Гражданскоправната сделка в качеството си на правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС. Проблеми при отпадането с обратна сила на придобивното основание

Scire leges non hoc est verba earum tenere, sed vim ac potestatem

 

Увод

Правните основания по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС представляват 1)прехвърлителните сделки, 2)административните актове с вещноправни последици и 3)съдебните решения по конститутивни искове относно право на собственост или ограничено вещно право. (Постановление № 6 от 27.12.1974г., гр.д. № 9/74г., ВС, Пленум). В настоящето изследване ще се ограничим до разглеждането на прехвърлителните сделки в качеството си на правно основание по смисъла на чл.70, ал.1. от ЗС.

1. Правното основание като елемент от фактическия състав на добросъвестното владение

1.1. Владението съгласно чл.68 от ЗС представлява упражняване на фактическа власт(corpus) върху определена вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя(animus domini, animus rem sibi habendi ). Упражняването на фактическата власт¹ и намерението за своене на вещта трябва да съществуват кумулативно².

1.2. В теорията³ и съдебната практика под влиянието на чл.302 от ЗИСС(отм) се приема, че владението трябва да е 1)постоянно, 2)непрекъсвано, 3)спокойно, 4)явно, 5)несъмнително. Тези признаци се приемат като логическо следствие от основните два признака – упражняване на фактическа власт и намерение за своене на вещта. Без да се установи, че тези признаци са налице, упражняването на фактическа власт върху една вещ не може да се определи като владение.( Решение № 68 от 02.08.2013 г. по гр. д. № 603/2012 г. на Върховен касационен съд)

1.3. Съгласно чл. 70, ал.1 от ЗС, за да квалифицираме едно владение като добросъвестно, е необходимо⁴ : 1) установяване на владение по смисъла на чл.68 ЗС кумулативно с допълнителните признаци на чл.302 ЗИСС (отм) ; 2) правно основание, годно да породи транслантивен ефект (обективен признак) ; 3) отрицателни предпоставки, изразяващи се в незнанието на факт (субективен признак) ; 3.1) че праводателят не е собственик⁵ ; или 3.2) че предписаната от закона форма е опорочена. Единствено когато са изпълнени всички предпоставки ( владение + правно основание + незнание на определен факт), обективното право ще характеризира факта като добросъвестно владение и ще се породят регламентираните в закона правни последици. Добросъвестният владелец: 1)придобива плодовете от вещта до предевяването на иска за връщането й (чл.71 ЗС ) ; 2)придобива правото на собственост върху недвижими имоти чрез непрекъснато давностно владение в продължение на пет години (чл. 79, ал.2 ЗС) ; 3) се обезщетява по-благоприятно от недобросъвестния владелец (аргумент от чл. 72- 74 ЗС). Но ако липсва елемент от фактическия състав на чл.70 ЗС, то това владение ще бъде обикновено (чл.68 ЗС) и правните последици в сравнение с добросъвестното владение, ще бъдат по-неблагоприятни (чл. 73, 74, 79, ал.1 от ЗС).

1.4. В чл.317 от ЗИСС(отм) като добросъвестен владелец се определя този, който владее(чл.68 ЗС) като собственик (animus domini, animus rem sibi habendi) на такова юридическо основание, което може да прехвърли собствеността (обективния признак) и на което недостатъците не са му били известни (субективния признак). От което следва, че в сега действащия закон законодателят с по-голяма прецизност е определил видовете недостатъци, които не трябва да се знаят от владелеца. Но правното основание както в ЗИСС(отм) ,така и в ЗС, трябва да бъде действително и да може да породи транслативен ефект.

2. Правното основание – обща характеристика

2.1. Всеки договор, който може да породи прехвърлителен ефект, представлява правно основание. Например продажба (чл.183 ЗЗД), продажба на наследство (чл.212 ЗЗД), дарение (чл.225 ЗЗД), datio in solutum (чл.65, ал.2 ЗЗД), договор за прехвърляне на имот срещу задължението за гледане и издръжка и др. От което следва, че обективно трябва да съществува правна сделка, която да е действителна⁶ ( да не попада в хипотезите на чл.26- чл.33 от ЗЗД), и да предвижда прехвърлянето на вещни права.

2.2. Но за да квалифицираме една гражданскоправна сделка като правно основание по смисъла на чл.70, ал.1 от ЗС, то трябва да съществуват определени факти, поради които не се е породил транслативният ефект на договора.

2.3. Първата хипотеза, която ще разгледаме, е свързана с невъзможността да се прехвърли вещното право, защото праводателят не е титуляр на това право.

Например (А) и (Б) сключват договор за продажба (чл.183 ЗЗД) на недвижим имот (чл.18 ЗЗД). (А) се задължава да прехвърли собствеността на определен имот срещу задължението на (Б) да плати уговорената цена. Но (А) не е собственик на имота, следователно е неприложимо действието на чл.24, ал.1 от ЗЗД, няма да се породи транслативният ефект на договора. Защото в българската правна система е валиден принципът – Nemo dat quod non habet, никой не може да даде повече от това, което има. Прехвърлителният договор ще бъде действителен, ще породи своето облигационно действие, но ще бъде лишен от вещноправно действие. Това представлява обективният отрицателен факт, но за да квалифицираме един владелец, като добросъвестен, то трябва да е налице и субективият отрицателен факт⁷. Незнанието на посоченото обективно обстоятелство от страна на приобретателя. В нашия казус купувачът не трябва да знае, че продавача не е собственик на въпросния имот, като това незнание е необходимо да съществува към момента на сключването (чл.14 ; чл.18 ЗЗД) на договора (аргумент от чл.70, ал.1, изр. 2 от ЗС).

2.4. Като извод от разгледаната хипотеза можем да изведем следното: За да да характеризираме едно лице като добросъвестен владелец, е необходимо – обективно: 1) да е установил владение върху недвижимия имот 2) чрез действителна правна сделка, способна да породи прехвърлителен ефект и 3) праводателят по тази сделка да не е титуляр на вещното право, да не е собственик на имота в нашия казус. Освен това е необходимо 4) приобретателят да не знае, че праводателя не е собственик – субективния отрицателен факт. Когато са налице кумулативно посочените предпоставки на чл.70, ал.1 от ЗС, ще са осъществени фактите на първата хипотеза – „без да знае, че праводателят му не е собственик” и владелецът ще бъде квалифициран като добросъвестен.

Втората хипотеза, която ще разгледаме, е свързана с изискването предписаната от закона форма да бъде опорочена, кумулативно с незнанието на този факт. Ще използваме същия казус (А) и (Б) са продавач и купувач по договор за продажба на недвижим имот, но този път (А) е титуляр на вещното право, а предписаната от закона форма е опорочена. В съдебната практика⁸ и правната доктрина⁹ се приема, че под опорочена форма не следва да се разбира неспазване на изискуемата от закона форма за действителност. Защото. ако не е спазена формата за действителност на чл. 18 от ЗЗД, то самата правна сделка ще бъде нищожна на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД и няма да породи желаните правни последици¹⁰. Има се предвид такъв порок, който не прави акта нищожен от материалноправна, а от процесуалноправна гледка точка¹¹. Под „порок“ в предписаната от закона форма по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС следва да се разбира нарушение на нотариалното производство, което води до нищожност на нотариалното удостоверяване, но не и до нищожност на самата сделка¹². И в тази хипотеза е необходимо заедно с обективния порок на нотариалното производство да съществува и субективен факт – незнание на приобредателя относно обективния факт. Изводите, изведени от анализа на първата хипотеза (т.3.5), важат съответно и към втората. Разбира се, след като съобразим отрицателния обективен (нищожен нотариален акт) и субективен (незнание относно това) факт.

2.5. Напълно възможно е (Б) да: 1) установи владение, 2) въз основа на действителна транслативна сделка, 3) без да знае, че (А) не е собственик и 4) че съществува порок от процесуалноправна гледна точка. Но това, че двата отрицателни факта съществуват съвместно, няма да направи (Б) по-добросъвестен владелец. Правните последици ще бъдат еднакви, независимо дали са изпълнени предпоставките на първата, на втората или кумулативно на двете хипотези.

2.6. Най-важните изводи, които можем да изведем от направения анализ на правното основание са: 1) Трябва да имаме напълно действителна транслативна сделка, 2) която да не породи своя прехвърлителен ефект 3) поради факт, 4) който приобретателя не знае. Ако се е породил транслативният ефект, то приобретателят явно ще е собственик, затова, за да характеризираме едно лице като добросъвестен владелец, то не трябва да е собственик¹³. Не трябва да е придобил вещното право от сделката, която се явява правно основание по смисъла на чл.70, ал.1 от ЗС и не трябва да знае, че не е придобил към момента на сключване на договора.

3. Предварителният договор – годно правно основание ли е по смисъла на чл.70, ал.1 от ЗС ?

3.1. Когато владението на определен недвижим имот се предаде въз основа на предварителен договор (чл.19 ЗЗД) между страните, владелецът (купувачът) има правата по чл.71 ЗС и чл.72 ЗС (аргумент от чл.70, ал.3 ЗС). За да може владелецът да се ползва от изрично предоставените му права в чл.70, ал.3 от ЗС, трябва да са налице следните предпоставки: 1) действителен предварителен договор, 2) с който да е уговорено предаването на владението на обещания имот и 3) този договор да бъде сключен с действителния собственик на имота¹⁴.

3.2. Но владелецът по предварителен договор не е добросъвестен владелец¹⁵. Предварителният договор има само облигационно действие и не прехвърля правото на собственост (Решение № 3 от 6.02.2014г., ВКС, 1 г.о.). Поради тази причина предварителния договор не можем да го характеризираме като годно правно основание¹⁶ по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС. След като липсва елемент от фактическия състав на чл.70, ал.1, а именно годно правно основание (виж т. 3.8), то винаги владението по предварителен договор ще бъде недобросъвестно (чл. 68 ЗС). Предварителният договор не е правно основание, годно да породи транслативен ефект и владелецът въз основа на това правно основание ще бъде недобросъвестен¹⁷.

4. Нищожност на правното основание

4.1. Правното основание като елемент от фактическия състав на добросъвестното владение трябва да бъде действителна транслативна сделка. Нищожните правни сделки (чл.26 ЗДД) от момента на сключването си не пораждат желаните от страните правни последици¹⁸. Ако страните са престирали или получили нещо по нищожния договор, те са дъжни да го върнат (аргумент от чл.34 ЗЗД). Трябва да се направи разграничение между изискването за опорочена форма(Виж т.3.6) като елемент от фактическия състав на чл.70, ал.1 ЗС и нищожност на акта поради липса на предвидената от закона форма( чл.18 ЗЗД). Правното основание по чл.70, ал.1 ЗС трябва да бъде действително, т.е да е произвело своето облигационно действие, а не да е нищожно или с незавършен фактически състав¹⁹. В противен случай, когато е налице нищожно правно основание, то последното е ex nihilo nihil. Нищожността на придобивния акт означава фактическа липса на годно правно основание²⁰. След като липсва елемент от фактическия състав на добросъвестното владение (виж т.2.3), то това владение ще бъде недобросъвестно (чл. 68 ЗС).²¹ Владението на недвижим имот, установено чрез нищожна сделка (чл. 26 ЗЗД), ще бъде винаги недобросъвестно²², независимо от незнанието на приобретателя. Като извод можем да обощим, че нищожното правно основание не квалифицира владелеца като добросъвестен поради липса на елемент от фактическия състав.

5. Отпадане с обратна сила на правното основание

5.1. След като разгледахме правното основание в качеството му на елемент от фактическия състав на добросъвестното владение (т. 2), направихме изводи относно неговата правна същност и действие (т. 3). Видяхме, че предварителният договор (т. 4) и нищожната сделка (т. 5) не могат да бъдат действителни и годни да породят транслативен ефект правни основания. Сега следва да разгледаме хипотезите, в които обективно съществува правно основание по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС, но в последствие отпада с обратна сила (ex tunc).

5.2. За да квалифицираме едно лице като добросъвестен владелец, е необходимо освен останалите елементи на фактическия състав на чл.70, ал.1 ЗС правното основание да е действително и да е годно да породи прехвърлителен ефект, но да не е породило този ефект поради факт²³, който е неизвестен за приобретателя. Когато липсва предпоставка, поради която правото на собственост не е прехвърлено, то приобретателят ще бъде реален титуляр на вещното право, а не владелец. В следващите редове ще изследваме правните последици, породени от факта на отпадането на правното основание ex tunc и в двете хипотези: 1) когато вещното право не е прехвърлено при добросъвестно владение и 2) когато приобретателят е станал собственик на имота.

5.3. В първата хипотеза (А) продава (чл.183 ЗЗД) на (Б) недвижим имот(чл.18 ЗЗД), на който не е собственик, като (Б) получава владението (чл.68, ал.1 ЗС) на имота. (Б) не е станал собственик на вещта, защото Nemo dat quod non habet, но поради незнанието на факта, че вещта е чужда, (Б) е добросъвестен владелец (чл.70, ал.1 ЗС). Добросъвестният владелец се ползва от имота, прави подобрения и упражнява фактическа власт върху същия в продължение на 2г., след което (А) разваля договора (чл.87, ал.3 ЗЗД) поради причината, че (Б) виновно не е изпълнил своето задължение за плащане на цената. Договорът бива развален по съдебен ред и правното основание на (Б) отпада с обратна сила²⁴ (чл.88, ал. 1 ЗЗД). Какво е правното и фактическото състояние ?

5.4. Във втората хипотеза (А) отново продава на (Б) недвижим имот, като са спазени всички изисквания на закона (чл.18, чл.183 ЗЗД), сделката е действителна(чл.26 ЗЗД), но е унищожаема, защото е сключена под въздействието на основателен страх (metus) (аргумент от чл.30 ЗЗД). (Б) е бил действителен собственик²⁵ на имота, защото унищожаемите сделки пораждат предвидените правни последици, докато не бъдат унищожени²⁶. (Б) е упражнявал фактическа власт, ползвал се е от вещта и е направил подобрения, с които се е увеличила стойността на имота. След 2г. (А) чрез конститутивен иск унищожава продажбата (чл.32 ЗЗД), като унищожаването на договорите сключени поради заплашване има действие ex tunc (аргумент от чл.34 ЗЗД и a contrario от чл.33, ал.1, изр.2 ЗЗД). Какво е правното и фактическото състояние?

5.5. В първия казус (Б) упражнява фактическа власт върху имота в качеството си на добросъвестен владелец. Той е направил подобрения, с които се е увеличила стойността на имота преди самото правно основание да отпадне с обратна сила. В чл.70, ал.1 ЗС се изисква годно правно основание, а отпадналото с обратна сила основание е толкова годно, колкото и нищожното²⁷(вж. т.5). Последиците от развалянето (чл.88, ал.1 ЗЗД ) и унищожаването (чл.34 ЗЗД) на договорите се характеризират с еднаквия им правен ефект – обратното действие. Правните последици се заличават с обратна сила от момента на възникването им, все едно те никога не са съществували. В нашия казус отпадането ex tunc на придобивното основание на (Б), ще означава, че той никога не е бил добросъвестен владелец. Когато правното основание се заличава с обратна сила, то се превръща в едно юридическо нищо²⁸, ex nihilo nihil. Въз основа на това можем да изведем извода, че владението, което е установено като добросъвестно, след като правното основание отпадне ex tunc, ще бъде квалифицирано като обикновено (чл.68 ЗС). Ще е налице изначална липса на елемент от фактическия състав на чл.70, ал.1 ЗС.

5.6. Във втория казус (Б) е станал действителен собственик на имота въз основа на унищожаемия договор, сключен с (А), след което договора бива унищожен ex tunc. При това положение може ли (Б) да се обезщети като добросъвестен владелец ? Отговорът трябва да бъде отрицателен²⁹, защото с унищожаването на договора не само, че е заличено с обратна сила неговото право на собственост, но също така правното основание юридически се превръща в ex nihilo nihil. От което следва, че бившият собственик трябва да се разглежда като лице, което е владяло без основание (чл.68, ал. 1 ЗС). Приобретателят по развален или унищожен договор не е добросъвестен владелец по смисъла на чл.70, ал. 1 ЗС и следователно не може да се ползва нито с по-благоприятното положение на този владелец, относно обема на претенциите за разноски и подобрения, нито с правото на задържане по чл.72, ал.3 ЗС³⁰.

5.7. Пленумът на ВС в Постановление № 6 от 27.12.1974г. е приел различно от нашето становище. При унищожение, разваляне или отменяване на продобивното основание подобрителят се обезщетява като добросъвестен владелец, ако до завършване на подобренията не е узнал за обстоятелството, послужило за отпадане на основанието, и поведението му не е било причина за унищожението, развалянето или отмяната на придобивното му основание.

5.8. Това решение на проблема е породено от търсеното на по-справедлива база за уреждането на отношенията по повод извършените подобрения, след като придобивното основание отпадне с обратна сила. Но от гледна точка на аргументацията и създаденото правило, което следва да се приложи при подобни казуси, решението търпи основателна критика³¹. Преди да обосновем нашата теза, ще изследваме приложимостта на правилото, в различни хипотези на отпадане на юридическия акт ex tunc.

5.9. Преди това е необходимо да изведем предпоставките при които следва да се обезщети владелецът като добросъвестен съгласно Постановление – 6/74г. В хипотезите на 1) унищожаване (чл.32 ЗЗД), 2) разваляне (чл.87, чл.89 ЗЗД) или 3) отмяна (чл.227 ЗЗД) на придобивното основание подобрителят се обезщетява като добросъвестен владелец. Само ако са налице следните факти подобрителят 1) до завършване на подобренията не е узнал за обстоятелството, послужило за отпадане на основание и 2) поведението му не е било причина за унищожението, развалянето или отмяната на придобивното основание. Абсолютно необходимо е предпоставка 1) и предпоставка 2) да бъдат дадени кумулативно. Само и единствено тогава подобрителят ще се обезщети като добросъвестен владелец. Трябва да се направи уточнението, че съдът приравнява подобрителят на добросъвестен владелец единствено по отношение на извършените подобрения. Не може да твърдим, че така приравнения владелец, ще се ползва с по-кратка погасителна давност (чл.79, ал.1 ЗС), че има право на задържане (чл.72, ал.3 ЗС).

5.10 Налице ли са предпоставките за обезщетяване на подобрителя като добросъвестен владелец в хипотезата на разваляне на двустранни договори (чл.87 ЗЗД) ? За да се породи право на разваляне по чл.87 от ЗЗД, е необходимо да е налице 1) действителен 2)двустранен договор, и 3)виновно и значително неизпълнение³². След като е необходимо виновно неизпълнение, то тогава поведението на подобрителя ще бъде причина за разваляне на договора(ex tunc). Следователно длъжникът, който виновно не изпълни своето задължение, ще бъде третиран като недобросъвестен владелец спрямо направените подобрения (чл. 74 ЗС) per argumentum a contrario от ПП 6/74г., р. 4 , т.11³³. Изключение от обратното действие на развалянето са договорите с периодично изпълнение (чл.88, ал.1 ЗЗД), но в нашата разработка те нямат да бъдат обект на изследване.

5.11. Друг е случаят, когато договорът бива развален по право (чл.88, ал.1, изр. 1). Задължението на едната страна се погасява поради невъзможност за изпълнение. Но длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина (аргумент от чл.81, ал.1 ЗЗД). В тази хипотеза на разваляне ex tunc ще са изпълнени предпоставките³⁴ и лицето, което е направило подобрения в чужд имот, ще се обезщети като добросъвестен владелец, защото неговото поведение не е било причина за развалянето и до завършването на подобренията не е узнало за обстоятелството, послужило за отпадане на основанието.

5.12. Основанията за унищожаемост представляват юридически факти, които настъпват в процеса на извършване на сделките. Поради тази причина основанията за унищожаемост са винаги част от фактическия състав, имащ правопораждащо действие³⁵. Унищожаемите договори се унищожават с обратно действие (чл.34 ЗЗД), с изключение на договорите, сключени поради крайна нужда и явно неизгодни условия (аргумент от чл.33, ал.1 , изр.2 ЗЗД).

5.13. Заплашването по смисъла на чл.30 от ЗЗД трябва да представлява психическо насилие, принуда (Metus), с което се деформира волята на едната страна по сделката³⁶. Основателният страх може да бъде възбуден и от трето за договора лице.³⁷ Следователно, ако се върнем на втория казус (Вж. т.6.4) и ако приобретателят (Б) със своите действия е възбудил основателен страх в съзнанието на (А), то поведението му е било причина за унищожаването на договора, следователно относно подобренията ще бъде третиран като недобросъвестен владелец. При измамата (чл.29 ЗЗД) ситуацията е анологична, ако (Б) е подвел (А) да сключи договора чрез умишлено въвеждане в заблуждение.³⁸

5.14. При унищожаемите договори поради грешка³⁹ (чл.28) и сключени от непълнолетни без спазване на изискванията, установени за тях (чл.130, ал.3 СК), поведението на лицето, което е направило подобрения върху имота, който с обратна сила се е върнал в патримониума на праводателя, следва да се изследва във всеки конкретен казус. От самото основание за унищожаемостта на сделката не могат да се изведат генерални изводи за това дали неговото поведение е било причина или не. Това важи и за измамата, и заплашването, където в повечето случаи поведението на контрахента е било и причина за сключването на сделката.

5.15. Като извод можем да изведем, че така формулирано правилото на ПП 6/74г., р.4, т.11, до голяма степен ограничава броя на субектите при различните хипотези на отпадане на придобивното основание с обратна сила. Цели се и се постига по справедливо разрешение на проблема. Заслужава внимание и аргумента на Дачев⁴⁰, че лицето, което със своите действия, е бил причина за отпадането на правното основание ex tunc, се обезщетява като недобросъвестен владелец не защото правното основание е отпаднало с обратна сила, а защото никой не може да извлича права от своето неправомерно поведение. Въпреки всичко ние смятаме, че това решение на проблема съдържа известни недостатъци, които следва да бъдат разгледани.

6. Владението след отпадане на правното основание с обратна сила

6.1. Дали владението е добросъвестно или не се определя съгласно чл.70, ал.1 ЗС. Налице ли са предпоставките в хипотезата, то обективното право ще квалифицира владението като добросъвесто. Липсва ли някоя от предпоставките то владението е недобросъвестно (чл.68, ал.1 ЗС). Отпадналото с обратна сила основание е толкова годно, колкото е нищожното (вж.т.5). Няма ли действително придобивно основание, никаква субективна добросъвестност на приобретателя не може да го замести.⁴¹ Като извод можем да изведем, че когато основание е отпаднало с обратна сила, е налице липса на елемент от фактическия състав на добросъвестното владение.

6.2. Грешно е, ако приемем, че ПП-6/74г. приравнява на добросъвестен владелец, лицето, което е извършило подобрения върху недвижим имот като собственик или добросъвестен владелец, след като правното основание отпада ex tunc. Това владение ще бъде недобросъвестно, защото липсва елемент от фактическия състав. Ако се върнем на казус 1 и 2 (т.6.3 и т.6.4) добросъвестният владелец и собственикът ще бъдат третирани като недобросъвестни, защото елемент от фактическия състав от добросъвестното владение отпада с обратна сила в казус 1, а в казус 2 правото на собственост отпада с обратна сила, все едно никога (Б) не е бил собственик на имота. При това положение съгласно буквата на закона владението и при двата казуса при отпаднало правно основание не попада в хипотезата на чл.70, ал.1 ЗС. Постановлението приравнява недобросъвестния владелец при отпаднало правно основание с добросъвестния единственно по отношение на подобренията само ако са налични вече разгледаните предпоставки (т.6.9). Това означава, че и в двата случая владението е недобросъвестно, но ако са налице предпоставките, недобросъвестния владелец ще бъде обезщетен като добросъвестен (чл.72 ЗС), ще може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта, вследствие на тези подобрения.

6.3. Аргументите, с които мотивират своето решение ВС, в голямата си част не могат да бъдат споделени. „Подобряването на една вещ е юридически факт извън съставните елементи на придобивното основание. То не е и престация по последното. Затова и не представлява нещо “дадено” по смисъла на чл. 34 или 88 ЗЗД.“ Действително подобренията представляват юридически факт, независим от правното основание. Направените подобрения пораждат отношения между собственика и владелеца. И при двата вида владение се пораждат отношения между собственика и владелеца, които почиват на принципа на недопустимост на неоснователното обогатяване. Режимът на ЗС се явява специален и урежда начина, по който се обезщетява владелеца. Но това как следва да се обезщети един владелец, се определя от закона. Ако са изпълнени предпоставките на чл.70, ал.1, то този владелец ще се определи като добросъвестен и ще бъде обезщетен като такъв. В противен случай няма законно основание да обезщетим недобросъвестния владелец като добросъвестен.

6.4. „Обратното действие на съдебния или административния акт по унищожаването, развалянето или отменяването на придобивно основание не заличава по правната действителност както протеклата фактическа власт, така и факта на подобренията, станал при съзнанието на подобрителя, че подобрява своя вещ, придобита на валидно законно основание“. Правилно е и разсъждението, че протеклата фактическа власт и подобренията на имота от приобретателя като факти от действителността не се заличават⁴². Съзнанието на владелеца, че подобрява своя вещ съществува и при недобросъвестното владение (argument от чл.68,ал.1 ЗС), защото владението е упражняване на фактическа власт (corpus) с намерение за своене (animus domini). Относно съзнанието на владелеца, че е придобил вещта на валидно законно основание, това съзнание не определя вида на владението. Напълно възможно е владелецът по нищожен договор да има съзнанието, че е придобил валидно вещта, но той няма да е добросъвестен владелец, защото липсва елемент от фактическия състав на чл.70, ал.1 ЗС, а иммено действително правно основание, годно да прехвърли собствеността.

6.5. „По тази причина, когато такова обезщетяване в чл. 72 ЗС е допуснато при сделка, която никога не е направила подобрителя собственик, а при унищожено, развалено или отменено придобивно основание подобрителят е имал нещо повече, тъй като той е бил и действителен собственик, няма никакво основание същият да бъде обезщетяван като недобросъвестен владелец.“. Per argumentum a fortiori, че ако законът допуска обезщетение по чл.72 ЗС при сделка, която никога не е породила транслативния ефект, то следва да се приложи същата разпоредба, когато сделката е породила своя ефект, но вещното право в даден момент е отпаднало ex tunc. Аргументът на по-силното основание в случая е използван неточно. За да се квалифицира едно владението като добросъвестно е необходимо обективно да същестува действителна транслативна сделка, която да не породи своя ефект, поради факт, който приобретателят не знае⁴³.Обективното право обезщетява по-благоприятно добросъвестния владелец, именно защото е добросъвестен, не знае причина, поради която не се е прехвърлило вещното право. При правото на собственост не можем да говорим за добросъвестно владение. При отпадане на придобивното основание с обратна сила, отпада и вещното право. След унищожаването или развалянеот на сделката вече действително транслативна сделка не съществува. А когато не съществува факт от хипотезата на една норма, то тя няма да се приложи. „Няма никакво основание същият да бъде обезщетяван като недобросъвестен владелец„. След казано мисля, че няма никакво основание същият да бъде обезщетяван като добросъвестен владелец.

6.6. ВС създава нов критерий за добросъвестност, а именно поведението на подобрителят да не бъде причина за отпадането с обратна сила на правното основание. На това ново съдържание за добросъвестност на подобрителя съответства и нов определен от ВС момент за релевантност на знанието, различен от посочения в ЗС, до завършване на подобрението⁴⁴.

6.7. Изводът в крайна сметка е, че твърде много се разширява приложното поле на чл.72 ЗС поради застъпеното в т. 11 на постановлението становище. Последното обаче не съответства на нормативната уредба и с оглед изложените по-горе съображения не може да бъде сподолено⁴⁵.

6.8. В постановлението остава неразгледан въпроса относно квалификацията на протеклата фактическа власт. Правилно е да прием, че обратното действие на унищожаването или развалянето на договорите, не рефлектира върху фактическата власт и подобренията. Ние смятаме, че протеклата фактическа власт при отпаднало с обратна сила правно основание е владение по смисъла на чл.68 ЗС. Когато отпадне ex tunc правното основание в хипотезата на добросъвестно владение (чл.70, ал.1 ЗС), владението ще се смята за недобросъвестно от момента в който е установено. Но когато подобрителят е бил титуляр на вещното право? Ако владелецът е собственик, никакво правно значение няма обстоятелството дали той мисли, че е собственик или мисли, че владее чужда вещ⁴⁶. Докато е титуляр на вещното право е без значение дали има animus rem sibi habendi. Но когато придобивното основание заедно с правото на собственост отпаднат с обратна сила, се фингира, че правото на собственост никога не е съществувало. Затова е необходимо да се изследва corpus-а и дали чрез него се обективира animus domini. Намерението на владелеца да държи вещта като своя се изявява чрез извършваните от него действия, които по съдържание и обем трябва да съответстват на правото на собственост /или на друго вещно право/ върху вещта. Тези действия трябва да са от такъв характер, че да не оставят съмнение, че владелецът счита себе си за собственик и отрича правата на други лица върху същата вещ. ( Решение № 453 от 29.04.2013 г. по гр. д. № 1248/2011 г. на Върховен касационен съд ). Съгласно презумпцията чл.69 ЗС, който упражнява фактическа власт върху опрдела вещ, се смята, че е упражнява за себе си, освен ако не се докажа, че е държи за другиго. Чрез нея с оглед на това, което обикновено става, е формулирано заключение за наличие на неизвестен факт, а именно субективния признак на владението /animus domini/- намерението да се държи вещта като своя, като се изхожда от друг установен факт – обективния признак на владението/corpus/ – упражняване на фактическа власт върху вещта. При нея, както и при всички оборими законни презумпции, доказателствената тежест се размества и страната, която я оспорва, трябва да я обори (Тълкувателно решение №1/2012 от 06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на Върховен касационен съд )⁴⁷. Съгласно казаното, ние смятаяме, че след отпадане с обратна сила на правното основание при реално упражнявана фактическа власт върху вещта, следва да се приложи презумпцията на чл.69 ЗС. Следователно фактическата власт ще се квалифицира като владение по смисъсала на чл.68, ал.1 ЗС и в тежест на страната, която оспорва намерението, е да докаже, че animus domini не съществува.

7. Правоотношения по повод отпадналото с обратна сила придобивно основание

7.1. До момента бяха разгледани правоотношения, в които участват основно два субекта (вж т.6.4). По силата на договор се прехвърля недвижим имот, върху който се правят подобрения, след което придобивното основание отпада с обратна сила. При подобни ситуации подобрителят ще се обезщетява като добросъвестен владелец ако са налице предпоставките на т.11 от ПП 6/74г. Но какви правиотношения ще възникнат ако приобретателят прехвърли имота на трето добросъвестно лице?

7.2. Например А продава, под въздействието на основателен страх(чл.30 ЗЗД) своя недвижим имот на Б. След което Б продава имота на К, който добросъвестен. Съгласно чл.24, ал.1 ЗЗД във връзка с чл. 183 ЗЗД, Б е придобил собствеността на имота от А. Въпреки, че договора е унищожаем, той поражда предвидените правни последици. След което К става собственик на имота въз основа на транслативна сделка с Б. След което А завежда конститутивен иск и разваля договора. В случая нямаме изключение (чл.33.ал.3 ЗЗД) от максимата resolute jure dantis, resolvitur jus accipientis. Което ще означава, че след като собствеността на Б отпадне с обратна сила, ще се фингира, че К никога не е придобил собствеността, защото Б никога не е бил собственик. Следователно като какъв ще квалифицираме К? Ние смятаме, че К е добросъвестен владелец⁴⁸. Защото владее на правно основание годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му (Б) не е собственик. Б е недобросъвестен, защото неговото придобивно основание е заличено с обратна сила, но това, с което Б е прехвърлил на К имота, макар и да не прозивежда вещнопрехвърлително действие, то поражда облигационно такова. Това е и изискването на чл.70,ал.1 ЗС.

7.3. След продажбата на чужда вещ, възникват онтошения между три субекта – 1)продавач, 2)купувач и 3)собственик. Отношенията между купувача и продавача са чисто облигационни(произтичащи от договора между тях), а между купувача и собственика са вещни⁴⁹. Спрямо собственика, купувач е владелец, ако са налице предпоставките на чл.70, ал.1 той е добросъвестен. Как би следвало да се уредят отношенията по повод ликвидацията на подобренията? Пред купувача, добросъвестен владелец стоят два варианта. Първия е да реши да не разваля договора с Б (продавача несобственик) и да се противопостави на ревандикацията (чл.108 ЗС) на А. Ще приемем, че К попада под хипотезата на чл.70, ал.1 ЗС и след като А ревандикира своя имот, то К ще се обезщети като добросъвестен владелец. Следователно К няма да дължи обезщетение за ползването на имота и ще задържи плодовете от вещта (аргумент от чл.71 ЗС). За направените подобрения, ще получи сумата, с която се е увеличила стойността на имота, вследствие от на тези подобрения. Ще получи необходимите разноски, които е направил за запазването на веща (аругмент от чл.72, ал.1 и ал.2 ЗС). До заплащането на подобренията и разноските, добросъвестния владелец може да упражни право на задържане срещу А.

7.4. Но К може да бъде добросъвестен владелец спрямо А, само докато между него и Б съществува правно основание. Но докато съществува действително облигационно отношение между Б и К, последния няма да може да иска връщане на платената цена. Ако К развали договора (чл.189 ЗЗД) с Б, той няма да бъде добросъвестен владелец спрямо А, защото правното основание е отпаднало с обратна сила(аргумент от чл.88, ал.1 ЗЗД) и е налице липса на елемент от фактическия състав на чл.70, ал.1 ЗС. Ако К развали договора(чл.87, ал.3 ЗЗД) с Б, то последния може да кондицира вещта и отношенията им ще се уредят от чл.189 ЗЗД. Следователно К може да иска от Б : 1) платената цена, заедно с лихвите от деня на нейното заплащане⁵⁰; 2) разноските по договора 3)необходимите и полезни разноски за вещта(сравни чл.72-74 ЗС);4) относно другите вреди важат общите правила за неизпълнение на задължението. Ние смятаме, че втория вариант е по-благоприятен за К, но това кой вариант ще избере е личен избор на купувача.

8. Заключение

8.1. Вместо заключение искам да направя няколко предложения de lege ferenda с цел да се създаде яснота относно разгледаните въпроси.

– Да се създаде специално правило, с което да се признае правото на владелеца да бъде обезщетен съобразно нарастналата стойност на имота, вследствие от направените подобрения, когато правното основание е отпаднало с обратна сила. Търсенето на справедливо решение на проблема е довело до създаването на т.11 от ПП 6/74г. Въз основа на коментираното до сега, ние смятаме че е необходимо да се създаде нова норма, която да регулира по ясен начин ликвидацията на направените подобрения при различните хипотези на отпадане с обратна сила на правното основание.

– Да се въведат обективни предпоставки, на които лицето трябва да отговаря, за да се обезщети като добросъвестен владелец.

– Да се посочи и момента от който се дължат плодовете от вещта⁵¹. Подобно е предложението на чл.-кор. проф. дюн. Цанка Цанкова направено през 1976г⁵². Поради бездействието на законодателят в продължение на 42 години от приемането на постановлението, ние сметнахме за нужно да повторим предложението за създаването на правило, което да регламентира по справедлив начин ликвидацията на направените подобрения, при отпадане на правото основание ex tunc. Ex aequo et bono.

 

Бележки под линия:

1^ Possessionem adquirimus et animo et corpus : Animo untique nostro, corpore vel nostro vel alieno (Paul. S. R. 5.2.1).

2^ Вж презумпцията на чл.69 от ЗС – Който осъществява фактическа власт върху определена вещ се предполага, че е държи с намерението за своене, освен ако не се докаже, че е държател за другиго (чл. 68, ал.2 от ЗС).

3^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 29- 35.

4^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 117.

5^ Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet. В противен случай, ако праводателят е собственик и са налице изискванията за действителност на сделката, правото на собственост ще се прехвърли (аргумент от чл.24 ЗЗД) и няма да е налице добросъвестно владение, а собственост.

6^ Вж Ставру, С. Владението. С : Сиела норма АД, 2015 ; с 74

7^ Вж повече Ставру, С. Владението. С : Сиела норма АД, 2015 ; с 82

8^ Вж Постановление № 6 на Пленума на ВС от 27.12.1974г. – т.10, р.III Владението, основано на нищожно придобивно основание е недобросъвестно, освен когато е нищожно поради опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока.

9^ Вж Дачев, И. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С : Сиела норма АД , 2013г. ; с.151

10^ Вж повече в т. 5.

11^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 140.

12^ Вж повече Ставру, С. Владението. С : Сиела норма АД, 2015; с 85.

13^ Вж Венедиков. П. Ново вещно право., второ издание. С: ИК „Проф. Петко Венедиков“.,1999. ; с.50

14^ Вж Дачев, И. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С : Сиела норма АД , 2013г. ; с.198 ; Вж и фактическия състав в Ставру, С. Владението. С : Сиела норма АД, 2015 ; с 105 – 123.

15^ Вж Решение № 270 от 26.06.2012г. по гр.д. № 1056/2011г., ВКС, I г.о.,

16^ Вж т. 2.3.

17^ Вж : Р № 2092/1970г., 1, г.о. на ВС ; Р. № 1343/2008г., 4-то г.о. на ВКС ; Р. №1711/2000г., 4-то, г.о. на ВКС ; Р. №1527/ 1995г., 4-то, г.о. на ВКС.

18^ Таджер, В. Гражданско право на НРБ, Обща част , дял 2-ри. С :Софи- Р, 2001; с. 468.

19^ Вж повече Ставру, С. Владението. С : Сиела норма АД, 2015 ; с 74.

20^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 109.

21^ Вж Постановление № 6 на Пленума на ВС от 27.12.1974г. – т.10, р.III Владението, основано на нищожно придобивно основание е недобросъвестно.

22^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 128.

23^ Вж т.3.4 и т.3.6.

24^ Правното осование може да отпадне с обратна сила също и при унищожаемите договри в хипотезата на чл.32 ЗЗД във връзка с чл.34 ЗЗД

25^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 129.

26^ Вж Малчев, М. Унищожаемост на гражданскоправните сделки. С : Сиела, 2010 ; С. 186.

27^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 111.

28^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 132.

29^ Вж Венедиков. П. Ново вещно право., второ издание. С: ИК „Проф. Петко Венедиков“.,1999. ; с.50.

30^ Конов, Т. Подбрани съчинения. С : Сиела, 2010г. ; с.301.

31^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 108 – 113. Вж в обратния смисъл тезата на Дачев, И. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С : Сиела норма АД , 2013г. ; с.218.

32^ Вж Таков, К. Как се решава частноправен казус. С : Сиби, 2008г. ; с.266.

33^ Вж т.6.7.

34^ Вж т. 6.9

35^ Вж Малчев, М. Унищожаемост на гражданскоправните сделки. С : Сиела, 2010 ; С. 90.

36^ Вж Стоев, Г. Унищожаемост на гражданскоправните сделки поради заплашване (чл.30 ЗЗД). Грамада,4.12.15г. – тук.

37^ Ирелевантен е факта дали контрахентът знае за действията на третото лице. Сравни с чл. 29 ЗЗД.

38^ Вж повече за измамата Малчев, М. Унищожаемост на гражданскоправните сделки. С : Сиела, 2010 ; С. 144.

39^ Вж повече Шопов, А. Унищожаемост на договорите поради грешка. С : Сиби, 2013г.

40^ Дачев, И. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С : Сиела норма АД , 2013г. ; с.220

41^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 111.

42^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 112.

43^ Вж т.3.8.

44^ Цанкова, Ц. Правното основание на добросъвестното владение и обезщетението за извършените в чуждия недвижим имот подобрения. С: Социалистическо право, кн. 5 и 6 /1976г. ; с. 113.

45^ Цанкова, Ц. Цит. Съч. ; с.113.

46^ Вж Венедиков. П. Ново вещно право., второ издание. С: ИК „Проф. Петко Венедиков“.,1999. ; с.50.

47^ Процесуалните средства за волевото изявление на субективния елемент на владението са предявяване на иск или възражение при наличие на спор за собственост или снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка с цел легитимиране на придобитото вещно право с оглед участие в гражданския оборот, изпълнение на административни процедури по попълване на кадастрална карта и др. Решение № 144 от 02.12.2014 г. по гр. д. № 1650/2014 г. на Върховен касационен съд

48^ Вж Таджер, В. Владение. С : Софи- Р, 2001 ; С. 136 и Венедиков. П. Ново вещно право., второ издание. С: ИК „Проф. Петко Венедиков“.,1999. ; с.50.

49^ Конов, Т. Подбрани съчинения. С : Сиела, 2010г. ; с.302.

50^ Вж повече за евикцията Русчев, И. Отговорност за евикция.С :Регули, 1995г.; с.168.

51^ Вж Малчев, М. Унищожаемост на гражданскоправните сделки. С : Сиела, 2010 ; С. 144 ; Сравни с чл.57, ал.1 ЗЗД, чл.71 , чл.93 ЗС.

52^ Цанкова, Ц. Цит. Съч. ; с.113.