Субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

 

Автор: ИВАЙЛО КЪНЕВ

Университет за национално и световно стопанство

 

Предварителни бележки

Особено актуални днес са въпросите, касаещи предварителния договор, и проблемите, които той поражда. През последните години този договор стана неотменима част от продажбата или замяната на недвижими имоти. Той се сключва масово както когато се тегли кредит за жилище, така и при директни отношения между купувач и продавач. Целта на този предварителен договор, от една страна, е отлагане във времето на сключването на окончателния договор, поради набавянето на парични средства от купувача или за сдобиване с необходимите документи, а от друга, той се сключва и като застраховка срещу евентуални измами, срещу появата на други купувачи или продавачи, за да няма промяна в последния момент на условия и цени. Това налага неминуемо една по-висока правна култура от субектите на частното право, за да бъдат интересите им оптимално защитени срещу недобросъвестни контрахенти.

 

I. Обхват и цел на съчинението

Настоящото изложение има за цел да очертае основните практически аспекти при пораждането и упражняването на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен. В началото на изложението (т. 1.1) е направена кратка характеристика на предварителния договор, който поражда правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Централно място в съчинението заемат наличните предпоставки (вж. т. 1.3) и правните средства (вж. т. 1.4), с които се упражнява искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, възможните пречки за неговото предявяване, както и подсъдността на иска (т. 1.5). Изключително важно значение на практика има вписването на исковата молба (т. 2), с която се предявява иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което също ще бъде предмет на съчинението. Ще бъде разгледана процедурата по реализацията му, предвидена в ГПК – като особено исково производство (т. 3). Анализирани са правните последици, които поражда постановеното съдебно решение по уважен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД (вж. т. 4), вписването на решението (т. 5), както и възможността на ответника в процеса да иска обезсилването му при определени условия (т. 7). Отделено е дължимото място и на погасителната давност, която, засягайки правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, го превръща в nudum ius, незащитено чрез процесуални способи (вж. т. 6).

Направен е обстоен преглед и анализ на съдебната практика на ВС и ВКС по така очертаните опорни точки в съчинението, с цел изчерпателност и по-голяма яснота на изложението. Ще се акцентира върху преобладаващите мнения на българската правна доктрина, но няма да бъдат изключени и по-тясно застъпените и изолирани становища.

В заключение на съчинението (раздел III) са направени изводи за основните положения, свързани с така поставените проблеми, както и някои предложения de lege ferenda, които целят бързина и процесуална икономия в гражданския процес при упражняването на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

 

II. Изложение

 

1.1. Характеристика на предварителния договор

За да говорим за правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то винаги трябва да бъде налице валидно сключен предварителен договор, който да не е прекратен[1],

т.е. следва да е налице между страните действително правоотношение. Предварителният договор се определя в доктрината като подготвителен договор, който предшества друг договор, наречен окончателен[2]. Той е облигационен и двустранен договор, при който в тежест на всяка от страните по него съществува задължението да сключи в бъдеще окончателен договор, както и правото да изисква същото от другата страна. Предварителният договор следователно поражда облигаторно действие, но той не притежава вещно-транслативно действие; в този смисъл е и съдебната практика[3].

 

1.2. Същност на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

По силата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка една от страните по предварителен договор може да поиска от съда обявяването му за окончателен. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е най-често практикуваният способ за защита при неизпълнение на страна по предварителен договор[4]. Подобна възможност не е уредена в повечето действащи граждански кодификации, което превръща уредбата по нашето законодателство в сравнително модерна и сполучлива[5]. Правото да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен е субективно потестативно право, което може да бъде упражнено с едностранно волеизявление на неговия носител по съдебен ред[6]. Активно легитимираната страна няма друга алтернатива, освен съдебната процедура[7]. Упражняването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и евентуалното му уважаване предполага настъпването на промяна в правната сфера на другата страна по предварителния договор, като по този начин тя ще бъде задължена да встъпи в окончателен договор[8].

В доктрината е изразено схващането, че насрещната страна по предварителния договор е титуляр на притезания[9]. Притезателното право по принцип се упражнява с осъдителен иск, а задължената страна трябва съдейства за реализацията на субективното право със своето поведение. Едва при липса на такова поведение би могло да се прибегне към осъдителен иск, като въз основа на осъдителното съдебно решение по уважен такъв иск ищецът може да се сдобие с изпълнителен лист[10]. Днес съдебната практика и теорията са категорични, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е потестативно (преобразуващо) и гледището, което го характеризира като притезателно, следва да се изолира и да не бъде споделено[11].

 

1.3. Предпоставки за упражняване на правото по чл. 19, ал. 3[12]

Както вече се отбеляза, абсолютно необходимо е сключеният предварителен договор между страните да бъде действителен и да не е прекратен. С други думи, той трябва да отговаря на общите изисквания, които ЗЗД поставя към действителността на договорите въобще[13].

 

1.3.1. Изискването по чл. 19, ал. 2 ЗЗД

Освен това съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа и уговорки относно съществените условия на окончателния договор (essentialia negotii). Целта на особеното изискване, което поставя законът, е в предварителния договор да се съдържат достатъчно конкретни, точни и ясни данни относно волята на страните за параметрите на подготвяното окончателно правоотношение. Това би позволило на съда при предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от някоя от страните да обяви решение, с което да замести окончателния договор. Ако предварителният договор не съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния договор, той ще бъде нищожен[14]. Например липсата на съгласие между страните за цената в едно „обещание за продажба“ ще се яви пречка за обявяването му за окончателно съглашение, тъй като цената е този съществен елемент от съдържанието на договора за покупко-продажба, който инвидуализира този вид сделка, наред с предмета му[15]. Изводът е, че неопределеността на предмета е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен – Quod nullum est, nullum producit effectum.

 

1.3.2. Някои особени случаи, при които не съществуват пречки

На практика често се среща хипотезата страните да уговорят цена, но купувачът да не разполага с достатъчно налични средства, с които да я заплати. Предварителният договор все пак може да бъде обявен за окончателен дори когато цената не е платена изцяло в пари, а в предвидените срокове длъжникът със съгласие на кредитора престира нещо друго вместо дължащата се по договора цена чрез даване вместо изпълнение (т.нар. datio in solutum)[16].

Ако продължим с примерите от практиката, ще забележим, че липсата на уговорка в предварителния договор за продажба на недвижим имот, че продавачът се задължава да снабди купувача с нотариален акт, не го прави нищожен съгласно чл. 26 ЗЗД. Такава уговорка следва да се подразбира, щом като са налице уговорки за всички други необходими съществени елементи на предварителния договор[17].

Допустимо е предварителният договор да съдържа уговорки, които са последица на окончателния договор[18]. Такива уговорки ще са например да бъде предадена вещта, да бъде заплатена цената. Те биха били напълно действителни. По този начин тези задължения могат да станат изискуеми преди сключването на окончателния договор. Предварителният договор на практика съдържа клаузи относно неговото сключване – например такива могат да бъдат срокът, в който следва да се сключи окончателният договор; задължения на страните във връзка с подготовката (набавяне на необходими документи, отстраняване на съществуващи пречки).

 

1.3.3. Нищожността на окончателния договор като пречка

Важно е да се отбележи, че ако законът счита окончателния договор за нищожен и поради това не го допуска, такъв ще бъде и подготвящият го предварителен договор[19]. На практика това означава, че ако е имало имуществено разместване по нищожния договор, ще следва restitutio, т.е. всяка от страните по него ще е длъжна да върне на другата всичко, което е получила от нея, на основание чл. 34 ЗЗД[20].

 

1.3.4. Въпросът за унищожаемостта на окончателния договор

Унищожаемостта на окончателния договор не би могла да повлияе върху действителността на предварителния договор. Той би могъл да бъде унищожаем на собствено основание. В случая се касае до два различни договора – предварителен и окончателен, като въпросът за унищожаемостта би следвало да бъде обект на изследване при всеки един от тях поотделно[21].

 

1.3.5. Има ли изискване за форма на предварителния договор?

Когато за окончателния договор се изискват нотариална или нотариално заверена форма, като форми за действителността му, предварителният договор трябва да бъде сключен в писмена форма. Такава е повелята на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, като неизпълнението ù ще доведе до недействителност на сключения предварителен договор, тъй като писмената форма е ad solemnitatem. Може да се направи изводът, че формата на предварителния договор зависи от предвидената за окончателния договор форма за действителност. Макар по принцип предварителният договор да е неформален, като законът изчерпателно посочва в кои случаи се изисква форма ad substantiam, то желателна е писмената форма. Тя се явява необходима най-вече поради особената му подготвителна функция. Възможността да се иска предварителният договор да се обяви за окончателен от съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД налага нуждата от яснота относно уговорените от страните параметри на подготвяното правоотношение. Казаното може да се илюстира в практиката със следния пример: ако предварителният договор се сключи в устна форма, то ще се наложи за доказването на направените уговорки относно съществените условия на окончателния договор да се разчита на свидетелски показания, тъй като тези уговорки ще трябва да бъдат възпроизведени в съдебното решение при предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Изводът е, че съществува значителен риск от неточно възпроизвеждане на клаузите, уговорени между страните по предварителния договор. В правната доктрина с основание се отбелязва, че свидетелските показания биха могли да се явят недопустими на основание чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК[22]. Това ще повлече след себе си невъзможност за установяването на съдържанието на предварителния договор от съда, като по този начин ще бъдат застрашени интересите на страните.

 

1.3.6. Междинен извод

Всичко казано дотук налага обоснованото заключение, че макар и да няма изрично изискване за писмена форма (с изключение на споменатия чл. 19, ал. 1 ЗЗД), за предпочитане е предварителният договор да бъде сключен в писмена форма, като превантивна мярка, с оглед на бъдещи неприятности и спорове между страните, както и с цел гаранция за ефикасно упражняване на правата на съконтрахентите по съглашението, включително и на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[23].

 

1.3.7. Изискването за изправност на страната

Само изправната страна по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В противен случай ответникът в производството би могъл да потърси защита, като противопостави на ищеца exceptio non adimpleti contractus по чл. 90 ЗЗД[24]. В доктрината е изказано становище, че иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да предяви и неизправната по предварителния договор страна[25]. Наистина това предполага и буквалното тълкуване на разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но по-издържано е да се приеме, че на неизправната страна, черпеща изгода от неправомерното си поведение, може да бъде противопоставено от ответника по иска дилаторно възражение по чл. 90 ЗЗД и съдът да осъди страните да изпълнят едновременно.

De mea sententia не би следвало да се дава възможност на неизправна страна по предварителен договор да иска обявяването му за окончателен, тъй като така би се нарушил основният принцип „nemo auditur propriam turpitudinem allegans“.

 

1.4. Правни средства за упражняване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

По своята правна същност искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се определя като конститутивен[26]. Допустимо е, според съдебната практика и правната доктрина, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде предявен и като насрещен иск във вече образувано производство между страните[27]. Такава на практика ще бъде и хипотезата, при която страните по предварителния договор или се отказват да сключат окончателен договор, или една от тях едностранно се отказва от него, като другата страна не упражнява потестативното си право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и бездейства. В такъв случай, ако е дадено нещо (напр. вещ или пари) по предварителния договор, то остава дадено при неосъществено основание и връщането му може да се търси с иска за неоснователно обогатяване по чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД като недължимо дадено или платено. Ако в петгодишния давностен срок бъде предявен искът по чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, то другата страна би могла с насрещен иск да упражни правото си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[28]. Насрещният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би могъл да се противопостави и на предявен ревандикационен иск по чл. 108 ЗС от собственика за връщане на вещта, дадена по предварителен договор[29].

Считам, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не би могло да бъде упражнено чрез възражение. Такава изрична правна уредба не е предвидена в закона. В подкрепа на това разбиране[30] би могло да се добави, че дълбоката същност на възражението е неговата отбранителна функция, за разлика от тази на иска, от който може да се ползва само изправната страна по предварителен договор[31].

 

1.5. Подсъдност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Secundum regulam на чл. 105 ГПК приложение ще намерят общите правила за местна подсъдност и искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ще бъде подсъден на районния съд по постоянния адрес или седалището на ответника, а когато се иска сключване на окончателен договор с предмет прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот – на районния съд по местонахождението на имота – чл. 109 ГПК[32].

 

2. Практическо значение на вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

 

2.1. Цел на вписването

Поначало вписването има за цел да даде гласност на подлежащите на вписване актове, като по този начин се дава правна защита на приобретателя спрямо третите недобросъвестни лица[33].

 

2.2. Вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с предмет вещни права върху недвижим имот. Последици от вписването

Вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се изисква, когато предмет на предварителния договор е прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот. Това на практика има изключително важно значение, тъй като законодателят изисква в момента на произнасяне на съдебното решение за обявяване на предварителния договор за окончателен (както ще бъде отбелязано по-надолу в изложението) ответникът по делото да бъде титуляр на правото на собственост или на ограниченото вещно право.

Житейски често се среща случаят, докато производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е висящо, продавачът по предварителния договор (ответник) да отчужди недвижимия имот, който е обещал да прехвърли на купувача (ищец) с договора. Така едно трето лице ще стане собственик на имота. В случай, че правото на собственост е преминало от ответника-праводател към третото лице, искът на купувача ще следва да бъде отхвърлен, защото продавачът вече няма да бъде собственик. Именно поради тази причина и законодателят е предприел конкретни мерки за защита интересите на изправната страна по предварителния договор, отнасящ се до хипотезите на прехвърляне на недвижим имот или ограничено вещно право върху такъв имот.

Защитата на купувача-ищец предоставя чл. 114, буква „б“ ЗС, който предвижда вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По този начин придобитите вещни права (право на собственост в посочения пример) и наложени възбрани след вписването на исковата молба не биха могли да се противопоставят от третите лица на ищеца-купувач. Съдебната практика приема с основание, че на купувач по предварителен договор за продажба на недвижим имот не е противопоставим договорът за продажба на същия имот, сключен след вписването на исковата молба за валидиране на предварителния договор[34]. Per argumentum a contrario това означава на практика, че ищецът не ще може да противопостави правото си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на сделки, възбрани и искови молби преди вписването на исковата му молба. Според чл. 115, ал. 4 ЗС, ако молбата до съда с искане за обявяване на договора за окончателен не е вписана, то решението, което е постановено по нея, „няма действие спрямо трети лица освен от деня, в който то е вписано”.

Ищецът-купувач би могъл да се защити по реда на чл. 135 ЗЗД чрез actio Pauliana[35], като иска отмяна на действията, които го увреждат. Следва да се отбележи обаче, че защитата, която му дава чл. 114, буква „б“ ЗС с вписването на исковата молба, е много по-сигурна и удобна. Придобиването на недвижим имот от трето лице след вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателния договор е непротивопоставимо на ищеца, извършил вписването, както вече се отбеляза[36]. На практика това ще бъде случаят, при който с един недвижим имот са били извършени няколко отчуждителни сделки. В един бъдещ спор за собственост относно имота решаващо ще бъде обстоятелството на вписване на исковите молби по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и на останалите актове, подлежащи на вписване. Както гласи древната римска сентенция – първият по време ще бъде по-силен по право (в конкретния случай prior inscriptione potior jure). Правото ще принадлежи на този, който е извършил вписването първи. Той ще може да го противопостави на третите лица, които са могли да узнаят, че по въпросния недвижим имот има висящ процес, т.е. тези трети лица ще се считат за недобросъвестни[37].

 

2.3. Пример от практиката от значение за вписването на исковата молба

Смисълът на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би могъл да се илюстрира и в още един случай от практиката. Да си представим, че бъде развален договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка, което разваляне се осъществява по съдебен ред, съгласно чл. 87, ал. 3 ЗЗД, като то ще настъпи ex tunc. Престациите, които са направени във връзка с договора по искане на някоя от страните, следва да бъдат върнати (в случая приобретателят, осъществяващ грижи и издръжка, ще може да получи обезщетение за грижите, които е положил, и издръжката, която е дал[38]). Възможно е приобретателят (страната, поела задължение да гледа и издържа) по този договор да е сключил предварителен договор за прехвърляне на имота на трето лице. Ако това трето лице е вписало исковата си молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен в един по-ранен момент от исковата молба за развалянето на договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, която също се вписва, и предварителният договор е бил обявен за окончателен, разваленият договор не би могъл да се противопостави на третото лице, купило имота от приобретателя по договора за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. В този случай прехвърлителят по разваления договор няма да може да получи своята престация – недвижимия имот, а ще трябва да се задоволи с паричната му равностойност[39].

 

2.4. Междинен извод относно вписването

Може да се направи изводът, че вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е задължение на ищеца с изключително важно практическо значение, което той трябва да изпълни. В противен случай, дори и изправна страна по предварителния договор, той не би могъл да защити правата си пълноценно срещу трети лица. Тъй като съдът се основава на фактите и обстоятелствата по делото, той няма как да отсъди в полза на ищеца и всички уговорки, които са направени в предварителния договор, биха били напразни.

 

2.5. Прекратяване действието на вписването

Предпазващото действие, което има вписаната искова молба, ще изгуби силата си, ако искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде отхвърлен. След влизане в сила на съдебното решение по отхвърления иск ответникът в производството би могъл да прехвърли своето право на собственост или други вещни права върху същия имот на трети лица.

 

2.6. Случаи, при които вписването на исковата молба също има значение

Наложително е също така да се направи уточнението, че предварителният договор е принципно допустим и приложим, но не и ефективен при задължение за прехвърляне на движими вещи и някои специфични права. Например, ако е сключен предварителен договор за прехвърляне на автомобил, на дялове от ООД или от СД, може да се предяви искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но конститутивното съдебно решение би се оказало напразно, ако по време на процеса вещта бъде продадена от праводателя на трето лице. В случая няма да бъде изпълнено изискването на чл. 363 ГПК и съдът би следвало да отхвърли иска. Посочените искове не се вписват, следователно не могат да се противопоставят на трети лица, за разлика от гореспоменатите хипотези (вж. т. 2.2 и т. 2.3). Подобно развитие на практика обаче не лишава предварителния договор от смисъл, тъй като все пак може да бъде ангажирана договорната отговорност на неизправната страна. Може да се заключи, при все че ще се окаже негоден да доведе до принудително прехвърляне на собствеността в посочените случаи, няма пречка в предварителния договор да се уговорят неустойки или въз основа на него да се претендира обезщетение за вреди, като по този начин кредиторът би се удовлетворил[40].

 

3. Производство по сключване на окончателен договор

Производството по сключване на окончателен договор е уредено в ГПК като особено исково производство с разпоредбите на чл. 362-364. Тази уредба е сходна с отменената по стария ГПК от 1952 г. То важи за всички предварителни договори, включително и за обещанията да се прехвърли част от наследство. Производството по предявен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД иск би следвало да се води между страните по предварителния договор. Предмет на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по принцип е цялото право. Задължението да се прехвърли имотът по предварителния договор се наследява на общо основание. То е делимо, като при наследяване всеки от наследниците придобива част от него, пропорционална на дела му от наследството[41], както и отговаря за прехвърлянето на своята идеална част. На практика това значи, че е допустимо в процеса да бъдат конституирани като страни както универсални, така и частни правоприемници. В съдебната практика с основание се приема, че поначало трети лица не могат да искат обявяване на предварителния договор за окончателен[42].

В производството по сключване на окончателен договор съдът осъществява до голяма степен същите действия, които извършва нотариусът, проверявайки дали е изпълнено задължението за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот или движима вещ, дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Съдът не ще може да обяви за окончателен договор за продажба на вещ, която вече не е собственост на продавача, независимо че е била такава към момента на сключване на предварителния договор[43]. Ако след сключване на предварителен договор за продажба на имот продавачът го е продал другиму, договорът не може да бъде обявен за окончателен. Продължим ли разсъжденията, дори и към момента на сключване на предварителния договор продавачът да не е бил собственик на вещта, предварителният договор ще следва да се обяви за окончателен и да породи вещноправно действие, ако той е неин собственик към датата на съдебното решение[44]. Тук е необходимо да се направи уточнението, че ако вещта към момента на вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е била собственост на ответника, но той е придобил собствеността преди приключването на устните състезания, предявеният иск за обявяване на предварителния договор за окончателен би следвало да се уважи[45]. В производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД сезираният съд не може да преценява спазени ли са изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС[46]. Съдебната практика приема още, че ако имотът, който е предмет на предварителния договор, е съсобствен и някой от съсобствениците продавачи не е участвал в делото като страна, неучаствашият съсобственик не може да иска решението да бъде отменено по реда на чл. 304 ГПК, тъй като съсобствениците са обикновени другари и не са обвързани от силата на пресъдено нещо[47].

Най-общо се налага изводът, че за да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо ответникът в процеса да бъде титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното решение.

 

4. Съдебното решение при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

 

4.1. Деривативен способ за придобиване на вещни права

В правната доктрина е разгледано конститутивното съдебно решение за уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като самостоятелен способ за придобиване на вещни права[48]. Този способ е от категорията на производното (деривативно) придобиване, понеже праводателят е собственик. Това становище е правно издържано, защото съдът няма как да обяви предварителния договор за окончателен с решението си, ако ответникът не е собственик, понеже изрично чл. 363 ГПК го задължава да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота[49]. Би следвало да се направят две уточнения във връзка с разпоредбата. Първото от тях е, че и без изричната уредба на чл. 363 ГПК ще следва съдът да установява правото на собственост у прехвърлителя на вещното право, предмет на предварителния договор, и предпоставките за прехвърлянето му, тъй като това в процеса се явява преюдициален въпрос[50]. Също така трябва да подложим на разширително тълкуване посочената разпоредба, като тя следва да намери приложение не само при прехвърляне на право на собственост, но и на ограничени вещни права.

 

4.2. Действие на съдебното решение при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

При предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от съда се иска да потвърди със сила на пресъдено нещо предявеното субективно потестативно право, като с решението да  постанови следващата от него промяна на гражданското правоотношение[51]. Когато искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде уважен, съдебното решение се явява с конститутивно действие, което се изразява в създаването на ново правно положение между страните в процеса[52]. С постановеното решение на съда се внася исканата правна промяна от носителя на субективното право, ищецът в производството. И тази промяна настъпва въпреки и независимо от волята на ответната страна.

Разпоредбата на чл. 19, ал. 3, изр. 2 ЗЗД сочи, че ако предявеният иск бъде уважен, предварителният договор се счита сключен в момента, в който съдебното решение влезе в законна сила. Меродавната дата за сключения окончателен договор следователно е не тази, посочена в предварителния договор, а датата, на която решението на съда влезе в сила[53]. Оттук следва да се направи изводът, че съдебното решение по уважения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД няма да има действие ex tunc.

De rigore juris от чл. 362 ГПК решението на съда замества липсващото съгласие, замества самия договор[54]. Съдебното решение ще замести самия нотариален акт, когато предмет на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е вещно право върху недвижим имот, въпреки че за разлика от нотариалния акт, то няма доказателствена сила. Това правило обаче не бива да се схваща буквално, тъй като съдебното решение по нищо не наподобява реквизитите и формата на нотариален акт, т.е. разпоредбата следва да се тълкува в смисъл, че съдебното решение поражда последиците на окончателен договор[55]. При сключен предварителен договор за продажба то ще се яви източник на продажбеното правоотношение[56]. За постановеното конститутивно съдебно решение може да се сподели становището, че то обвързва както страните в процеса – ищец и ответник, така и неговото действие се разпростира спрямо всички – erga omnes[57].

Haut dubio, ако конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде отхвърлен, то съдебното решение ще се ползва само с установителен ефект[58].

 

4.3. Недопустимост за внасяне на промени в предварителния договор

Важно е да се подчертае, че с решението си съдът не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор – той или отхвърля предявения иск, или постановява сключването на окончателен, като възпроизвежда клаузите на обещания договор, така както страните са ги уговорили в предварителния договор[59].

 

4.4. Допустимо ли е съдебно решение за част от уговорената престация?

Според съдебната практика предварителният договор не може да се обяви за окончателен само за част от уговорената между страните престация[60]. Изказано е становище от проф. Калайджиев[61], че предварителният договор може да бъде уважен и за част от уговорената престация между страните, ако няма да бъде накърнен интересът на ответника. Заслужава да се отбележи и сподели компромисното гледище на доц. Кр. Таков, според което допустимостта на частичен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да се преценява във всеки конкретен случай[62].

 

4.5. Междинен извод

С основание може да се твърди, че конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и постановеното съдебно решение по уважен иск са средства за принудително упражняване на субективното потестативно право да се иска обявяването на предварителен договор за окончателен. По този начин се постига едно своеобразно удовлетворение за ищеца-кредитор. Решението по уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е изпълнително основание, а поражда направо правните последици на обещания окончателен договор[63].

На практика може да се стигне и до принудително изпълнение на заложеното в предварителния договор. Би могло да се използва аргумент на по-силното основание от чл. 417, т. 3 ГПК и да се направи изводът, че въз основа на влязлото в сила конститутивно съдебно решение по чл. 362 ГПК ищецът би могъл да се сдобие със заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по реда на чл. 417 ГПК за следващите от решението изискуеми притезания, като такива могат да са задължения за плащане на цената или за предаване на вещта[64].

 

4.6. Други последици от съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Разпоредбата на чл. 364, ал. 1 ГПК гласи, че със съдебното решение при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ищецът ще бъде осъден да заплати на държавата разноските по прехвърлянето на имота[65]. На практика това означава съдът да постанови осъдителен диспозитив срещу приобретателя-ищец за заплащане на разноските по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл. 96 от същия закон. В диспозитива на съдебното решение, постановено при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът служебно ще нареди да бъде вписана възбрана върху имота до изплащане от страна на купувача на следващите се разноски по прехвърлянето на имота – чл. 364, ал. 1 ГПК in fine. За държавата съществува правото да насочи изпълнението и върху имота, придобит от ищеца, за вземанията си срещу праводателя му, ако тия задължения са били изискуеми към деня на прехвърлянето, така че ищецът да е могъл да прихване тяхното плащане срещу дължимата от него цена съобразно чл. 362, ал. 1 ГПК. Ergo съдебното решение се явява тук изпълнително основание както за притезанията, които биват породени от новото правно положение, така и за разноските по прехвърлянето.

 

5. Вписване на съдебното решение

Вече беше изтъкнато практическото значение на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (вж. т. 2). Задължително условие според чл. 115, ал. 2 ЗС, за да запази действието си това вписване, е вписването на самото съдебно решение. Съдебното решение се вписва в 6-месечен срок от влизането му в сила. В случай, че срокът изтече без решението да бъде вписано, вписаната искова молба губи действието си. Това на практика неминуемо влече негативи за приобретателя-ищец в процеса. Той ще може да впише съдебното решение и след изтичането на този срок, но като неблагоприятна последица от пропускането му, ищецът не би могъл да противопостави своите права на лицата, придобили вещни права или наложили възбрани върху имота преди това – чл. 115, ал. 4 ЗС.

В диспозитива на съдебното решение по уважен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът изрично следва да укаже на купувача по предварителния договор факта, че решението следва да бъде вписано. Това вписване се прави въз основа на препис от съдебното решение. Съдът обаче няма да издаде препис от него, докато ищецът не докаже, че разноските по прехвърлянето на имота са били заплатени. Такова е и разпореждането на чл. 364, ал. 2 ГПК. Законът използва интереса на ищеца от вписване на съдебното решение, за да предизвика изпълнението на задължението за заплащане на разноските по прехвърляне, както и на задълженията на праводателя на ищеца за данъци и такси на имота. На практика това означава, че препис от влязлото в сила решение може да се получи след представяне на доказателства за изпълнение на посочените задължения, т.е. заплащането на дължимата нотариална такса, заплатен в данъчната служба местен данък по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ, представяне на удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264 ДОПК. Съдът отново изрично ще следва да укаже тези обстоятелства в диспозитива на съдебното решение.

 

6.1. Погасителната давност и правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Погасителната давност е основен институт на цялото гражданско право с важно практическо значение. Тя представлява способ за отнемане на кредитора възможността да иска принудително осъществяване на своето право[66]. Съществува становище, според което правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не се погасява по давност. В негова подкрепа като доводи се сочат, че по давност се погасяват само онези права, които изрично били предвидени в закона[67]. Не е предмет на настоящото съчинение проблемът дали преобразуващите права се погасяват по давност или се преклудират. Преобладаващо е разбирането, че потестативните субективни права се погасяват по давност[68]. Съдебната практика също се е произнесла утвърдително по въпроса за погасяване по давност на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[69].

 

6.2. Приложим давностен срок. Начало на давностния срок

Правото да се иска сключване на окончателен договор се погасява по давност с изтичане на петгодишен срок, т.е. на практика е приложим общият давностен срок, предвиден в чл. 110 ЗЗД[70]. Понеже всяка страна по предварителния договор е едновременно и кредитор, и длъжник по иска за обявяване на договора за окончателен, давността тече и за двете страни.

В старата съдебна практика се е приемало, че давността започва да тече от момента на възникване на правото, като по правило това е бил моментът на сключването на предварителния договор[71]. Това схващане не следва да бъде споделено, тъй като то би довело до извод ad absurdum. То подлежи на основателна критика в хипотезата, при която правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да е възникнало, но все още да не може да бъде упражнено. Такъв ще бъде случаят например когато в предварителния договор е бил уговорен срок за сключване на окончателен договор, т.е. в него е предвиден отлагателен срок. Очевидно до изтичането на този уговорен срок от страните не би могло да се упражни правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като задължението на ответната страна все още не е станало изискуемо и в този смисъл несправедливо за ищеца би било погасителната давност да тече от момента на сключване на предварителния договор.

На практика често се случва купувачът по предварителен договор да е получил владението върху имота от продавача. В този случай съдебната практика правилно се е ориентирала, че давността за предяваването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД започва да тече от момента, в който купувачът е получил владението върху имота[72]. Това е още един аргумент, който потвърждава тезата, че началото на погасителния давностен срок ще следва да се изчислява от момента, в който действително може да се упражни потестативното право да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен. Няма пречка и при уговарянето на предварителния договор страните да са приели, че имотът ще бъде прехвърлен след смъртта на прехвърлителя. Тук следва да се приеме, че давността за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ще започне да тече от смъртта на прехвърлителя.

В хипотезата, когато по предварителния договор продавачът е предал владението на купувача, собственикът не би могъл да се брани с иск по чл. 108 ЗС, докато не изтече 5-годишният давностен срок за правото по чл. 19, ал. 3 ЗС. Защитата с ревандикационен иск на собственика ще бъде допустима едва след изтичането на този срок[73].

 

6.3. Междинен извод

Може да се направи изводът, че само доколкото не е уговорен срок или отлагателно условие, давността започва да тече от сключването[74]. Правилно е да се приеме, че давността започва да тече с настъпването на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор, т.е. от момента, в който потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД действително може да бъде упражнено. От този момент нататък, в течение на пет години, може да се предяви искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[75].

 

6.4. Спиране и прекъсване на давността

Владението на имота, което е било предадено с предварителния договор, не отлага и не спира погасителната давност, тя тече и ако купувачът е във владение[76]. Относно спирането и прекъсването на погасителната давност ще се приложат общите правила на чл. 115 и чл. 116 ЗЗД. Давността би могла да бъде прекъсната в случая, когато владението е предадено на купувача след сключване на предварителния договор, тъй като по този начин вземането бива признато от длъжника – аргумент от чл. 116, б „а“ ЗЗД[77]. Възражението на купувача за действителност на договора и че е изплатил цената по него, правено по друг спор, не прекъсва давността за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от същия купувач против продавача по такъв договор[78].

 

6.5. Последици при направено възражение за давност и упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Изтеклият 5-годишен погасителен давностен срок се явява пречка за обявяването от съда на предварителния договор за окончателен, щом като е направено възражение за погасяване по давност на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от ответната страна[79]. Това следва от характера на перемпторното възражение за изтекла погасителна давност, което „пресича“ процесуалното упражняване на субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Погасеното по давност право вече не може да бъде упражнено принудително по съдебен ред, то се превръща в естествено право, тъй като се е погасило по давност с изтичането на общия петгодишен давностен срок[80]. В случая е необходимо да се подчертае, че съгласно чл. 120 ЗЗД давността не се прилага ex officio от съда, т.е. без изрично позоваване от страната, която ще се ползва от нея, тя няма да се приложи[81].

 

6.6. Връщане на даденото по предварителен договор

Практически важен е въпросът от кой момент би могло да се иска връщане на цената, дадена по т.нар „обещание за продажба“, в случая, когато правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е блокирано с пресекателно възражение за погасителна давност от ответника по иска. Ако искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД бъде погасен по давност, поради което и предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен от съда, следва да се приеме, че погасителната давност за връщане на цената тече от деня на влизане в сила на решението, с което искът по чл. 19, ал. 3 е отхвърлен. Отхвърлителният диспозитив на съдебното решение се явява пречка, за да възникнат правата по окончателния договор, но това не би значило непременно, че страните трябва да върнат даденото по предварителния договор. На практика ще е необходимо някоя от страните по предварителния договор да предяви правото си да иска връщане на престацията по съдебен ред с иск за неоснователно обогатяване.

При неосъществен предварителен договор платената цена може да бъде търсена до изтичането на общия петгодишен давностен срок, чието начало съвпада с изтичането на давностния срок за обявяването му за окончателен[82]. В съдебната практика с основание е прието, че давност за връщане на даденото не тече, докато купувачът по предварителния договор се намира във владение на имота, макар искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да е погасен по давност. Погасителната давност ще тече от отстраняването на купувача от имота[83]. Редно е да се отбележи, че практиката правилно се е ориентирала и разграничава иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и иска за връщане на даденото, съответно и погасителната давност за всеки иск, макар да произтичат от общ юридически факт – договора. Както вече бе изяснено, законът не посочва владението за препятствие на давността, респективно за нейното начало. Щом като владението не може да спре течението на давността за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, същите съображения важат и за давността при иска за връщане на даденото по предварителен договор.

 

7. Обезсилване на съдебното решение

Констатацията, че ищецът е изпълнил поетото от него задължение спрямо ответника по предварителния договор, следва да се направи с решението, с което се уважава искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[84]. Неизпълнение на задължение, което произтича от окончателния договор, не е пречка за упражняване правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД[85]. Ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор при условие ищецът да изпълни задължението си. Какво е това задължение по предварителния договор, няма значение. То може да бъде парично или непарично[86]. В такъв случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок, независимо дали е срокът е определен, посочен в диспозитива на съдебното решение или не, включително и чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Такова е изискването на разпоредбата на чл. 362 ГПК. Съдът няма право нито да скъсява този срок, нито да го удължава. Това е една императивна правна уредба. Срокът по чл. 362 ГПК е задължителен[87], дори в случай, че съдът пропусне да се произнесе в съдебното решение по него, и започва да тече от деня на влизане на решението в сила. За да започне да се брои визираният срок, решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да е влязло в сила по отношение на всичките си задължителни съставни елементи – както в частта, с която предварителният договор е обявен за окончателен, което е предпоставка за ангажиране отговорността на ищеца за едновременно изпълнение на насрещното му задължение по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК, така и в частта, с която последният е осъден да изпълни насрещното си задължение, индивидуализирано по основание, вид и размер. Докато решението не влезе в сила в посочените части, срокът по чл. 362, ал. 1 ГПК не започва да тече, тъй като, за да възникне задължение за ищеца за изпълнение на насрещното му задължение по предварителния договор, съответно изискуемо вземане за ответника, следва да е налице формирана сила на пресъдено нещо, както по отношение на обявяване на предварителния договор за окончателен, така и досежно наличието на насрещно задължение на ищеца към момента на прогласяване на сделката за окончателна. Ако в двуседмичния срок[88] ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника, а не ex officio, ще обезсили постановеното решение. Законът предоставя една правна възможност на ответника, ако ищецът се окаже неизправна страна в определения срок. Предмет на разглеждане в производството по чл. 362, ал. 2 ГПК е само изпълнението на конкретно посоченото в решението задължение и съответно само неговото неизпълнение може да има за последица обезсилване на решението[89].

Ако все пак в диспозитива на съдебното решение по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът е пропуснал да задължи ищеца да заплати остатъка от цената на имота в двуседмичен  срок от влизане в сила на решението, това не освобождава ищеца от задължението да извърши това плащане в срока. Ако той не стори това, ответникът може да иска обезсилване на решението от първоинстанционния съд[90]. Обезсилването е равнозначно на прекратяване с обратна сила на гражданските последици, които е породило решението на съда. За обезсилването следва да намерят приложение по аналогия правилата за развалянето по чл. 87-88 ЗЗД, с изключение на изискването да се дава на ищеца допълнителен срок за изпълнение[91]. Обезсилването на решението ще има за последица развалянето на договора поради неплащане на цената, ако то замества продажбата. Неизпълнението на останалите задължения би могло да бъде основание за разваляне по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД на обявения с решението предварителен договор за окончателен, но не и за обезсилване на самото решение.

 

III. Заключение

 

Правната уредба на предварителния договор в българското законодателство е като цяло доста оскъдна, а практиката на съдилищата по нея е по-скоро противоречива.

Предварителният договор не се сключва само за да внесе прозрачност в отношенията между страните, той е много повече от просто и само проектодоговор. От юридическа гледна точка предварителният договор е съществена правна фигура, а от фактическа – е застраховка за правата и интересите на страните, намираща пряко проявление чрез субективното право, уредено в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. То не би възникнало, ако страните по предварителния договор изпълнят задълженията си и сключат окончателен договор. От значение за страните ще бъде този окончателен договор. На практика това е нормалното и желаното развитие на отношенията между контрахентите по предварителния договор при сключването му. Не изпълнят ли обаче задължението си да сключат окончателен договор, ще се породи и правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

De lege ferenda, с оглед сигурността на гражданския и търговския оборот следва да се даде по-богата правна регламентация в разпоредбите на ЗЗД, касаещи субективното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като се имат предвид достиженията на правната доктрина и съдебната практика по въпроса, с цел максимално разширяване на приложното му поле в съвременното частно право. Необходими са и някои изменения и допълнения и в уредбата по ГПК – например de lege ferenda чл. 363 ГПК следва да бъде допълнен от законодателя с изричното посочване на задължението на съда да провери и валидността на сключения от страните предварителен договор. В практиката много проблеми поражда и вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Вписването се забавя поради необходимостта, която съществува от издаване на удостоверение за данъчна оценка на имота, въз основа на която следва да се определи дължимата държавна такса и таксата по вписването, поради което са необходими и в тази насока законодателни изменения de lege ferenda.

 

Бележки под линия:

[91] В този смисъл вж. Сталев, Ж., А. Мингова, В. Попова, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право… девето издание, с. 758 и Венедиков, П. Цит. съч., с. 170. Относно някои критични бележки по това становище вж. и Славов, Н. Цит. съч., с. 377.