За владението по предварителен договор и придобивната давност

(статията за пръв път е публикувана в сп. „Собственост и право“, 2021, № 5)

1. В Решение № 83 от 01.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., II г. о., ГК Върховният касационен съд е обсъдил следния въпрос от приложното поле на чл. 280, ал.1, т. 3 ГПК:

„при наличие на изрична клауза в предварителен договор за покупко-продажба, съгласно която владението върху недвижимия имот е предадено на купувача, и упражнявана от купувача фактическа власт върху имота, извършеното доплащане на цената по предварителния договор изключва ли намерението за своене по отношение на недвижимия имот“.

ВКС дава отрицателен отговор и приема, че е налице владение. Съответно счита, че придобивна давност тече, а плащането не я прекъсва, защото не представлява признание по чл. 116, б. „а“ ЗЗД. Според решаващия състав такова би било само изричното изявление, че лицето няма намерение за своене.

Изводите на ВКС далеч не са безспорни.

2. По делото е приета за установена следната фактическа обстановка[1]. На 22.01.2004 г. е сключен предварителен договор за продажба на поземлен имот. В договора е включен изричният текст, че „владението на имота е предадено на 01.04.2002 г. и купувачът владее имота като свой“. Имотът е реституиран. Поради особеностите на приложението на § 4к, ал. 7 ПЗР ЗСПЗЗ (имало е ползвател), процедурата по възстановяване на собствеността е двуфазна. Тя е приключила в по-късен момент от сключването на предварителния договор – на 19.01.2005 г. (тогава влиза в сила изискуемата в тази хипотеза заповед на кмета). През 2009 г. е налице плащане по предварителния договор от купувачите-владелци. Ето как владението на основание предварителен договор и ефектът на плащането на цената са интерпретирани от въззивния съд в Решение № 431 от 05.04.2019 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 183/2019 г.:

„Владението върху имота, което са осъществявали купувачите въз основа на уговореното в предварителния договор, не е годно да ги направи собственици на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, като не се установява промяна в субективното им отношение по отношение на имота. Субективният елемент на владението предполага и довеждане до знанието на действителния собственик, че вещта се владее като своя. С извършените от купувачите два банкови превода към част от страните по предварителния договор те всъщност са демонстрирали своето субективно отношение по повод на процесния имот – че имотът принадлежи на продавачите по предварителния договор и ищците изпълняват задълженията си като страна по този договор да заплатят продажната цена. Тези плащания демонстрират желанието им да придобият собствеността върху имота въз основа на очертан с предварителния окончателен договор /а не въз основа на друг способ като давността/“ (навсякъде подчертаването мое – Д.Н.).

ВКС обаче застава на обратното мнение, като изтъква следните по-важни аргументи:

– целта на предварителния договор е придобиването на собствеността;

– плащането на цената по предварителния договор преследва именно тази цел;

– законодателят изрично признава качеството „владелец“ на купувача по предварителния договор, но едновременно с това държи сметка на облигационната връзка, а законосъобразното развитие на това правоотношение изисква купувачът да изпълни задължението си;

– дори предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувача по предварителния договор няма за последица прекъсване на придобивния давностен срок, като тук ВКС се позовава на Решение № 82 от 01.06.2015 г. по гр. д. № 6873/2014 г. на ВКС, І г. о.;

– субективната представа, че имотът е чужд, включително наличието на облигационна връзка, не изключва намерение за своене, нещо повече, изрично се сочи, че „съществуването на animus наред и съвместно със субективната представа, че се дължи пълно плащане на цената, се признава от законодателя посредством определянето на купувача като владелец“, поради което

– само по себе си плащането на каквато и да е част от цената на вещта няма характер на действие, което да има за последица оборване на презумпцията, че купувачът по предварителния договор държи вещта с намерението да я свои, няма значение и на „признание“ по чл. 116, б. „в“ ЗЗД, каквото според ВКС би било само изрично изявление, че лицето няма намерение за своене.

В резултат ВКС признава, че е осъществявано давностно владение в достатъчен период и купувачите са признати за собственици на основание придобивна давност.

Аргументацията на ВКС е уязвима в три пункта. Първо, не всяко владение е давностно. Второ, облигацията е правоотношение, а владението е факт. Трето, признанието следва да прекъсне давността. Не да я изключи, като елиминира владението (отричайки намерението за своене), а само да я прекъсне.

3. В доктрината се поставя въпросът дали получилият вещта купувач по предварителен договор наистина е владелец[2]. Той владее „зад“ облигационната връзка, която по определение включва признание на правата на продавача като собственик. Същевременно купувачът е защитен от ревандикацията на продавача, защото владее на правно основание[3]. Въпреки това приемам господстващата теза в доктрината и практиката, че той наистина е владелец – не само защото чл. 70, ал.3 ЗС изрично го нарича така, а и защото, ако вещта му бъде отнета, няма причина да му бъде отказана владелческа защита. Но необходимо е да се напомни, че фактическата власт, упражнявана на основание договор, различен от прехвърлителния, поначало е държане[4]. По изключение тук може да се приеме, че (дотук съм съгласен с ВКС) с оглед целта на предварителния договор ще бъде налице владение. Казаното не означава, че чл. 70, ал.3 ЗС определя всеки купувач по предварителен договор като владелец. Тази норма единствено допуска този купувач да бъде третиран като владелец, като изключение[5] от общото правило, че упражняването на фактическа власт по договор със собственика е държане. Затова въпросът: владелец ли е купувачът по предварителен договор, сам по себе си е безсмислен. Доколкото да си купувач е диспозиция (правна последица от сключването на предварителния договор), а да си владелец е хипотеза (юридически факт), отговорът винаги ще бъде: купувачът по предварителния договор е владелец, ако наистина е владелец – ако свои вещта и упражнява фактическа власт върху него, защото по изключение законът допуска това.

Владението, осъществявано от купувача по предварителния договор, обаче не е давностно. Не е давностно, защото скриването му зад облигацията препятства възможността за ревандикация; защото продавачът изпълнява договор, когато търпи купувача в имота си; и най-после, защото купувачът също е в имота, изпълнявайки договора си[6]. Това е и разликата, която ВКС не иска да направи в решението си – признанието, което ще прекъсне придобивната давност, не е равносилно на отказ от анимус. Тогава изобщо не би имало владение: ако е вярно това, на което настоява ВКС – че признанието е единствено заявлението на лицето, че не свои вещта[7] – това единствено би означавало, че признанието като самостоятелен юридически факт е невъзможно. Признание при налично владение, което да прекъсне единствено давността, няма как да има, ако всяко признание „убива“ владението. Не: купувачът признава правата на продавача, докато действа в рамките на договора, включително и когато владее на основание този договор. Може само да се съжалява, че доктрината и практиката не се ориентираха категорично около отдавна познатия принцип, че изпълнението на облигацията препятства давността – по същия начин, по който придобиването на основание облигационната връзка ще направи невъзможно придобиването по давност. Вместо това ВКС се опира на погрешното Решение № 82 от 01.06.2015 г. по гр.д. № 6873/2014 г., I г. о., ВКС (което съм имал възможността да обсъдя другаде[8]), според което дори желанието на деривативно придобиване – предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, не представлява признание и не прекъсва давността. Трудно може да се обясни как един иск, който по определение включва твърдението (защото би бил основателен само тогава), че ответникът притежава вещта, същевременно не е признание, което да прекъсне давността. Още повече че при евентуалното му уважаване ще се достигне до деривативно придобиване, което ще рече обратното на придобиването по давност. За състава, постановил Решение № 83 от 1.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., II г. о., ГК, обаче това не е така:

„С оглед сключения предварителен договор, упражняваното владение и завършения фактически състав на реституцията, считано от 19.01.2005 г. ….. са възникнали два способа за придобиване на това право (при абстрахиране от волята и поведението на реституираните собственици) – било като упражни потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, било като упражнява владение в срока по чл. 79, ал. 1 ЗС. Тези две възможности са паралелно съществуващи, като едната не изключва другата“.

На практика това означава, че търпимата по изключение хибридна фигура на купувача – владелец може не просто до последния момент „да пази козовете си“, като реши как да придобие: дали да спази договора, който (уж) има силата на закон за него, или да не го спази, като загърби облигационната връзка и придобие по давност. В резултат от тезата на ВКС, за него ще бъде възможно през целия период на владение да се позовава на облигационната връзка и накрая, възползвайки се от това – да се позове на придобивна давност. Подобно заключение противоречи на естеството и на ролята на института на давността и на първичното придобиване изобщо.

4. Но ВКС, не различавайки владение изобщо и давностно владение, приема, че и плащането по предварителния договор не прекъсва давността. Интензивността на признанието на правата на продавача, настояването на облигационната връзка посредством извършеното плащане са очевидни. Именно това е признание по смисъла на чл. 116, б. „в“ ЗЗД[9]. Причината законът да предвижда възможността за признание се корени именно в това, че владението е просто факт и може да съществува независимо от придобивната давност: тя може да се прекъсне и ще бъде прекъсната всеки път, когато владелецът признае чуждото право, като не се отказва занапред от анимуса си. Иначе тезата, поддържана от ВКС, ще доведе до недопустими резултати: ако в предварителния договор плащането е разсрочено например за 15 години, купувачът ще придобие по давност на десетата. И ще спре да плаща, защото вече ще е собственик. Връзката, която ВКС прави между целта на владението и целта на плащането (придобиването на имота), представлява недопустимо смесване на два правни института. Целта може и да оправдава, но със сигурност не изравнява средствата. Не може владелецът едновременно да придобие по давност и да изпълнява добросъвестно договора си. Давността идва там, където облигацията не е проработила; ако страните са желаели придобиване на основание договор и изпълняват този договор, да се говори за давност е повече от неуместно.

5. В заключение подкрепям тезата, че предварителният договор не може да установи годно давностно владение. Но дори и да е се приеме, че може, позоваването на облигационната връзка, в частност плащането, прекъсва давността. Необходимо е преосмисляне на налагащата се практика на ВКС в актове като Решение № 82 от 01.06.2015 г. по гр. д. № 6873/2014 г. на ВКС, І г. о. и Решение № 83 от 1.02.2021 г. по гр. д. № 2978/2019 г., II г. о., ГК, които допускат недопустимо смесване на правните последици на договора и на владението и водят до резултати, противни на закона.

Бележки под линия: