Автор: ДИАНА АСЕНИКОВА
Софийски университет „Св. Климент Охридски“
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане не е уреден от действащото право, но на практика той е едно от най-често използваните средства за придобиване право на собственост. Трудностите и конфликтите, които възникват по повод този договор, се дължат не само на липсата на правна уредба, но и на особения характер на съдържанието му. Типологията на договора за издръжка и гледане се опира на съдебната практика и доктрината, които извличат неговите безспорни юридически характеристики, но и поставят множество спорни въпроси. Целта на изложението е да разгледа специфичната правна природа на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, като очертае неговите основни особености така, както са изведени в практиката.
В историческоправен аспект произходът на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане се свързва с храненичеството и с договора за пожизнена рента. Храненичеството е институт на българското обичайно право, съгласно който синовете трябвало да полагат грижи за своите родители до края на дните им. Когато съпрузите нямали наследници или имали само дъщери, те вземали т.нар. „храненик“, който се задължавал да ги гледа така, както би го сторил родният им син, срещу което храненикът наследявал цялото им имущество. С договора за пожизнена рента, уреден в стария ЗЗД (чл. 523-540) и признат от по-новата съдебна практика (Решение № 200 от 20.04.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 876/2010 г., ІV г. о.), длъжникът (рентодател) се задължава да плаща на кредитора (рентополучател) периодично парични суми до края на живота му срещу прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот. Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане беше признат легално от Закона за собствеността на гражданите от 1973 г., който макар и да не го уреждаше обстойно, позволяваше прехвърлянето с такъв договор на недвижими имоти между нероднини. С това ЗСГ предостави правната основа за широкото разпространение на този специфичен договор, чиито особености наложиха богата съдебна практика.
С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане едно лице (прехвърлител) прехвърля правото на собственост върху недвижим имот на друго лице (приобретател), което поема задължението да му дава издръжка и да полага грижи за него до края на дните му. Съглашението попада в категорията на ненаименованите договори, тъй като не е уредено легално и не може да се отнесе към никой от установените в закона договори, макар и да разкрива известни прилики с продажбата. Спрямо него приложение намират разпоредбите от общата част на ЗЗД, посветени на сключването, недействителността, действието на договора, изпълнението и неизпълнението на задълженията по него и развалянето му. Договорът за издръжка и гледане е продукт на договорната автономия, която позволява на правните субекти свободно да определят съдържанието на сделките, по които са страни, доколкото то не противоречи на императивните законови норми и на добрите нрави. В това отношение практиката е категорична, приемайки, че договорите за прехвърляне, съответно учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона. Те имат социална цел и предназначение – да обезпечат на прехвърлителя, който по правило е в напреднала възраст, по-добри социално-битови условия за преживяване. Задълженията за гледане и издръжка са наситени с нравствено-етични и социално-битови елементи. Както по своята цел, така и по своето съдържание те не влизат в противоречие със закона, поради което са допустими и валидни (Решение № 500 от 23.08.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 1702/2009 г., ІV г. о.).
Широко обсъждан в доктрината и безспорно приет в практиката е алеаторният характер на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, които ще се престират за в бъдеще до смъртта на прехвърлителя. В доктрината е застъпено становището, че неопределеността на престацията е това, което придава качеството алеаторност на възмездните договори, т.е. алеаторен е договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане за в бъдеще, тъй като при сключването му не е известно в какво точно ще се състои поетото задължение за грижи и издръжка. Другото обяснение на понятието алеаторност се основава на тезата, че при сключване на договора престацията на приобретателя е определена по вид, съдържание и качество, но не е известно какъв ще е обемът й в количествено и във времево отношение. Възможно е задълженията за грижи и издръжка да надхвърлят значително полученото, но има и шанс стойността на прехвърления имот да надхвърля многократно паричната равностойност на престираните грижи и издръжка. Алеаторният характер се свързва именно с елемента на шанс ( „alea”- риск, хазарт), тъй като към момента на сключване на договора не е известен интересът на страните от неговото сключване, а и липсва възможност този интерес да бъде преценен, защото той зависи от едно бъдещо събитие или обстоятелство, което не е под контрола на никоя от страните (здравословното състояние и смъртта на прехвърлителя). Тази идея е била възприета и от отменения ЗЗД, чийто чл. 6 е приемал, че договорът е случаен (алеаторен), „когато за двете договарящи се страни или за едната от тях ползата зависи от едно неизвестно събитие“. Отсъствието на шанс при алеаторния договор води до неговата нищожност поради липса на основание (чл. 26, ал. 2, пр. 4 ЗЗД). Така в Решение № 381 от 06.06.2006 г. на ВКС по гражд. д. № 1073/2005 г., II г. о. се приема, че договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане няма основание, когато при сключването му приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя. Тази идея е последователно застъпена в съдебната практика (Решение № 569 от 08.03.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 76/2009 г., ІV г. о., Решение № 384 от 10.05.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 1190/2009 г., ІІІ г. о., Решение № 420 от 11.01.2012 г. на ВКС по гражд. д. № 99/2011 г., ІІІ г. о.). От друга страна, допускането, че прехвърлителят по алеаторния договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане може скоро да умре, не е равнозначно на знание за скорошна и сигурна смърт и не изключва характерния елемент на шанс. Именно лошото здравословно състояние и напредналата възраст на прехвърлителя (без видими признаци за скорошна и неизбежна смърт) представляват основанието за сключване на такъв договор.
Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна въз основа на вече престирани от нея издръжка и грижи. Доктрината и практиката приемат, че в този случай договорът е комутативен, защото към момента на сключването всяка от страните знае точно каква облага получава, като последната не зависи от някакво бъдещо събитие, т.е. тук липсва хазартният елемент. Във връзка с комутативния елемент практиката (Решение № 318 от 05.05.1999 г. на ВКС по гражд. д. № 109/1999 г. II г. о.) приема, че предварителният договор за прехвърляне право на собственост срещу издръжка и гледане може да се обяви за окончателен и след смъртта на прехвърлителя, при условие, че предмет на договора са престирани до сключването на предварителния договор грижи и издръжка – това обуславя и каузалния характер на договора. Основание (по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 4) е налице и в случая, когато договорът е сключен с оглед вече положени грижи и издръжка и при наличието на знание от страна на приобретателя за неизбежната и скорошна смърт на прехвърлителя – в тази хипотеза комутативният елемент е пречка договорът да се обяви за нищожен.
Съдържанието на насрещните права и задължения по договора за издръжка и гледане се характеризира с известни особености, които се извеждат последователно в съдебната практика и доктрината. Решение № 15 от 11.02.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 46/2009 г., ІІІ г. о. потвърждава, че обемът и съдържанието на поетите задължния с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка следва да се определят от постигнатото между страните съгласие. При тълкуването на волята на страните съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД се изхожда от правилото, че ако не са уговорени ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи (Решение № 343 от 26.05.2004 г. на ВКС по гражд. д. № 609/2003 г., II г. о.). Длъжникът обаче не може да наложи на кредитора грижи, които той не желае да приеме, нито да му наложи начин на живот, който той не е готов да следва, макар и да е по-задоволителен в социално-битов план. Изпълнението на задължението за гледане и издръжка, когато то не е детайлно уговорено, се определя от действителните нужди на кредитора. Ако престираното от длъжника е било прието и кредиторът се е считал за удовлетворен, неговите наследници не могат да искат разваляне на договора (Решение № 863 от 22.12.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 1534/2009 г., ІV г. о.).
Следва да се постигне съгласие и относно това, къде ще се полагат грижите за прехвърлителя. Това е от особено значение за точното изпълнение на задълженията по договора и забавата на страните по него. Ако местоизпълнението не е посочено в договора, то се урежда съгласно диспозитивните правила на чл. 68 ЗЗД. Задълженията следва да се изпълняват в местожителството на приобретателя (длъжника по задължението за издръжка и гледане) по време на пораждане на задължението. Оттук се извежда положението, че прехвърлителят и приобретателят поначало трябва да живеят заедно, освен ако е уговорено друго.
По своята същност изпълнението на задължението за гледане и издръжка не търпи забава. То трябва да се изпълнява ежедневно, системно и непрекъснато (в този смисъл Решение № 633 от 01.07.2002 г. на ВКС по гражд. д. № 944/2001 г. и Решение № 1024 от 26.11.1997 г. по гражд. д. № 1404/1997 г.).
В тежест на приобретателя по договора за издръжка и гледане е да докаже какво е изпълнил. Прехвърлителят не е длъжен да посочва в какво се състои неизпълнението. Той е изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост, с което установява съществуването на задължението на приобретателя да предоставя уговорените издръжка и грижи (Решение № 82 от 05.04.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 1313/2009 г., ІV г. о.).
По отношение на договора за издръжка и гледане приложение намират общите разпоредби относно недействителността на договорите, но с отчитане на съответните особености. През годините е натрупана богата съдебна практика най-вече по повод атакуването на този договор поради липса на основание за сключването му. Прието е, че не е нищожен договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, ако преди него е сключен между същите страни договор за прехвърляне на друг имот също срещу гледане и издръжка (Решение № 151 от 4.03.1992 г. на ВКС по гражд. д. № 1235/1991 г., I г. о.). Последващият договор за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане има предмет (Решение № 465 от 30.05.2001 г. на ВКС по гражд. д. № 1090/2000 г., II г. о.) и не е без основание (Решение № 461 от 2.11.2012 г. на ВКС по гражд. д. № 1556/2011 г., IV г. о.). Обстоятелството, че такова задължение е било поето от приобретателя с предходен договор или договори, не означава, че последващият е сключен без причина (основание). Не е съществувала пречка още с първия договор в полза на приобретателя да се прехвърли правото на собственост и върху имуществото, предмет на последващите договори, което е израз на свободната воля на страните да определят съдържанието на договорите, които сключват. Страните по договор за гледане и издръжка могат да сключат следващ договор с такъв предмет, за да разширят грижите за нуждаещия се от гледане и издръжка (Решение № 1747 от 5.09.1969 г. на ВС по гражд. д. № 1203/1969 г., I г. о.).
Внимание следва да се отдели и на въпроса за формата за действителност, в която трябва да се сключи договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане, за да породи той своето вещноправно действие. Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Разпоредбата на чл. 35, ал. 1 ЗС обаче предвижда специална форма за действителност на договора за доброволна делба на недвижими имоти, а именно писмена форма с нотариална заверка на подписите. Въпросът за възможността съсобственикът, в чийто дял се поставя недвижим имот, да поеме задължение за гледане и издръжка спрямо друг съделител вместо уравняване в пари или имот, се решава противоречиво в практиката. Така Решение № 725 от 30.11.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 823/2009 г., ІV г. о. приема, че за валидността на договора за доброволна делба не е необходима нотариална форма и в случаите, когато се поставя в дял на един от съсобствениците недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Решение № 103 от 06.06.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 876/2010 г., ІІ г. о., от друга страна, поддържа, че при договор за доброволна делба може да бъде уговорено само парично или имотно уравнение на неравенството в дяловете, но не и алеаторна насрещна престация. Прехвърлянето на право на собственост, респективно идеална част от право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане не съставлява делба и договорът следва да бъде сключен в нотариална форма съгласно чл. 18 ЗЗД. Единно и непротиворечиво решение на проблема се опитва да даде Тълкувателно решение № 3 от 19.12.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2013 г., ОСГК, чиято т. 2 застъпва становището, че договор, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане в полза на друг съделител, представлява договор за делба и не е нищожен, ако е сключен в предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС форма. Немалка част от върховните съдии обаче са изложили особено мнение в полза на противното виждане с мотивите, че не са взети предвид особеностите на делбата с оглед допустимия от закона начин на уравняване при несъответствие между стойността на реално получения дял от съсобственото имущество и размера на идеалната част. Единственият начин за уравняване, който законът предвижда при делбата на съсобствено имущество, независимо дали се извършва чрез договор за доброволна делба, или чрез съдебна делба – спогодба, е в пари или имот. Специалната форма за действителност, установена в чл. 35, ал. 1 ЗС, важи само и единствено за осъществяване на такова разместване на имуществени блага. По отношение на други клаузи на договора, различни от поемане на задължение за парично или имотно уравняване на дяловете, доколкото тези правоотношения не са предмет на делбата, договорът, респективно съдебната делба-спогодба, трябва да бъдат последвани от сключване на акт в определената от закона форма (Постановление № 7 от 28.11.1973 г. на Пленума на ВС). Законът не установява забрана за извършване на разпореждане с дял от съсобствен недвижим имот срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг съсобственик, но подобен договор не представлява договор за доброволна делба и следва да бъде сключен в предвидената в чл. 18 ЗЗД форма за действителност. Само в този случай договорът ще произведе целеното от страните вещноправно действие. Противното разрешение на поставения проблем, застъпено в ТР 3/2013 г., създава в полза на съделителите реална възможност за заобикаляне на императивното правило на чл. 18 ЗЗД.
Принципът за автономия на волята позволява да се сключва и предварителен договор за прехвърляне на собственост срещу гледане и изръжка, при който също се наблюдават известни особености. В съдебната практика се поставя въпросът за съдбата на предварителния договор за издръжка и гледане, сключен преди острото влошаване на отношенията между страните по него, довело до нежелание на обещателя да бъде гледан и издържан от другата страна. Върхояният съд приема в Решение № 146 от 12.03.1986 г. по гражд. д. № 951/1985 г., II г. о., че предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане не може да се обяви за окончателен против волята на обещателя. Съображенията на съда в полза на това разрешение са от нравствено-етично естество. В основата на договора за издръжка и гледане стои доверието между страните. Специфичното задължение за гледане по своето естество включва морални и социално-етични елементи на взаимно уважение и разбирателство. Практиката приема, че влошаването на отношенията между страните по предварителния договор за гледане и издръжка води до невиновна невъзможност за неговото изпълнение (за сключване на окончателен договор), вследствие на което този предварителен договор се разваля по право по реда на чл. 89 ЗЗД. Трайното разстройство на отношенията между страните по предварителен договор за издръжка и гледане е пречка за упражняване на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като разваленият по право предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен.
Принципите на точното и на реалното изпълнение безспорно намират приложение и по отношение на ненаименованите договори като този за издръжка и гледане. Съгласно тези правила длъжникът по задължението за даване на издръжка в натура дължи само точното изпълнение на същото, т.е. това, което е уговорено и както е уговорено (чл. 79 ЗЗД). Кредиторът по такова задължение поначало няма право да иска от изправния длъжник вместо издръжка в натура паричния й еквивалент. Особеностите на престацията по договора обаче налагат известни отклонения от този принцип, изведени в съдебната практика (Тълкувателно решение № 96 от 28.06.1966 г. на ВС по гражд. д. № 65/1966 г., ОСГК и Решение № 1169 от 09.12.1986 г. на ВС, II г. о.). По изключение задължението за издръжка (но не и за гледане) може да се трансформира в паричния му еквивалент: а) когато по обективни причини кредиторът не може да даде необходимото съдействие за изпълнение; б) ако длъжникът е неизправна страна; в) когато длъжникът по обективни причини не може временно да изпълнява в натура; г) когато поради временно разстройство в отношенията кредиторът не дава съдействие за изпълнение на задължението за издръжка в натура. В първата и третата хипотези се касае за временни и обективни причини, които препятстват изпълнението в натура. Страните, като държат на договора, извършват чрез съда трансформация в паричен еквивалент за времето, през което не е възможно изпълнението в натура. При втората хипотеза – неизпълнение от длъжника по причини, за които той отговаря, и нежелание на кредитора да развали договора, той може да иска трансформация в паричен еквивалент на задължението за издръжка в натура. При четвъртата хипотеза трансформацията е възможна, ако кредиторът действително е в забава, т.е. неоправдано отказва да съдейства и да приема изпълнението, при условие, че отношенията са временно разстроени, т.е. може да се очаква тяхното подобряване и възстановяване на изпълнението в натура. Ако отношенията са трайно разстроени и не може да се очаква подобряване и връщане към изпълнение в натура, длъжникът разполага с правата по чл. 98 ЗЗД – да се откаже от договора и да иска обезщетение за забавата на кредитора.
Забавата на кредитора в светлината на договора за издръжка и гледане е обект на особено внимание и в по-новата съдебна практика (Решение № 439 от 22.12.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 90/2011 г., III г. о.). Когато прехвърлителят неоснователно отказва да приеме издръжка и грижи в натура, той се поставя в забава, но длъжникът продължава да бъде в неизпълнение. Забавата на кредитора и нейните последици са от особено значение за длъжника, който се стреми да изпълнява договора под страх от евентуалното му разваляне. Длъжникът ще бъде изправна страна, ако е поискал трансформация на задължението си в парична равностойност или е предоставил парично изпълнение (Решение № 165 от 01.03.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 71/2009 г., ІІІ г. о.). В случай на забава на кредитора длъжникът трябва да продължи изпълнението в пари, без да чака разрешение от съда за трансформация. Нуждата на кредитора от средства за съществуване не може да остане неудовлетворена, докато трае производството за трансформация на задължението за издръжка. Задължението за полагане на грижи може да бъде изпълнявано само в натура и затова, ако кредиторът е в забава, то се погасява поради невъзможност, за която длъжникът не отговаря.
В случаите, когато се допуска трансформирането на задължението за даване на издръжка в натура в паричния й еквивалент, договорът не променя своя характер, не е налице даване вместо изпълнение. Той не се превръща и в договор за рента. Сумите, които се плащат, се дават пак с оглед задоволяване жизнените и битови нужди на кредитора, а не за създаване на нетрудови доходи на последния и осигуряване съществуването на му без да работи, каквато цел поначало има договорът за рента.
Във всички случаи на трансформация на задължението за издръжка в натура в паричен еквивалент се касае за временни причини, след отпадането на които страните отново се връщат към изпълнение в натура. Практиката е категорична, че задължението за издръжка по договора може да се трансформира в паричен еквивалент само при временни причини, осуетяващи изпълнението в натура, и докато тези причини са налице. В противен случай насрещната престация ще се окаже не за издръжка и гледане, а за предоставянето на паричния им еквивалент, т.е. договорът за издръжка и гледане би се превърнал в договор за рента.
В този ред на мисли следва да се отбележи, че когато не се касае за временни обективни причини, не може да се извърши трансформация съобразно посочените разяснения. По своята същност изпълнението за издръжка не търпи забава. Онова, което не е изпълнено днес, не може да се изпълни утре. Неизпълнението не може да бъде преодоляно с последващо изпълнение, било то по-добро в количествено или качествено отношение. В такъв случай пропуснатото изпълнение става невъзможно и разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 96/1966 г., са неприложими. Посочените в него разрешения касаят една временна обективна невъзможност за изпълнение и последиците от трансформацията са насочени в бъдещето, за следващите дни, а не за изминалото време на неизпълнение.
Конфликтният характер на договора и спецификата на задълженията по него са поставили въпроса, ако недвижимият имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник, може ли кредиторът да развали договора с другия длъжник поради неизпълнение. Дълги години практиката даваше разнородни отговори на поставения въпрос, вследствие на което бяха формирани две разноположни становища в постановени по реда на чл. 290 ГПК решения. С Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК беше прието окончателно и задължително за съдилищата разрешение на проблема въз основа на следните съображения. Неделимостта на задължението за издръжка и гледане се основава на неговото естество – престацията не може да бъде изпълнена на части, а само изцяло. Спрямо неделимите задължения се прилагат съответно правилата относно солидарните задължения (чл. 129, ал. 2 ЗЗД). При пасивната солидарност интересът на кредитора е да получи договорения краен резултат, като той може да иска изпълнение на задължението от всеки съдлъжник. По силата на облигационното отношение длъжникът трябва да престира, т.е. да осъществи един резултат. Всеки длъжник се намира в самостоятелно, отделно правоотношение с кредитора, но всички тези правоотношения са свързани помежду си посредством целта – да се удовлетвори интересът на кредитора. Вътрешните отношения между длъжниците и споразуменията помежду им относно това, как следва да се постигне крайният резултат, нямат значение за кредитора. Изпълнението, осъществено от един солидарен длъжник, освобождава всички съдлъжници – чл. 123, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Удовлетвореният кредитор няма никакви права спрямо вече освободените длъжници, а отношенията между изпълнилия и неизпълнилите длъжници ще се уредят съгласно разпоредбата на чл. 127 ЗЗД. С оглед изложеното дотук мнозинството от съдии в ОСГК на ВКС приема, че ако недвижим имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник, като на кредитора се предоставят грижи и издръжка в пълния уговорен обем, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД нито изцяло, нито само по отношение на неизпълнилия длъжник, тъй като намират приложение правилата за солидарните задължения.
Приетите постановки в посоченото Тълкувателно решение № 6 от 15.05.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2011 г., ОСГК са задължителни за съдилищата (вече са възприети и в Решение № 65 от 01.03.2013 г. на ВКС по гражд. д. № 471/2012 г., ІV г. о.). Внимание заслужават обаче и аргументите на част от върховните съдии, подписали решението с особено мнение в полза на противното решение, което до приемане на въпросното тълкувателно решение беше често застъпвано в практиката (Решение № 241 от 17.05.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 1476/2009 г., ІІІ г. о., Решение № 70 от 05.07.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 612/2010 г., ІІІ г. о., Решение № 95 от 12.02.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 699/2009 г., ІV г. о.). Разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ЗЗД предвижда съответно (а не пряко) прилагане на правилата относно солидарните задължения към неделимите такива. Това предполага задължително съобразяване със спецификата и целта на ненаименования договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. В този смисъл с Решение № 99 от 30.06.1986 г. на ВС по гражд. д. № 65/1986 г., ОСГК е прието, че задължението за гледане и издръжка, което е поето да се изпълнява от повече от едно лице, макар и да е неделимо, не следва да се отъждествява във всяко отношение със солидарните задължения. При неделимите задължения кредиторът има право да изисква пряко изпълнение на задължението от страна на всеки един от съдлъжниците. Неизпълнилият длъжник не може да бъде счетен за изправен за сметка на изпълнението от страна на друг съдлъжник. С директно позоваване на разпоредбата на чл. 123 ЗЗД мнозинството на ОСГК приема, че кредиторовият интерес е удовлетворен, когато едно от съзадължените лица е изпълнило поетите по договора задължения в пълния уговорен обем, поради което за кредитора не възниква потестативното право да иска разваляне на договора по отношение на длъжника, който не изпълнява. С решението се игнорират вътрешните отношения между длъжниците, доколкото се твърди, че те са без значение за кредиторовия интерес. Стимулира се недобросъвестно поведение на съзадължените лица, като се игнорира разпоредбата на чл. 63 ЗЗД, изискваща поетите с договорите задължения да се изпълняват добросъвестно. Възприетият подход създава възможност да се облагодетелства недобросъвестният длъжник. По отношение на него кредиторът не може да развали договора и този длъжник ще запази съответната част от собствеността върху прехвърления недвижим имот. 3а добросъвестния длъжник остава възможността да търси парично обезщетение от другите съдлъжници за положените от него грижи и издръжка – в това число и по съдебен ред. С оглед изложеното дотук част от върховните съдии поддържат, че възприетото от мнозинството решение е неиздържано от правна и от морална гледна точка.
Неделимостта на престацията по договора за издръжка и гледане следва да се разгледа и във връзка с активната солидарност, като се постави въпросът изцяло или частично следва да се иска и допусне развалянето на договора поради неизпълнение, когато задължението е било поето към две или повече лица, но не е било изпълнено по отношение на всички. Отговор в тази насока дава Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. на ВС по гражд. д. № 2/1981 г., ОСГК. Когато задълженията за издръжка и гледане са поети към повече от едно лице и когато не е било уговорено разграничение на задълженията към всяко едно от тях по вид и обем, преобретателят следва да изпълнява едновременно и неделимо задълженията по издръжката и грижите по отношение на всички кредитори, а последните да ги получат общо. При евентуално неизпълнение по отношение на някой от кредиторите ще е налице частично изпълнение, което по същество е неточно изпълнение на договора. При активната солидарност всеки един кредитор е овластен да преследва длъжника за цялото вземане и да осъществи развалянето на договора изцяло. Идеята, прокарана от това тълкувателно решение, се въприема по категоричен начин и от по-новата съдебна практика. Задъжението по договора за гледане и издръжка, дължимо на двамата кредитори, е единно и неделимо, поради което неизпълнението спрямо единия от кредиторите е основание за разваляне на договора изцяло (Решение № 113 от 18.02.2009 г. на ВКС по гражд. д. № 214/2009 г., ІV г. о.).
По различен начин се решава въпросът за неизпълнението по отношение на един от двама кредитори, когато един от тях е трето лице, в полза на което е сключен договорът за издръжка и гледане. Бенефициерът не е страна по договора, макар и той да е сключен в негова полза, нито пък е кредитор по смиъсла на чл. 87 ЗЗД. Съгласно чл. 22 ЗЗД третото лице може да заяви, че иска или отказва да се ползва от уговорката в негова полза, но няма право да въздейства върху договора. Възможността за разваляне на договора поради неизпълнение принадлежи на прехвърлителя (уговарящия). Активно легитимиран кредитор по смисъла на чл. 87 ЗЗД е той, а не третото лице, в чиято полза е сключен договорът. Третото ползващо се от договора лице може само да изисква реалното или трансформираното му изпълнение. Може също така да търси обезщетение за вредите, които е понесло поради виновното неизпълнение от страна на длъжника-обещател. В практиката обаче се срещат случаи, при които настъпва сливане на качествата „бенефициер“ и „кредитор“. Обикновено това са случаите на правоприемство, когато третото ползващо се от договора лице наследи уговарящия (например между съпрузи). В актива на наследството се включва и правото по чл. 87 ЗЗД и в тази хипотеза наследникът-бенефициер ще бъде активно легитимиран да иска развалянето на договора по съдебен ред, ако са налице и останалите предпоставки за това.
Във връзка с развалянето на договора за издръжка и гледане следва да се отчете и проблемът за действието на развалянето и последиците, които то влече. Като договор, с който се прехвърля право на собственост или се учредява ограничено вещно право върху недвижим имот, той се разваля по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.. Приема се въз основа на правни и морални съображения, че договорът следва да се разваля с обратно действие. Обратното положение би било крайно несправедливо за приобретателя, който се явява задължен да върне обратно собствеността върху прехвърления имот, но същевременно няма право да иска връщане на престираните от него грижи и издръжка. Освен това доктрината е единодушна, че за да се развали с действие за в бъдеще двустранниият договор, и двете насрещни престации трябва да бъдат с периодично или продължително изпълнение (чл. 88, ал. 1, изр. 1). При договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане престациите са разнородни – тази на прехвърлителя е еднократна, тъй като задължението за прехвърляне на собственост се осъществява с едно действие, докато престацията на приобреатателя е с продължително изпълнение – той е длъжен непрекъснато, до настъпване на смъртта на кредитора да полага грижи за него и да му дава издръжка. Развалянето на договор за издръжка и гледане има обратно действие, защото при развалянето настъпва ново правно положение, което задължава страните да върнат това, което са си разменили (Тълкувателно решение № 122 от 01.12.1986 г., ОСГК на ВС, Решение № 507 от 22.06.2010 г. на ВКС по гражд. д. № 944/2009 г., І г. о.). Съдът не може служебно, без искане на страните да се произнесе по въпроса за връщане на разменените престации. Прехвърлителят може да иска връщането на имота на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3. Приобретателят обаче не разполага с кондикция поради непредметния характер престацията за гледане. За да получи паричната равностойност на положените грижи, той може да си послужи със субсидиарния иск по чл. 59 ЗЗД.
Друга характерна особеност на договора за издръжка и гледане се наблюдава във връзка с неговото прекратяване. Прекратителното действие на договора настъпва със смъртта на прехвърлителя и/или на бенефициера. Прекратителното действие засяга и неделимостта на задълженията, а то е качество на правата на кредитора и тежест за задълженията на длъжника. Неделимостта се запазва по отношение на наследниците на длъжника, но не и по отношение на наследниците на кредитора (чл. 128, ал. 2 ЗЗД). В наследственото имущество се включва правото да се иска разваляне на договора поради неизпълнение, което е било допуснато, докато прехвърлителят е бил все още жив. Наследникът на кредитора ще може да упражни правото да развали договора по отношение на неизправния длъжник в обема на притежаваните права, т.е. съобразно дела си, но не и по отношение на целия договор, ако не е единствен наследник, а частично, до размера на притежаваните субективни права, произтичащи от наследяването. Тези основни положения са изведени в посоченото вече Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. на ВС по гражд. д. № 2/1981 г., ОСГК и проведени и в по-новата съдебна практика (Решение № 948 от 21.12.2009 г. на ВКС по гражд. д. № 2958/2008 г., ІV г. о., Решение № 11 от 25.02.2011 г. на ВКС по гражд. д. № 1510/2009 г., ІV г. о., Решение № 7 от 26.01.2012 г. на ВКС по гражд. д. № 456/2011 г., ІІІ г. о.).
Смъртта на приобретателя по договора за издръжка и гледане също се свързва със специфични последици, изведени в същото Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. на ВС по гражд. д. № 2/1981 г., ОСГК. Престацията на приобретателя поначало не е intuito personae, тъй като действията по осигуряване на грижите и издръжката са заместими и могат да бъдат извършени от всяко друго лице. Затова се допуска, че при смърт на приобретателя той може да бъде успешно заместен от правоприемниците си. Следва да се подчертае, че в този случай се касае за право, възможност на наследниците да продължат изпълнението, а не за тяхно задължение. Прехвърлителят не разполага с иск за реално изпълнение срещу правопримниците на длъжника. Нещо повече, той следва да приеме предложените от тях в изпълнение на договора грижи и издръжка – иначе изпада в забава като кредитор. По различен начин се решава въпросът в случаите, когато прехвърлителят е сключил договора с оглед конкретните лични качества на приобретателя, както и когато е било изрично уговорено, че при изпълнение на задълженията си длъжникът не може да бъде заместван от други лица. В тази хипотеза престацията е незаместима и смъртта на приобретателя е основание за прекратяване на договора. Изложените съждения във връзка със съдбата на договора при настъпила смърт на приобретателя разкриват възможност за аналогия с чл. 269 ЗЗД, както следва: ако приобреатателят по договор за издръжка и гледане умре, договорът се прекратява, освен ако не е бил сключен с оглед личността на приобретателя и ако наследниците му се съгласят да продължат изпълнението.
В заключение следва да се отбележи, че представените особености и постановки, изследвани и изведени от съдебната практика, в своята съвкупност и взаимосвързаност изграждат една своеобразна доктринална уредба на иначе ненаименования договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Необходимостта от правна почва за този договор е продиктувана от широкото му разпространение като правно средство за задоволяне на признати от правото интереси. В хода на изложението стана ясно, че в неговата правна природа са заложени множество конфликтни положения, налагащи de lege ferenda обстойна, завършена и ясна регламентация.
