I. Въведение

 

Участието на субекта в гражданския и търговския оборот е мотивирано предимно от неговите имуществени интереси. Интервенцията в оборота може да бъде пряка или косвена. В последния случай, най-общо погледнато, имущественият интерес е възложен, доверен и/или зависим от действията на трето лице.1 Целта на правната уредба в тези случаи е защита на интереса. Различни в отделните хипотези са юридическите средства, с които се дава защитата.

Преминавайки от абстрактност към конкретика, пренаемното отношение попада в обхвата на казаното. Имущественият интерес на отдаващия за временно ползване е в съхранението на обекта и изпълнението на задълженията по сключения договор от страната, която използва вещта. Поради това за него не е безразлично дали тя става обект на пренаемно отношение или не. Необходимостта от защита е продиктувана от зависимостта на интереса от действията на съдоговорителя по наемното отношение2 и намира отговор в правните последици от пренаемното отношение, съответно при липса на съгласие за сключване на пренаемно3 отношение.

Обект на настоящото изследване са най-срещаните хипотези на пренаемно отношение – пренаемане по чл. 234 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), сублизинг по чл. 346 от Търговския закон (ТЗ) и преарендуване по чл. 11 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).

Мотив за създаването на съчинението е противоречието между доктрината и съдебната практиката за последиците от пренаемането, липсата на категоричен отговор в търговскоправната доктрина за последиците при липса на съгласие на лизингодателя при сключване на договор за сублизинг, както и съответен коментар на задължителната практика по въпроса, както и неяснотата в практиката относно правните последици при преарендуване, включително и при липса на съгласие на арендодателя.

 

II. Исторически преглед

 

Историческият анализ може да бъде основан предимно на договора за наем като основа за възникване на останалите наемни отношения. Римскоправна опора на въпроса за пренаемането липсва4. Този факт лесно може да се оправдае, ако се вземе предвид социално-икономическото оправдание за възникване на договора locatio-conductiо rei. То е свързано с нахлуването в Рим след Пуническите войни на множество чужденци, за които е било необходимо намирането на жилище5. Водеща е била жилищната нужда, а пренаемното отношение предполага предприемачески дух – наемане на вещ с цел да се преотдаде за по-висока цена. Поради това правните последици следва да се уреждат съобразно правата и задълженията по договора за наем.6 Наемателят ще отговаря за всякакви вреди, произтекли от действието на лицето, което е пренаело имота. Ако не може да изпълни задължението за връщане на вещта поради наличието й у трето лице, ще отговаря за неизпълнение. Наемодателят има иск за цената само спрямо наемателя. Той може да се брани срещу третото лице само с петиторен иск.

Развитието на обществените отношения, свързани с пренаемането, води до тяхното усложняване, поради което състоянието на уредбата не отговаря на нуждите на оборота. Усложненията, до които се стига, могат да се търсят в две насоки: положението на наемодателя и положението на пренаемателя. В случай, че първият не се противопоставя на пренаемането, той ще следва да търси единствено от своя наемател, който е преотдал имота под наем, наемната цена. А наемателят би се оказал в редица случаи неплатежоспособен и дезинтересиран от правната връзка, което следва от самия факт, че е преотдал имота. Пренаемателят, от своя страна, при съгласие от наемодателя за договорната връзка, породена от пренаемането, не би могъл да противопостави никакво възражение срещу петиторната претенция на наемодателя, защото договорът за пренаемане не му е противопоставим. Поради това в западноевропейските кодекси се възприема идеята за рефлексното действие на пренаемането спрямо наемното отношение и се урежда института на прекия иск7. Тези законоположения са реципирани в Закона за задълженията и договорите – обн., ДВ, бр. 268 от 5.12.1892 г., в сила от 1.03.1893 г., отм., бр. 275 от 22.11.1950 г., в сила от 1.01.1951 г.

Уредбата в стария ЗЗД съдържа някои несъществени отклонения в сравнение със сега действащия закон. Съгласно чл. 339 наемателят не може да пренаеме изцяло или отчасти наетия имот или да прехвърли наемното правоотношение на трето лице, освен ако това право изрично му е дадено в договора. Чл. 340 урежда прекия иск на наемодателя спрямо наемателя по идентичен начин с чл. 234, ал. 3 ЗЗД (настоящ).

Теоретичните постановки по поставените в настоящата статия проблеми, приети в теорията при действието на отменения ЗЗД, са в две насоки.

Първо, пренаемането представлява отделен договор за наем между наемателя и пренаемателя8, чието сключване изисква съгласието на наемодателя, обективирано в договорна клауза.

Второ, при уговарянето на възможност за пренаемане наемодателят може да предяви пряк иск, като израз на рефлексното действие9.

 

III. Пренаемането по чл. 234 ЗЗД

 

Поради сходството в уредбата теоретичните конструкции, изградени по време на действието на отменения ЗЗД, са релевантни и днес. Следователно проблемите, които стоят пред уредбата на пренаемането, са за неговата същност и правните последици при липса и при наличие на съгласие на наемодателя за сключването му.

 

1. Съшност

Пренаемането представлява отделна хипотеза на договор за наем, при която наемателят предоставя наета от него вещ за временно възмездно ползване на пренаемате10 със съгласието на наемодателя.

Пренаемането не е отделен вид договор. Той не се отличава със своя esentialia negotii. Налице е пълно припокриване между съществените признаци на договора за наем и пренаемането. Разликата е в несъществените признаци – вещта принадлежи или е вече отдадена от наемодателя, който не се е противопоставил на пренаемането. В полза на твърдението са налице и аргументи от езиковото тълкуване – винаги, когато се урежда отделна договорна връзка, тя се дефинира по следния начин: “с договора за…”, като следва конкретизация на съдържанието на договора и на страните. Липсва подобен похват в разпоредбата на чл. 234 ЗЗД.11

Правото на възмездно облигационно ползване на дадена вещ може да се придобие от трето лице при сключване на договор за цесия с наемател. Тогава третото лице ще бъде цесионер. Правото може да се придобие при сключване на договор за наем с несобственик или с лице, което не е наемател. Тогава третото лице ще бъде наемател. Правото може да се придобие и при нарушаване на диспозитивното правило на чл. 234, ал. 1 ЗЗД от наемател. Но с термина “пренаемане” следва да се означава само тази хипотеза на договор за наем, при която последният е сключен от наемател с трето лице със съгласието на наемодателя, защото само в този случай ще възникнат правните последици по чл. 234, ал . 2 и ал. 3 ЗЗД. Те не намират приложение в никой от останалите случаи на придобиване на правото на облигационно ползване на вещта поради липсата на законова уредба в този смисъл.

Съвместния прочит на пренаемането с тези хипотези налага горепосочения извод. При цесия на правото на ползване на наетата вещ12 липсва рефлексно действие поради липса на законова предпоставка да се търси съгласие на наемодателя. При наем на чужда вещ13 самият отдаващ под наем несобственик се явява наемодател и по хипотеза е изключено търсенето на съгласие от собственик или предхождащ наемодател. При нарушаване на правилото на чл. 234, ал. 1 ЗЗД правните последици на пренаемането не възникват, защото наемодателят няма интерес от предоставената защита – чл. 234, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД. Отношението на наемателя с третото лице му е абсолютно непротивопоставимо. Третото лице не може да възрази срещу петиторната претенция на наемодателя. Но и той няма пряк иск, защото последният би бил приложим при съществуваща противопоставимост на отношението с третото лице. В противен случай би се нарушил ratio legis и балансираното отчитане на интересите на наемодател и трето лице.

 

2. Правни последици

Както посочих в историческия анализ, съгласието на наемодателя да се пренаеме вещта, обикновено се обективира в договорна клауза. Тя предоставя субективното облигационно право на наемателя да сключи при условията на пренаемане договор за наем с трето лице. Правото на пренаемане по ЗЗД (нов) възниква и без да е изрично уговорено, като възможността за упражняването му за цялата вещ е поставена под зависимостта на допълнително волеизявление на наемодателя. Следователно за да се парализира възможността за пренаемане, е необходима изрична забраняваща клауза в договора за наем. При нейното наличие се поема задължение за бездействие – както по отношение на части от вещта, така и, per argumentum a fortiori, за цялата вещ. Ако наемателят въпреки задължението си пренаеме вещта, е налице неизпълнение на договорно задължение и основание за ангажиране на договорната му отговорност спрямо наемодателя.

В случаите, в които подобна забраняваща клауза липсва, пренаемането ще бъде поведение в синхрон с договора за наем, когато е за части от вещта, а за цялата – при допълнително волеизявление на наемодателя14. Освен това в този случай ще се е реализирал фактическият състав по чл. 234, ал. 1, който на свой ред поражда рефлексно действие на наемното спрямо пренаемното отношение.

Същността на рефлексното действие се изразява в това дадена сделка има действие не само върху правния кръг на лицата, чиито волеизявления я образуват, но и върху правния кръг на други лица.15 Последното изисква особена връзка между двете сделки, създадена от закона заради преследваната от него цел или като резултат от предпочитанието, което законът дава на едното правоотношение спрямо другото, какъвто е случаят с пренаемането. Действията в една правна сфера засягат и чужда правна сфера, като рефлексното действие не може да съществува самостоятелно. Последиците настъпват по силата на закона и могат да бъдат както благоприятни, така и неблагоприятни16.

Съдържанието на рефлексното действие при пренаемането се изразява в настъпването на предвидените в чл. 234, ал. 2 и 3 ЗЗД правни последици и в противопоставимостта на пренаемното отношение спрямо наемодателя.

а) Недопустимост пренаемателят да има повече права от наемателя относно ползването на имота – чл. 234, ал. 2 ЗЗД. Тази правна последица се възприема в съдебната практика като зависимост на пренаемното отношение от наемното. При настъпването на правопрекратяващи, правоунищожаващи, правоотменящи и други юридически факти, влияещи върху съществуването на правото на наемателя, те се отразяват на съществуването на правото на пренаемателя. Така ако договорът за наем се прекрати, то за прекратен ще се счита и договорът за наем при условията на пренаемане17. След като се прекрати наемният договор между наемодателя и наемателя, пренаемателят вече държи имота без правно основание. Отговорността на пренаемателя спрямо наемодателя, поради липсата на договорна връзка между тях, се урежда по правилата на неоснователното обогатяване18. Per argumentum a fortiori следва да се приеме, че след като правото на наемателя отпада поради унищожаване на договора или пък въобще не е съществувало поради нищожност на договора за наем, аналогична следва да е съдбата на правото на пренаемателя19. Доколкото наемът се разваля ex nunc, упражняването на потестативното право, уредено в чл. 87 ЗЗД, няма по-различни последици от обикновеното му прекратяване. Противоречието с чл. 234, ал. 2 ЗЗД води до нищожност на пренаемането20.

Посочените твърдения не мога да споделя. Както посочих, правната последица от осъществяването на фактическия състав, описан в чл. 234 ЗЗД, е пораждане на рефлексно действие, като особена последица, възникваща от волята на страните по силата на закона и представляваща изключение от принципа за релативност на облигацията, уреден в чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Следователно разпоредбите следва да се тълкуват в светлината на породеното рефлексно действие. Договорната връзка, която е породена между пренаемателя и наемателя, представлява самостоятелно отношение. Неговото възникване, прекратяване и отпадане не може да зависи от юридически факти, които се пораждат на плоскостта на друга облигационна връзка, освен ако това не е изрично предвидено в закона. Неприемливо е твърдението, че правото на ползване на пренаемателя се извежда от патримониума на наемателя, който го е придобил. В случая не сме изправени пред конститутивна сукцесия – последната не е приложима при облигационните права, защото не държи сметка за тяхната същност, а именно на доброволно ограничаване на индивидуалната свобода на едно лице за удовлетворяване интереса на друго21. В закона не е уредено подобно изключение. Смисълът на разпоредбата на чл. 234, ал. 2 ЗЗД е друг. Пренаемателят не може да има права, надхвърлящи тези на наемателя, относно самото ползване на вещта. Модалитетите на тези права могат да бъдат в две насоки: материални и темпорални. Така например вещта съгласно договора за наем е предоставена за жилищно ползване. Не може наемателят да я пренаеме за ползване в търговска дейност. Пример във втората насока е уговарянето на договор за наем за срок от 6 месеца. Не може да се пренаеме вещта за една година. В случаите, в които те надхвърлят правата на наемателя, по отношение на “горницата” те няма да попадат на плоскостта на рефлексното действие. Те ще са извън пренаемането като особена хипотеза на договор за наем. Пренаемателят не може да ги противопостави на наемодателя, а последният не може да черпи по отношение на тях изгодни последици от уредбата на пренаемането. Правото на пренаемателя да използва вещта спрямо наемодателя в тези аспекти остава в границите, очертани от наемния договор, така че наемодателят не се оказва обременен от по-благоприятно уговореното ползване за пренаемателя22. Следователно пренаемателят ще може да се защити при претенция от наемодателя, като реализира договорната отговорност на наемателя – негов пренаемодател. Наемодателят ще може да се защити при упражняване на неизгодно уговореното от пренаемателя с вещни претенции – негаторен иск, ако е собственик. В случай че не е – по пътя на договорната отговорност спрямо своя наемател. Поради това съдебната практика следва да се преосмисли. Нарушаването на чл. 234, ал. 2 ЗЗД не води до нищожност, защото последната настъпва при противоречие с императивна правна норма, а посочената е установена в интерес на страните23.

б) Възможност на наемодателя да предяви спрямо пренаемателя иск за дължимия наем към момента на подаване на исковата молба, без възможност за противопоставимост на предходните плащания – чл. 234, ал. 3 ЗЗД. Искът е пряк. За неговото оправдаване са изградени три теории: теория за незаконното обогатяване, теорията за взаимно представителство между наемодателя и наемателя и теория за договор в полза на трето лице24. Втората теория не може да намери приложение, защото не е налице представителство – наемодателят упражнява свое право, а не право на наемателя в качеството му на негов представител. Представителството следва да е изрично уредено от закона, когато възниква по неговата сила въз основа на юридически факт, или да е налице упълномощителна сделка. Следователно липсва законова основа за тази теория. Теорията за договор в полза на трето лице също е неприложима, защото последният представлява сделка с действие върху чужд правен кръг, а прекият иск е рефлексна последица. В първия случай страните имат правната възможност да въздействат благоприятно в правната сфера на трети лица, а във втория по силата на закона определена сделка действа както благоприятно, така и неблагоприятно в чуждата правна сфера. Теорията за неоснователното обогатяване в най-голяма степен обяснява същността на иска. Наемодателят и пренаемателят не са в правна връзка. Ползването на вещта от пренаемателя обогатява последния. Наемодателят не може да извлече изгода от своя имот – следователно ползването от пренаемателя го обеднява. Налице е връзка между двете явления – обедняването е функция на обогатяването. В случай че наемодателят няма прекия иск, той ще следва да се защитава по реда на чл. 59 ЗЗД. Чл. 234, ал. 3 ЗЗД изключва субсидиарния иск за неоснователно обогатяване25. В случай че липсва рефлексно действие, ще липсва и прекият иск. Тогава пътят на защита ще бъде по чл. 59 ЗЗД. Недостатъкът на тази теория е, че прилагайки я се създава дисхармония с правната уредба, защото чрез косвения иск не се постига интегрално възстановяване на обедняването, тъй като стойността на задължението на пренаемателя зависи от пренаемната цена, която може да е по-ниска от наемната.

Поради това би могло да се приеме, че actio directa представлява рефлексна последица, внасяща изключение от правилото за релативност на облигационното отношение. Правото, чиято съдебна защита търси наемодателят, е негово собствено. Разпоредбата е в негов интерес и е предвидена с оглед необходимостта от удовлетворяване на неговото парично вземане за наемна цена и е израз на предпочитанието, което законът дава на дадено правоотношение, характерно при уредбата на хипотези, пораждащи рефлексно действие. Освен това облекчава кредитора с оглед факта, че той е освободен от употребата на усложнената конструкция на косвения иск. Искът се различава от косвения, уреден в чл. 134 ЗЗД, по това, че кредиторът по него упражнява чуждо право в ролята му на процесуален субституент на основание чл. 26, ал. 2 ГПК26. Напротив, наемодателят търси защита на свое право – чл. 26, ал. 1 ГПК.

Претенцията на ищеца е за заплащане на по-ниската измежду наемната и пренаемната цена27. Това твърдение следва да се коригира. Ищецът може да търси единствено наемната цена. Тъй като договорът за пренаемане му е противопоставим (вж. по-долу), той ще трябва да се съобрази с уговорената пренаемна цена, защото не може да постави в по-лошо положение пренаемателя от това, което е уговорено в договора на последния с наемателя. Следователно пренаемната цена е за наемодателя граница на отговорността на пренаемателя. Ако наемната цена е по-висока, наемодателят не може да получи пълния й размер, явяващ се горница спрямо пренаемната цена. Ако наемната цена е по-ниска, наемодателят може да търси само нея, защото в противен случай искът му за горницата ще бъде отхвърлен поради неоснователност.

Според част от авторите отговорността на наемателя и пренаемателя е солидарна28. Този извод не може да се сподели, защото солидарността е персонално усложнение на облигационното отношение, което следва изрично да е уговорено или да е предвидено в закона – чл. 121, ал. 1 ЗЗД.

в) противопоставимост на пренаемното правоотношение спрямо наемодателя. Тази правна последица не се споменава изрично в правната литература. Доколкото рефлексното действие поражда и неблагоприятни последици в чуждата правна сфера, наемодателят следва да търпи ползването на вещта от пренаемателя. Противопоставимостта се извлича от чл. 234, ал. 3 ЗЗД, съгласно която пренаемателят не може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно, т.е. преди уговорения падеж. A contrario плащанията, направени на падежа и след него, са противопоставими. А fortiori, след като отделен елемент на облигационното отношение – задължението за плащане, е противопоставим, то и цялото облигационно отношение следва да е противопоставимо на наемодателя29.

Липсата на съгласие на наемодателя, освен че представлява неизпълнение на договорно задължение е и случай, в който не е изпълнен фактическият състав по чл. 234, ал. 1, поради което правните последици по ал. 2 и ал. 3 не ще намерят приложение.30 Рефлексното действие настъпва по силата на закона при осъществяване на предвидения в хипотезата на правната норма юридически факт. В случаите, в които е налице отклонение от предписания от закона фактически състав, рефлексно действие няма да е налице. Отношенията между наемодател, наемател и трето лице ще се уреждат на плоскостта на договорните отношения, в които се намират помежду си. Наемодателят спрямо наемателя, ако е собственик, има и петиторна претенция за връщане на вещта.

 

IV. Сублизингът по чл. 346 ТЗ

 

Съгласно чл. 346 ТЗ лизингополучателят може да предостави ползването на вещта другиму със съгласието на лизингодателя. Сублизингът е вид пренаемно отношение. Разпоредбите на чл. 234 ЗЗД намират приложение при него на основание чл. 347, ал. 2 ТЗ. Това налага да се изясни каква е правната последица при съгласието на лизингодателя, съответно при неговата липса, и дали следва да се различава от последицата при пренаемането. Въпросът не е изследван в правната литература, но е бил предмет на обсъждане в съдебната практика.

 

1. Същност

По аналогия с казаното при пренаемането сублизингът не е нов вид договорна връзка31, а хипотеза на договор за лизинг, при която обектът на лизинга е получен за ползване по друг договор за лизинг. Следователно и при сублизинга е налице предоставяне на временното ползване на вещ срещу възнаграждение, като сублизингополучателят може да придобие вещта, ако реши – чл. 342 ТЗ. Но лизингът в хипотеза на сублизинг може да е само оперативен. Това е така, защото по хипотеза финансовият лизинг изисква придобиването на обекта на лизинга съгласно спецификациите на лизингополучателя, и нейното предоставяне за ползване. А сублизингът предполага получаване на вещ на лизинг и нейното последващо предоставяне на сублизинг. Доколкото лизингът не е транслативна сделка, сублизингодателят не може да е собственик на вещта, което би и обезсмислило института, уреден в чл. 346 ТЗ32. Това разбира се не означава, че договорът за лизинг, по който е предоставен обекта на сублизинга, не може да е финансов.

Основните причини за поява на лизинга произтичат на първо място от научния прогрес. Обектите, използвани от търговците в тяхната дейност, подлежат на бързо морално износване. Следователно търговецът няма интерес да ги притежава лично, след като може да ги получи за временно възмездно ползване от другиго. Освен това се дължат на неблагоприятната конюнктура за предоставяне на банкови кредити. Дори търговецът да желае да притежава обекта, банката няма да му отпусне кредит, за да го придобие. Изходът за търговеца е да купи обекта. Но по този начин ще намали оборотните си средства. Алтернативен вариант е да получи кредит, но неговият срок за погасяване ще се окаже по-кратък от срока, в който ще придобие средства от дейността чрез закупените машини. Последният вариант е закупуването на изплащане, но така ще бъдат търсени обезпечения. Лизингът преодолява тези недостатъци в интерес на лизингополучателя.

От икономическа гледна точка лизингодателят няма интерес от остатъчната стойност на обекта на лизинга след изтичане на срока договора за лизинг, защото става въпрос за морално износен обект, който не може да продаде, не може да отдаде на нов лизинг, не може да ползва и в своята дейност, защото той почти винаги има коренно различен предмет на дейност33.

Следователно доколкото сублизингът е хипотеза на оперативен лизинг, казаното следва да намери приложение. (Суб)лизингополучателят има интерес от съхраняването на договорната връзка, породена от договора за (суб)лизинг. Лизингодателят се интересува от реализирането на печалба и по-скоро не се стреми към обратно получаване на обекта на лизинга.

По отношение на същността на договора за лизинг съществуват различни възможни квалификации – вид договор за наем, продажба на изплащане, смесен договор34. Най-сполучливо е разбирането, че договорът за лизинг е самостоятелен вид договор, представляващ абсолютна търговска сделка, по отношение на който се прилагат разпоредбите на търговското законодателство35. Близостта му с договора за наем е основание на съответното препращане. Особеност, важима с пълна сила и в хипотезата на сублизинг, е потестативното право на придобиване36 на вещта от лизингополучателя.

 

2. Проблемът за съгласието на лизингодателя

Въпросът за последиците от сублизинга стои, доколкото макар препращането към уредбата на наема, редакцията на чл. 346 ТЗ се различава от тази на чл. 234 ЗЗД. Централният проблем е съгласието на лизингодателя, което следва да се схваща като клауза в договора за лизинг, която позволява преотдаването на ползването на вещта. При нейната липса е налице липса на съгласие. Нарушението на чл. 346 ТЗ може да се разглежда като правопораждащ факт за различни алтернативно предложени правни последици. Възможното обяснение може да бъде:

а) Нищожност на сублизинга. Възможните основания за нищожност, които могат да се релевират, са две – липса на съгласие и противоречие със закона. При това положение лизингодателят ще може да се позове на нищожност на договора, сключен при условията на сублизинг. Това разбиране следва да се отхвърли. На първо място липсата на съгласие представлява основание за обявяване на нищожност в случаите, в които страната по сделката въобще не е изявила воля за нейното сключване. Напротив, лизингодателят не е страна по сублизинга. На второ място уредбата на чл. 346 ТЗ е в интерес на страните. Не може да се приеме, че нормата е императивна, а само противоречието с императивни норми обуславя нищожността. Освен това нищожността е твърде тежка правна последица. Нейното приложение в хипотезата е лишено от практикчески смисъл – лизингодателят дори да обяви договора за нищожен ще може да иска вещта от сублизингополучателя само на вещно основание и не ще може да приложи нормата на чл. 34 ЗЗД, защото не е страна по сублизинга. Лекомисленото лишаване на сделките от предвидените в закона правни последици пък е сериозна спънка за търговския оборот.

б) Унищожаемост на сублизинга. Унищожаемостта е правната последица от нарушаване на изискването за предоставяне на съгласие. Договорът поражда действие, докато не бъде унищожен. Аргумент в полза на теорията е фактът, че липсващото съгласие на наемодателя може да бъде дадено впоследствие37, поради което се приема, че лизингодателят по този начин санира сделката на основание чл. 35 ЗЗД. Съгласието на лизингодателя може да бъде дадено впоследствие38. Теорията не може да бъде споделена. По същество тя въвежда ново специално основание за унищожаемост на договора за лизинг, а не такава е целта на разпоредбата. Унищожаемостта представлява правна последица, която е уредена и в обществен интерес, изразяваща “нетърпимостта” от страна на правния ред към определени порочни актове. Не може да се приеме, че договорът при условията на сублизинг, сключен без съгласието на лизингодателя, нарушава обществения интерес, защото нормата е уредена в интерес на страните и нейното нарушаване води единствено до накърняване на частния интерес. На следващо място в търговското право действа принципът “in favorem validitatis”. Доколкото последицата от унищожаването на договора е идентична на прогласяването на неговата нищожност следва да се имат предвид и изводите, до които достигнах в предходната точка. Решителният аргумент против теорията е фактът, че унищожаемостта е последица от порок във волеизявлението39. Липсата на съгласие на лизингодателя не е порок във волята на лизингополучателя. То е просто допълнителен юридически факт, външен на волевите и познавателните процеси, протичащи в съзнанието на субекта. Освен това лизингодателят не е страна и не участва в сключването на сделката. Неговата воля е ирелевантна за пораждането на валидна сделка, а има значение за вътрешните отношения с лизингополучателя. Последващото съгласие на лизингодателя разкрива сходство с потвърждаването на унищожаемата сделка, но то не е достатъчно, за да обоснове теорията за унищожаемостта. “Потвърждаването” не може да се извърши чрез конклудентни действия на основание чл. 35, ал. 2 ЗЗД, защото лизингодателят няма задължение за изпълнение, породено от сублизинга. Практически съгласието на лизинготеля не би отговаряло на изискванията на чл. 35, ал. 1 ЗЗД. Тезата не може да обясни мълчаливото непротивопоставяне на сублизинга. Поради всичко изложено теорията следва да се отхвърли.

в) Относителна недействителност на сублизинга. Лизингодателят е кредитор на лизингополучателя за получаване на вещта. Следователно предоставянето на вещта на сублизинг е относително недействително спрямо него. Подобно виждане не може да се сподели. Контрааргументите са от концептуално естество – черпени от самата същност на относителната недействителност40. В най-общ план тя се състои в недействителност на един увреждащ имущественото положение на кредитора акт, която се поражда само спрямо него41. Действително лизингодателят е кредитор на лизингополучателя за получаване на вещта. Но предоставянето на вещта при сублизинг не е разпореждане с вещта. Кредиторът има вещноправна претенция спрямо всеки държател на вещта. Относителната недействителност има смисъл в хипотезите, в които е необходимо да се осигури имущество, срещу което да бъде насочено принудителното изпълнение на едно парично притезание. А връщането на вещта ще се изпълни принудително по реда на чл. 521 ГПК срещу лицето, посочено в изпълнителния лист. Поради посоченото относителната недействителност е неприложима.

Следващата възможна последица от липсата на съгласие на лизингодателя е висящата недействителност. Съдебната практика по приложението на чл. 346 ТЗ възприема тази теория, поради което на нея ще обърна по-голямо внимание.

Съгласно практиката на ВКС по чл. 290 ГПК “договорът за сублизинг, при който към момента на сключването му е липсвало съгласие на първия лизингодател по смисъла на чл. 346 ТЗ, е с висяща недействителност към този момент.” Даденото впоследствие съгласие с договора за лизинг трансформира нищожността в действителност42. Мотивите на съда са, че крайната цел на лизинговото правоотношение е прехвърлянето на правото на собственост над вещта от лизингодателя към лизингополучателя, което трансформира договора за наем в договор за продажба. Лизингодателят по договора за сублизинг, в качеството си на лизингополучател по договора за лизинг, ще бъде в състояние да прехвърли правото на собственост на лизингополучателя по сублизинга, само доколкото той е придобил правото да ползва съответните материални активи, включително и правото на собственост върху обекта, предоставени му от неговия лизингодател по договора за лизинг. Без съгласието на лизингодателя по първия договор за лизинг не може да настъпи и целения вещноправен ефект с договора за сублизинг. Преди даването на съгласието по чл. 346 ТЗ е налице начална нищожност на договора за сублизинг. С даване на съгласието му сделката по договора за сублизинг става действителна. Тази трансформация настъпва автоматично и има действие от сключване на сделката за сублизинг.

Изложеното изисква кратък преглед на същността на висящата недействителност. Висящо недействителната сделка е изначално нищожна. Но тя се намира в състояние на неопределеност. Юридическото й действие зависи от потвърждаването43. Всички трети лица, както и страните по сделката могат да се позовават на недействителността44. Потвърждаването представлява призната и гарантирана от закона възможност на засегнатия по една унищожаема или висящо недействителна сделка да се съгласи правните последици да настъпят за него45. Типичен пример за висяща недействителност е чл. 42 ЗЗД.

Възприемането на разбирането за висяща недействителност на сублизинга при липса на съгласие е некоректно. На първо място липсва логическа връзка между аргументите на съда и възприетото теоретично становище. Целта може невинаги да е прехвърлянето на собствеността, поради което аргументацията е неприложима в хипотезите, в които сублизингополучателят преследва различна цел. В случаите, в които целта е прехвърляне на собствеността, това не означава трансформация на “наема в продажба”. Лизингът не е наем, нито пък се трансформира в продажба, а изкупуването представлява упражняване на право, което е съществен елемент от лизинговата връзка. Прехвърлянето на собствеността на сублизингополучателя не е обвързано от придобиването на право на ползване и право на собственост върху обекта на лизинга. С договора за лизинг правото на временно ползване е породено, а упражняването на изкупуването от лизингополучателя обезсмисля прилагането на сублизинга, доколкото целта е уредба на отношенията, докато обектът все още принадлежи на лизингодателя. Съгласието на лизингодателя няма отношение към вещноправния ефект – той няма да настъпи не заради липсата на съгласие, а поради факта, че лизингополучателят е несобственик, освен ако може да се приложи хипотеза за оригинерно придобиване.

На второ място възприемането на висящата недействителност при сублизинга противоречи на самата й същност като правен институт и на поставените пред нея цели. Висящата недействителност защитава имуществения интерес на едно лице, което би станало страна по една сделка, която не желае. Единственият ред, законът да предпази това лице, е да лиши от действие договора, с който неговият представител го обвързва, защото то няма воля за този договор (falsus procurator или excessus mandati). А за да бъде страна по един договор, лицето трябва да изяви воля да се обвърже с него, защото в основата на всеки договор е съгласието. А липсата на съгласие за един договор води до неговата нищожност. Напротив, лизингодателят не става страна по сублизинга. Той не е лично обвързан и затова не се нуждае от защитата, която му дава висящата недействителност. Тезата води до твърде засилено облагоприятстване на положението на лизингодателя. Единственият интерес, който се гарантира, е връщането на вещта, обект на лизинг. Но независимо дали сублизингът ще бъде нищожен или не, спрямо третото лице лизингодателят ще има само една вещна претенция, тъй като не е в правна връзка с него. Полезната практическа последица е невъзможността третото лице да придобие вещта дори на оригинерно основание поради нищожността на лизинга и невъзможността за упражняване на правото на изкупуване. Но лизингодателят няма икономически интерес от обратно получаване на вещта (вж. по-горе). Достатъчна икономически гаранция за него е защитата по пътя на договорната отговорност спрямо лизингополучателя.

На трето място, нищожността на сублизинга води до неоправдани последици в отношенията между страните по сублизинга. Налице е небалансирано отчитане на интересите, защото за да се защити лизингодателя, се обявява за нищожна правна връзка между други две лица. Тези две лица ще изгубят всички изгодни правни последици от договорната уредба на отношението си, защото договорът е нищожен – договорът не може да бъде развален, страните не могат да се позовават на неустойки, както и въобще по друг път да ангажират договорната си отговорност. Това е пречка за търговския оборот и нарушение на принципа in favorem validitatis.

На четвърто място, освен че се ликвидира една договорна правна връзка, се създава допълнително усложнение с оглед възникващите претенции между страните на кондикционно основание – всяка от страните дължи това, което е получила, което с оглед факта, че лизингът е договор с периодично изпълнение, води до излишно затруднение. Лизингодателят ще може да търси вещта си директно от сублизингополучателя на вещноправно основание или от лизингополучателя на договорно, след като последният е получил даденото поради несъществуващо основание. И двата варианта са тромави и комплицират осигуряването на бързина в търговския оборот.

На пето място в много случаи страните по договор за лизинг уговарят, че сублизинговането ще бъде основание за разваляне на договора. Тази уговорка е в пълна хармония с диспозитивния характер на уредбата. Но приемайки идеята за висящата недействителност, подобни уговорки също ще бъдат недействителни, защото недействителността се урежда от императивни правни норми.

На шесто място, тълкуването на разпоредбата на чл. 346 по предложения от ВКС начин е телеологически неправилно. Следва да се има предвид, че разпоредбата е реципирана от Конвенцията за международния финансов лизинг на Юнидроа, подписана в Отава на 28 май 1988 г. Целта на Конвенцията е уеднаквяването на режима на договора за лизинг, който понастоящем е неуреден в повечето правни системи, с оглед непреодолимите различия, съществуващи в правото на отделните държави. Едва ли създателите на Конвенцията са имали предвид висящата недействителност като последица от нарушението на чл. 14, ал. 2 КМФЛ46. Именно затова в правната литература отпреди създаването на уредбата на търговските сделки, тълкувайки конвенцията, се стига до извода, че сублизингът без съгласие на лизингодателя представлява нарушение на по-общото задължение да се пази и върне обекта на договора.

На седмо място възприемането на теорията води до по-засилена закрила на търговеца в сравнение със субекта на гражданското право, доколкото пренаемането при липса на съгласие не е висящо недействително спрямо наемодателя. Подобна последица противоречи концептуално на принципно по-строгата уредба спрямо търговците, оправдана с техния професионализъм.

Поради изложеното считам, че липсата на съгласие на лизингодателя в хипотезата на сублизинг не води до висяща недействителност. Правната последица от нарушението на разпоредбата на чл. 346 ТЗ е неизпълнение на договорно задължение47 и непораждане на рефлексно действие на сублизинга спрямо лизинга и обратно. Аргумент в тази насока е изричното препращане към уредбата на пренаемането (чл. 347, ал. 2 ТЗ във вр. с чл. 234 ЗЗД). Лизингополучателят нарушава своето задължение за бездействие. Лизингодателят може да ангажира неговата договорна отговорност. Правната връзка между лизингополучателя и сублизингополучателя се съхранява. Претенциите между тях също ще се уредят по пътя на договорната отговорност. Постига се балансирано регулиране на интересите на страните. Следователно при наличие на съгласие правните последици ще бъдат идентични с тези при пренаемането – чл. 347, ал. 2 ТЗ във вр. с чл. 234, ал. 2 и 3 ЗЗД.

 

V. Преарендуване

 

Съгласно чл. 11 от Закона за арендата в земеделието преарендуването на част или целия обект на договора за аренда може да се осъществи, ако е уговорено в договора48. Преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя. Определена категория субекти по чл. 11, ал. 3 от закона нямат право да преарендуват. Забраната се отнася и до определена категория недвижими вещи. Съдебната практика поставя няколко съществени въпроса: 1) за липсата на съгласие за преарендуване и характера на нормата на чл. 11, ал. 1 ЗАЗ, 2) за приложимостта на правилата на ЗЗД за пренаемането спрямо преарендуването.

Договорът за аренда е съглашение, с което арендодателят предоставя на арендатора временно ползване на определен обект срещу арендно плащане. Последното може да е в продукти. Добивът става собственост на арендатора.

Договорът е ненаименуван. Поради разкриване на сходство в съществените елементи с тези на договора за наем, правилата за последния следва да намерят приложение спрямо арендата, което означава и сходство между правните последици на преарендуването и пренаемането.

Арендата в земеделието обаче е наименуван договор. По отношение на него възникват поставените по-горе въпроси. За липсата на съгласие на арендодателя са приложими разгледаните в част II от статията възможности и тяхното отричане. Съдебната практика по чл. 11, ал. 1 ЗАЗ обаче целенасочено се обединява около идеята за нищожност на преарендуването49. Тезата не може да бъде възприета. Нормата, установена в чл. 11, ал. 1 ЗАЗ, не е императивна. Тя брани частния интерес на арендодателя. Следователно преарендуването ще е действително. Арендаторът няма да е изпълнил задължението си за бездействие, поради което ще отговаря на договорно основание50. Няма да бъде породено рефлексно действие.

На второ място се поставя въпросът за приложението на института на прекия иск при преарендуването и изобщо за правните последици при съгласие на арендодателя. Или въпросът предпоставя търсенето на съдържанието на рефлексното действие.

Преди всичко рефлексното действие се изразява в невъзможност преарендаторът да има повече права от арендатора, който обаче остава страна по договора. Последното е безспорно, защото е уредено в ЗАЗ, и е излишно законодателно разточителство, доколкото това положение следва от принципната разпоредба на чл. 21, ал. 1 ЗЗД. В първата си част разпоредбата е също излишна, доколкото тази рефлексна последица е уредена в чл. 234, ал. 2 ЗЗД, поради което препращам към казаното за нея. Следва обаче да се обърне внимание, че тук законодателят създава обвързаност между арендното и преарендното отношение – чл. 30, ал. 2 ЗАЗ51.

На второ място безспорна е противопоставимостта на преарендното отношение на арендатора, за което също препращам към казаното при пренаемането.

Приложимостта на прекия иск при прерандуването е спорна. Според едното становище, той не се прилага, защото не е изрично предвиден в ЗАЗ. Освен това изрично е уредено, че отношението се запазва между същите страни52. Според другото становище липсата на изрична забрана за прилагането на чл. 234, ал. 3 ЗЗД е основание за неговото прилагане53.

Втората теза следва да бъде подкрепена. Това, че договорът за аренда продължава да действа между същите страни, не е аргумент срещу прилагането на прекия иск. Това принципно положение е налице и при пренаемането и сублизинга, но при тях прекият иск намира приложение. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД. ЗЗД се прилага доколкото са налице неуредени хипотези – пар. 1 ДР ЗАЗ. Специалният закон дерогира приложението на общия. Въпросът е дали непосочването на прекия иск като рефлексна последица при преарандуването представлява дерогиране на приложението на този иск. Нормите представляват изрични волеизявления на законодателния орган. Следователно ако законодателят е желаел да ограничи приложението на прекия иск е щял да го направи изрично. Напротив, не само че не го е направил, но е препратил към гражданското законодателство – пар. 1 ДР ЗАЗ. Следователно арендаторът притежава възможността предвидена в чл. 234, ал 3 ЗЗД54.

 

VI. Заключение

 

Наемното правоотношение представлява база за възникване на подобни нему отношения, които се отличават със специални правила. Пренаемното отношение в тесен смисъл е в генезиса на сублизинга и преарендуването. Последните съдържат някои специални правила, които отменят общата уредба, но правните последици при осъществяването на фактическия състав във всяка от хипотезите са сходни. Това дава основание за генерализирания извод, че разгледаните хипотези формират съдържанието на пренаемното отношение в широк смисъл, към което следва да се прилагат единни правила. Правните последици при липса на съгласие за сключване на пренаемно отношение се изразяват в неизпълнение на задължение и непораждане на рефлексно действие. Юридическата закрила, която законодателят осигурява в тази хипотеза на зависимост на имуществения интерес на едно лице от поведението на трето лице като косвена интервенция в оборота, е договорната отговорност на това лице – пренаемател в широк смисъл.

 

Бележки под линия:

1 Правото урежда множество подобни конструкции, чието изчерпателно изброяване е трудно постижимо – защитита на представлявания/доверителя при прякото и косвеното представителство, преупълномощаването, превъзлагането на поръчката, субкомисията, оспоримостта на сделката на разпореждане с вещ в режим на СИО от неучаствалия съпруг, пренаемането, сублизинга, преарендуването и т.н.

2 В настоящото съчинение ще изхождам от понятие за наемно отношение в широк смисъл на думата – като включващо отношенията, възникващи от договор за наем, лизинг, аренда и т.н. Вж. Марков М. Облигационно право. Modus studendi. С.: Сиби, 2011, с. 312.

3 По аналогия пренаемно ще е отношението по договор за пренаемане, сублизинг, преарендуване.

4 Освен някои правила, които потвърждават наличието на правни връзки между наемател и наемодател от една страна и наемател и пренаемател от друга – D 19, 2,7 и D 19, 2, 9 (Ulpianus libro trigesimo secundo ad edictum) – вж. в Hausmaninger, H. Casebook по римско облигационно право. С.: Сиби, 2010, с. 284 – 286.

5 Андреев, М. Римско частно право. С.: Софи – Р, 1975, с. 362.

6 Talamanca, M. Istituzioni di diritto romano Milano: Dott. A. GiuffreEditore, 1990, p. 593-595.

7 Art. 1551 Codigo civil – Испански граждански кодекс, аrt. 291 Codice svizzero delle obligazioni – Швейцарски федерален облигационен кодекс, art. 1595 Codice civile – Италиански граждански кодекс.

8Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Коментар на ЗЗД, Т. II., С., 1924, с. 192.

9 Апостолов, И. Правни сделки с действие в чужд правен кръг, С.: Печатница С. М. Стайков, 1937, с. 18. Според автора рефлексното действие е на пренаемното върху наемното отношение.

10 Обратно Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски”, 2002, с. 244. Марков, М. Цит. съч. с. 324. Попов, П. Договорът за пренаемане. Търговско право 5/2002, С.: Сиби.

11 Това разбиране би предпазило практиката от затрудненията във връзка с вписването на договора. Практически, приемайки пранеаемането за отделен вид договор, съдията по вписванията би отказал вписването му поради изчерпателността на списъка с подлежащите на вписване актове, сред които пренаемане не е споменато, както е в Определение 5064 от 28.02.2014 г. на СРС по в.ч.гр.д. 63/2014. До подобен, неправилен за мен резултат, не би се стигнало, ако се приеме, че пренаемането е хипотеза на наем.

12 По-подробно за разликите вж. Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Коментар на ЗЗД, Т. II., С., 1924, с. 193.

13 Законът не поставя изискване собственикът единствено да може да бъде наемодател. След като продавач може да бъде несобственик per argumentum a fortiori и наемодател може да бъде несобственик на вещта. Това разбиране се подкрепя и у Борисов, Й. Жилищният наем, С.:Сиела, 2002, с. 47.

14 Така Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски”, 2002, с. 244. Марков, М. Цит. съч. с. 324. Попов, П. Договорът за пренаемане. Търговско право 5/2002, С.: Сиби.

15 Апостолов, И. Цит. съч., с. 19.

16 Пак там, с. 22.

17 Решение № 840 от 30.05.2012 г. на САС по в. гр. д. 4007/2011 г., Решение от 25.01.2005 г. на ВКС по гр. д. 297/2004, II т.о. Решение № 74 от 06.08.2013 г. на ВКС по т.д. 842.2012 г., I т.о.

18 Решение № 37 от 25.01.2005 г. на ВКС по гр. д. 297/2004 г., II т.о., Решение № 733 от 12.11.2010 г. на ВКС по гр. д. 1274/2009 г.

19 Така Попов, П. Договорът за пренаемане. Търговско право 5/2002, С.: Сиби, с. 9. Вж. изложението му и в Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски”, 2002, с. 247.

20 Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигацонни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски”, 2002, с. 247. Посоченото твърдение е на Петко Попов.

21 Ричи, Фр. Задължения и договори. Обща част. Стара Загора : Печатница и книговезница “Светлина”, 1928, с. 3-5.

22 Така Кацарски, Ал. Правни последици от пренаемането. В: Юбилеен сборник в чест на проф. Живко Сталев, С.: Сиби, 2005, с. 175.

23 Павлова, М. Гражданско право – обща част. С.: Софи – Р, 2002, с. 514.

24 Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Пак там, с. 193.

25 Определение 700 от 23.07.2012 г. на ВКС по ч. т. д. 838/2011 г., II т.о.

26 Сталев, Ж., А. Мингова, О. Стамболиев, В. Попова, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право. Девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела, 2012, с. 392.

27 Така Кацарски, Ал. Цит. съч., също и Попов, П. Цит. съч.

28 Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения-Петко Попов. С.: УИ “Св. Климент Охридски”, 2002, с. 246.

29 Вж. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 ЗЗД. Юридически свят 1/2014,С: Сиби, с. 59.

30 Така Кацарски, Ал. Правни последици от пренаемането. В: Юбилеен сборник в чест на проф. Живко Сталев, С.: Сиби, 2005, с. 179.

31 Обратно Герджиков, О. Търговски сделки. Трето преработено и допълнено издание. С.: ИК”Труд и право”, 2008, с. 125. Рачев, Ф., Л. Караиванов, П. Попов, И. Иванов, С. Лучников, Б. Неделева, Зл. Сукарева, Б. Ланджев, Л. Велинов. Търговско право. С.: УИ “Стопанство”, 2005, с. 99. Златарев, Е., В. Христов. Търговско право. С.: Сиела, 2003, с. 265.

32 Обратно Димитров, М. Сублизинг. Търговско и конкурентно право, 7/2012, с. 31. Авторът изхожда от виждането, че сублизингът се квалифицира като оперативен или финансов в зависимост от характера на оригинерния договор за лизинг. Ако бъде възприета тезата, че сублизингът е просто хипотеза на договор за лизинг, това разбиране не би могло да се сподели.

33 Пиперкова, Л. Франчайзинг, лизинг, факторинг. Правни аспекти. С.: “Делова седмица” АД, Годишно приложение`95, 1995, с. 50-53.

34 Пак там, с. 64.

35 Доколкото финансовия лизинг представлява форма на кредитиране, към него се прилагат разпоредбите на Закона за потребителския кредит – чл. 3, ал. 4 ЗПК.

36 Окачествяването на изкупуването като потестативно право е едно от възможните обяснения на същността на това право, споделено в Решение № 170 от 23.07.2012 г. на ВКС по т. д. 806/2010 г, постановено по реда чл. 290 ГПК. Другите възможни обяснения на изкупуването са едностранна задълженост на лизингодателя за прехвърляне на собствеността или опционно право на лизингополучателя за придобиването й.

37 Така и Димитров, М. Цит. съч., с. 29.

38 Така и Димитров, М. Цит. съч., с. 29.

39 Павлова, М. Гражданско право. Обща част. С.: Софи-Р, 2002, с. 512.

40 Трудно е да се изведат общи правила за относителната недействителност заради различието на фактическите състави – така Йосифова, Т. Цит. съч., с. 53.

41 Съществуват множество обяснения на института – според едно от тях сделката е действителна, но не поражда действие за определени в закона лица – Таджер, В. Гражданско право. Обща част. Дял II. С.:Наука и изкуство, 1973, с. 244. Допълнено е, че това е така заради неблагоприятното засягане на имуществените интереси на тези лица – Павлова, М. Цит. съч., с. 522. Според друго виждане относителната недействителност представлява непротивопоставимост – Tасев, С., М. Марков. Гражданско право. Обща част. Помагало. С.: Сиби, 2010, с. 212. Приема се, че непротивопоставимостта е по отношение на определен вредоносен ефект на определена категория лица – Стефанов, С. Преферентните искове за попълване на масата на несъстоятелността (чл. 645, ал. 3 и 4, чл. 646, ал. 2, т. 1 и 3 и чл. 647, т.4-6 от Търговския закон). С.:Сиби, 2011, с. 345. Теорията за съвпадение между противопоставимост и относителна недействителност се оспорва от Димитров, М. Основанията за нищожност по чл. 26, ал. 1 ЗЗД. С.: Сиби, 2013 г., с. 39.

42 Решение 88 от 20.07.2012 г. на ВИС по т.д. 682/2011, I т.о., ТК, докладчик съдията Любка Илиева.

43 Решение 245 от 29.03.1999 г. на ВКС по гр. д. 643/98, II г.о., Решение 76 от 17.02.2009 г. на ВКС по гр. д. 5825/2007, III г.о., ГК.

44 Таджер, В. Цит. съч., с. . Така и Джеров, Ал. Гражданско право – обща част. С.: ИК “Труд и право”, 2012, с. 550, Василев, Л. Гражданско право – обща част. В, 1993, с. 363, Таков, Кр. Доброволно представителство, С.: Сиби, 2008, с. 322.

45 Йосифова, Т. Мнимо представителство. С.: Сиби, 2008, с. 110.

46 Пиперкова, Л. Цит. съч.

47 Вж. и Найденов, Б. Лизингът. Финансов и правен аспект. С.: Сиела, 2005, с. 33.

48 Вж. Орсов, Зл. Страни и сключване на договор за аренда. Търговско право 5-6/1997 г., с. 52.

49 Решение № 251 от 24.06.2013 на ОС – Стара Загора по в. т. д. 1049/2013, Решение № 165 от 23.03.2015 на РС – Казанлък по гр. д. 2150/2014 г. и др.

50 Така и Стефанов, Г. За правната същност на договорите за аренда. Правна мисъл 1/1992.

51 Което само потвърждава тезата, че при пренаемането невъзможността пренаемателят да има повече права от наемателя не означава обввързаност на двете правоотношения, каквато може да се създаде само по силата на изрична правна норма.

52 Решение от 22.11.2010 г. на РС – Елхово по гр. д. 280/2010 г.

53 Решение от 23.03.2010 г. на РС – Добрич по гр. д. 1119/2009 г.

54 Така и Митев, К. Наем и аренда по ЗАЗ. В: Правна мисъл 2/2002 г., с. 45.

5 Коментари

  1. Извън удовлетворението искам да изразя една техническа питанка, един въпрос, едно наблюдение и едно несъгласие. Не трябва ли т. ІІІ.2.в да е ІІІ.2.3. или обратно? Четем ІІІ.2.2. предпосл. абз. и нека имаме хипотезата: наем 200/мес, пренаем 150 на месец; наемателят не плащал 1 мес., пренаемателят – 2 мес; колко може се търси с прекия иск? Доколко действията на суб-договора са „висящи“ и „относителни“ е въпрос на дефиниция и гледна точка към термините, тъй че ок. Не мисля, че е редно (т. ІІІ.1., цит. Кацарски) ако си преотдал въпреки забрана, да лишаваш пра-наемодателя от action directe. В мойто ЗЗД не пише така. Щом може да получи кинти, `начи има интерес, който ревандикацията не може да задоволи, а неоснователното може да не е достатъчно (или пък да събере и от двамата – става сложно). „Пренаемането на практика“ пак е пре-наемане и не се изключва от липсата на „право на пренаемане“ . Недобросъвестността не освобождава. Самата статия подчертава, че рефлексността е екс леге.

    • phips,

      недобросъвестността, за която говорите, е на наемателя, а ответник по прекия иск е пренаемателят, която може да не знае нито за договора за наем, нито за евентуална уговорна, забраняваща пренаемането.
      В този ред на мисли, без всякакво значение ли е знанието на пренаемателя за наличието на договор за наем между неговия наемодател и друго лице – наемодател на наемодателя му?

  2. Малко ме притеснява аргументът, че при относителните права е неприложима конститутивната сукцесия. Доколкото помня, залогът на вземания се обяснява именно с конститутивна сукцесия. Вярно е, че естеството на заложното право е спорно, но мисля, че може да се разсъждава за конститутивна сукцесия и при вземания.

    Вън от това терминологично притеснение, поздравления за статията!

    Съгласен съм както с изводите, така и с доводите!

  3. Би било полезно да се изясни и следния проблем. Собственик отдава под наем недвижим имот. Наемателят от своя страна преотдава под наем имота на трето лице. Може ли да се впише в имотния регистър договора за пренаемане и по чия партида следва и би могъл да се впише. И защитен ли е пренаемателя спрямо новия собственик в случай на прехвърляне на собствеността върху имота, ако неговият договор е вписан, но не е вписан договорът за наем между първоначалния собственик и неговия наемател?

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук