Продължава ли владението върху сградата след нейното разрушаване?

Предмет на настоящия коментар е Решение № 11 от 19.03.2010 г. по гр. д. № 234/2009 г., II г. о., ГК на ВКС, в което е разгледан случай на предявени, при условията на евентуалност, владелчески искове по чл. 75 и чл. 76 ЗС за възстановяване на владението върху склад, представляващ самостоятелен обект на вещни права. Складът е съществувал както към момента на отнемане на владението върху него, така и към момента на предявяване на исковете. По време на процеса, обаче, ответникът разрушава съществуващия склад. Ищецът изменя петитума на своя иск от искане за възстановяване на владението върху сграда (склада) в искане за възстановяване на владението на правото на строеж за сградата (правото да се построи отново склада). При така сложилата се фактическа обстановка възникват няколко интересни и важни въпроса:

– продължава ли да бъде владелец ищецът след разрушаването на сградата, спрямо която е осъществявал своята фактическа власт с намерение за своене?

– налице ли е предпоставката по чл. 75 ЗС: владението да е продължило непрекъснато повече от шест месеца, в случаите когато сградата е разрушена, но владелецът, владял повече от шест месеца сградата, продължава да владее вече незастроения имот с оглед възможността за повторното изграждане (възстановяване) на сградата?

– прекъсва ли събарянето на сградата давностния характер на осъществяваното спрямо нея владение?

Част от тези въпроси намират своя отговор в посоченото решение на ВКС, докато други само са загатнати. Преди да представя собствената си позиция, бих искал накратко да изложа решенията на различните инстанции по част от така поставените въпроси в контекста на конкретно разгледания от тях случай.

Първоинстанционният съд отхвърля иска със съображенията, че след изграждането на сградата не може да се осъществява владение върху правото на строеж за нея, такова владение е без предмет. Той приема, че „е недопустимо да се учредява суперфиция /или да се установи владение на това ограничено вещно право/ след изграждането на обекта, тъй като в противен случай ще липсва предмет, обект на владение“. Аргументацията на съда е свързана с разпоредбата на чл. 181 ЗУТ, според която правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Действията на разпореждане, извършени с правото на строеж след построяването на сградата в груб строеж, се считат за нищожни поради липсата на предмет. Първоинстанционният съд разглежда владението като подобно действие на разпореждане, което не може да се осъществява върху правото на строеж, след като сградата вече е изградена в груб строеж. Ето защо след събарянето на сградата не съществува владение на право на строеж, което да бъде продължено от ищеца и което да бъде защитено с предявените владелчески искове.

Въззивният съд е отменил решението на първоинстанционния и е уважил претенцията на ищеца. Той е приел за доказано, че ответникът е нарушил осъществяването на фактическа власт от ищеца и е разрушил съществуващата постройка-склад: „нарушаването на владението на правото на строеж върху имота, предмет на спора, следва да бъде санкционирано, поради което ответникът следва да бъде осъден да възстанови съществуващото преди нарушението положение и да предаде владението на правото на строеж върху същия имот“. В мотивите на въззивното решение „индиректно“, както посочва ВКС в своето решение, „се приема, че владението върху постройката включва в себе си и владението на вещно право на строеж, или че владението върху постройката е трансформирано след разрушаването й във владение върху вещно право на строеж“. Въззивният съд приема съществуването на владение, което следва да бъде защитено, и след разрушаването на сградата, още повече – когато сградата е разрушена от самия ответник и именно разрушаването й е формата на нарушаване на защитаваното с иска владение. Недопустимо е недобросъвестното поведение на ответника, изразяващо се не просто в отнемане на владението, а в разрушаване на сградата – предмет на владението, да го защитава срещу евентуален владелчески иск, прекъсвайки необратимо владението на ищеца.

Върховният касационен съд на свой ред отменя въззивното решение. Той отхвърля както тезата, според която владението върху постройката включва в себе си и владението на вещно право на строеж, така и тезата, че владението върху постройката след разрушаването й се трансформира във владение върху вещно право на строеж. За ВКС признатата връзка между правото на собственост върху сградата и правото на строеж не се отнася до владението като факт: „[д]опуснато е смесване между притежанието на вещно право и упражняването на фактическа власт върху вещно право, доколкото единствено при валидно притежавано право на строеж, придобито чрез способ по чл. 55 ЗС, значение биха имали последиците от погиването, респективно разрушаването на постройката, за изграждане на която е учредено суперфициарното право“. ВКС приема, че трансформация е възможна само на едно субективно право (каквото е правото на собственост), но не и на един факт (каквото е владението на постройката). Само правото на собственост върху една сграда може да се трансформира в право на строеж, но не и владението като факт, включващ определени действия по повод на дадена вещ. Погиването на тази вещ води до прекратяване (необратимо?) на владението поради невъзможността за неговото осъществяване (продължаване). След разрушаването на сградата по време на процеса, заключва ВКС, „[л]ипсват предпоставките по чл. 75 ЗС – владение, упражнявано от ищцовото дружество върху ограниченото вещно право на строеж като фактическо състояние, което да е продължило непрекъснато минимум шест месеца, както и нарушение на това владение от ответното дружество“.

Посоченото решение на ВКС, освен че допуска неправомерните действия на ответника по разрушаване на сградата, да доведат до съдебно решение в негова полза (извличане на благоприятни правни последици от неправомерно поведение), противоречи и на смисъла и естеството на владението, което се осъществява върху една сграда. Моята теза е, че владението върху постройката след разрушаването й продължава (не се трансформира) като квазивладение на земята за придобиване на вещното право на строеж, т.е. като владение, чието фактическо съществуване съвпада със съдържанието на правото на строеж (самото право на строеж не съществува, за да бъде владяно като право; владението фактически само "имитира" правото на строеж). Причината за това мое твърдение е, че възможността за възстановяване (повторното построяване) на постройката по правило съществува неразделно към съдържанието на правото на собственост върху нея. Владелецът на една сграда осъществява фактически пълното съдържание на правото на собственост върху нея, заедно с (освен ако не е уговорено друго при учредяването на правото на строеж или при прехвърлянето на сградата – все случаи, които са неприложими в разглежданата хипотеза на давностно владение) възможността за изграждането на сградата отново, в случай че тя бъде разрушена. Макар и тази възможност да съществува само потенциално към правото на собственост върху постройката и макар и теоретично да се разглежда като част от съдържанието на друго право – правото на строеж върху земята, тя е неразривно свързана с правото на собственост върху постройката и поради това не може да бъде изключена от съдържанието на фактическата власт, която осъществява владелецът на една постройка. При липсва на някаква специфика в намерението за своене на владелеца, той владее постройката заедно с възможността за нейното възстановяване (повторно построяване), в случай че тя бъде разрушена. Пример за подобна специфика е случаят, когато намерението за своене, като елемент от осъществяваното давностно владение, е за придобиване на собствеността върху постройката само за 10 години, а не безсрочно – това владелецет може да е изразил изрично пред собственика на постройката и/или пред собственика на земята, както при осъществяването на самото владение, така и при позоваването на изтеклата в негова полза придобивна сабност (от тук и важното значение на позоваването при придобивната давност).

По същия начин в обема на осъществяваното владение върху една постройка се включва и възможността за ползване на прилежащия терен (земя), съгласно чл. 64 ЗС. Според посочената разпоредба собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Тъй като при осъществяването на владение най-често липсва акт, който да постановява друго (с изключение на случаите, когато владението е установено въз основа на договор, в който има изрична клауза по чл. 64 ЗС и тя се спазва при осъществяването на владението), във фактическата власт на владението ще се включва и възможността за ползване на земята, доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение. Дори и владелецът да не осъществява в пълнота възможностите, предоставени му по чл. 64 ЗС, техния акцесорен (обслужващ) характер ги прави неизменна част от съдържанието на фактическата власт по владението на постройката.

Правото да се възстанови сградата след нейното погиване се съдържа в разпоредбата на чл. 66, ал. 2 ЗС. Съгласно нейния текст „[п]равото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго“. Като оставим настрана споровете относно начина, по който се съотнасят правото на собственост върху сградата и правото на строеж за нея, посочената разпоредба свидетелства за запазване на възможността на собственика на сградата да възстанови разрушената постройка и след като правото му на собственост върху последната е прекратено поради унищожаването на неговия обект. Тази възможност е дадена към правото на собственост върху сградата и следва да бъде интегрирана и като част от съдържанието на владението на сградата.

Владението на сградата включва пълния обем на това право, включително и свързаните с него акцесорни (чл. 64 ЗС) и евентуални (чл. 66, ал. 2 ЗС) възможности. Владението на сградата се осъществява в пълния му обем и съдържание, като включва и възможността за възстановяване на сградата след нейното разрушаване. Владението на една постройка може да продължи като владение на земята за нейното повторно построяване (квазивладение, насочено към придобиване на право на строеж за изграждането на тази постройка), в случай че постройката бъде разрушена преди изтичане на срока на придобивната давност. Това ще е същото владение, което не се трансформира, а продължава като действия по възстановяване на разрушената сграда. Тези действия са включени като възможност към правото на собственост върху сградата, поради което фактическото им осъществяване е част и от владението на сградата. Последователното осъществяване на владение върху постройка и, след нейното разрушаване – на квазивладение върху земята (със съдържанието на правото на строеж за нейното възстановяване), не представлява осъществяването на два отделни факта, две отделни давностни владения, а едно единно владение, което включва както възможността за ползване на сградата, така и възможността тя да бъде построена отново, в случай че тя бъде разрушена. Разрушаването на сградата не прекратява, само по себе си, осъществяваното по отношение на нея владение, което може да продължи в извършването на действия по възстановяването (повторното) построяване на сградата. Владението, осъществявано докато сградата е съществувала, като действия по нейното ползване, и владението, осъществявано след разрушаването й, като действия за нейното възстановяване, заедно формират единен юридически факт. Става въпрос за едно е също владение, което произвежда общи правни последици и запазва своята квалификация на недобросъвестно или добросъвестно владение. Срокът на давностното владение ще се изчисляват общо – ще включва както продължителността на владението върху сградата (фактически действия по нейното ползване), така и продължителността на владението за нейното повторно построяване (фактически действие по нейното възстановяване). С възстановяването на сградата ще продължава същото владение. Направените изводи важат и в случаите на частично погиване на сградата, но не и при пристрояване и дострояване на първоначално владяната сграда, в които случаи се осъществява промяна в предмета на владение и започва да тече нов давностен срок.

Дори и да се приеме, че възможността за възстановяване на сградата след евентуалното й разрушаване, не е част от съдържанието на правото на собственост върху нея, действията по възстановяване на сградата са неразривно свързани с това право. Фактическото осъществяване на съдържанието на правото на собственост върху една постройка включва и възможността, и намерението на владелеца да възстанови сградата, която ползва фактически, в случай че тя бъде разрушена. Действията по възстановяване на сградата са част от същата поредица от фактически действия, в които се включва ползването на сградата. Заедно те дават съдържанието на едно и също владение. В контекста на връзката между тези действия и давностния характер на владението може да се постави разпоредбата на чл. 81 ЗС, според която с изгубването на владението в продължение на повече от шест месеца давността се прекъсва. Разрушаването на сградата от лице, различно от владелеца, безспорно представлява акт на засягане на осъществяваното върху нея владение. Дали обаче този акт, само по себе си, води „изгубване на владението“, което би наложило фактическите действия по възстановяване (повторно построяване) на сградата да бъдат инициирани в шестмесечен срок от разрушаването, под угрозата за прекъсване на давностния характер на владението? Струва ми се, че разрушаването на сградата, само по себе си, не води до изгубване на владението, което се е осъществявало във връзка със сградата, именно поради посоченото по-горе единство на действията по ползване на сградата (докато тя физически съществува) и действията по нейното повторно изграждане (след като тя е разрушена). Ако владелецът е запазил възможността си за достъп до имота и за предприемане на действия по повторно строителство на сградата, то неговото владение, макар и нарушено, не е "изгубено" по смисъла на чл. 81 ЗС. Едва ако с разрушаването на постройката е отнет и достъпът на владелеца до земята, както и възможността му фактически да въздейства върху нея с оглед повторното построяване на сградата, то тогава ще е налице изгубване на осъществяваното от него преди разрушаването на сградата владение.

Няма да намира приложение и разпоредбата на чл. 69, ал. 1 ЗС, според която правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Тя се отнася единствено до учредено право на строеж върху чужда земя, но не и за давностното владение за придобиване на вещно право на строеж. Това, че сградата не е възстановена от владелеца в продължение на пет години от нейното унищожаване, няма да води до заличаване на правния ефект на владението. Владението ще продължава да се осъществява и да произвежда своите правни последици, включително възможността за владелческа защита. В зависимост от това, дали срокът на придобивната давност изтича при построена (възстановена) на груб строеж сграда или при липсата на такъв груб строеж, давностното владение ще води до придобиване или на право на собственост върху сградата (в първия случай), или на право на строеж за нея (във втория случай). За да е налице владение, обаче, е необходимо владелецът да осъществява действия, които са насочени към построяването на сградата. Макар и да не е „притиснат“ от петгодишния срок по чл. 67, ал. 1 ЗС, владелецът следва да осъществява съдържанието на правото на строеж с оглед възстановяването на сградата, която е владял, за да е налице неговото владение. Преустановяването на всякакви действия, насочени към възстановяването на сградата след разрушаването й за повече от шест месеца ще води до изгубване на владението и до отпадане на неговия правен ефект (възможност за владелческа защита, претенции за подобрения, придобивна давност и пр.). В този смисъл разрушаването на сградата, макар и да не прекратява осъществяваното върху нея владение, променя неговото съдържание, в известна степен го динамизира като променя естеството и характера на включваните в него фактически действия. Въпреки разликата, обаче, тези фактически действия са тясно свързани с осъществяваните до разрушаването на постройката фактически действия по ползване на сградата, тъй като заедно образуват житейския, икономическия и юридическия смисъл на владението, ползването и притежаването на една постройка.

Така, предлаганите в настоящия коментар отговори на поставените в началото въпроси, са следните:

– след разрушаването на сградата осъществяваното върху нея владение продължава, макар и да променя своето съдържание: вместо фактически действия по ползване на сградата владелецът осъществява фактически действия по нейното възстановяване;

– ако владението върху сградата преди нейното разрушаване е продължило непрекъснато повече от шест месеца, тази негова продължителност се запазва и след унищожаването на постройката и отговаря на предпоставката по чл. 75 ЗС;

– само по себе си събарянето на сградата не прекъсва давностния характер на осъществяваното спрямо нея владение: за да продължи давностния характер на владението е необходимо владелецът да осъществява действия, насочени към повторното изграждане на разрушената сграда.

Стоян Ставру