само договор (обещание за бъдеща продажба), имащ за предмет едно действие (facere) – сключване на обещания договор за продажба.

Но при продажба с предвидената в чл. 285 ЗЗД уговорка („условие“), както е тя уредена в следващите разпореждания (особено в чл. 288, 290 и 298, ал. 2 ЗЗД) безспорно е, че купувачът придобива правото на собственост под прекратителното условие, че в уговорения срок (не по-дълъг от пет години) продавачът може да заяви, че взема обратно имота срещу връщане цената и другите плащания, изброени в чл. 298, ал. 1. Изтече ли срокът, без да е направил продавачът това заявление (без да е упражнено правото на изкупуване), купувачът става неотменяем собственик. Значи, докогато тече срокът за изкупуването, т.е. за заявяването, че се взима обратно имота, правото на собственост на купувача е отменяемо именно защото се намира под прекратително (произволно) условие. От това по логическа необходимост трябва да се заключи, че купувачът е останал собственик под отлагателно (произволно) условие, настъпването на което зависи единствено от неговата воля. Сбъдне ли се това отлагателно за продавача условие (като „упражни“ той в срок правото на „изкупуване“), не се поражда задължение за купувача да прехвърли обратно на продавача си собствеността, като сключи с него втора, в обратна посока, продажба, а чисто и просто, поради сбъдване на условието, купувачът губи придобитото условно право на собственост (с обратно действие), като да не го е никога придобивал, а продавачът става (също с обратно действие) безусловен собственик, като да си е бил такъв от деня на продажбата. Съвсем погрешно Aubry и Rau поддържат, че когато продавачът не упражни в срока la faculte de remere, не бивало да се смята, че уговорката за изкупуването никога не е била стипулирана. Елементарно е да се разбере, че не се касае за отделна клауза, която да се намира под отлагателно условие, а за продажба, сир. за договор за прехвърляне собствеността на продадения имот срещу определена цена, която, макар и сключена под прекратителното за купувача условие на изкупуване, трябва да се смета, че е била сключена напълно безусловно, щом като се осуети („дефинира“) това условие (conditio). Поради обратното действие на несбъдването на условието, не може другояче да се построи правното положение на продавача при още висящо условие, освен като се приеме, че той се явява през това време като собственик, чието право на собственост е подчинено на едно отлагателно условие. Щом е известно, че условието не може вече да се сбъдне (срокът е изтекъл, без да е заявил продавачът, че иска да вземе обратно имота), ще се приеме, че продавачът още от момента на продажбата е окончателно (неотменяемо) престанал да бъде собственик, неговата воля за прехвърляне на купувача правото на собственост, значи, неговата воля да продаде, като че ли от самото начало е била безусловна. Противното схващане на френските автори може да се поддържа, само като не се държи сметка за различието между продажба с вещно действаща клауза на „изкупване“ и продажба, при която купувачът отделно е обещал да продаде обратно купения имот на продавача. Практическите последици от възприетото неправилно във френската юриспруденция схващане за облигационния характер на клаузата за изкупуване е, че (преди упражняване изкупуването, докато срокът за него още тече) на продавача се отрича правната възможност да ипотекира продадения недвижим имот с ипотека, че прехвърлянето правото на изкупуване се третира като прехвърляне на право на вземане (цесия) (без да има прехвърляне на собственост под отлагателно условие). Съвсем непоследователно обаче Aubry и Rau допускат валидно учредяване на сервитути от страна на продавача, а отричат възможността за учредяване ипотека върху продадения с уговорка на изкупуване недвижим имот през времето, докато е още висящо условието за изкупуване. (Обри и Ро, спом. съч. т. V, § 357, бел. 33). Не може валидно да се учредява ипотека върху недвижим имот под условието, „ако се придобие собствеността“ (si dominium acquisitum fuerit), тогава, когато нищо не се противопоставяло (според тия автори) на това да се учреди сервитут под такова условие. Вярно е, че изрично законът забранява (у нас чл. 32) да се установят ипотеки върху бъдещи недвижими имущества. Обаче, щом се приеме, че продавачът при продажба с договорно изкупуване е medio tempore [междувременно] собственик под отлагателно условие, а чл. 31 ЗПрИп (art. 2125 френския С. civ.) допуска установяване на ипотека върху недвижим имот, върху който установителят [учредителят] има условно право на собственост, то трябва да се допусне установяването на ипотека от продавача върху продадения с право на изкупуване недвижим имот, защото явно е, че в случая не се касае за ипотека върху бъдещ недвижим имот, а за ипотека върху имот, който принадлежи на продавача под отлагателно условие.

Накрая нека се отбележи, че във Франция мнението на Обри и Ро, което е възприето от юриспруденцията на френския Касационен съд, е отхвърлено от почти всички по-стари и по-нови автори, като Лоран (т. XXIV, №№ 392-395), Гилуар (Guiliouard, Traite de vente et d’echange, II № 660), Baudry-Lacantinerie et Saignat, De la vente et de l’echange, №№ 641-645, и напоследък Josserand, Cours de droit civil frangais positif, II №1162 (с. 553). Този автор, който е изградил своето съчинение главно върху юриспруденцията, към която обаче винаги се отнася критично, правилно съобразява; „Не може да си представи човек една собственост под прекратително условие без съответна собственост под отлагателно условие; ако купувачът има само едното лице на собствеността, то е, защото допълнителното лице е делът на друг притежател, а това не може да бъде друг освен продавачът“. От по-новите френски автори следват Обри и Ро: Колен и Капитан, Курс, т. II, книги I и II (бълг. превод от Гълъбов), с. 634 и Планиол-Рипер, Traite pratique de droit civ. franc. T. X. (за продажбата от J. Hamel), № 190, с. 207 (без мотивировка тук се поддържа, че, както приема Потие, „продавачът, докато не е упражнил изкупуването, е прост кредитор, вземането му се състои в правото да изиска връщането на вещта, чиято собственост е напълно прехвърлена върху продавача с договора“).

Бележки под линия:

1 Правописът и изказът са осъвременени. Текстът в квадратни скоби е на редактора д-р Васил Петров.

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.