Как 10-годишният срок по чл. 172 ЗЗД се отразява върху съществуването на ипотеката?

Вписването на ипотеката има действие в две насоки:

– от една страна, вписването има конститутивно действие, тъй като ипотеката възниква с вписването й (чл. 166, ал. 1 ЗЗД: "Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър…");

– от друга страна, вписването "дава ред" на ипотеката, като разрешава евентуална конкуренция между няколко ипотеки, учредени върху един и същ имот (чл. 175, ал. 1, изр. 2 ЗЗД: "Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си", т. е. по реда на вписването им в имотния регистър).

Вписването е елемент от фактическия състав на учредяване на ипотеката. Липсва ли вписване – липсва и ипотека. В този смисъл към момента на „раждането“ на ипотеката, нейното съществуване е изцяло зависимо от извършването на вписване.

Същата зависимост е установена и при погасяването на ипотеката: заличаването погасява ипотеката (чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД).

Оказва се обаче, че действието на ипотеката между вписването и заличаването й в определена степен е обусловено и от един допълнителен фактор – 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД.

10-годишният срок по чл. 172 ЗЗД

Съгласно чл. 172, ал. 1, изр. 1 ЗЗД действието на вписването трае 10 години от деня, в който то е било извършено. Следва да се има предвид, че разпоредбата урежда действието именно на вписването, а не на ипотеката. Въпреки това тясната връзка между вписването и ипотеката изисква въпросът за правните последици от изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД да бъде проучен с изключително внимание.

С оглед на въпросния 10-годишен срок, във второто изречение на чл. 172, ал. 1 ЗЗД и в чл. 172, ал. 2 ЗЗД законът урежда две възможности:

подновяване на вписването: действието на вписването може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди срокът да е изтекъл (чл. 172, ал. 1, изр. 2 ЗЗД);

вписване на ипотеката наново: ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново (чл. 172, ал. 2, изр. 1 ЗЗД).

В първия случай става въпрос за подновяване на „старо“, вече съществуващо вписване, а във втория – за ново вписване на същата ипотека. Струва ми се обаче, че и двете възможности – по чл. 172, ал. 1, изр. 2 ЗЗД и по чл. 172, ал 2, изр. 1 ЗЗД, са възможности за запазване на ипотеката.

Какви са последиците от осъществяването на всяка една от посочените възможности?

Струва ми се безспорно, че подновяването на вписването в срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД запазва както действието на вписването (реда на ипотеката), така и съществуването на самата ипотека. Ипотеката и вписването й продължават да съществуват във вида, в който са възникнали.

Спор предизвиква въпросът относно съдбата на ипотеката в случаите, когато в 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД не е направено искане за подновяване на вписването. Погасява ли изтичането на 10-годишния срок съществуването на ипотечното право? Необходимо ли е учредяването на нова ипотека, която да бъде вписана „наново“? Или „наново“ се вписва вече учредената ипотека?

Какво всъщност се има предвид в израза „вписване на ипотеката наново“?

Две предварителни забележки

При търсенето на отговора на поставените въпроси следва да бъдат взети в предвид следните две предварителни забележки:

– след изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД вписването не се заличава служебно, а за целта е необходимо искане от страна на заинтересовано лице (длъжникът, собственикът на ипотекирания имот и пр.). Т. е. макар, да е изгубило своята „трайност“, вписването продължава да съществува;

– използваната в чл. 172, ал. 2 ЗЗД терминология съвпада изцяло с тази в чл. 179, ал. 3 ЗЗД: „заличаването погасява ипотеката. Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване“. Изразът „ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване“ – може да бъде открит както в чл. 172, ал. 2 ЗЗД, така и в чл. 179, ал. 3 ЗЗД. Еднаквите термини, използвани в един закон, следва да се тълкуват в един и същ смисъл. Поради това, когато предлагаме отговор на въпроса относно процедурата и изискванията, свързани с вписването наново на ипотеката след изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 2 ЗЗД, следва да проверим адекватността на това решение и в хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД. Разрешението следва да намери приложение както при прилагането на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, така и при прилагането на чл. 179, ал. 3 ЗЗД.

Проверка на тезата, според която ипотеката се погасява при неподновяване на вписването в 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД

Може би с оглед постигането на стабилност и простота в правната уредба, би било по-целесъобразно да се възприеме, че с изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД се прекратява и ипотечното право. Това обаче би означавало, че ипотечното право е срочно и съществуването му зависи изцяло от подновяването на вписването на всеки 10 години. Дали обаче тази е била идеята за законодателя? Струва ми се, че не.

В чл. 172 ЗЗД се урежда единствено действието на вписването. Действието на ипотеката е уредено в чл. 179 ЗЗД, където изрично е посочено, че само заличаването погасява ипотеката (чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД). Ако законодателят е искал да обвърже съществуването на ипотеката с редовното подновяване на нейното вписване, той изрично би посочил нейното погасяване в случай на неподновяване. Това би могло да бъде направено с различна редакция на чл. 172, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, например: „действието на ипотеката (а не както е сега – на вписването) трае 10 години от деня, в който е извършено вписването“. Същият смисъл би могъл да бъде въведен и с различна редакция на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, например: ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, може да се учреди и впише нова ипотека (а не както е настоящата редакция: „ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване“). В чл. 172 ЗЗД въобще не се споменава за „погасяване“ на ипотеката. Струва ми се, че причината за това е различното предназначението на чл. 172 ЗЗД – да уреди действието на вписването, а не съществуването на ипотеката.

Становището, според което при неподновяване на вписването в срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД кредиторът следва да учреди и впише ипотека наново, може да бъде „проверена“ в контекста на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД – където съществува същият текст: „ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване“. Дали подобно разрешение е целесъобразно в хипотезата на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД? Посочената разпоредба урежда случай, при който вписването на ипотеката е заличено въз основа на недействителен акт. Последващото обявяване на недействителността на акта дава възможност на кредитора да впише наново своята ипотека, която ще има ред от новото вписване. Ако приемем, че за прилагането на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД е необходимо учредяването на нова ипотека, това би означавало да поставим кредитора в изключително тежкото положение. За учредяването на нова ипотека той ще трябва да търси съгласието на собственика на съответния имот. Каква обаче е логиката за налагането на подобна „санкция“ или „тежест“ върху кредитора? Става въпрос за заличаване въз основа на недействителен акт. Недействителността настъпва обективно и не зависи от евентуална „вина“ на кредитора. Не стига, че вписването на ипотеката му е заличено въз основа на един юридически невалиден акт, но той е принуден да търси ново съгласие от длъжника/собственика на имота за учредяване на нова ипотека. Той трябва да направи и нови разноски. Правна сигурност, свързана с публичността на имотния регистър, изисква единствено промяна в реда на ипотеката. Нещо, което е отчетено в третото изречение на чл. 179, ал. 3 ЗЗД: ипотеката има ред от новото вписване. Старата ипотека има нов ред.

Изложените съображения са напълно валидни и в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД – текстът е същият, въпреки че, кредиторът би могъл да бъде „обвинен“ в незаинтересованост поради това, че е пропуснал 10-годишния срок за подновяване на вписването. Струва ми се, че достатъчна „санкцията“ за тази негова незаинтересованост е предвидената в чл. 22 от Правилника за вписванията възможност за всяко заинтересовано лице да иска заличаване на вписването, без да е необходимо представянето на каквито и да е било доказателства. Фактът на изтичане на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД лесно може да бъде установен от съдията по вписванията. Едва със заличаването на вписването, за което е изтекъл 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД, ипотеката ще се погасява (чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД).

Тезата, според която ипотеката се запазва до заличаването

Склонен съм да приема, че изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД не води до погасяване на ипотеката. Съображенията, свързани със самия текст на закона са няколко:

– в текста на чл. 172, ал. 2 ЗЗД: „Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване“. Използването на пълен член показва, че новото вписване е на старата ипотека;

– в текста на чл. 172 ЗЗД никъде не е посочено, че ипотеката, от чието вписване са минали повече от 10 години, се погасява. Погасяването на ипотеката съгласно чл. 179, ал. 3, изр. 1 ЗЗД настъпва единствено със заличаването й.

Зад това законодателно разрешение може да бъде открита ясна логика. Макар и вписването да е загубило своята „трайност“ ипотеката продължава да съществува. Отпада нейната противопоставимост (ред), но до заличаването й по чл. 22 ПВп тя може да бъде вписана наново. По този начин законодателят поставя в условията на състезателност интереса на кредитора от запазване на ипотеката (чрез вписването й наново по чл. 172, ал. 2 ЗЗД) и интереса на собственика или всяко трето лице от погасяване на ипотеката (чрез искане за заличаването й по чл. 22 ПВп). Който пръв извърши съответното действие, неговият интерес ще бъде предпочетен. Конфликтът между посочените интереси не се предрешава от законодателя, а се оставя възможност за различното му разрешаване в зависимост от особеностите на конкретния случай и в зависимост от индивидуалната заинтересованост на участващите в него лица.

За да заличи ипотеката заинтересованото лице трябва единствено да подаде молба до съдията по вписванията, без да представя каквито и да е било доказателства. Не не необходимо получаването на каквото и да е било съгласие от страна на кредитора. При същите условия следва да бъде поставен и кредиторът.

За да впише наново ипотеката, учредена с договор, кредиторът трябва единствено да представи този договор. Не е нужно съгласието на длъжника, нито сключването на нов договор за учредяване на нова ипотека. Подобно изискване обезсмисля изцяло текста на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, който изобщо не урежда въпросът за погасяването на ипотека.

Не смятам за определящо притеснението, че в този случай ипотеката съществува в някакво „висящо състояние“, тъй като „каква е тази ипотека, която не може да бъде противопоставена на собственика на ипотекирания имот?“. Струва ми се, че в това отношение имаме примера с договорите за учредяване на ограничени вещни права върху недвижими имоти. Тези договори по правило произвеждат своето правно действие от момента на тяхното сключване, но за противопоставимостта им спрямо трети лица е необходимо вписването им в имотния регистър. Запазването на ипотеката след изтичането на 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД до евентуалното й заличаване по реда на чл. 22 ПВп има значение не с оглед противопоставимостта на ипотеката, а с оглед възможността на кредитора да поиска вписването й наново, независимо от евентуалното противопоставяне на длъжника/собственика на ипотекирания имот. Това „противопоставяне“ би могло да се релевира веднъж чрез своевременно искане за заличаване на основание чл. 22 ПВп и втори път чрез прехвърляне на собствеността върху ипотекирания имот. Ако във втория случай прехвърлянето е вписано преди новото вписване на ипотеката, ипотеката няма да може да се противопостави на приобретателя. Причината за това е второто изречение на чл. 172, ал. 2 ЗЗД, според което ипотеката има ред от новото вписване.

35 Коментари

  1. Здравей, Стояне,

    Първо да ти честитя новия “дом” и да ти пожелая той да приюти повече последователи и интересни дискусии.

    Относно изтичането на 10-годишния срок и отражението му върху съществуването на ипотеката на мен ми се струва, че той не би трябвало да се отрази върху действителността й. Тя би следвало да продължи да съществува. Ипотеката се основава на договор за кредит и следва неговия “живот”. След като договорът за кредит съществува, би следвало и ипотеката да съществува до погасяване на задължението. Според мен изтичането на 10-годишния срок би следвало да има значение само относно противопоставимостта на следващите приобретатели.

    Ако приемем, че с изтичане на срока по чл.172, ал.1 ЗЗД и липсата на ново вписване ипотеката престава да съществува, ще се накърнят значително интересите на кредитора. Т.к. той се ползва от реда на вписването, би следвало в негова тежест да е подновяването на ипотеката и евентуално той да носи последствията при невписване, а именно липса на противопоставимост. Ако примем обратното твърдение, а именно, че ипотеката ще престане да съществува, си представям на практика едно съревнование и борба между длъжник и кредитор- за първо по време вписване на искане за заличаване от страна на длъжника-собственик или на такова за подновяване от страна на ипотекарния кредитор.

    Лек ден,
    Розалия

    • Аз бих подкрепил срещуположната на Розалия теза. основния и аргумент за защита на кредиторовия интерес ще оборя с принципа – “правото е за бдящите, а не за спящите…”

  2. Здравей, Розалия,
    Благодаря ти за пожеланието.
    И аз искрено се надявам, че в дискусиите ще участват повече хора. Това е нещото, заради което направих и продължавам да отделям голяма част от времето си за ChallengingTheLaw.
    Дай Боже! 🙂 … и честит ти празник – Цветница ;)!
    Спорът относно правните последици от изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД е обсъден и във форума на съдиите по вписванията и се надявам те също да се включат ?:
    http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/viewtopic.php?f=7&t=90&p=1662#p1662.
    Относно 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и неговото действие по отношение на ипотеката: споделям мнението ти, че изтичането му само по себе си не следва да води до прекратяване на ипотеката (в този смисъл са и аргументите по-горе). Тъй като обаче ипотеката е “генетично” свързана с вписването (в етапа на “раждането” си), струва ми се, че изтичането на “срока” („трайността”) на вписването ще се отрази и върху самата ипотека. Тя вече няма да е противопоставима на трети лица, а всеки заинтересован ще може да иска заличаването (прекратяването) й.
    “Състезанието” между неподновилия ипотеката кредитор и заинтересованото лице е неизбежно след изтичането на 10-годишния срок. Определящ в това „състезание” ще е интересът: 10-годишният срок пази кредиторът и неговото предимство, след изтичането му при бездействие от страна на кредитора обаче, той и длъжникът са поставени с равен старт 😉
    Поздрави,
    Стоян

  3. Благодаря за поздрава 😉

    Да, съгласна съм, че ипотеката няма да е противопоставима, но тя ще продължи да съществува. И в този ред на мисли неподновяването на вписването няма да се отрази на нейното съществуване.

    • Здравейте колеги!

      [quote=”Стоян Ставру”]Доста мислих върху въпроса и реших да обобщя разсъжденията си в следната статия:
      https://www.challengingthelaw.com/?p=383%5B/quote%5D%5Bquote=“Стоян Ставру”]Зад това законодателно разрешение може да бъде открита ясна [i]логика[/i]. Макар и вписването да е загубило своята “трайност” ипотеката продължава да съществува.
      Отпада нейната противопоставимост (ред), но до заличаването й по чл. 22 ПП тя може да бъде вписана наново.
      По този начин [color=#FF0000]законодателят поставя в [i]условията на състезателност[/i] интереса на кредитора[/color] от запазване на ипотеката (чрез вписването й наново по чл. 172, ал. 2 ЗЗД) [color=#FF0000]и интереса на собственика или всяко трето лице[/color] от погасяване на ипотеката (чрез искане за заличаването й по чл. 22 ПП). [color=#FF0000]Който пръв извърши съответното действие, неговият интерес ще бъде предпочетен[/color].
      Конфликтът между посочените интереси не се предрешава от законодателя, а се оставя възможност за различното му разрешаване в зависимост от особеностите на конкретния случай и в зависимост от индивидуалната заинтересованост на участващите в него лица.
      [/quote]
      Но аз не се отказвам от написаното по горе от мен[quote=”Димитър Каранедев”]при подновяване на вписването, кредитора следва да представи доказателства удостоверяващи интереса от подновяването[/quote] – за разлика от заличаването – законодателя е дал привилегия на този, който има интерес от заличаването след изтичането на 10 годишния срок да не представя други доказателства, но и тук е необходимо да се удостовери, че лицето което иска заличаването има прави интерес – собственика, длъжника, трето лице приобретател на имота и пр.

  4. Здравейте, колега Каранедев,
    Много се радвам да Ви посрещна в ChallengingTheLaw!
    Направо по същество :):
    Относно това: “кредиторът следва да представи доказателства удостоверяващи интереса от подновяването” – от къде се извлича подобно изискване? Няма ли да е достатъчна представянето на договора за учредяване на ипотеката (предишния договор, във връзка с който е извършено първото вписване – ако вземем примера с договорно учредена ипотека)? Ако длъжникът твърди изпълнение или прекратяване на ипотеката на друго основание, той ще разполага с възможността да предяви отрицателен установителен иск и въз основа на съдебното решение, което го уважава, да иска заличаване.
    Не ви ли се струва, че тезата, според която 10-годишният срок прекратява ипотеката, противоречи на изискването за заличаването й по искане на заинтересовано лице. Ако се прекратяваше, не беше ли по-рационално да се предвиди възможност и за служебно заличаване? Още повече текстът на чл. 172, ал. 1 ЗЗД има предвид правното действие на вписването като отделен юридически факт, а не правното действие на ипотеката като субективно право…
    Ще се радвам да прочета мнението Ви в по-разгърнат вариант 🙂

  5. Здравейте! Дали заради пропуск в знанията ми или заради различно интерпретиране на тежеста на отделни фактори, личното ми мнение се различава от вашето. Нали и такива трябва да има….. На първо място трябва да уточним, какво представлява заличаване? На пръв поглед, човек може да си помисли, че заличаването става с “гума”, в смисъл, че някой изтрива запис от регистрите на агенцията……/шегичка/. Фактически, заличаването представлява вписване на съгласието и “заличава” действието на вписването…при това има обратно действие…..казно просто все едно вписването въобще не го е имало. Самото вписване /на ипотеката/ продължава да си стои в регистрите, следва да се визуализира в удотоверенията и справките. Какво става с изтичането на срока по чл.172 ЗЗД? Според мен с настъпването на срока по силата на закона /ex lege латинския не ми е силата/дейтвието на вписването се прекратява. Не е необходимо никакво волеизявление на когото и да е било. По същество тази ипотека, макар и да не е осъществена процедурата по чл.19ПВ се явява “заличена”. Фактическото положение относно действието на вписването е едно и също…..отпаднало е. Примерче…. ипотека….. по някое време ипотекарния гарант се разпорежда с имота…..изтича срока по чл.172 ЗЗД…….при тази хипотеза, съм на мнение, че освен действието на вписването, се погасява и ипотечното право на кредитора. Липсата на вписване /или отпадането на действието му/ изключват възможността да говорим и мислим за ипотека. Отпадането или липста на част от фактичекия състав на една правна сделка води до нейната недействителност. С две думи ….. не съм съгласен че след изтичането на 10г. имаме “ипотека”……може да имаме ипотечен акт, ипотечно право, но до вписването нямаме ипотека ……в смисъла на правна сделка. Примерът с договорите с предмет вещни права, не е удачен, поради различния характер на вписването в двата случая /с оглед чл.166 ЗЗД/. Все едно да твърдим, че след “изповядването” на акта пред нотариуса и преди вписването му в регистъра имаме ипотека /въобще каквото и да е действие по отношение на имота/.
    Доводите по целесъобразност….. не ги възприемам.

  6. Здравейте, Николай,
    Различното мнение е сърцето на всяка дискусия 🙂
    Радвам се на коментара Ви и уважавам Вашето участие!
    Въпросът относно същността на заличаването наистина е важен. Отговорът му ще ни помогне или да разграничим, или да сложим знак за равенство между понятията „заличаване“ (на ипотеката) и изтичане на срока/„трайността“ (на действието на вписването – чл. 172, ал. 1, изр. 1 ЗЗД използва именно терминът „трае“: действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено).
    Дотолкова доколкото заличаването всъщност е вид „вписване“ в един по-широк смисъл на думата (информацията в регистъра не се изтрива, а се записва, че тя вече не е вярна), според мен то може да бъде направено единствено чрез „вписване“ – записване в регистъра.
    Простото изтичане на 10-годишния срок по чл. 172 ЗЗД не е достатъчно. Именно поради това чл.22 от Правилника за вписванията предвижда възможност за всяко заинтересовано лице да иска заличаване на вписването, чието действие е отпаднало. По чл. 22 ПВ се заличава вписване, от извършването на което са минали 10 години.
    Заличаването не става автоматично (дори не става и служебно!) с изтичането на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД, а за целта е необходимо допълнително искане от заинтересовано лице и извършване на съответния запис в регистъра.
    Доколкото разбирам, Вашата позиция е, че с факта на изтичане на 10-годишния срок вече е налице „заличаване“ на ипотеката: „Според мен с настъпването на срока по силата на закона /ex lege латинския не ми е силата/действието на вписването се прекратява. Не е необходимо никакво волеизявление на когото и да е било. По същество тази ипотека, макар и да не е осъществена процедурата по чл.19ПВ се явява “заличена”.”
    Ако това е вярно, какво тогава налага съществуването на чл. 22 ПВ в настоящата му редакция и защо законът изисква лицето, което иска заличаването, да е заинтересовано? Най-резонно би било заличаването да се извършва служебно и само да удостоверява вече настъпил факт: действието само привежда регистъра в съответствие с фактите.
    Разпоредбата на чл. 22 ПВ обаче съществува и поради това съм склонен да търся по-различна логика на закона 🙂
    Още веднъж бих искал да направя разграничението, което според мен е изключително важно: разграничението между действието на вписването (уредено чл. 172 ЗЗД) и съществуването на ипотеката (уредено в чл. 179 ЗЗД). Съгласно чл. 179, ал. 3 ЗЗД именно заличаването, а не отпадането на действието на вписването (изтичането на срока на вписването), погасява ипотеката.
    Действието на вписването може да е отпаднало, но ако няма заличаване – публичен факт, съответстващ на публичния факт при възникване на ипотеката, ипотеката продължава да съществува. Тя обаче губи реда си…
    Що се касае до аргументите за целесъобразност: разбира се, те не следва да бъдат определящи при аргументирането на една позиция, но отчитането им съобразява формалността на закона с реалните отношения, възникващи в обществото 🙂
    Ще се радвам да продължим дискусията!

  7. Здравейте….не съм се изразил правилно или по-скоро не достатъчно изчерпателно. Опитах се да аргументирам следната позиция. За трето лице, което претендира някакъв интерес, изтичането на срока по чл.172ЗЗД има аналогично действие, както и заличаването по общия ред. Даже, според мен изтичането на срока е “по-силен” юр.факт. Защо да е по-различно действието и спрямо длъжника? Не ми се струва разумно, законодателя, да е заложил това неизбежно състезание между длъжник и кредитор.
    Подлежат на вписване само актове, които имат вещно правно действие /това не е абсолютно вярно, но ме разбирате какво искам да кажа/. Акцентът е върху актове. Изтичането на срока, само по себе си няма как, а по-важното и няма защо, да бъде отразявано в регистъра. Фактът на изтичането му е пределно ясен и няма нужда от отбелязване. Служебно заличаване е предвидено в ЗКИР /прецедент/, но там има логика, с оглед неясния начален момент, от които започва да тече срока на влизане на акта в сила.

  8. Здравейте,
    Изтичането на определен от закона срок винаги се изчислява и установява лесно. Преклузивните и давностните срокове “разчистват” отношенията в гражданския оборот, като ги прекратяват или превръщат правата в “естествени”.
    Струва ми се, обаче, че не такъв е случаят с ипотеката. Никъде в закона не е посочено, че ипотечното право по правило е срочно и съществуването му зависи от наличието на редовно подновявано вписване.
    Напротив, законът изрично е разграничил прекратяване на действието на вписването (чл. 172 ЗЗД) от заличаването (чл. 179 ЗЗД).
    Остана некоментиран от Вас и чл. 22 ПВ.
    А сравнението (“проверката”) с чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД (направено в публикацията)? Същото като предлаганото от Вас ли трябва да е разрешението в хипотезата на чл. 179, ал. 3, изр. ЗЗД?
    Все обстоятелства, които остават несъвместими или поне несъвместени 🙂 с идеята за автоматично прекратяване на ипотеката с изтичането на 10-годишния срок.
    Следва да се има предвид и най-важното обстоятелство, че разграничаването на изтичането на срока по чл. 172 ЗЗД от заличаването дава възможност да се отчетат реалните интереси в конкретната ситуация (постига се ефект на саморегулация): ипотеката губи редът си, като може да бъде вписана наново, с нов ред. Но само ако кредиторът не е изпреварен от лице с искане по чл. 22 ПВ 🙂

  9. Предварително се извинявам, че се включвам с недостатъчно теоретични познания по темата, но се питам: каква е съдбата на неподновената след изтичането на 10-годишния срок ипотека във връзка с правомощието на Кр да предизвика ПП на имота. Например: вписана И 02.01.2000г., 04.01.2010г. ще може ли да предизвика ПП. Веднага си отговарям, че на общо основание, цялото имущество на ответника служи за обезпечение. Явно би могъл. Оттам следващият въпрос – запазва ли му се процесуалната привилегия да се удовлетвори на съответния ред от цената на продадения на ПП имот? Тук за себе си отговор не мога да открия. Както и на въпроса, ако на същата дата имотът вече не е собственост на Дл по обезпеченото задължение – новият собственик към 04.01.2010г. ще търпи ли ПИ-е върху имота? И в двата случая ипотеката не е подновена.

    Поздравления към ас. Ст. Ставру за дейното участие във виртуалното пространство!

  10. Здравейте,
    Радвам се, че се включвате в дискусията!
    Последното изречение на коментари Ви: „И в двата случая ипотеката не е подновена”, предполага застъпване на тезата, според която 10-годишният срок погасява ипотеката , като след изтичането му именно тя трябва да бъде „подновена”.
    Тезата, която застъпвам по-горе, е обратната 🙂 Подновява се вписването, а не ипотеката.
    Отговорът на поставения от Вас въпрос зависи от това коя теза ще се възприеме:
    Ако приемем, че изтичането на срока на действие на вписването (чл. 172, ал. 1 ЗЗД) погасява ипотеката, безспорно кредиторът губи процесуалната си привилегия и принудителното изпълнение няма да може да бъде насочено спрямо трето лице-приобретател на недвижимия имот (освен ако преди това спрямо това лице не бъде предявен успешно Павлов иск ;)).
    Ако изхождаме от тезата, която възприемам по-горе, ипотеката продължава да съществува, но загубва реда си. Т. е. третото лице-приобретател, който е вписал придобивния си акт преди подновяване на вписването, ще разполага с „по-силни” права и ипотеката няма да му е противопоставима (тя ще има ред от новото й вписване). Що се касае до първия въпрос: „запазва ли му се процесуалната привилегия да се удовлетвори на съответния ред от цената на продадения на ПП имот?” – той е доста провокативен 😉 и ще се радвам да чуя мнението на останалите колеги и приятели 🙂
    Поздрави!

  11. Здравейте,

    Реших да се включа отново с моето скромно мнение по повдигнатите въпроси 🙂
    “вписана И 02.01.2000г., 04.01.2010г. ще може ли да предизвика ПП. “? Според мен да, защото си мисля, че ипотеката продължава да съществува, макар и вписването да не е подновено.
    “Оттам следващият въпрос – запазва ли му се процесуалната привилегия да се удовлетвори на съответния ред от цената на продадения на ПП имот? ” Според мен отговорът тук е не, защото ипотеката губи реда си, т.е. ако е налице разпореждане с имота преди новото вписването, ипотеката не може да се противопостави на новия собственик, т.к. разпореждането ще е вписано преди нея.

    Поздрави 🙂

  12. Следва ли да се впише ипотеката наново в хипотезата на чл.179, ал.3, изр.2 от ЗЗД в случаите когато имота е бил многократно прадаван, т.е. имота вече не е собственост на ипотекарния длъжник? Съдията по вписвания следва ли да извърши проверка или трябва да разпореди вписване, кагато всички предпоставки са налице – молба от кредитор, представена стара ипотека, влязло в сила решение за прогласяване недействителността на акта, с който е станало заличаването?

  13. Здравейте, Севил,
    Добре дошли сред активните участници в дискусията 🙂

    Нека още веднъж цитираме текста на чл. 179, ал. 3 ЗЗД: „Заличаването погасява ипотеката. Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване”
    От казаното от Вас оставам с впечатлението, че „правната обстановка” 🙂 е следната:
    – ипотекираният имот е бил притежание на длъжника;
    – налице е акт, въз основа на който е поискано заличаване на ипотеката (например длъжникът и кредиторът са сключили договор за опрощаване на обезпеченото с ипотеката вземане);
    – въз основа на този акт (в примера – договор за опрощаване) е извършено заличаване на ипотеката;
    – длъжникът-собственик е прехвърлил собствеността върху имота в полза на трето лице;
    – приобретателят на имота на свой ред го е прехвълил на следващо лице, като са извършени и няколко посладващи прехвърляния на имота;
    – актът (в примера – договорът за опрощаване) , въз основа на който е извършено заличаването, е обявен за недействителен (било то с установително съдебно решение, например поради липса на съгласие, или с конститутивно съдебно решение, например поради сключване на договора въз основа на грешка).
    След като „актът, въз основа на който е станало заличаването” е обявен за недействителен, законът казва, че „ипотеката може да се впише наново”. Ипотеката не е прекратена (безспорно както при нищожност на акта, въз основа на който е станало заличаването, така и при унищожаването на акта, тъй като последното има обратно действие), но не е вписана. Последицата от заличаването е, че новото вписване ще дава нов ред на ипотеката. Т. е. конкуренцията между правата ще се разрешава въз основа на сравнението между момента на новото вписване на ипотеката и момента на вписванията на прехвърлянията на имота. Разбира се, че ако към момента на „новото вписване” по чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД за имота вече има вписване на прехвърлителен акт, извършен т длъжника-собственик, то ипотеката няма да бъде противопоставима на приобретателя.
    Това нарушава правилото, според което „никой не може да прехвърля повече права от колкото самият той притежава”: собственикът-длъжник прехвърля пълно и неограничено от ипотеката право на собственост върху имота, въпреки, че ипотеката съществува (но не е вписана). В това отношение разпоредбата на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД наподобява по своя ефект на чл. 17, ал. 2 ЗЗД:
    „Правата, които трети лица са придобили добросъвестно от приобретателя по привидното съглашение, се запазват, освен ако се отнася до права върху недвижими имоти, придобити след вписването на иска за установяване на привидността”. Разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД е изключение и важи само при недействителност поради симулация.

    В този смисъл смятам, че ако са налице посочените от Вас предпоставки „новото вписване” трябва да бъде направено, като конкуренцията между правата на различните лица ще се установи в зависимост от реда на вписванията.

    Ще съм Ви благодарен, ако споделите и Вашето мнение.
    Мисля, че от това ще спечелим всички 🙂

    Поздрави!

  14. Здравейте, следва ли при подновяване на ипотека по чл.172, ал.1 от ЗЗД или ако е изтекъл 10 годишния срок при вписване на ипотеката по чл.172, ал.2 от ЗЗД съдията по вписванията да следи за падежа на вземането, който е задължителен реквизит в нотариалния акт /молбата за учредяване на законова ипотека/.В случаите при които срока по договора за кредит е по-малък от 10 години следва ли да се откаже подновяване на ипотека или вписване?

  15. Здравейте,
    Благодаря за бързия отговор.

    Напълно споделям Вашето становище. Въпроса, който зададох беше по действителен казус. Ще се опитам накратко да опиша фактическата обстановка:

    1.Процесната ипотека е била учредена на 28.04.1999 г. за обезпечаване на дадената в заем сума в размер на левовата равностойност на 10 000 германски марки.
    2. На 24.07.2000 г. ипотекарните длъжници са продали имота.
    3. На 15.12.2003 г. договорната ипотека е била заличена по молба на кредитора със заверка на подписа от 12.03.2003 г. Тъй като подписа върху молбата за заличаване не бил положен от кредитора, същият е подал жалба в РП. Образувана била преписка с вх.№ 693/2004 г. към която имало експертна справка от 10.09.2004 г., която установила, че подписа върху молбата не бил изпълнен от кредитора.
    4. На 23.12.2003 г. имота отново е бел продаден.
    5. През 2004 г. кредитора е предявил обективно съединени искове с правно основание чл. 97 ГПК /отм./ и чл. 135 ЗЗД, срещу ипотекарните длъжници, първия купувач /от 2000г./ и втория купувач /2003г./ . Установителен иск, че по отношение на ответниците има учредена в полза на ищеца /кредитор/ договорна ипотека. В крайна сметка и двата иска са били отхвърлени.
    6. На 06.08.2009 г. Кредитора е подал молба до службата по вписвания с искане за заличаване на молбата за заличаване на договорната ипотека и съответно искане за подновяване. С определение от 06.08.2009 г. Съдията по вписвания е постановил отказ като се е позовал на чл. 179, ал.3 от ЗЗД и с мотива, че не е компетентен да се произнесе по въпроса за недействителността на акта, въз основа на който е станало заличаването.
    7. През 2009 г. кредитора е предявил нов иск вече с правно основание чл. 179, ал.3, изр. 2 от ЗЗД. Съдът е постановил решение, влязло в сила на 03.01.2011г., с което е прогласил недействителността на акта на съгласие обективиран в молба от 12.03.2003 г., вписана на 15.12.2003 г.
    8. На 02.07.2010 г. имота отново е бил продаден.
    9. На 03.05.2011 г. кредитора отново е подал молба до Службата по вписванията с искане ипотеката му да бъде вписана наново на основание чл. 179, ал.3 ЗЗД. Съдията по вписвания е отказал да разпореди ново вписване с мотива, че приложените – нотариален акт и договорна ипотека са ксерокопия /не са преписи/, липсвало и доказателство за заплатена държавна такса за вписване.

    С новото вписване ипотеката се учредява наново, но в конкретния случай кредитора изобщо не го устройва изр.3 на чл.179, ал.3 ЗЗД.

  16. Здравейте, Севил,
    Благодаря за споделения казус 🙂
    Определено няколко прехвърляния на собствеността (23.12.2003, 02.07.2010) са успели да се „вклинят” в периода между заличаването (15.12.2003) и новото вписване на ипотеката (всъщност не разбрах дали все пак ипотеката е била вписана наново? – в крайна сметка май е имало отказ – т. 9 от Вашето изложение, поради различни причини от тези, които обсъждаме).
    Много правилно според мен е постъпил съдията по вписвания с отказа си от 06.08.2009 г. (т. 6). Определено обявяването на недействителността по смисъла на чл. 178, ал. 3 ЗЗД изисква наличието на влязло в сила съдебно решение. Подобно „обявяване” не може да се направи от съдията по вписвания.
    🙂
    От последното изречение на Вашия коментар: „С новото вписване ипотеката се учредява наново, но в конкретния случай кредитора изобщо не го устройва (така е не го устройва 😉 – коментар мой) изр.3 на чл.179, ал.3 ЗЗД”, оставам с впечатлението, че според Вас „да се впише наново” по смисъла на чл. 179, ал. 3, изр. 3 ЗЗД означава ипотеката да бъде учредена наново? Но ако се учредява на ново, няма ли да е необходимо съгласието на собственика на ипотекирания имот? Или имате предид някакво едностранно учредяване (възобновяване?) на ипотеката само с волеизявление на кредитора?

  17. Здравейте, Галина,
    Радвам се да приветствам и Вас сред активните участници в дискусията!
    Как смятата Вие – съществува ли подобно задължение за проверка в тежест на съдията по вписванията?
    Може ли да бъде открит законов текст, от който да се извлече подобно задължение?
    Струва ми се, че настъпването на падежа не се отразява върху съществуването на вземането, а от там не прекратява правното действие на ипотеката: дотолкова, доколкото за отпадането на действието на ипотеката е необходимо прекратяване на обезпеченото вземане.
    За изтичането на давността за вземането може да поспорим 😉 – но това е друга и то доста дълга тема:))
    Струва ми се обаче, че всички тези въпроси са от компетентността на съда…
    Ще се радвам да споделите Вашето мнение?
    Поздрави!

  18. Здравейте,

    “С новото вписване ипотеката се учредява наново” – изразила съм се неправилно. Имах предвид „новото вписване” по смисъла на чл. 179, ал. 3, изр. 2 ЗЗД.
    Все още не е вписана ипотеката наново. Най-вероятно кредитора ще трябва да подаде нова молба като представи заверени преписи от договорната ипотека и решението /а не ксерокопия/и все пак заплати сътветната такса. Предполагам, че съдията по вписванията няма да има основания за отказ. 😉

  19. Ясно 🙂

    Въпросът за това какво проверява съдията по вписванията при вписването и заличаването на ипотека е често задаван… и оказва се спорен.

    Според мен би следвало да се възприеме един по-предпазлив подход – предпазлив от гледна точка на овластяването на съдията по вписванията да извършва проверки, които следва да бъдат направени от съда при наличието на правен спор…

  20. Здравейте,
    Харесва ми статията. Споделям изложените аргументи. Не смятам, че по реда на чл.172/2/ от ЗЗД страните трябва отново да подписват договорна ипотека или да се прави нова молба за законна ипотека. Бихте ли изразили становище по отношение на чл.264, ал.1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс при вписване наново на ипотеката по чл.172/2/ от ЗЗД. Основание за отказ ли ще е липсата на декларация от ипотекарния длъжник и данъчна оценка за имота, предвид отговорноста за съдията по вписванията по чл.265 от ДОПК?

  21. Здравейте, Свилен, 🙂 ,

    Да започнем с текста на чл. 265 ДОПК:
    “Нотариус или съдия по вписванията, който състави, съответно разпореди да се впише акт без представена декларация или при неспазване разпоредбата на чл. 264, ал. 4, отговаря солидарно за заплащане на задълженията, дължими от прехвърлителя или от учредителя.”

    Според мен ключът към отговора е в израза: “разпореди да се впише акт” 😯
    Т. е. ако смятаме, че се вписва акт (наново), тогава такава декларация ще бъде необходима, за да се предотврати евентуалното възникване на солидарна отговорност за съдията по вписванията.
    Ако обаче възприемем тезата за подновяване на вписването (която споделям и аз 🙂 в статията по-горе ), тогава няма да сме в хипотезата на чл. 265 ДОПК и няма да се наложи да търсим длъжника за подобна декларация 🙄

    Каквато всъщност е и идеята на тази теза – подновяването на вписването (а не новото вписване на акта! 😉 ) да не зависи от длъжника, осве ако той вече не е поискал служебно заличаване след изтичането на 10-годишния срок ➡

    • Споделям напълно мнението на Стоян. Според мен, след като веднъж ипотеката е учредена (очевидно със съгласието на длъжника), би следвало да не се изискват някакви допълнителни действия от страна на длъжника и да е възможно тя да се подновява. Не може и не следва подновяването на ипотеката да зависи от волята на длъжника. Кой длъжник ще се съгласи за пореден път да се бори с бюрокрацията, за да се снабди с данъчна оценка, да ходи при нотариус, за да заверява нова декларация по чл. 264, ал.1 ДОПК? А какво става, ако в конкретния случай има хипотеза, при която въпросният длъжник има данъчни задължения към момента, в който трябва да се поднови ипотеката? Тогава как ще се приложи чл. 265 от ДОПК?

  22. Здравей. Искам да задам тук един въпрос, макар да не е конкретно свързан с темата, но все пак се отнася за ипотеката.
    Ако се цедира вземане, обезпечено с ипотека по силата на чл.99 (2) ЗЗД ипотеката обезпечава вземането на цесионера.
    Чл. 171 обаче казва, че вземането, обезпечено с ипотека, за да има действие трябва да бъде извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписа и вписано в имотния регистър. От буквалния прочит на нормата излиза, че това е форма за действителност, още повече че е имало изменение на самата норма през 2001 г. В учебната литература и в едно решение, което успях да намеря, обаче се застъпва мнението, че нотариалната заверка е по отношение действителността на ипотеката. Твоето мнение какво е?
    И още едно питане: ако се цедира вземане, обезпечено с ипотека, но не се впише цесията в имотния регистър, а след това имота се продаде от длъжника на трето лице или пък се възбрани, това ще влияе ли върху ипотеката?
    Аз си признавам, че вещното право не ми е силата, но ми се струва, че щом ипотеката е учредена за конкретното задължение и не е заличена, то по силата на 99 (2) тя ще е противопоставима и на купувача (респективно кредитора, който е наложил възбраната), защото се влияе от това дали е погасено вземането, а не кой точно е кредитора.
    Ще ми е интересно да чуя и твоето мнение !

  23. Здравей, Ивайло,

    Според мен формата по чл. 171 ЗЗД е единствено с оглед действието на съответния правен акт “за ипотеката”. Наистина това уточнение не се съдържа в разпоредбата, но то следва от систематичното й място. Целта на чл. 171 ЗЗД е да уреди запазването и противопоставимостта на ипотеката. Ако не бъде спазена посочената форма (целта на която е да може съответният акт да бъде вписан) и липсва вписване, разпореждането с вземането няма да се отрази върху “акцесорната” ипотека.

    Т. е. в дадения пример цесионерът няма да може да реализира ипотеката – ще придобие само вземането, без обезпечението. Обезпечението обаче не може да се запази за и реализира от предишния кредитор (цедента), тъй като той вече не е титуляр на обезпеченото вземане, а ипотеката поради своята акцесорност може да съществува само заедно със вземането (като и вземането, и ипотеката следва да бъдат в полза на едно и също лице). След като прехвърлянето на ипотекирания имот е вписано преди вписването на цесията на обезпеченото вземане, на новия собственик може да бъде противопоставено единствено ипотечното право на стария кредитор – но тъй като старият кредитор вече не е кредитор, той не може да бъде и титуляр на ипотечното право. Следователно съществуващата ипотека се е прекратила поради прекратяването на основното (обезпеченото) вземане.

    Как мислиш?

    • Има логика в това, което казваш, но аз ще си позволя да изкажа едно свое тълкуване. И аз съм съгласен, че правилото на 171 ЗЗД не е форма за действителност на цесията. Остава да изясним за какво е изобщо това правило?
      С оглед на разпоредбите на ЗЗД не смятам, че ипотеката се прекратява,поради това, че основното (обезпеченото) вземане се прекратява. Чрез цесията то само сменя своя носител. Нормата на чл. 99 (2) ЗЗД изрично подчертава, че прехвърленото вземане преминава с привилегиите и обезпеченията. В статията сам казваш, че вписването има конститутивно действие и дава ред. Ето защо веднъж учредена и вписана, ипотеката си “тежи” върху имота заедно с “реда” който дава. Какъв е смисълът от изискването да се вписва цесията, за да се ползва от привилегията на ипотеката? Нали това право е дадено с нормата на чл. 99 (2) ЗЗД.
      Мисля, че чл. 171 поставя изискването за нотариална заверка на подписа и вписването като гаранция, особено за третите лица, че именно лицето, което се легитимира като цесионер е такъв и може да се ползва от ипотеката. Подобно на усложнената форма при учредяване на ипотеката и тук законодателят е искал да постигне една по-висока сигурност- тъй като отново имаме за предмет на обезпечението недвижим имот. Всъщност, изразът в чл. 171 ЗЗД “…, за да има(т) действие трябва да бъдат …” за мен е малко неясен, какво точно “действие”е имал предвид законодателя. Бих го тълкувал, че за да се ползва цесионера от обезпечението по цесията, ще трябва да спази изискването на чл. 171, но самата ипотека с привилегията е преминала върху него от момента на сключване на самия договор за цесия, както е според чл. 99(2).
      В момента се сещам само за две хипотези, при които вписването ще има действие за противопоставимост:
      1. Ако кредиторът цедира два пъти вземането си. Тогава ако вторият по ред цесионер, на когото са му прехвърлили вземането успее да впише първи цесията, ще може да я противопостави на първия цесионер.
      2. По отношение на кредиторите на цедента и цесионера

      Вън от тези случаи, разсъждавайки, чисто житейски, съшо мисля, че ако вписването на цесията е предшествано от покупка или възбрана на имота от трето лице, ипотеката ще важи. За купувача, подобно на длъжника, е без значение, кой е точно кредиторът. Поради публичността на имотния регистър е могъл да узнае, че има ипотека и че купува на свой риск. Иначе, ще се позволи на длъжника чрез фиктивно прехвърляне на имота си да осуети възможността на кредитора да цедира вземането си.
      Така аз се опитвам да си обясня нещата в една доста лаконична уредба 🙂

  24. Напълно разбирам идеята ти!

    Контрааргументите са свързани с изричния текст на закона и със акцесорността на ипотеката.

    Нека вземем цесията на обезпечено с ипотека вземане, за да разсъждаваме по-конкретно и целенасочено. Подобна цесия има няколко “етапа”, в който “разглъща” своето правно действие:
    – нека го обозначим като “собствено” действие между страните (чл. 99, ал. 1 ЗЗД): настъпва със сключването й като договор между стария кредитор (цедента) и новия кредитор (цесионера);
    – действие спрямо третите лица и спрямо длъжника (чл. 99, ал. 3 ЗЗД): настъпва с уведомяването на длъжника (цедирания) за цесията;
    – действие спрямо ипотеката (чл. 171 ЗЗД): настъпва с извършване на цесията в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване в имотния регистър.

    Съгласно чл. 99, ал. 2 ЗЗД “Прехвърленото вземане преминава върху новия кредитор с привилегиите, обезпеченията и другите му принадлежности, включително с изтеклите лихви, ако не е уговорено противното.” Именно действието на тази разпоредба според мен следва да бъде свързана с израза “за да имат действие” в чл. 171 ЗЗД. За да се прехвърли с ипотеката (ипотеката да запази действието си и за новия кредитор – цесионера), тя трябва да отговаря на изискванията на чл. 171 ЗЗД: по-тежка форма + вписване в имотния регистър.

    Разпоредбата на чл. 171 ЗЗД (аргумент и от систематичното й място) урежда единствено действието на цесията с оглед преминаването на ипотеката (не и на самата цесия).

    Въпросът относно действието на вписването по чл. 171 ЗЗд е поставен по гр.д. №720 по описа за 2011г. и е допуснат за касационно разглеждане с Определение № 1070 от 14.11.2011 г., I г. о., ГК на ВКС, докладчик съдията Гълъбина Генчева. Все още няма произнасяне по същество.

    Тъй като въпросът е интересен, ще се постарая да обобщя и систематизирам аргументите и позицията си, като съвсем скоро ги публикувам в сайта 🙂

    Междувременно ще се радвам на допълнителни аргументи ➡

  25. Здравей, отново,

    Цитираното от теб дело на ВКС вече има решение- можеш да го погледнеш в сайта на ВКС. За улеснение на тези, които биха прочели дискусията ще пейстна пасажа от решението, засягащ ял.171 ЗЗД:

    ” За пълнота на изложението следва да се посочи, че е неоснователно другото оплакване в касационната жалба – за постановяване на решението в нарушение на чл.171 от ЗЗД. Съгласно този текст, в редакцията след изменението с ДВ бр.34/2000г., прехвърлянето на вземане, обезпечено с ипотека, за да има действие, следва да е извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да е вписано в имотния регистър. Историческото тълкуване на текста /виж старата редакция/ налага да се приеме, че той се отнася за действието на прехвърлянето по отношение на ипотеката – т.е., за да се счита по отношение на третите лица, че с прехвърлянето на вземането върху цесионера е преминала и ипотеката, която го обезпечава, необходимо е цесията да бъде извършена в посочената специална писмена форма с нотариална заверка на подписите и да е вписана.
    В настоящия случай процесното вземане на първоначалния кредитор С. Д. М. е било обезпечено с ипотека върху имот на [фирма]. Вземането е прехвърлено от С. М. на ответника Й. С. с писмен договор с нотариална заверка на подписите от 18.10.2004г., но няма данни цесията да е вписана. Липсата на вписване обаче би имала значение единствено по отношение на тези трети лица, които имат интерес да повдигнат възражение във връзка с ипотеката – например, че вземането на Й. С. не е обезпечено с ипотека и следователно – не е привилегировано по отношение на техните вземания. Липсата на вписване обаче не може да бъде основание за третите лица да оспорват качеството на Й. С. на кредитор /взискател/ въз основа на извършената цесия, тъй като поначало цесията е неформален договор.”

    Ясно е, това с което и двамата сме на едно мнение- нотариалната форма НЕ е форма за действителност на цесията, а за действието на ипотеката.
    Дали обаче ако цесията не е вписана, а междувременно има разпореждане с имота (например продажба), то новият приобретател е с привилегия пред по-късно вписалия цесията цесионер ? Директен отговор на този въпрос според мен не е даден. В конкретния казус преди прехвърлянето на имотите е имало възбрана, която прави тази продажба недействителна спрямо цесионера, независимо дали е вписал ипотека.
    Все пак по изложените в предишния ми пост съображения, продължавам да твърдя, че веднъж учредена ипотеката не променя реда си след като вземането е прехвърлено и цесията не е вписана. Наистина ако третите лица възразят, че цесията не е вписана, то цесионерът няма да има привилегия, защото в Им.Рег. не фигурира като ипотекарен кредитор. Ако обаче впише цесията дори и след продажбата на имота, то той ще се ползва именно от реда на ипотеката, който е имала при учредяването й в полза на първоначалния кредитор (цедент). Това разбиране според мен е най-логично и житейски оправдано.
    Все пак дискусията остава отворена, тъй като и ВКС не е дал точен отговор…

  26. Здравей, Ивайло 🙂

    Благодаря ти за решението 💡

    Както все по-често се случва, ВКС елегантно минава около проблема 😉

    В момента се подготвя за печат една нова моя книга (по-скоро сборник със систематизирана съдебна практика и коментар към него) – “Отказът на съдията по вписванията”, в която обещавам, че ще дам моя отговор на поставените от теб въпроси 😉

    Поздрави!

    • Здравейте колега Ставру. От известно време с интерес следя публикациите Ви в този блог и коментарите на колегите по различните въпроси. Приветствам Ви и Ви поздравява за това така не леко начинание, което съм сигурна че отнема голяма част от времето Ви, но ползата от него е огромна!
      Ще си позволя и аз да поставя един въпрос, свързан с ипотеката, който ме занимава от извество време и за мен ще е голяма полза да видя и вашето мнение по него.
      За обезпечение по договор за кредит от трето лице е учредена ипотека. В хода на принудително изпълнение ипотекираният имот е продаден на пблична продан. Може ли след продажбата на имота да бъде воден иск от ипотечния длъжник срещу ипотечния кредитор, че неговото ипотечно право не съществува, тай като е погасено чрез новация. След като е проведена пулична продан на имота, ипотечното право по отношение на този имот погасява ли се? Аз считам, че правото да бъде установено от ипотекарният длъжник, че ипотечното право не е съществувало по време на извършване на изпълнителните действия спрямо имота не е погасено.
      Темата за ипотеката е разгледана подробно във вашата книга “Въпроси на българското вещно право”, където са разгледани различни хипотези в тази връзка. Отговорът на моя връпос считам, че ще обогати дадените там примери и ще даден полезна информация на мен и на всички посетители на този блог. 🙂

  27. Здравейте, Виктория,

    Не разбрах – има извършена новация преди пристъпване към публична продан, в резултат на която ипотечното право е погасено? Ако има такава – какво точно се новира?

    Иначе публичната продан има ефекта по чл. 175, ал. 1 ЗЗД:

    ” С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори имат право на предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си.”

    Разбира се – може да се погаси само нещо, което е съществувало 🙂

    Ако към момента на публичната продан ипотеката не е съществувала, но въпреки това съдебният изпълнител е пристъпил към проданта, ми се струва, че той ще носи отговорност …

    Остава и въпросът дали настъпва вещнопрехвърлителен ефект на проданта, когато е извършена въз основа на погасено чрез новация ипотечно право… ➡

    Струва ми се, че след като кредиторът не е имал право на ипотека върху имота, той не може да предизвика “прехвърлянето” на собствеността върху него чрез публичната продан – в което се изразява потестативният характер на ипотечното право (някаква модификация на правото, че “никой не може да прехвърли повече права отколкото сам притежава” 🙄 ) Проданта на недвижим имот е производен придобивен способ. Въпросът е дали е достатъчно правоприемство от третото лице (собственик на ипотекирания имот) или е необходимо и наличие на ипотечно право? …

    Определено интересен въпрос 😀

    • Привет, колеги.
      Ще ви представя и моето мнение по въпроса какво става с проданта, ако се окаже, че изобщо няма ипотечно право.

      Мисля, че е по-правилно да се разделят две хипотези, водещи до липсата на ипотечно право:
      1. Когато кредиторът има право на вземане, но няма ипотечно право и
      2. Ако кредиторът няма изобщо право на вземане, което е било обезпечено с ипотека.

      При първия случай, ако вземането е съществуващо, а ипотеката се окаже нищожна, то кредиторът може да предизвика изпълнителен процес и да продаде имота, защото изпълнителния лист е издаден за вземането, а не за ипотеката- тя дава само право на привилегия при разпределението.
      Ипотечното право има значение за прехвърлянето на собствеността върху имота само, когато собственикът на имота не е длъжник по делото.

      Ако обаче се установи, че кредиторът изобщо няма вземане и се обезсили разпореждането за ИЛ, а вече има продан, ми се струва, че третото лице-купувач няма да е придобило имота. Тъй като кредиторът не е имал вземане, следователно не е имал право на ИЛ, респективно основание да образува изпълнително дело, а оттук и постановлението за възлагане ще е нищожно и няма да направи купувача собственик.
      В тази хипотеза обаче ЧСИ е действало според закона и не следва да носи отговорност- към момента на извършване на действия по изпълнение той е имал валидно издаден ИЛ, удостоверяващ вземане.

      Интересен остава въпросът дали вече не са изпуснати всички срокове ➡

      • Лицето, което е било собственик на ипотекираният имот преди публичната продан е ипотекарен длъжник – отговаря само само с имота като обезпечение на вземането по договор за кредит, отпуснат на друго лице. По договора за кредит има новация на задължението, която е направена с анекс и ипотекарните кредитори не са страни по този анекс. От договор за кредитна линия с револвиране на 1 година се уговаря договор за кредит за 3г. с анюитетни вноски, променя се главницита и размера на лихвата (борбата с банката е епична по това дело, защото те твърдят че няма новация).
        И така, поради новацията аз твърдя, че правото на ипотекарният кредитор по ипотеката е погасено – обезпеченията не са запазени, защото ипотекарните длъжници не са страни по анекса и не са се съгласявали да обезпечат новото задължени.
        Колебая се дали може да се води иск, че ипотечното право на банката не съществува, след като е проведена проданта или с оглед разпоредбата на чл. 175 от ЗЗД това право е погасено с проданта и искът може да е неоснователен. Друго което ми хрумва е иск за собственост срещу новият купувач и банката солидарно, с аргумента, че собствеността не може да бъде прехвърлена, защото ЧСИ и Банката са нямали право да продават имота. Както отбелязахте колега Ставру – поради деривативният характер на проданта като придовен способ, ще твърдя, че е необходимо да е било налице ипотечно право на взискателя по делото за да се прехвърли собствеността.
        Как мислите по тези съждения?

  28. Здравейте г-н Ставру,

    Поздравявам ви за сайта. Много е хубав. 🙂

    И сега по същество. Независимо от практиката на ВКС, изразяваща се в едно решение, считам, че заличаването на ипотеката по реда на чл.22 от ПВп не погасява ипотеката. Значението на вписването може да се изведе по тълкувателен път от чл.113 от ЗС, а именно, че това е възможността вписаните актове да се противопоставят на трети лица, като чл.1 от ПВп определя как се постига това – чрез даване на гласност на подлежащите на вписване актове по начин, предвиден в ПВп. Това е общото значение на вписването. Като изключение от това правило, ЗЗД въвежда две хипотези, при които вписването има конститутивен ефект:

    Първото изключение е чл.166 от ЗЗД, според който ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, или казано по друг начин вписването е елемент от фактическия състав на ипотеката и има конститутивно действие.

    Второто изключение е разпоредбата на чл.179, ал.3 от ЗЗД, съгласно която се погасява ипотеката, заличена въз основа на съгласие на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение.

    Законът не предвижда друго изключение от правилото. Поради това считам, че заличаването на ипотеката по реда на чл.22 от ПВп няма конститутивно значение, т.е. не погасява ипотеката. Оттук следва, че ако кредиторът поиска да я впише наново, съдията по вписванията следва да уважи искането, освен ако междувременно е налице друго вписване, напр. продажба на имота, което обезсмисля вписването, предвид чл.172, ал.2 от ЗЗД.

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук