Последици от прехвърляне на наетия имот

Същност и правна характеристика

Предоставяне на ползването на наетия имот по смисъла на чл. 228 ЗЗД не води до прехвърляне на собствеността, а само дава възможност на наемателя да ползва съответната вещ, като извлича полезните от нея свойства. Наемният договор няма вещно-транслативен ефект. Със сключването на наемния договор между наемодателя и наемателя не възникват и не се създават вещни права в полза на наемателя върху чужда вещ, които да създават пречка за прехвърляне на правото на собственост на наетия имот чрез някоя транслативна сделка. Поради това е възможно по време на действие на договора за наем наемодателят да прехвърли наетия имот на трето лице. Тогава се поставя въпросът, какво става със сключения договор за наем. Прехвърлянето на наетия имот може да има за правна последица лишаване на наемателя от възможността му да го ползва, защото приобретателят придобива имота въз онова на някаква прехвърлителна сделка и има качеството на частен, а не на универсален правоприемник. Освен това наемният договор по своята правна природа не поражда вещни права, а само облигационно право на ползване. Поради това спрямо приобретателя не преминават задълженията по договора за наем. Ето защо последният може да предяви ревандикационен иск и по този начин да лиши наемателя от възможността да ползва наетия имот. Наемателят пък от своя страна няма да може да противопостави сключения между него и прехвърлителя наемен договор, защото той е противопоставим само на наемодателя, който е страна по договора – арг. от чл. 20а, ал. 1 ЗЗД. За да защити интересите на наемателя, законодателят е създал правната норма на чл. 237 ЗЗД, която урежда противопоставимостта на наемния договор на частния правоприемник. Фактическият състав на чл. 237 ЗЗД е динамичен по своята правна същност и за да се осъществи, е необходимо да са налице следните кумулативно дадени елементи: наличието на договор за наем, който е сключен преди прехвърлянето на имота; осъществяване на транслативна сделка, по силата на която собствеността върху наетия имот преминава върху трето за договора за наем лице; алтернативно да е налице една от посочените в чл. 237 ЗЗД хипотези, а именно валидно вписан договор за наем или наличието на достоверна дата на наемния договор, или ако не са налице предходните две, наемателят да се намира във фактическата власт на имота преди неговото прехвърляне.

Правната норма на чл. 237 ЗЗД урежда една специфична противопоставимост на договора за наем на приобретателя. Най-общо може да се каже, че противопоставимостта на договора за наем може да бъде обща и конкретна. Общата противопоставимост на договора следва да се разбира като противопоставимост на правното действие на договора спрямо трети лица[1]. Третите лица, които не са страни по договора, следва да зачитат и да се съобразяват с действието, което договорът произвежда в чужда правна сфера[2]. Докато задължителната сила на договора за наем се свързва с вътрешното действие на договора между страните по него, неговата противопоставимост е част от външното действие на наемния договор спрямо трети лица, които не са страни по него[3]. Конкретната противопоставимост се характеризира с това, че всички облигационни правни последици от наемния договор се отразяват в правната сфера на точно определено трето лице[4]. За да бъде противопоставим наемният договор на приобретателя на имота, трябва да е валидно сключен и да отговаря на допълнителните формални условия, които законът е поставил в чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД. Ако са налице тези предпоставки, приобретателят следва да съобразява своето поведение не само с договора за наем, но и с предвидените от законодателя предписания[5].

За съществуването на наемното правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен въпросът за собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика приема, че правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на чл. 237 ЗЗД. В този случай новият собственик на вещта придобива права спрямо наемателя в качеството си на наемодател, встъпил в наемното правоотношение по силата на закона, който с посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор спрямо приобретателя[6]. Текстът на чл. 237 ЗЗД е едно специално правило, което е създадено с цел да защити интересите на наемателя, като по този начин внася в наемното правоотношение една правна сигурност и гаранция, че същото ще продължи своето съществуване въпреки прехвърлянето на наетия имот. Договорът за наем създава облигационни, а не вещни права, поради това законодателят е счел за нужно да създаде това правило в полза на наемателя. Налице е право на следване върху наетия имот[7]. Чрез тази правна норма законодателят е ограничил възможността на наемодателя да разкъса договорната връзка във всеки един момент, когато реши, чрез извършването на прехвърляне на наетия имот. По този начин се създава по-голяма сигурност за наемателя, че няма да бъде лишен от ползването на наетия имот преди да е изтекъл срокът на договора.

Хипотезите, посочени в чл. 237 ЗЗД, уреждат различни случаи на заместване на наемодателя от приобретателя в наемното правоотношение, породено от договор за наем[8]. Заместването в наемното правоотношение настъпва ex lege, за различен период от време, при което първоначалният наемодател се замества от новия собственик (приобретател) на имота. В правната теория е изразено и обратното становище, според което прехвърлянето на наетия имот няма за правна последица заместване на наемодателя с новия собственик на имота, създалото се наемно правоотношение се запазва между същите страни, като приобретателят е длъжен да изчака съответния срок, за да може да влезе в придобития от него имот [9]. За правилно следва да се приеме първото виждане, тъй като по този начин се създава една по-голяма правна сигурност и в по-голяма стенен се гарантират и защитават правата на приобретателя и наемателя. Ако се приеме, че новият собственик не става страна по наемното отношение, замествайки наемодателя, това означава, на първо място, да се лиши от възможност приобретателят да се брани с облигационния иск по чл. 233, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, да иска прекратяване на договора за наем, неговото изпълнение. Прехвърлителят (наемодател), след като е прехвърлил своя имот, се предполага, че не само вече е загубил интерес от него и трудно може да бъде накаран да продължи да го поддържа в едно състояние, което да отговаря на ползването, за което е нает, а и че се е дезинтересирал от правната връзка, която договорът за наем е създала между него и наемателя. Освен това вместо новия собственик да получава наемната цена, последната ще се дължи на бившия собственик. Ето защо ползите от една такава конструкция ще са по-малко от пречките, които би създала.

Поради това следва да се приеме, че разпоредбата на чл. 237 ЗЗД предвижда три отделни хипотези, при които новият собственик – правоприемник на наемодателя – е обвързан от вече действащ договор за наем, сключен между наемателя и предишния собственик на имота.

Първата хипотеза е ако наемният договор е бил вписан в имотния регистър при прехвърлянето на имота, договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. В тази хипотеза се приема, че приобретателят е знаел или поне е бил длъжен да знаел за наличието на договор за наем, тъй като имотният регистър е публичен и преди прехвърляне на имота приобретателят е следвало да провери тези обстоятелства. Приобретателят преди да придобие наетия имот чрез транслативна сделка следва да провери в службата по вписвания дали върху имота няма тежести. Тежестите, които могат да съществуват по отношение на имота, са не само вещни – като учредено вещно право на ползване, ипотека, но и облигационни, като сключен и вписан договор за наем, който може да бъде вписан в службата по вписвания и да породи последиците, предвидени в чл. 237 ЗЗД. Вписването на наемния договор в имотния регистър дава основание да се приеме, че приобретателят е бил наясно със съществуващото наемно правоотношение и сключвайки транслативен договор, е показал желание за встъпване във вече съществуващо наемно отношение.

Втората хипотеза е тази, при която договорът за наем не е вписан, но има достоверна дата. Под достоверна дата следва да се разбира такава, от която може със сигурност да се направи извод, че договорът е бил сключен. В тази хипотеза наемният договор е задължителен за приобретателя на имота до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Така например, ако договорът е сключен за срок от 5 години и наемодателят прехвърли имота на втората година, приобретателят ще е обвързан от него за срок от 1 година от прехвърлянето. Ако обаче наемодателят прехвърли имота след 4 г. и 6 месеца, приобретателят ще е обвързан от него само за срок от 6 месеца. В тази хипотеза новият наемодател ще е обвързан от наемния договор за по-малкия от двата срока – оставащия срок на действие след прехвърляне на имота или една година от самото прехвърляне.

Последната трета хипотеза е, когато договорът за наем не е вписан и няма достоверна дата на сключването му, но наемателят се намира във владение на имота. В този случай договорът запазва своето действие спрямо приобретателя като договор за наем без определен срок и може да бъде прекратен от новия наемодател по чл. 238 ЗЗД. Как следва да се тълкува изразът „наемателят да е във владение на имота“, използван в чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД? На първо място, от логическото тълкуване следва да се има предвид, че не става дума за владеене, а за държане, тъй като наемателят упражнява фактическата власт върху имота не лично за себе си, а за наемодателя. Поради това по-правилно би било да се използва понятието фактическа власт. Ако не наемателят, а негов пренаемател се намира в наетия имот, тогава приложима ли ще е посочената по-горе правна норма? Би следвало да се отговори положително на този въпрос, тъй като от граматическото и логическото тълкуване на визираната правна норма няма изискване наемателят лично да осъществява фактическата власт върху наетия имот, за да може да се изпълни фактическият състав на чл. 237, ал. 2, изр. 2 ЗЗД. В подкрепа на това виждане е и фактът, че ползването от наемателя на вещта може да бъде не само лично, но и чрез пренаемател[10]. За да бъде осъществен фактическият състав, е необходимо към момента на отчуждаване на наетия имот, наемател или пренаемател да осъществява фактическа власт върху него.

При първите две хипотези не е необходимо наемателят да държи наетия имот. Следователно е ирелевантно дали наемателят в момента на прехвърлителната сделка се намира във фактическата власт на имота или не. Този факт е релевантен само за третата хипотеза. Това е така, тъй като при първите два случая акцентът е върху факта наемният договор да е вписан или да има достоверна дата, които да предхождат вписването, респективно сключването на прехвърлителната сделка.

Внимателния прочит на чл. 237 ЗЗД показва сходство, тъй като всички тези хипотези възникват в резултат на прехвърляне на наетия недвижим имот, върху който има облигационна тежест – договор за наем, който по силата на закона става противопоставим на приобретателя. Разликите в хипотезите се отнасят до времетраенето на задължителната сила на договора за наем спрямо приобретателя в случаите на вписан договор, на невписан, но с достоверна дата, както и в хипотезата, в която не е налице нито едно от посочените по-горе, но наемателят упражнява фактическа власт върху наетия имот.

Граматическото тълкуване на чл. 237 ЗЗД дава основание да се приеме, че съдържащите се в посочената правна норма правила уреждат прехвърлителното правоприемство, т.нар. сукцесия, тъй като правото, което принадлежи на праводателя- наемодател, сменя своя носител, като преминава у правоприемника. Правоприемникът придобива правото със същото съдържание, включващо и облигационни тежести – договор за наем, които са го обременявали. Този вид правоприемство може да възникне при всички видове прехвърлителни сделки – продажба, дарение, замяна, договор за гледане и издръжка. Няма пречка чл. 237 ЗЗД да се прилага и при учредителното правоприемство, т.нар. конститутивна сукцесия. Последното ще е налице, когато праводателят отделя от съдържанието на притежаваното от него право част от правомощията и учредява едно ново право, по-ограничено по съдържание от неговото, което правоприемникът придобива[11]. Такава ще бъде хипотезата, в която собственикът на наетия имот учреди ограничено вещно право на ползване на трето лице. Наемодателят собственик на наетия имот в този случай запазва своето право на собственост върху наетия имот, но това право е обременено с ограничено вещно право на ползване, което пък стеснява съдържанието на правото на собственост, тъй като вече не собственикът, а носителят на ограниченото вещно право на ползване има право да получава гражданските плодове от вещта.

Поради това следва да се приеме, че правната норма на чл. 237 ЗЗД урежда и конститутивната сукцесия. Този извод се налага от тълкуването на правната норма с аргумент за по-силното основание. След като посочената правна норма допуска повечето, без да предвижда изрично възможността за постигане на по-малкото и без да го забранява, с аргумент за по силното основание правната норма на чл. 237 ЗЗД допуска и по-малкото.

Гореизложеното води до извода, че чл. 237 ЗЗД намира едно широко приложение, което включва не само транслативните прехвърлителни сделки, при които правото на собственост сменя своя носител, а и такива, при които се учредяват ограничено вещно право върху чужда недвижима вещ, без да е налице преминаване на собствеността върху друг правен субект. Този извод се налага per argumentum a fortiori (за по-силното основание).

Разпоредбата на чл. 237 ЗЗД намира приложение при наемни договори с обект недвижим имот.

По силата на закона приобретателят трябва да спазва изцяло договора за наем такъв, какъвто е сключен между наемодателя прехвърлител и наемателя с всички негови клаузи. Текстът говори само за приобретателя. За наемателя наемният договор продължава своето съществуване все едно наетият имот не е бил прехвърлян.

Сходството между всички хипотези на чл. 237 ЗЗД е наличието на облигационна тежест – наемен договор, който има задължителна сила за приобретателя на имота. Правата и задълженията по сключения договор за наем по силата на посочената правна норма преминават върху приобретателя от момента на извършване на прехвърлянето. Принципът, който е установен в чл. 237 ЗЗД, е, че ако договорът е вписан, важи за целия срок; ако има достоверна дата, важи за една година; а ако е само във владение на имота, важи като безсрочен. Разпоредбите на чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД уреждат три различни хипотези на заместване на първоначалния наемодател (прехвърлител) от новия собственик (приобретател) в наемното правоотношение, което настъпва ex lege. Заместването става независимо от това дали наемният договор е вписан или не, но вписването осигурява най-пълна защита на наемателя, тъй като договорът е противопоставим на приобретателя за целия уговорен срок. Третото лице (приобретател) не е страна по наемния договор, но за него се пораждат облигационни правни последици, които са част от вътрешното действие на договора[12]. В хипотезите на чл. 237 ЗЗД законодателят е предвидил за трето лице, което не е страна по наемния договор, да се породят права и задължения на страна по договора, т.е. спрямо него възниква „пълно облигационно действие на договора“[13]. Третото лице става страна по договора по силата на закона, без да е изразило воля за това[14].

Права и задължения по наемния договор, които преминават върху приобретателя

За да може да се каже точно какви права и задължения по наемния договор преминават върху новия собственик на имота, на първо място следва да се отговори на въпроса, какъв вид правоприемство настъпва при прехвърляне на имота.

В зависимост от това, колко права и задължения преминават към правоприемника, може да се направи извод за това дали правоприемството е универсално или частно. От тълкуването на чл. 237 ЗЗД следва изводът, че разпоредбата урежда частното правоприемство, защото при универсалното правоприемство наследниците заместват страната, а не е налице прехвърляне като юридически акт.

Може да се каже, че по силата на закона всички права и задължения по вече сключения наемен договор преминават върху приобретателя от момента на прехвърлянето на имота чрез транслативна сделка (покупко-продажба, дарение, замяна, договор за гледане и издръжка и др.). Новият наемодател става страна по договора по силата на закона и не може да претендира права, които са възникнали преди прехвърлителната сделка, като например да иска заплащане на дължими и неплатени към датата на прехвърлянето наемни вноски, разходи, свързани с ползването на имота (т.нар. консумативни разходи). Приобретателят не може да иска разваляне или прекратяване на договора за наем на основания, които са възникнали преди датата на прехвърляне на имота. Това правило обаче няма да важи за наемателя. Наемателят не може да претендира от новия собственик да му заплати равностойността на подобренията, извършени от него преди прехвърляне на имота, тъй като приобретателят получава имота в такова състояние, в което се е намирал към датата на прехвърлянето му, включително и с извършените от наемателя подобрения. Именно поради това наемателят ще може да иска извършените от него подобрения преди датата на прехвърляне на наетия имот от предишния наемодател, който е бил собственик на имота към датата на извършване на подобренията. За да бъдат прехвърлени права и задължения, възникнали преди датата на прехвърляне на имота, е необходимо да се сключи друг вид сделка, различна от транслативната, като заместване, встъпване в дълг, цесия. Този извод се подкрепя от обстоятелството, че приобретателят не е универсален правоприемник, а частен такъв на наемодателя, поради това правата и задълженията, които са възникнали преди сключването на прехвърлителната сделка, остават в патримониума на наемодателя- прехвърлител. Поради това наемните вноски след прехвърлителната сделка принадлежат на приобретателя, а преди нея само ако са цедирани.

Приобретателят на наетия имот става негов собственик, респективно в патримониума му се учредява ограничено вещно право, считано от датата на сключване на транслативната или учредителната сделка. При публичната продан купувачът става собственик на имота от датата на влизане в сила на постановлението за възлагане. Именно от посочените по-горе моменти приобретателят, носителят на ограничено вещно право, купувачът при публична продан придобиват вещни права върху имот, който е обект на договор за наем, и заместват досегашния собственик, ставайки страна по вече съществуващо наемно правоотношение. Именно от този момент новият наемодател има право да получи наемните и други предвидени в договора за наем плащания. Това обаче, че има право да получи наемната цена, не означава, че за наемателя е възникнало задължението за плащането ? спрямо приобретателя.

Кога възниква задължението на наемателя да заплаща наем на приобретателя на имота?

За да възникне задължението на наемателя да заплаща наемна цена на приобретателя на имота вместо на бившия наемодател-прехвърлител, е необходимо не само да е налице транслативна сделка с недвижим имот, който да е предмет на наемен договор. Прехвърлянето на наетия имот има за правна последица преминаване на правата и задълженията на наемодателя върху приобретателя, включително и правото да получава наема. Самият факт на прехвърляне на собствеността обаче не поражда автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на приобретателя вместо на бившия наемодател. Трайната съдебна практика приема, че за да възникне това задължение, е необходимо приобретателят да уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността върху имота[15]. Това виждане следва да бъде споделено, тъй като до момента на съобщаването на наемателя за извършеното прехвърляне, последният не знае за него, както и че правата и задълженията по наемния договор са преминали върху приобретатетя. Правата и задълженията по наемния договор преминават върху приобретателя със самия факт на транслативната сделка. Значението на съобщаването е с оглед на наемателя. Самото съобщаване може да стане както от бившия наемодател, така и от приобретателя. Уведомяването може да стане по различен начин – размяна на кореспонденция, уведомяване с писмо, устно. Когато уведомяването става от приобретателя, трябва да са налице недвусмислени обстоятелства, въз основа на които последният се явява овластен да получи изпълнението по договора за наем (арг. от чл. 75, ал. 2 ЗЗД). Ако до съобщението наемателят плати наемната цена на бившия си наемодател, изпълнението е действително, тъй като е изпълнено добросъвестно на лице, което е оваластено по силата на съществуващ наемен договор да получи изпълнение.

Според чл. 17, ал. 3 ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването. Оттук следва изводът, че едва от момента на получаване на съобщението за заместване приобретателят (новия арендодател) замества своя правоприемник – предишния арендодател. Това задължение за уведомяване следва да се прилага и по аналогия и към наемния договор.

В чл. 17, ал. 2 ЗАЗ е предвидено, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Ако сравним чл. 17, ал. 2, изр. 2 ЗАЗ и чл. 237, ал. 2 ЗЗД, ще видим, че законодателят е дал по-голяма защита на арендното правоотношение в случаите, когато договорът не е вписан. Ако наемният договор не е вписан и няма достоверна дата, но наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок, т.е. може да бъде прекратен по реда на чл. 238 ЗЗД с едностранно предизвестие. Невписаният аренден договор обвързва приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

В случай, че наемателят не е уведомен за извършеното прехвърляне на наетия имот, новият собственик на имота, който, както вече беше посочено, по силата на закона се явява частен правоприемник на своя праводател (наемодателя), няма да може да иска разваляне на наемния договор поради неплащане на наемната цена от наемателя на приобретателя, ако наемателят добросъвестно е изпълнявал своите задължения към наемодателя, без да знае за извършеното прехвърляне на имота. Този извод се подкрепя от правилото, визирано в чл. 75, ал. 2 ЗЗД, според което длъжникът се освобождава, ако добросъвестно е изпълнил задължението си към лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства се явява овластено да получи изпълнението – наемната цена. Вписването на прехвърлителния договор в книгите по вписвания не променя горния извод. Книгите по вписвания имат публичен характер и са достъпни за всички лица, но това не променя факта, че наемателят е бил добросъвестен. Това е така, тъй като, от една страна, добросъвестността се предполага до доказване на противното, от друга страна – няма как да се вмени в тежест на наемателя да проверява периодично кой е собственик на отдадения под наем имот. След като приобретателят не е защитил своите интереси, уведомявайки наемателя за извършеното прехвърляне, последният не може да бъде държан отговорен за бездействието на новия собственик на имота. Освен това наемателят е продължил да плаща наемната цена на наемодателя. Поради това, ако приобретателят развали договора за наем поради неплащане на наемната цена, ще е налице едно незаконосъобразно прекратяване на наемното правоотношение, което не би следвало да бъде взето предвид от съда при един бъдещ правен спор.

Ако наемателят е предплатил наемната цена на наемодателя и последният прехвърли наетия имот, дали така извършеното плащане ще обвърже новия собственик, който придобива и качеството на наемодател? В тази хипотеза би следвало да намери приложение правилото, че длъжникът се освобождава от своето задължение, тъй като добросъвестно е извършил плащане към своя бивш наемодател, т.е. към лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства – сключения между тях договор – е било овластено да получи изпълнението по силата на наемния договор (арг. от . 75, ал. 2, изр. 2 ЗЗД). Поради това новият кредитор (приобретател) ще може да търси от наемодателя (прехвърлител) онази сума, която е получил като наемна цена, отнасяща се за периода след датата на прехвърляне на имота. Пътят за защита на приобретателя е чрез осъдителен иск, който следва да се предяви по реда на чл. 75, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.

Ако обаче приобретателят реши да прекрати наемния договор на някакво основание, тогава сумата, която наемателят е предплатил на наемодателя, ще представлява като платена на отпаднало основание и наемателят ще може да си я търси обратно от наемодателя с иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, тъй като всеки, който е получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне. За да възникне фактическият състав на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, е необходимо между страните да е съществувал договор за наем, който е представлявал начално основание, във връзка с което едната страна е получила изпълнение от другата страна, и правоотношението, което е възникнало от наемния договор, е престанало да съществува след изпълнението, като причината за прекратяване на правоотношението може да бъде прекратяване на договора[16].

Хипотези, в които чл. 237 ЗЗД е неприложим

Макар да е налице прехвърляне на наетия имот на трето лице, разпоредбата на чл. 237 ЗЗД няма да намери приложение в следните хипотези. Първо, ако наемодателят прехвърлител прехвърли наетия имот на приобретателя, но си запази ограничено вещно право на ползване. Този извод се подкрепя от факта, че ограниченото вещно право на ползване иманентно включва в своето съдържание и правото да се отдава под наем и ползвателят да придобива гражданските плодове, който дава имота – наемната цена. Запазеното право на ползване изключва изцяло възможността на новия собственик-приобретател да упражнява правомощието си да ползва придобития от него имот. В тази хипотеза приобретателят, който притежава голата собственост върху недвижимия имот, не може да го ревандикира от наемателя на своя праводател, тъй като последният си е запазил правото на ползване върху него. Поради това и няма да настъпи субективна промяна във възникналото наемно правоотношение, защото, запазвайки правото си на ползване, наемодателят всъщност е запазил всичките си права и задължения по наемния договор. Ограниченото вещно право на ползване включва в предметното си съдържание събирането на добивите – наемите от вещта, и на това основание съществуващото наемно правоотношение може да се противопостави на приобретателя на имота[17]. Поради това наемният договор е противопоставим на новия собственик на наетия имот не с оглед на разпоредбата на чл. 237 ЗЗД, а с оглед на обстоятелството, че е придобил голата собственост без правото на ползване, което прехвърлителят праводател си е запазил за себе си.

Оттук следва изводът, че в някои хипотези, макар договорът за наем да е не е вписан, е противопоставим на приобретателя при прехвърляне на наетия имот на трето лице, като тази противопоставимост не следва от чл. 237 ЗЗД, а от факта, че наемодателят прехвърлител си е запазил ограниченото вещно право на ползване. В тази хипотеза новият собственик приобретател нито става страна по наемния договор, нито може да иска неговото прекратяване.

Разпоредбата на чл. 237 ЗЗД няма да намери приложение и при универсалното правоприемство, тъй като при него в патримониума на правоприемника ще преминат не само права, но и задължения по силата на настъпилото правоприемство. Чл. 237 ЗЗД урежда случаите на частно правоприемство.

Ако договорът за наем е прекратил своето действие, то той вече няма да е противопоставим на трети лица, тъй като е престанал да съществува в обективната действителност. За да бъде противопоставим договорът за наем на приобретателя, последният трябва да е придобил собствеността върху имота от наемодателя, който пък следва да е собственик на наетия имот[18]. Ако приобретателят не е придобил имота от собственик, няма и той да го придобие, дори и да е добросъвестен[19]. Поради това в тази хипотеза разпоредбата на чл. 237 ЗЗД няма да намери приложение.

Освен това правната норма на чл. 237 ЗЗД е от диспозитивен характер, което означава, че тя ще намери приложение само ако страните по договора не са уговорили нещо друго. Възможно е страните да постигнат съгласие да дерогират правилата, които се съдържат в чл. 237 ЗЗД, като се уговорят, че с прехвърлянето на наетия имот, договорът за наем ще се развали (прекрати) по право. В тази хипотеза ipso facto с прехвърлянето наемният договор преустановява своето действие.

Задължението за неотчуждаемост на наетия имот

Интересен е въпросът за наличието на клауза в договора за наем, според която наемодателят е поел задължението да не отчуждава наетия имот, докато трае договорът. На първо място следва да се изясни въпросът, дали една такава уговорка е действителна или не. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните по договора за наем могат свободно да определят съдържанието на наемния договор, доколкото то не противоречи на повелителни правни норми на закона и добрите нрави. Липсва забрана в закона страните да не могат да правят предварителен отказ от права, което е в съответствие с принципа на договорната свобода. Поради това включването на една такава клауза в наемния договор не е нарушение на този принцип, доколкото не се нарушават императивни правни разпоредби на закона. Поради това следва да се приеме, че една такава клауза, с която собственикът (наемодател) се задължава да не отчуждава наетия имот по време на действие на наемния договор, е напълно действителна, като няма закон, който да я забранява. Отказът от право е едностранна сделка и тя има за предмет едно вече възникнало право[20]. Клаузата за неотчуждаемост на наетия имот представлява по своята правна същност договор, защото изисква две насрещни волеизявления на страните по наемния (главен) договор[21]. В тази хипотеза наемодателят не се отказва от едно съществуващо свое право, тъй като дали ще реши да отчуждава наетия имот е едно бъдеще несигурно събитие, което може да настъпи или не в зависимост от различни факти и обстоятелства.

На следващо място следва да се изясни какво правно действие има подобна клауза както за наемния договор, така и за сделката, с която се прехвърля наетият имот. Такава клауза за наемния договор ще има само облигаторно действие, което се изразява в това, че тя поражда едно задължение за наемодателя – да не прехвърля своя имот[22] за определен период от време, докато трае наемният договор. Ако това задължение не бъде изпълнено, наемателят ще може да иска разваляне на договора и да претендира обезщетение по чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за претърпени загуби и пропуснати ползи. За по-доброто обезпечаване на една такава клауза страните биха могли да уговорят неустойка в случай на неизпълнение на това задължение. Неспазването на тази клауза от наемния договор няма да окаже никакво влияние върху прехвърлителната сделка и придобиването на права от приобретателя по нея. Прехвърлителната сделка ще бъде напълно действителна и ще породи желаните от страните правни последици. Дори и да липсва такава уговорка в договора, законодателят в чл. 237, ал. 3 ЗЗД е предвидил възможност наемателят да претендира вреди от наемодателя, настъпили вследствие на прекратяване на договора от приобретателя. Неспазването на тази клауза няма да доведе до опорочаване на прехвърлителната сделка. Последиците от неспазването ? са посочени в чл. 237, ал. 3 ЗЗД и те се свеждат единствено до отговорността на нарушилата ги страна да плати обезщетение за причинени вреди на наемателя. Това показва, че наличието на една такава клауза само по себе си не е в състояние да защити наемателя от една последваща транслативна сделка.

От всичко изложено дотук може да се направи извод, че най-пълна защита наемателят получава тогава, когато договорът е вписан в имотния регистър. В такъв случай при прехвърлянето на имота наемният договор остава в сила спрямо приобретателя за целия срок на договора, който е бил уговорен между страните по него. Значително по-ниска степен на защита наемателят получава в хипотезата, в която договорът има достоверна дата. Тогава договорът обвърза приобретателя до предвидения в него срок, но не повече от една година от прехвърлянето. Най-малка защита законодателят е предвидил в случаите, когато договорът не е вписан и няма достоверна дата, но наемателят държи наемния имот – в този случай договорът е задължителен за приобретателя като договор без срок. Такъв наемен договор може да бъде прекратен с едностранно предизвестие от новия собственик по реда на чл. 238 ЗЗД.

В заключение може да се обобщи, че прехвърлянето на наетата недвижима вещ не води автоматично до прекратяване на договора за наем. Прехвърлянето на наетия имот няма за правна последица прекратяване на възникналото между наемодателя и наемателя наемно правоотношение. То продължава да съществува в правния мир със същото съдържание, каквото е имало и към датата на прехвърляне на имота. Единствено правата и задълженията на наемодателя по наемния договор преминават върху приобретателя на имота, и то ex nunc. Прехвърлянето може да доведе и до качествена промяна в наемното правоотношение, когато договорът за наем не е вписан, която се изразява в това, че спрямо новия собственик на наетия имот наемният договор се трансформира, било то в безсрочен, или се намалява срокът на неговата обвързаност до една година от прехвърлянето.

Бележки под линия:

[22] Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: ИК „Проф. Петко Венедиков“, 2008, с. 163.