Къде се вписва договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип?

Жилищният комплекс от затворен тип е сравнително нова правна фигура с доста трудно „раждане“ и противоречиво „прохождане“ в практиката от приемането на новия Закон за управление на етажната собственост – ЗУЕС (Обн., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г., изм. и доп., бр. 15 от 23.02.2010 г., изм., бр. 8 от 25.01.2011 г., в сила от 25.01.2011 г.) до настоящия момент. Наред с множеството спорни въпроси около начина на възникване на жилищните комплекси от затворен тип, относно съдържанието и правните последици от действието на този „особен режим на управление на общите части“ (както го определя самият Закон за управление на етажната собственост), се поставя и въпросът за тълкуването на втората алинея на чл. 2 ЗУЕС.

Имотен регистър или регистър на етажните собствености?

Съгласно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС:

„Договорът по ал. 1 (договорът за управление на общите части в на сгради в режим на етажна собственост – бел. моя) се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.“

Разпоредбата предвижда изискване за вписване на договора, без обаче да посочва в кой регистър следва да бъде извършено това вписване. И тъй като ЗУЕС в своя чл. 44 урежда специален публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост, в практиката възниква въпросът:

В кой регистър следва да бъде вписан договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип: в имотния регистър по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) или в регистъра на етажните собствености по чл. 44 ЗУЕС?

В излязлата в книжка трета на сп. „Собственост и право“, 2011, статия на проф. д-р Поля Голева със заглавие „Договор за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип“, при разглеждането на този въпрос на с. 20 под линия (бел. № 6) е написано следното:

„В литературата също е изразено мнение, че договорът за управление на общите части се вписва в регистъра по чл. 44 ЗУЕС – вж. Ставру. цит. съч. (има се предвид „Въпроси на етажната собственост". С., 2009 – бел. моя), с. 172, но не е дадена подробна аргументация, за разлика от съдебните решения, които се цитират по-горе“.

Анализът

След като прочетох  внимателно (за пореден път :)) написаното от мен в раздел 2 „Договор за управление на жилищен комплекс от затворен тип“ на глава III „Управление на етажната собственост“ на монографията „Въпроси на етажната собственост“ (с. 156-173) установих, че всъщност не съм разгледал така поставения по-горе въпрос, поради което и не съм изразил своето мнение по него. Още по-малко – мнението, което е свързано с името ми от проф. Поля Голева.

На цитираната с. 172 от монографията (част от параграф, озаглавен „Момент на сключване на договора“) са записани единствено следните две изречения, касаещи регистъра по чл. 44 ЗУЕС:

„Особеният режим на управление на комплекса би трябвало да се вписва в регистъра по чл. 44, ал. 1 ЗУЕС. Като част от съдържанието на този регистър de lege ferenda следва да се посочи и отбелязването за наличието на особен режим на управление като жилищен комплекс от затворен тип (чл. 44, ал. 3 ЗУЕС)“.

По-напред параграф 2.2. „Форма на договора“, абзац 2.2.2. на монографията, има следното съдържание:

"Освен посочената форма законодателят изисква и вписване на договора за управление по партидата на всеки един от самостоятелните обекти в комплекса. В понятието „самостоятелни обекти в комплекса” се включват както помещенията, разположени в жилищните сгради в режим на етажна собственост, така и на тези, представляващи част от обектите с обслужващо предназначение. Вписването е предвидено, за да се осигури противопоставимостта на договора спрямо всеки един от последващите собственици на самостоятелни обекти в комплекса. Чрез разпоредбата на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС законодателят въвежда специфична тежест върху правото на собственост върху самостоятелните обекти, намиращи се в жилищен комплекс от затворен тип.

Вписване на договора за управление трябва да се извършва и по партидата на поземления имот, върху който е изграден комплекса. Съображенията за това бяха посочени по-горе (2.1.5.).

Поради въведената противопоставимост на договора от изключително важно значение се явява въпросът за неговото съдържание."

Позволих си да цитирам частите от монографията, които имат значение за въпроса относно това къде се вписва договорът по чл. 2 ЗУЕС, тъй като при написването им за мен не е съществувал спор къде следва да се вписва договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип. Едва след практиката на ВКС (определение № 198/2010 г. по ч. гр. д. 146/2010, I гр. о., ГК) и статията на проф. д-р Поля Голева разбирам, че спор не само че съществува, но и че той е в разгара си 🙂

Моята позиция

Поради посочените обстоятелства и направеното позоваване към моя монография, бих искал да изразя своята позиция:

1. Според мен договорът за управление на жилищен комлекс от затворен тип следва да се вписва в имотния регистър поради следните причини:

– съдържателен аргумент: със сключването на договора за управление на жилищен комплекс от затворен тип възникват тежести, ограничаващи правото на собственост върху включените в жилищния комплекс самостоятелни обекти. Тези ограничения са свързани с ползването (например ограниченията, свързани с обслужващото предназначение на някои обекти в комплекса) и с управлението (например ограниченията, свързани с достъпа до обектите в комплекса) на самостоятелните обекти. Според текста на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС те са противопоставими на последващи приобретатели. За да възниква подобна противопоставимост в българското законодателство е установен единен механизъм: вписване в имотния регистър. Именно в имотния регистър се вписват противопоставимите на трети лица тежести върху един имот. Това правило не само не е изключено от ЗУЕС, а напротив смятам, че макар и не съвсем прецизно е потвърдено от самия текст на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Именно формулировката на този текст е в основата на следващия формален аргумент;

– формален аргумент: съгласно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС вписването се извършва „по партидата на всеки самостоятелен обект“. Партиди на самостоятелни обекти се водят в имотния регистър. В регистъра по чл. 44 ЗУЕС се регистрират сгради в режим на етажна собственост. Съгласно чл. 44, ал. 1 ЗУЕС „Общинската или районната администрация създава и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове в режим на етажната собственост, които се намират на територията й“. В третата алинея на чл. 44 ЗУЕС е посочено съдържанието на въпросния регистър. В него се отбелязва информация за: i) сградата или отделният вход в режим на етажна собственост – адрес, етажност и други индивидуализиращи характеристики, определени с наредба; ii) формата на управление, и iii) управителните органи. В регистъра по чл. 44 ЗУЕС не се водят отделни партиди на всеки самостоятелен обект в сградите, за които има регистриран режим на етажна собственост. Поради това с вписване в регистъра по чл. 44 ЗУЕС не може да се изпълни изискването на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС.

Предназначението на регистъра по чл. 44 ЗУЕС е различно. Той има чисто регистрационни функции, без да е натоварен с противопоставимост спрямо трети лица. Той само установява (регистрира) наличието на възникнал ex lege правен режим на етажна собственост, като събира определена информация във връзка с нейното управление. Именно поради това в чл. 45 ЗУЕС на два пъти (в ал. 1 и в ал. 2) се използва терминът „вписване на данни за етажната собственост“. Вписват (регистрират) се именно „данни“ за етажната собственост, а не права и тежести върху включените в нея самостоятелни обекти.

В този смисъл е и трайната практика на ВКС:

– определение № 770 от 4.11.2010 г. на ВКС по ч. т.. д. № 621/2010 г., II т. о., ТК, докладчик съдия Боян Балевски;

– определение № 432 от 5.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 420/2010 г., II г. о., ГК, докладчик съдия Светлана Калинова.

2. Според мен (в какъвто смисъл е изразеното на с. 172 от монографията „Въпроси на етажната собственост“, 2009) договорът по чл. 2 ЗУЕС освен да се вписва в имотния регистър, следва да се отразява и в регистъра по чл. 44 ЗУЕС. Съображението ми за това е, че с договора по чл. 2 ЗУЕС се урежда особен режим на управление на общи части в етажна собственост, което попада в кръга на информацията по чл. 44, ал. 3, т. 2 ЗУЕС, подлежаща на вписване в регистъра по чл. 44 ЗУЕС, а именно: „форма на управление“ на етажната собственост. За яснота и прецизност на закона обаче може би ще е добре това изрично да бъде посочено в текта на чл. 44 ЗУЕС, с което:

– договорът за управление на жилищен комплекс от затворен тип ще се вписва в имотния регистър по партидата на всеки един от самостоятелните обекти: с оглед противопоставимостта на установените с договора тежести и ограничения на правото на собственост върху тях. Преценката за противопоставимост на договора и уредените в него ограничения ще се извършва за всеки един от самостоятелните обекти, като е възможно по отношение на един от тях да съществува подобно вписване, а по отношение на друг – да липсва. В този случай противопоставимостта ще се определя от наличието на вписване;

– особеният режим на управление на жилищния комплекс ще се отразява (регистрира) в регистъра по чл. 44 ЗС с оглед обстоятелството, че последният обобщава данни относно управлението на етажните собствености в землището на съответната община. Именно в този смисъл е и изречението на с. 172 от монографията „Въпроси на етажната собственост“, към което препраща проф. д-р Поля Голева: „Особеният режим на управление на комплекса би трябвало да се вписва в регистъра по чл. 44, ал. 1 ЗУЕС. Като част от съдържанието на този регистър de lege ferenda следва да се посочи и отбелязването за наличието на особен режим на управление като жилищен комплекс от затворен тип (чл. 44, ал. 3 ЗУЕС)“.С настоящото бих искал да се присъединявам към аргументацията на проф. д-р Поля Голева (с- 20-22 от посочената по-горе статия) за разграничаване на вписванията в двата регистъра. Споделям мнението, че вписването на договорите по чл. 2 ЗУЕС не следва да бъде отказвано от съдиите по вписванията. В допълнение смятам, че особеният режим по чл. 2 ЗУЕС следва да се вписва в регистъра по чл. 44 ЗУЕС.