Сервитутните права са част от доскорошната "екзотика" на вещното право. Споменати единствено във връзка с владелческия иск по чл. 75 ЗС („сервитут“), те „заживяха“ свой собствен живот в рамките на поредица от специални административни закона: Закона за устройство на територията, Закона за опазване на селскостопанското имущество, Закона за водите, Закона за горите, Закона за енергетиката, Закона за електронните съобщения…
Развитието им в правото беше обусловено от два основни фактора:
– обстоятелството, че сервитутните права предлагат известна гъвкавост в системата от вещни права, които по правило са изчерпателно и изключително изброени от закона. За разлика от останалите ограничени вещни права – правото на ползване и правото на строеж, сервитутните права могат да бъдат различни по своя вид и да притежават различно по своята структура съдържание: право на преминаване, право на прокарване на отклонение, право на изглед и пр. Именно въпросното „разнообразие“ на сервитутните права кара практикуващите юристи да ги разглеждат като „вещноправната“ алтернатива на характерната за облигационното право свобода на договаряне;
– обстоятелството, че сервитутните права предоставят по-висока степен на сигурност. За разлика от гъвкавите по своето съдържание облигационни права, сервитутните права се вписват и могат да бъдат противопоставени на трети добросъвестни лица. Това стимулира използването им на практика в редица случаи, когато инвеститорът търси правна сигурност.
Съчетаването на тези два фактора прави сервитутните права привлекателна юридическа форма за различни начинания в редица нови сфери в областта на инфраструктурното и восокотехнологичното строителство. Така например въпросът за използването на сервитутните права се поставя
при изграждането на електропреносни и електронно съобщителни съоръжения;
при планирането на навлизащи в или преминаващи над/под чужд имот постройки;
при въвеждането на специфични изисквания към разположението и външния вид на определени сгради (с оглед осигуряването на определена светлина или изглед, с оглед осигуряването на общ архитектурен вид на сгради в жилищен комплекс от затворен тип) и пр.
Използването на един класически (римски) вещноправен институт при разрешаването на предизвикателства на съвременната архитектура крие своите „рискове“…
Традиционно сервитутното право се определя като “вещно право на ограничена власт върху чужд имот, принадлежащо на собственика на друг недвижим имот и представляващо изгода за ползването на този имот” (Венедиков, П. Система на българското вещно право. 1991, с. 213). Структурата на сервитутното право предполага съществуването на два недвижими имот:
служещ имот – имотът, спрямо който съществува сервитутното право и спрямо който се въздейства при неговото упражняване, и
господстващ имот – имотът, в полза на чийто собственик и с оглед на чието използване е учредено сервитутното право. Връзката „служещ-господстващ“ имот е същностен критерий за идентифицирането на сервитутните права.
Оказва се обаче, че в редица случаи, когато законодателят използва термините „сервитут“ и „сервитутни права“, уреждал хипотези, при които господстващият имот трудно може да бъде установен. Нека разгледаме например разпоредбата на чл. 288, т. 1 от Закона за електронните съобщения (ЗЕС): сервитут по този закон е право на преминаване и прокарване на мрежи в полза на предприятия, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги, включително на отклонения от тези мрежи до сгради и други поземлени имоти.
Кой е господстващия имот, обслужван от подобно съоръжение?
Предлагат се няколко възможни отговора:
– площадковият обект, към който е свързано съответното съоръжение: площадковият обект обаче няма собствено предназначение, а представлява част от една обща инфраструктура, мрежа, която функционира като едно цяло;
– инфраструктурната мрежа, част от която представлява и самото съоръжение: мрежата обаче не представлява самостоятелен недвижим имот, а и съоръжението-служещ имот не може да бъде част от господстващия имот;
– самото съоръжение, разполагано в/през чуждия (служещ) имот: сервитутът обаче възниква преди полагането на съоръжението, т. е. преди възникването на господстващия имот?
В своя статия от 2005 г. – „Сервитутни права според българското законодателство”, приложение към сп. „Собственост и право”, кн. 4, 2005, стр. І-ХХІІ – бележка под линия № 5, направих предложението за обособяването на нов специфичен вид „сервитути“: „Освен класическите лични и поземлени сервитути днес могат да бъдат различени и т.н. “квазилични” сервитути. Те се учредяват в полза на определено лице с оглед извършваната от него специфична дейност. С прекратяването на тази дейност или с поемането й от друго лице, сервитутът се прекратява или респективно се прехвърля върху другото лице. Така “квазиличният” сервитут се учредява в полза на определена дейност (а не лице респ. имот) и “следва” тази дейност, независимо от това кой правен субект я упражнява. Пример за такъв “квазиличен” сервитут може да се даде с сервитутите, посочени в Закона за енергетиката и предоставени на енергийните предприятия във връзка с осъществяваната от тях дейност.“
Възприемането на сервитутите по чл. 288, т. 1 ЗЕС като особен вид вещно право, при което липсва господстващ недвижми имот, отчита спецификата на въведената от ЗЕС правна фигура, без да се опитва да я приравни към класическите поземлени сервитути. Въпросното право не би могло да се разглежда и като личен сервитут, тъй като не е свързано с личността на своя титуляр, а с осъществяваната от него обществено значима дейност. Именно по-близката аналогия на правото по чл. 288, ал. 1 ЗЕС до личните, отколкото до поземлените сервитути, беше основанието ми да предложа наименованието „квазилични“, а не „квазипоземлени“ сервитути.
В подкрепа на обособяването на тази нова категория вещни права („квазилични сервитути“) е и текстът на самия закон: При изграждане на нови и/или разширение на съществуващи въздушни и подземни електронни съобщителни мрежи и съоръжения за постигане на целите по ЗЕС и в обществен интерес, в полза на предприятия, предоставящи обществени електронни съобщителни мрежи и/или услуги възникват сервитути (чл. 288, ал. 1, изр. 1 ЗЕС).
Тезата за квазиличните сервитути по специалните административни закони се превърна в основа за защитената в края на 2009 г. от мен докторска дисертация на тема „Правна същност на сервитутните права според българското законодателство“. Въпросът за правната същност и за правния режим на квализилчните сервитути е подробно изследван в друга моя статия от 2009 г. – „Сервитутните права по Закона за електронните съобщения”, приложение към сп. „Собственост и право“, кн. 6, 2009, стр I-XX.
Няма да ви казвам каква огромна за мен радост беше откриването на Определение № 53 от 5.02.2010 г. на ВКС по ч. гр. д. № 589/2009 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Теодора Гроздева, в което се съдържа следният абзац:
„Действително, нашето право познава т. нар. квазилични сервитути – сервитути, които се учредяват в полза на определени лица с оглед обслужване на извършваната от тях дейност, а не в полза на лица, които са собственици на т. нар. "господстващи имоти" (курсив – мой). Такива са
сервитутите по чл. 64 от Закона за енергетиката, които възникват по силата на закона или се учредяват в полза на енергийните предприятия,
сервитутите на преминаване и на изграждане на мрежи и отклонения от тях в полза на предприятието, осъществяващо електронни съобщения по чл. 288 от Закона за електронните съобщения от 2007 г.,
сервитутите по чл. 16 по Закона за горите за прекарване през гори и земи от горски фонд-частна държавна собственост на телефонни, телеграфни, радиосъобщителни и други линии, подземни водопроводи, канализации, кабели и други елементи на техническата инфраструктура в полза на операторите на тази инфраструктура.
Тези сервитути обаче са изрично уредени в горепосочените закони (курсив – мой), като в полза на В и К операторите има предвиден сервитут на прокарване на водопроводи и канализация само в горите и земите от горския фонд-частна държавна собственост /по реда на чл. 16 от Закона за горите/, но не и върху частни поземлени имоти по ЗУТ, по Закона за водите или по друг нормативен акт. Поради това и доколкото вещните права са строго лимитирани /numerus clauses- само тези, посочени в закон/, следва да се приеме, че в полза на В и К операторите не съществува по закон възможност и не би могло да се учреди сервитутно право на водопрекарване или на изграждане на отклонения от общата мрежа на техническата инфраструктура в чужд поземлен имот /с изключение на имот, представляващ гора или земя от горския фонд – частна държавна собственост/.
Възможно е, в случая да се касае за пропуск на законодателя да уреди такова квазилично сервитутно право в полза на В и К операторите в специалния за случая Закон за водите, но този пропуск не може да бъде преодолян с разширително превратно тълкуване на чл. 193 от ЗУТ (курсив – мой), в който изрично е посочено, че сервитутът по чл. 193 от ЗУТ възниква по силата на договор между собствениците на съседните имоти – следователно в полза на имота, който ще има полза от изграждането на водоснабдителната система в чужд имот /имотът, който ще бъде водоснабден/“.
С въпросното решение ВКС изрично потвърди съществуването на един нов вид вещно право, изрично уредено в няколко административни закона (ЗЕ, ЗЕС и ЗГ), което обаче не може да се „пренася“ в неуредени от закона хипотези, поради приложимия за вещното право принцип на изрична уредба на субективните вещни права (numerus clauses).
Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, моето мнение в разгърнат вариант може да прегледате в следните статии:
1. „Сервитутното право и правото на строеж“ – сп. „Собственост и право“, 2011, № 2, с. 5-15;
2. „Сервитутните права по Закона за електронните съобщения”, приложение към сп. „Собственост и право“, кн. 6, 2009, стр I-XX;
3. „Сервитутни права според българското законодателство” – приложение към сп. „Собственост и право”, кн. 4, 2005, стр. І-ХХІІ.
Еми честито!
Чак сега схванах защо “квази”. Обобщено, за разлика от облигационните, които се договарят свободно, вещните “употребявания” имат винаги някаква “привръзка”, “нужда”: личността при ползването (затова непрехвърлимо), положението на имотите при сервитутите, положението на имота с оглед осъществяваната дейност – при квазиличните. Само суперфицията, възникнала след рим.пр. (там се приращава), май няма.
193 ЗУТ обаче не изисква “съседни”.
Здравей, Piliph,
Благодаря за пожеланието и за коментара.
Радвам се за разбирането на “квази” 🙂 Доста мислих върху термина и още не съм сигурен дали е най-точният …, още повече, в римското право е имало и “квази”-институти, като например квазиделиктите :)Т. е. представката “квази” си има римскоправна предистория :).
Вярно е, че след римското право от вещноправните фигури, познати на действащото българско законодателство, са измислени допълнително само правото на строеж (представляващ “мутирала” форма на дългосрочен наем :)) и етажната собственост (за измислянето на която въображение в началото на миналия век са проявили белгийците :)).
Напоследък наблюдаваме една тежка законодателна “бременност” с жилищните комплекси от затворен тип, но при ще е необходимо още доста време, за да може да се пригоди англосаксонската правна конструкция на жилищните комплекси от затворен тип към българските „условия“…
Ако търсим “привръзка”, такава можем да намерим и при правото на строеж – между правото на строеж върху земята и възникващото с реализирането му право на собственост върху сградата. “Привръзка”, за която в правната доктрина е говорено твърде много 😉
А за изискването имотите при сервитута да са “съседни” ми се струва, че наистина не е необходимо във всички случаи. Възможно е например право на преминаване да бъде учредено през 3-4 поредни имота, само последният от които да е съседен на господстващия…
Изобщо вещните права, и в частност сервитутните, са доста „екзотични“ фигури и сложно устроени „характери“ :))
… чувал ли си например за т. нар. вертикални сервитути? 🙂
Не съм чувал. (И Гугъл не е.) Което хич не значи, че няма. Първоначална асоциация – 185 ЗУТ.
За ПСтр не те разбрах. Да, изключва приращаването. Да, след построяването *по необходимост* сградата „господства“ над “служещия” терен – 64 ЗС. Аз имах предвид, че *към момента на учредяване* при ПСтр няма специфики спрямо автономията на волята. Докато при сервитутите има „нужда“ и „поземлена връзка“, което може би налага вещния им характер. Преди учредяване на ППолзв има някаква „морална нужда“, която обуславя вещния характер, но го оправдава само приживе.
За ЖКЗТ уредбата, въпреки застъпването ти, е твърде оскъдна (договорът дерогира ли гл. І или само гл. ІІ, оспорими ли са решенията, заварените случаи), проекто-ЗИД-ът съвсем…
Връщайки се към квазиличните – като че ли при тях „размиването“ с ограниченията на собствеността е най-силно, защото ползващото се лице само юридически е 1 бр. определено – 69 ЗЕ.
Относно вертикалните сервитути правилно се насочи към сградите 🙂 В англосаксонската правна система има алтернатива на вещното право на стоеж, която се изразява в разделяне на пространството под и над имота на множество хоризонтални пластове с различна “дебелина” (flying freehold). Те могат да се прехвърлят отделно (като самостоятелни имоти), съответно да бъдат господстващи и служещи един спрямо друг в „рамките” на сервитутни права – „вертикални” сервитути 😉 Доста въпроси поставят тези вертикални сервитути, но са и чудесно разрешение за различни специфични случаи в практиката.
Така е – за правото на строеж: към момента на възникването му то няма някаква „връзка”. Едва след грубия строеж на сградата, правото на строеж преминава в т. нар. латентна фаза и „пази” собствеността върху сградата, като изключва действието на приращението (последваща „връзка” между правото на строеж и правото на собственост върху изградената върху нея постройка).
При ЖКЗТ работата е почти отчайваща 🙁 Сега има един проект за изменение на ЗУЕС, който се отнася до тях и е меко казано напълно объркан…
Какво имаш предвид по „само юридически е 1 бр. определено”. Препращането към чл. 69 ЗЕ свързано ли е с общественополезния характер на обслужваната от квазиличния сервитут дейност?
Привет…..общо взето споделям тълкуването и изводите в блога. Но в мен веднага възниква душевен дискомфорт. Защо законодателя, така упорито в самия чл.64 ЗЕ /ал.3/ повтаря няколко пъти служещ и господстващ имот? Това е в тотално противоречие с ал.1, където е формулиран т.нар. ‘личен’ характер на сервитута. Това е пример са ‘лошо’ изразяване или е недомислие. По скоро, трябва да приемем, че “господстващия имот”, не имот по смисъла на ЗС, а обикновено е съоръжение, линеен обект и др. Да отговорим на въпроса…какво става със сервитута, ако се смени собствеността върху “господстващия имот”??? Май, сервитута не е толкова ‘личен’??? В този аспект единствената разлика между ‘класически’ сетвитут и този е че господства обект, който не е недвижим имот.
Ако мога да попитам нещо… Чл.64 ал.1 ЗЕ свършва така “Сервитутите по този закон се отразяват в кадастъра и се вписват при условията и по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.” Според Вас тези сервитути, следва ли да се вписват в т.нар. ‘имотен’ регистър? Или последните думи определят начина за отразяване в кадастъра, то не че има друг начин за отразяване в кадастъра, освен по ЗКИР 😀 .
Друго нещо, което ме притеснява е определянето на обезщетението “….взаимно съгласие на страните с оценка от лицензиран оценител”….като липсва санкция относно отношението – оценка/договорка, какъв е смисъла от оценката??
С оглед инвазията на всякакви инвеститори във ВЕИ, темата ме вълнува…
Здравей, Николай,
Правилно наблюдение: в чл. 64, ал. 3, т. 3, 4 и 5 ЗЕ се употребява ТРИ ПЪТИ терминът “господстващ имот”.
При възприемането на конструкцията за квазиличните сервитути има единствено служещ имот – поради което използването на този термин е напълно възможно, без да се обосновава друг, господстващ имот. В този смисъл разглеждам посочените споменавания в т. 3-5 на ал. 3, чл. 64 ЗЕ като пренасяне на характеристиките на поземления сервитут към уредения в ЗЕ. Това е и последица от липсата на обща уредба на сервитутите в ЗС – цялата ал. 3 на чл. 64 ЗЕ въобще не и е мястото в ЗЕ…
Като не го е уредил в ЗС (където следва да бъдат общите разпоредби за ограничените вещни права), законодателят се опитва да направи това в ЗЕ, съответно и в ЗЕС. Специалните административни закони обаче не се славят с добро познание на спецификите на вещното право, особено когато става въпрос за сервитутно право 🙄
Въпросното “пренасяне” на характеристиките на поземления сервитут към правото, уредено в чл. 64 ЗЕ, води и до непрекъснатото теоретично търсене в доктрината на “господстващ” имот – нещо, което, както посочвам и в публикацията и в останалите цитирани в края й статии, според мен е лишено от смисъл. Обслужва се определена дейност и не е нужно да се търси конкретен имот.
Относно тезата за съоръжението като господстващ имот съм представял контрааргументите доста подробно. Основното възражение според мен е обстоятелството, че сервитутът възниква преди изграждането на полаганото линейно съоръжение – т. е. преди съществуването на господстващ имот. От друга страна унищожаването на съоръжението (“господстващия имот”) би следвало да води до прекратяване на сервитутното право… Ако развием същата логика може да се окаже, че правото на строеж е сервитутно право, при което господстващият имот е построената сграда …
💡
Здравейте,
Имам практически за решаване един казус, който е малко заплетен, за което Ви моля да изразите становище. Та случая е следния: Със заповед от октомври 2011г. кмет на община учредява на фирмаХ сервитут по 193, ал.4 от ЗУТ за прокарване и изграждане на кабелно трасе през служещ общински имот – полски път. В заповедта е посочен и господстващия поземлен имот на фирмаХ, който ще се обслужва от сервитута и в който са изградени ветрогенератори. Освен чл.193, ал.4 от ЗУТ, като правно основание за издаване на въпросната заповед е посочен и чл.64, ал.2, т.2 от ЗЕ. ФирмаХ е изградила подземния електропровод. До тук нищо особено, обаче сега фирмаХ иска да прехвърли така учредения й сервитут заедно с изградения електропровод на EVN – България/по някакви изисквания на последните/. Та въпросът ми е възможно ли е да стане едно такова прехвърляне?
Моето мнение е, че класическият сервитут, какъвто е сервитута по 193 от ЗУТ, изискващ наличие на два поземлени имота – господстващ и служещ, съответно с двама различни собственика не може да се прехвърля на трето лице, което не е собственик на господстващия имот – за чието обслужване е учреден. При квазиличният сервитут по чл.64 от ЗЕ обаче казваме, че няма нужда от господстващ имот. При това положение възможно ли е да стане едно такова прехвърляне, каква ще е формата, фирмаХ ли трябва да прехвърли учреденият и вече сервитут или общината наново следва да учредява с някакъв акт? Според мен в теорията и практиката има едно “преплитане” на класическия и квазиличния сервитут, както и доста неясноти. ВКС с ОПРЕДЕЛЕНИЕ №471/18.10.2011г по ч.гр.д. №449/2011г. ІІг.о. казва, че за да възникне сервитут по чл.64 ЗЕ е необходима форма по чл.18 от ЗЗД – нотариален акт. С друго ОПРЕДЕЛЕНИЕ №175/29.03.2012г. по ч.гр.д.№37/2011г. на І г.о. ВКС не възприема това разрешение, като счита, че облекчената форма на договора по чл.193 от ЗУТ е достатъчна. За възникване на сервитута по чл.64, Закона за енергетиката не изисква наличие на някакъв акт с конститутивно действие.
Надявам се да споделите Вашето становище по тези въпроси.
Предварително Ви благодаря за отделеното време.
Здравей, Свилен!
Така е – практиката на ВКС е доста противоречива…
Скоро ще излезе един коментар на съдебната практика относно вписванията, където формата на договора е важен момент ;), в който ще представя още веднъж моят поглед върху нещата.
За мен към настоящия момент за възникването на сервитутите по ЗЕ не е необходим какъвто и да е било акт, поради което въпросът за формата му (а за вписването му) въобще не се поставя 😉
➡
Здравейте,
Ал.8 на чл.64 от ЗЕ повдигна пред мен няколко въпроса: Ето моите разсъждения, които допускам и да не са съвсем правилни, дори и да са изцяло погрешни 🙂 Севритутна зона възниква по силата на закона с възникване на енергийния обект с размери, определени в Наредба №16. Ал.8 обаче свърза сервитутната зона и правото на строеж за изграждане на енергиен обект с учредяване и на сервитут със същия акт, с който е договорено правото на строеж. Вземайки предвид систематичното място на ал.8 може да се направи извод, че това е изкюлчението от общия ред на “възникване” на сервитути по ЗЕ, а именно “учредяване” на такъв чрез договор между две страни, т. е. по ЗЕ могат да съществуват и договорни сервитути, чийто размери и местоположение се договарят между страните преди да има влязъл в сила ПУП и същият би следвало да е нито личен, нито квазиличен, тъй като неговото съществуване е „оправдано” доколкото съществува и възникне обекта, за който е учредено правото на строеж и същият се явава господстващ имот спрямо обслужващия имот, върху който ще тежи сервитута, т.е. ако се прехвърли обектът, за който е учредено правото на строеж, следва да се прехвърли и сервитутът , а не същият да остане за лицето по чл.64, ал.1.
Привет 🙂
Всъщност, ако става въпрос за сервитутните зони – а именно те са предмет на посочената наредба, за мен те не са сервитутни права (ограничени вещни права), а законови ограничения на собствеността, произтичащи ex lege с разполагането на съответния енергиен обект по силата на учредено право на строеж или възникнало сервитутно право. Т. е. става въпрос за ограничения, които законът свързва с наличието на определени обекти, а не за субективни права.
Субективните права – право на строеж, сервитутно право, са основание за разполагането на обектите, а законовите ограничения са следствие от закона и не подлежат на договаряне.
Наименованието “СервитутнИ” зони определено е подвеждащо и свидетелства за дългогодишното смесване на сервитутните права със ограниченията на собствеността (някои от които се обозначават като “естествени сервитути” или въобще “сервитути” – термин, който понякога се противопоставя не термина “сервитутни права”)
💡
Във връзка с казус, който за съжаление ми се налага да разреша, се чудя възможно ли е да се учреди право за изграждане на канал /чл.193 ЗУТ/ в полза на собственик на сграда в съседен имот, а не на собственика на този съседен имот? /сградата е построена на основание право на строеж, а в самия господстващ имот има две сгради; парцела и двете сгради са собственост на трима различни собственика…/ Не съм сигурен, че това може да се класифицира като квазиличен сервитут.
Ще ми бъде интересно да прочета Вашето мнение по въпроса!
Колега, материалът и тезата Ви много ме заинтригува! Благодаря за приятната статия. Ето и още няколко материала, в които се споменават квазиличните сервитути:
– Определение № 18408 от 12.12.2011 г. на СГС по ч. гр. д. № 14968/2011 г., ГО, 2-ри с-в, докладчик съдията Петя Алексиева
– Решение № 413 от 7.10.2015 г. на АдмС – Плевен по адм. д. № 1009/2014 г.
– Решение от 30.11.2011 г. на АдмС – Хасково по адм. д. № 667/2011 г.
– Решение от 15.11.2012 г. на АдмС – Хасково по адм. д. № 240/2012 г.
Успех!
Много благодаря за тези разсъждения! Поздрав!