Бюджет на етажната собственост

(статията е публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер "Развитието на правото в глобализиращия се свят", С., 2013, с. 411-427)

 

Въпреки че не притежава самостоятелна правосубектност¹, етажната собственост² разполага с определено общо имущество³ и във връзка с функционирането си приема и изпълнява годишен бюджет за приходите и разходите. Тъй като дадената в Закона за управление на етажната собственост⁴ (ЗУЕС) правна уредба относно бюджета на етажната собственост и възникващите във връзка с него финансови отношения е сравнително оскъдна, на практика възникват множество въпроси, част от които са разгледани по-долу. Разсъжденията са направени при прилагането на основната форма на управление на етажна собственост – чрез общо събрание.

 

1. Поставяне на въпросите

 

Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС общото събрание на етажните собственици приема⁵ годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора). Проектът за годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им се изготвят от управителния съвет (управителя) (чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС)⁶. С това се изчерпва уредбата на процедурата по подготовката, обсъждането и приемането на годишния бюджет на етажната собственост.

На практика възникват следните въпроси:

– какви приходи и разходи следва/могат да бъдат включени в бюджета на етажната собственост?

– съществуват ли някакви ограничения/изисквания при залагането на приходите/разходите в бюджета на етажната собственост (например – максимален размер на дължимите от етажните собственици вноски)?

– длъжен ли е председателят на управителния съвет (управителят) да приложи проект на годишния бюджет при свикването на годишното заседание на общото събрание на етажните собственици?

– какви са правомощията и отговорностите на специализираните органи⁷ на етажната собственост, осъществяващи финансови функции: касиер, контролен съвет (контрольор)?

Именно отговорите на тези въпроси са потърсени в настоящото изложение.

 

2. Съдържание на годишния бюджет

 

Единствено предвиденото в закона съдържание на годишния бюджет, прието при спазване на процедурните изисквания за това, може да бъде противопоставено на всички етажни собственици, ползватели и обитатели на самостоятелни обекти (включително гласувалите „против“ или въздържалите се при гласуването етажни собственици⁸). Поради това отговорът на въпроса какви приходи и разходи могат да бъдат заложени в годишния бюджет на етажната собственост е от изключително важно значение.

Бюджетът на етажната собственост включва очакваните разходи и приходи във връзка с управлението, ползването, поддръжката и ремонта на общите части на сградата. Първо ще бъдат разгледани разходите, а не с приходите, тъй като на практика това е обичайният начин, по който се формира бюджета на етажната собственост: първо се прогнозира какъв ще е размерът на разходите и едва след това въз основа на така направеното предположение се определят приходите – вноските, които ще дължат собствениците, ползвателите и/или обитателите на самостоятелни обекти в сградата.

 

2.1. Разходи

 

В годишния бюджет на етажната собственост могат да бъдат включени следните разходи:

 

2.1.1. Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост (чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, чл. 51 ЗУЕС).

 

Съгласно параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части включват:

 

– разходите за консумативни материали, свързани с управлението.

Става въпрос за консумативи, необходими⁹ за осъществяването на правомощията на управителния съвет (управителя), на касиера и на контролния съвет (контрольора), включително разходи за обявяване, свикване и провеждане на заседанията на общото събрание на етажната собственост (например: разходи за хартия, принтер, наем на зала за провеждане на заседанието на общото събрание и пр.). Общият размер на подобни разходи може да бъде ограничен до определен максимален размер с решението на общото събрание за приемане на годишния бюджет на етажната собственост. Не виждам пречка при наличие на решение на общото събрание в този смисъл да се предвиди като консумативен разход и заплащането на еднократно възнаграждение в полза на на лицето, което осъществява ролята на протоколчик по време на съответното заседание на общото събрание на етажните собственици. По-трудно биха могли да се обосноват разходите за транспорт (включително за закупуването на превозни средства), извършвани от членовете на органите на етажната собственост, тъй като се предполага, че те живеят в сградата, която управляват;

 

– разходи за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера.

Тук се включват: i) възнагражденията, както и разходите за социално осигуряване, на управителя, членовете на управителния съвет и касиера (съгласно чл. 19, ал. 7 ЗУЕС: "По решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) и касиера може да се заплаща възнаграждение.". Струва ми се, че законът допуска хипотезата, при която на управителя не се заплаща възнаграждение, но такова се заплаща в полза на касиера), както и ii) възнагражденията за контрольора и членовете на контролния съвет (съгласно чл. 24, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС: "По решение на общото събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение."). Решението на общото събрание на етажните собственици може да бъде както за изплащане на еднократно възнаграждение, така и за възнаграждение, заплащано на определени периоди от време: ежемесечно, тримесечно, ежегодно и пр. В това отношение ЗУЕС не установява ограничения – въпрос на преценка от страна на общото събрание на етажната собственост;

 

– разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор.

Макар че изброяването е конкретно, то не е изчерпателно. Освен разходите за осветление и отопление (ток, парно, топлопреносна система) на общите части на сградата, от същото естество са: i) разходите за осигуряване на законовите изисквания за противопожарна безопасност; ii) разходите за извършване на текущи ремонти в общите части на сградата и подмяна на съоръжения, необходими за ползването на общите части (подмяна на крушки, смяна на ключалки, снабдяване с нови ключове до общи помещения, подмяна на входна или преходни врати, подмяна на плочки и настилка, подмяна на счупени прозорци и пр.); iii) разходите за портиер – особеното при тези разходи е, че за тях не се прилага възможността по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС за освобождаване от задължение за заплащане за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година (арг от чл. 51, ал. 4 ЗУЕС).

 

– други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.

Тук следва да се включи възнаграждението при възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице. Това може да стане само въз основа на решение на общото събрание на етажните собственици по чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба общото събрание на етажните собственици може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица).

Към "други разноски, необходими за управлението" следва да се причислят и разходите за консултантски услуги (счетоводни, данъчни, правни и пр.), както и евентуалните съдебни разходи и адвокатско възнаграждение (възнаграждения за правни съвети) при участие на етажната собственост в съдебни производства – в случаите, когато тези разходи са направени от председателя на управителния съвет (управителя). Съгласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС именно председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части (като ответник), и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон (като ищец). По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците само ако бъде упълномощен от общото събрание. За извършването на посочените съдебни разходи ще е необходимо вземането на решение на общото събрание – за предявяване на иска и/или за ползването на адвокатски услуги при осъществяване на съдебната защита на интересите на етажните собственици. В случаите, когато разходите са направени от председателя на управителния съвет (управителя) без решение на общото събрание на етажната собственост, но с оглед спазването на изтичащ преклузивен срок, съответно приложение следва да намира разпоредбата на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС: направените от него разходи следва да бъдат възстановени с решение на общото събрание или прихванати от дължимите от него вноски след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.

 

– разходите за поддържане и използване на прилежащата площ към сградата по чл. 4 ЗУЕС¹⁰.

Макар че тези разходи не са посочени в разпоредбата на параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС, те могат да бъдат причислени към разглежданата категория разходи за управление и поддържане на общите части, тъй като макар и да не е обща част на сградата, прилежащата площ изпълнява аналогични функции – тя може да се използва от всеки собственик, ползвател или обитател с оглед упражняването на неговото право върху съответния самостоятелен обект в етажната собственост.

До предвиждането на посочените разходи в годишния бюджет на етажната собственост ще се стига само ако такава прилежаща площ е определена по своите граници и предназначение от кмета на общината със заповед и скица по предвидения в чл. 4 ЗУЕС ред.

Разходите за управление и поддържане на общите части, включително и на прилежащата площ по чл. 4 ЗУЕС, следва да се поемат от собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти по равно под формата на ежемесечни вноски в размер, определен¹¹ в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

 

2.1.2. Разходи за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС).

 

Тези разходи задължително се разпределят само между собствениците на самостоятелни обекти (не и между ползвателите и обитателите им), съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Те се предвиждат в годишния бюджет на етажната собственост и се извършват от председателя на управителния съвет (управителя) само при наличието на предходно решение на общото събрание за извършване на конкретен ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване.

 

2.1.3. Разходи във връзка с Фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС).

 

Отново ежемесечните вноски към Фонд "Ремонт и обновяване" са в тежест единствено за собствениците на самостоятелни обекти в сградата.

Размерът им се определя с решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната (минималният размер е предвиден за всеки отделен собственик, независимо от неговия дял в съсобствеността върху общите части на сградата).

Вноските се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя). Те могат да се изразходват само:

– за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване;

– за изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата; както и

– за други разходи, определени с решение на общото събрание (но и в тези случаи те следва да са свързани с осъществяването на ремонт или обновяване на сградата – аргумент от наименованието и целевия характер на фонда по чл. 50 ЗУЕС).

 

2.1.4. Разходи за извършване на подобрения в общите части на сградата.

 

Такива разходи следва да бъдат предвидени в бюджета на етажната собственост само ако има предходно решение на Общото събрание за извършването на подобни подобрения, взето с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части (чл. 11, т. 10, б. "а", предл. 3 ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС). Към разходите за подобрения следва да се включват разходите за охрана (различни от разходите за портиер), за видеонаблюдение на общите части на сградата, за изграждане на детски площадки в прилежащата площ към сградата и пр.

Съгласно параграф 1, т. 12 ДР на ЗУЕС полезни разноски¹² са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за обновяване. За тях приложение намират специалните правила на ЗУЕС¹³ – разпределят се между етажните собственици в зависимост от притежаваните идеални части от общите части на сградата.

Полезните разноски следва да се разграничават от т. нар. луксозни такива. Извършването на луксозни разноски – разходи на висока стойност, които не толкова увеличават стойността на сградата, колкото удовлетворяват някаква допълнителна и несвързана с предназначението на сградата потребност (например окачване на скъпоструващи картини в стълбищните площадки на сградата), може да бъде планирано в бюджета на етажната собственост само доколкото е налице единодушно взето решение в този смисъл от страна на всички етажни собственици¹⁴.

 

2.1.5. Разходи по обслужване и погасяване на отпуснати в полза на етажната собственост кредити.

 

Предвиждането на подобни разходи в бюджета на етажната собственост е необходимо само при наличието на предходно решение на общото събрание на етажните собственици, взето с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части (чл. 11, т. 12, б. "а" и б. "б" ЗУЕС, 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС) за получаване на кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт или за получаване на кредити за извършване на полезни разходи.

Като цяло бюджетът на етажната собственост следва да съобрази изцяло съществуващите към момента на приемането му решения на общото събрание на етажните собственици във връзка с предвиждането на действия, изискващи извършването на определени разходи.

 

2.2. Приходи

 

Въз основа на така заложените разходи се определят и приходите в годишния бюджет на етажната собственост. Сред приходите могат да бъдат включени:

 

2.2.1. Заплащаните от собствениците, ползвателите и обитателите вноски – в размер и при разпределение в зависимост от вида и предназначението им (съгласно посоченото по-горе).

 

Интерес при определянето на тези приходи представлява въпросът дали съществува ограничение относно максималния размер на вноските, които могат да бъдат предвидени с решението на общото събрание на етажните собственици за приемане на годишния бюджет?

Законодателят не е предвидил горна граница на размера на вноските към етажната собственост (той е предвидил единствено долна граница и то само за вноските към Фонд "Ремонт и обновяване"). Предоставена е свобода на преценка от страна на общото събрание на етажните собственици, което взема решението относно размера на дължимите вноски съобразно с очакваните и планирани в бюджета разходи. В този смисъл размерът на вноските не е произволен, а зависи от планираните разходи. Става въпрос за целево предоставяни от етажните собственици средства, които се събират, за да покрият конкретни нужди в етажната собственост.

Когато става въпрос за извършване на ремонт или за поддръжка общото събрание следва да отчете пазарните условия, при които може да бъде извършен съответният ремонт или поддръжка. Включените в бюджета стойности следва да отговарят на актуалните пазарни цени на съответните дейности. В този смисъл съществува практика управителният съвет (управителят) да представя пред общото събрание на етажните собственици поне три оферти от различни изпълнители на съответната услуга и въз основа на тези оферти да се взема решението на общото събрание за размера на разхода, а съответно – и на дължимите вноски. Макар и широко разпространена, тази практика се възприема изцяло по волята на органите на отделните етажни собствености, без да съществува законово изискване в за нейното спазване.

Следва да се има предвид и обстоятелството, че управителният съвет (управителят) на общо основание – въз основа на извършеното в негова тежест възлагане, ще носи гражданска отговорност, ако с действията си увреди етажните собственици. В този смисъл неговото поведение е предмет на контрол и от страна на контролния съвет (контрольора), в случай че съществува такъв орган на етажната собственост.

 

2.2.2. Евентуални приходи от отдаване под наем на общи части от сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "б" ЗУЕС), например: отдаване под наем¹⁵ на покривно пространство за поставяне на технически съоръжения; отдаване под наем на общи помещения/съоръжения и пр., както и от поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. "д" ЗУЕС).

 

2.2.3. Евентуални приходи от наличните средства (имущество) на етажната собственост¹⁶, например: лихви по банкови депозити (включително по специалната сметка по чл. 50, ал. 3 ЗУЕС), печалба от влагане на средствата в определени финансови операции – възможност, която се реализира значително по-рядко и само при наличието на решение в този смисъл на общото събрание на етажната собственост.

Струва ми се, че предвид предназначението и смисъла на етажната собственост, нейните органи, включително общото събрание на етажните собственици, не могат да вземат решения за придобиване на недвижими вещи, от които да се реализират приходи (естествени или граждански плодове) за етажната собственост. Единствените недвижими имоти, чието управление и поддръжка са възложени от закона на органите на етажната собственост, са общите части на сградата (в това число се включва и земята, ако тя се явява обща част към сградата). Поради това в бюджета на етажната собственост не може да се предвиждат разходи за закупуване на други недвижими вещи, съответно – да се предполага реализирането на определени доходи от такива вещи.

 

3. Контрол върху изпълнението на бюджета

 

3.1. Проект за бюджет

 

Законът не изисква изрично към поканата за свикване на годишното общо събрание на етажните собственици да има приложен проект за годишен бюджет за приходите и разходите в етажната собственост. Идеята е, че именно на общото събрание ще се изясни съдържанието на бюджета. На практика изготвеният в изпълнение на чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС от управителния съвет (управителя) проект за бюджет се прилага още към поканата за свикване на общото събрание. Съображенията за това са, че по този начин ще се даде възможност на отделните етажни собственици да се запознаят с направените от управителния съвет (управителя) предложения и ще могат да заемат по-активна и по-обоснована позиция по време на тяхното обсъждане. Във всички случаи в обявения с поканата за свикване на годишното общо събрание на етажните собственици дневен ред трябва да бъде включена точка относно приемането на годишен бюджет за приходи и разходи на етажната собственост за предстоящата година.

 

3.2. Органи за изпълнение и контрол на бюджета на етажната собственост

 

3.2.1 Изпълнението на вече приетия бюджет на етажната собственост е възложено върху управителния съвет (управителя). Именно той изготвя проекта за бюджет, събира прогнозираните приходи, извършва предвидените разходи, а впоследствие – изготвя и представя пред общото събрание на етажните собственици отчета за неговото изпълнение¹⁷. Изпълнението на бюджета на етажната собственост се свързва от закона и със специфичната функция „касиер на етажната собственост“ (терминът е използван в чл. 34, ал. 11 ЗУЕС), а контролът върху него – с правомощията на контролния съвет (контрольора). Контролният съвет (контрольорът) и касиерът осъществяват различни функции при изпълнението на бюджета на етажната собственост. Те следва да бъдат ясно отграничавани, особено в случаите, когато е избран едноличен контрольор.

 

3.2.2. Контрольорът е възможен (факултативен, допълнителен) орган на етажната собственост, чието съществуване зависи от наличието на решение в този смисъл на общото събрание на етажните собственици (чл. 11, т. 15 ЗУЕС, чл. 24, ал. 1 ЗУЕС). В правомощията на контрольора се включват следните дейности:

– да контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и на решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост (чл. 24, ал. 4 ЗУЕС);

– да извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и да представя на общото събрание доклад за резултатите от нея (чл. 24, а. 5 ЗУЕС). Изискването е най-малко веднъж годишно, но подобни проверки могат да бъдат правени и по-често. Възможно е да има изрично решение на общото събрание на етажните собственици, което да определя честотата на извършване на подобни проверки или да изисква извършването на извънредна проверка.

Второто правомощие показва връзката между контрольора и касиера – контрольорът (контролният съвет) контролира касиера във връзка с осъществяваната от него функция. Този контрол се осъществява и когато липсва контрольор (контролен съвет), в който случай общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверка на касата и да отчетат резултатите от нея.

 

3.2.3. Касиерът не е уреден като самостоятелен орган на етажната собственост. Той е по-скоро функция, възложена в тежест на:

– някой от членовете на управителния съвет (когато управлението се осъществява от колективен орган),

– на управителя¹⁸ или на подпомагащо управителя лице (когато управлението се осъществява еднолично).

За близостта на функцията на касиера до тази на управителя и управителния съвет свидетелства и разпоредбата на чл. 19, ал. 7 ЗУЕС¹⁹, която урежда общо за управителя и касиера възможността за изплащане на възнаграждение (тази възможност при контрольора/членовете на контролния съвет е уредена в отделна разпоредба – чл. 24, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС). Функцията на касиера е да съхранява и отчита средствата на етажната собственост и да ги предоставя на управителя при поискване. В случаите, когато е отделен от управителната функция, касиерът е изцяло подчинен на управителя и носи отговорност за предоставените му за съхранение средства.

Крайният извод от направените по-горе разсъждения е, че макар и да не е необходимо, на практика често съществува отделно лице, което държи касата на етажната собственост. Напълно допустимо е обаче тази функция да се осъществява от управителя. Предвид функциите на касиера, когато за такъв се избира лице, различно от управителя, то трябва да бъде избрано с решение на общото събрание (чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС). В случаите, когато средствата на етажната собственост са предадени на лице, определено еднолично от управителя (без решение на общото събрание на етажните собственици), последният ще носи отговорност за действията на касиера като за свои.

 

3.2.4. Интерес представлява и възникващият в практиката въпрос относно възможността за представителство в колективните органи на етажната собственост – управителния съвет и контролния съвет, при изпълнението на задълженията им, свързани с бюджета на етажната собственост. Законът урежда възможността за представителство единствено в рамките на общото събрание на етажните собственици. Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. Предвидено е ограничение, според което едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели.

Подобна възможност не е изрично уредена за останалите органи на етажната собственост в случаите, когато те са колективни органи – управителния съвет и контролния съвет. Поради това са възможни две различни тълкувания. По аргумент от противното, след като не е уредена, както е направено при представителството в общото събрание, би могло да се приеме, че ЗУЕС не допуска възможността за упражняване чрез представител на функциите на членовете на управителния съвет и на контролния съвет. Възможно е и друго търкуване, според което разпоредбата на чл. 14 ЗУЕС въвежда единствено особени (допълнителни) изисквания при упълномощаването на лица за представителство в общото събрание на етажните собственици. Поради това невъзпроизвеждането й при уредбата на управителния и контролния съвет би следвало да означава единствено, че тези допълнителни изисквания не се прилагат при функционирането на останалите колективни органи на етажната собственост.

Според мен подкрепа би следвало да бъде дадена на първото разрешение – за недопустимост на представителство в управителния и контролния съвет. Съображенията ми за това са следните:

– допускането на възможност за упълномощаване в рамките на управителния/контролния съвет би могло да доведе до превръщане на колективния орган в едноличен (упълномощаване само на един от членовете на органа от всички останали). Това би подменило волята на общото събрание, изразена при вземането на решението за избор на колективен управителен и/или контролен съвет;

– и двата органа са натоварени със специфични функции и отговорности, свързани с управлението на общата сграда. Законодателят изисква и разчита на личния ангажимент на отделните членове на посочените органи при изпълнението на техните функции (още повече – предвиденото в чл. 20 ЗУЕС задължение за участие в управлението). Именно поради това законът изисква те да бъдат собственици, ползватели или обитатели на самостоятелни обекти в сградата (чл. 19, ал. 5 ЗУЕС, чл. 24, ал. 7 ЗУЕС). Известно изключение бе допуснато с промените от ДВ, бр. 57 от 2011 г. единствено с оглед на възможността за възлагане на правомощията на членовете на управителния съвет на трето за етажната собственост физическо лице (чл. 19, ал. 8 ЗУЕС). По решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание лице. Подобна възможност обаче не съществува при осъществяването на правомощията на контролния съвет (контрольора).

За членовете на контролния съвет, за контрольора и за касиера – органи, свързани с контрола върху изпълнението на бюджета на етажната собственост, са предвидени допълнителни изисквания. За такъв може да бъде избран единствено собственик или ползвател, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя (чл. 24, ал. 7 ЗУЕС). С приемането на новата ал. 10 на същия чл. 24 ЗУЕС се допусна за членове на контролния съвет (контрольор) и за касиер да бъдат избирани и посочени от собственика лица, които живеят в сградата и са вписани в книгата на етажната собственост. Собственикът на земята (когато тя не е обща част към сградата²⁰), който не притежава самостоятелен обект в сградата, не е ползвател и не е обитател на такъв обект, не може да бъде избран нито за член на контролния съвет (контрольор), нито за касиер²¹.

Законодателната идея за личното участие на етажните собственици в управлението на етажната собственост (т. нар. самоуправление на етажната собственост) изключва приложимостта на представителство при функционирането на посочените два органа.

Липсата на част от членовете при заседанията на управителния съвет или на контролния съвет ще се преодолява не чрез представителство, а чрез прилагането на специалните правила за кворум, изискващи присъствие поне на две трети от членовете на съответния колективен орган. При управителния съвет приложение намира специалната разпоредба на чл. 22, ал. 1 ЗУЕС, според която управителният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 3 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. При контролния съвет приложение ще намира специалната разпоредба на чл. 24, ал. 6 ЗУЕС, според която контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. Няма да се прилагат особените правила за спадащ кворум, предвидени при провеждането на общо събрание на етажната собственост (чл. 15 ЗУЕС).

При отсъствие на конкретен член от заседанията на управителния съвет приложение може да намери и разпоредбата на чл. 19, ал. 6 ЗУЕС. Според посочената разпоредба мандатът на член на управителния съвет или управителя може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му с решение на общото събрание. Аналогична разпоредба (чл. 24, ал. 8 ЗУЕС) е предвидена и по отношение на членовете на контролния съвет.

 

От направения анализ на поставените в практиката въпроси, свързани с изготвянето, прилагането и контрола върху изпълнението на бюджета на етажната собственост, може да бъде направен изводът, че финансовите отношение в етажната собственост се нуждаят от внимателна и прецизна уредба. Препоръчително е при евентуална бъдеща промяна в ЗУЕС въпросите относно съдържанието на бюджета на етажната собственост и границите на компетентността на общото събрание да бъдат конкретизирани, систематизирани и структурно обособени в самостоятелен раздел в закона. Необходимостта от подобна промяна следва от изключителната важност на финансовите отношения между етажните собственици, които на практика се явяват една от основните причини за възникващите между тях спорове.

 

Бележки под линия:

1 За поставянето на въпроса вж. Марков, М. Относно необходимостта от признаването на етажната собственост за правен субект. – Собственост и право, 2000, № 3, ЕПИ On-line.

2 Етажната собственост се определя като „комплекс от правоотношения на собственост“, като изрично се изключва качеството „юридическо лице“. Вж. Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995, с. 109.

3 В него, разбира се, не се включват общите части, тъй като те са съпритежание на отделните етажни собственици. Вж. Петров, Вл. Може ли етажната собственост да бъде юридическо лице? Критичен поглед върху проекта за Закон за жилищните сгради- етажна собственост. – Нотариален бюлетин, 2005, № 2, с. 41, както и Боянов, Г. Вещно право. С., 2009, с. 215.

4 Обн., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г., изм. и доп., бр. 15 от 23.02.2010 г., изм., бр. 8 от 25.01.2011 г., в сила от 25.01.2011 г., изм. и доп., бр. 57 от 26.07.2011 г.

5 Предвид обстоятелството, че годишният бюджет се приема въз основа на предвиждания, които могат да не бъдат точни и не отчитат евентуални извънредни обстоятелства, налагащи извършването на определени непредвидени разходи, се допуска възможността за приемане на допълнителен (извънреден) бюджет и в рамките на съответната текуща година. Вж. в този смисъл Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995, с. 167, както и Велинов, Л. Етажна собственост. Правен режим. С., 2003, с. 98. При уредбата по ЗУЕС бюджета е един, тъй като липсва разграничението на две общи събрание – общо събрание на етажните собственици (приемащо бюджета за приходите и разходите за управление и поддържане на местата за общо ползване и общите нужди) и общо събрание на етажните собственици и обитателите (приемащо бюджета за експлоатационните разходи). За това разделение вж. Велинов, Л. Етажна собственост. Правен режим. С., 2003, с. 96.

6 Управителният съвет (управителят) изготвя, поддържа и съхранява и книгата за приходите и разходите (чл. 23, ал. 1, т. 3 ЗУЕС), в която се отбелязват фактически осъществените плащания. По-подробно за книгата за приходите и разходите вж. Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост. С., 2009, с. 245.

7 Вж. Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995, с. 110, който посочва, че не следва да се говори за „органи на етажната собственост“. В настоящото изложение терминът „органи на етажната собственост“ е използван, доколкото той е легално възприет в ЗУЕС, например в чл. 6, ал. 1, т. 8 ЗУЕС: „органи на управление на етажната собственост“, а управителният съвет (управителят) е обявен от чл. 19, ал. 1 ЗУЕС за „изпълнителният орган на етажната собственост“. Вж. също чл. 34, ал. 11 ЗУЕС: „управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост“.

8 Никой не може да се освободи от вноските, като се откаже от ползите. Вж. Велинов, Л. Етажна собственост. Правен режим. С., 2003, с. 97.

9 За необходимостта на посочените разноски вж. По-подробно вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С., 1999, с. 119-120. Извън посочените разноски остават разноските, които всеки собственик трябва да направи, за да използва за себе си съответната обща част. Като пример се дават разноските за използването на определено количество енергия за използването на обща пералня, които се поемат съразмерно с използването.

10 За определянето и въпросите, поставяни във връзка с прилежащата площ по чл. 4 ЗУЕС вж. Петров, М. Прилежащи площи към сгради в етажна собственост. – Собственост и право, 2010, № 5, ЕПИ On-line.

11 Правилото е императивно и не може да бъде дерогирано с решение на общото събрание на етажните собственици. В обратния смисъл вж. Георгиева, Е., Б. Попов. Правен режим на етажната собственост. – Собственост и право, 2002, № 5, ЕПИ On-line.

12 За разграничаване на полезните от текущите разходи вж. Василев, Л. Българско вещно право. С., 1995, с. 165-166.

13 В този смисъл вж. Решение № 1026 от 16.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3934/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Жива Декова: „Когато са извършени подобрения върху общи части на сградата, за заплащане на подобренията намира приложение не режимът за подобрения на чужд имот, а режимът на разноските за заплащане на подобрения при етажна собственост“.

14 Извършването на луксозни разноски е извън компетентността на общото събрание на етажната собственост, поради което решението за извършването им ще бъде нищожно в тази си част и няма да обвързва етажните собственици. Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С., 1999, с. 126.

15 Вж. Велинов, Л. Етажна собственост. Правен режим. С., 2003, с. 95.

16 Става въпрос за имущество, което се управлява от органите на етажната собственост, без да е имущество на етажната собственост, тъй като последната не притежава самостоятелна правосубектност.

17 Вж. чл. 23, ал. 1, т. 4 ЗУЕС.

18 Аргумент в този смисъл може да бъде намерен и в разпоредбата на чл. 50, ал. 3 ЗУЕС, която посочва, че средствата във фонд "Ремонт и обновяване" се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя).

19 Аргумент в противен смисъл може да бъде открит в разпоредбата на чл. 24, ал. 7 ЗУЕС, който предвижда общо изискванията, на които трябва да отговаря едно лице, за да бъде избрано за член на контролния съвет, контрольор или касиер. В случаите, когато за касиер се определя член на управителния съвет, той ще трябва да отговаря освен на условията по чл. 19, ал. 7 ЗУЕС и на тези по чл. 24, ал. 7 ЗУЕС. Общата уредба на изискванията към членовете на контролния съвет, контрольора или касиера е обусловена от връзката на техните правомощия с осъществяването и контролирането на финансовите отношения, възникващи в етажната собственост.

20 За въпросите, които поставя тази хипотеза, вж. Павлова, М. Обща част ли е земята при наличие на етажна собственост върху нея. – Собственост и право, 2012, № 2, ЕПИ On-line.

21 Поради същите съображения той не може да бъде задължен да извършва вноски в бюджета на етажната собственост, включително – да заплаща такса поддръжка на общите части на сградата.

Стоян Ставру