Формата на договорите за прехвърляне на недвижим имот включва ли разрешението за прехвърляне на имота собственост на дете чужденец?

(публ. за пръв път в сп. „Собственост и право“, бр. 8/2023 г.)

Понастоящем множество граждани на Руската федерация, придобили недвижими имоти в България (по Черноморието, в планински курорти и в други населени места), се опитват да ги продадат. В редица случаи тези недвижими имоти отчасти или изцяло се притежават от деца – било поради наследяване, било защото имотите са придобити на името на децата. По българското вътрешно законодателство разпореждането, напр. чрез продажба, с недвижим имот на дете изиска предварително разрешение на съд в охранително съдебно производство – чл. 130, ал. 3 СК.

Част от българските съдилища се ориентират към разбирането, че са международно компетентни да дадат такова разрешение по молби на деца руски граждани за продажба на недвижими имоти в България, аргументирайки се с правилата на Договор за правна помощ между НРБ и СССР от 1975 г. и с правилата на Регламент № 563/2008 г. (коректното позоваване е към чл. 24, § 1 от Регламент 1215/2012 г.). Изискването за съдебно разрешение за продажбата на имота се разглежда от тази част от съдебната практика като част от формата на договора за прехвърляне на недвижимия имот и се обосновава, че компетентността на българския съд следва от това, че казусът касае правното положение и сделки с недвижими имоти в България, а не родителската отговорност по отношение на децата. Така българският съд се оказва компетентен дори ако децата имат обичайно местопребиваване в друга държава членка на ЕС или в трета страна – напр. в Русия.

В този смисъл е: определение № 144 от 02.06.2015 г. по ч.гр.д. № 1100/2015 г. на Върховния касационен съд на РБ, състав на Второ гражданско отделение, в което се приема, че съгласно разпоредбата на чл. 130, ал. 3 СК извършването на действия на разпореждане с недвижим имот, с движими вещи чрез формална сделка и с влогове, както и с ценни книги, принадлежащи на дете, се допуска с разрешение на районния съд по настоящия адрес, ако разпореждането не противоречи на интереса на детето. Разпоредбата се намира в главата, уреждаща отношенията между родители и деца. Съгласно чл. 85 КМЧП отношенията между родители и деца се уреждат от правото на държавата, в която е тяхното общо обичайно местопребиваване. Чл. 25 от Договора между НРБ и СССР за правна помощ по граждански, семейни и наказателни дела също предвижда прилагане спрямо отношенията родители – деца на законодателството на страната, на чиято територия те имат местожителство. Същевременно следва да се вземе предвид, че целта на разпоредбата на чл. 130, ал. 3 СК е да осигури защита на интереса на детето при извършване на разпореждане с негово имущество. Издаването на разрешение за разпореждането представлява изискване на специален закон за сключване на разпоредителна сделка по смисъла на чл. 586, ал. 1 ГПК, наличието на което подлежи на проверка от нотариуса при сключване на договора. Съгласно чл. 65, ал. 1 КМЧП придобиването и прекратяването на вещни права и на владение се уреждат от правото на държавата по местонахождението на вещта. В същия смисъл е и чл. 30, ал. 2 от горепосочения Договор за правна помощ. Следователно и спрямо особените изисквания на закона /вкл. и това по чл. 130, ал. 3 СК/ за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот е приложим същият закон. Тъй като издаването на разрешение за разпореждане с недвижим имот се извършва от съда, то това следва да се съдът в държавата по местонахождението на имота.

Горепосоченото определение касае казус на руски граждани и въпросът, по който ВКС е дал тълкуване, е: „Компетентен ли е българският съд да разгледа молба по чл. 130, ал. 3 СК, подадена от законния представител на малолетно лице, руски гражданин, относно даване на съгласие за разпореждане с недвижим имот, принадлежащ на детето, находящ се на територията на Република България?“.

Същото правно становище е застъпено и в определение № 7276 от 14.06.2023 г. по ч.гр.д. № 6491/2023 г., Софийски градски съд, Първо ГО. Тук обаче съставът на СГС, за да отрече приложението на правилата на Регламент № 2019/1111 към молбите на деца за разрешаване разпореждането с недвижими имоти, които имоти са в България, се е позовал и на чл. 4, § 1, б. „в“ от Регламент (ЕО) № 593/2008 на Европейския парламент и на Съвета от 17 юни 2008 година относно приложимото право към договорни задължения. Доколкото посочената разпоредба касае приложимо право, а не международна компетентност на спора, може да се предположи, че Софийският градски съд е искал да реферира към чл. 24, § 1 от Регламент 1215/2012 г., която разпоредба урежда изключителна международна компетентност на съдилищата на държавите членки по местонахождение на недвижим имот по дела, които имат за предмет вещни права върху недвижим имот или договор за наем на недвижим имот.

И така, въпросът е: понятието „форма на договора“ включва ли и изискването за сключване на договора да се получи разрешение от съд или друг орган с оглед личността на един от контрахентите?

По отношение на двустранния договор между НРБ и СССР, както при всеки друг международен договор, за тълкуването му важат правилата на Виенска конвенция за правото на договорите от 1969 г., чл. 31-33. Съгласно чл. 31, ал. 1 от Виенската конвенция договорът трябва да се тълкува добросъвестно, в съответствие с обикновеното значение, което следва да се дава на термините на договора в техния контекст, а също така в духа на обекта и целите на договора.

Обикновеното значение на понятието „форма на договора“ в българското право е съвкупността от специалните изисквания на закона за начина на извършване на волеизявленията при определени сделки и тяхното правно значение[1]. В Русия статия 158 от Гражданския кодекс от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023 г.) със заглавие „Форма сделок“, предписва в трите си алинеи, че:

Сделките се сключват устно или в писмена форма (обикновена или нотариална).

Сделка, която може да се сключи устно, се счита сключена и в случая, когато от поведението на лицата е видна волята да сключат сделката.

Мълчанието се признава за волеизявление за сключване на сделката в случаите, предвидени в закона или в съглашения на страните.

Видно от горното, в правото на двете договарящи страни – България и Русия, като правоприемник на СССР, понятието „формата на договорите“ включва начина на обективиране на волеизявленията при самата сделка – пред нотариус, в писмена форма, начин на подписване, начин на изразяване на волеизявленията и пр. Изискванията на закона за разрешение от съд или друг орган преди сключване на сделката, дори неспазването им да е скрепено със санкция за нищожност, не са част от самата сделка, от формата й.

Колкото до правото на Европейския съюз, то съгласно чл. 1, б. „д“ от Регламент № 2019/1111 от 25 юни 2019 г. относно компетентността, признаването и изпълнението на решения по брачни въпроси и въпроси, свързани с родителската отговорност, и относно международното отвличане на деца, този регламент се прилага по следните гражданскоправни въпроси:… мерките за закрила на детето, свързани с управлението, запазването или разпореждането с имуществото на детето.

Международната компетентност по въпроси за родителската отговорност по чл. 7, § 1 от Регламент № 2019/1111 се определя от обичайно местопребиваване на детето към момента на сезирането на съда.

Дали съдебното разрешение за разпореждане с имот на дете по чл. 130, ал. 3 СК е част от родителската отговорност, или пък е част от наследственоправния статус на имота (ако имотът е наследствен), или от съдебен спор, свързан с разпореждане със самия имот?

С решение от 6 октомври 2015 г. по дело C-404/14, делото Matouskova, Съдът на Европейския съйз е разяснил, че Регламент (ЕО) № 2201/2003 на Съвета от 27 ноември 2003 г. относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по брачни дела и делата, свързани с родителската отговорност, с който се отменя Регламент (ЕО) № 1347/2000, трябва да се тълкува в смисъл, че одобряването на договор за делба на наследство, сключен от особения представител на ненавършили пълнолетие деца за тяхна сметка, представлява мярка, свързана с упражняването на родителската отговорност по смисъла на чл. 1, § 1, б. б) от този регламент, и следователно попада в приложното му поле, а не мярка, свързана с наследяването по смисъла на член 1, § 3, буква е) от посочения регламент, която е изключена от приложното му поле.

С посоченото по-горе тълкуване СЕС е коментирал съотношението между правилата на Регламент № 2201/2003 г. за международната компетентност при родителската отговорност и на Регламент № 650/2012 г. относно международната компетентност при наследяване. На мен лично не ми е известна практика на СЕС по въпросите за съотношението между правилата на Регламент № 2019/1111 г. за международната компетентност при родителската отговорност при охранителни производства относно имоти на деца и на Регламент 1215/2012 г. относно международната компетентност по спорове за недвижими имоти, но според мен логиката е в същата посока: съдебното разрешение по чл. 130, ал. 3 СК е съдебно-охранителна мярка по отношение имуществото на детето, свързана е със защитата на интересите на детето, част от въпросите на родителската отговорност, и не е свързана със спор относно недвижимия имот или с формата на сделката с недвижимия имот.

Ето защо със склонен да приема, че разрешението за прехвърляне на недвижим имот, собственост на дете чужденец, не е част от формата на договора, а е част от въпросите на родителската отговорност по отношение на детето.

Бележки под линия: