Последици от изваждането на наемател от обект, намиращ се в етажна собственост

Същност и правна уредба

Правната уредба не е единна, тъй като се съдържа в множество нормативни актове – Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), Закона за собствеността (ЗС), Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Тази разпокъсаност на правната уредба неминуемо има за правна последица създаване на празноти и противоречия при изясняване на тази правна фигура.

Според чл. 235 ЗЗД наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост. За да се изясни смисълът на тази разпоредба, следва да се приложат по аналогия ЗУЕС и чл. 45 и чл. 46 ЗС. В областта на гражданското право прилагането на аналогията е допустимо на общо основание, щом липсва текст, който пряко урежда даден фактически състав и неговите последици¹. Налице са условията, посочени в чл. 46 ЗНА, за прилагане по аналогия на посочените правни норми, съдържащи се в ЗУЕС и ЗС, при изясняване на използваното законодателно понятие „изваждане на наемателя от наетото помещение по искане на управата на ЕС“. Според правилото, посочено в чл. 46, ал. 1 ЗНА, разпоредбите на нормативните актове се прилагат според точния им смисъл и само ако има неяснота, се тълкуват в смисъла, който най-много отговаря на другите разпоредби, на целите на правото на РБ, като нормата на чл. 46, ал. 2 ЗНА предвижда прилагането на разпоредби от друг нормативен акт, относим за подобни случаи, само ако има непълнота в приложимия такъв и ако това отговаря на целта на акта. Неяснота в чл. 235 ЗЗД има, налице е и непълнота, защото в ЗЗД никъде не е уредена процедурата, по която се извършва изваждане на наемател от наетия имот, не е посочен кой е и компетентният орган да вземе такова решение. В закона е използван терминът „управата на етажната собственост“, без да се конкретизира какво точно се разбира под това. За да се изясни смисълът на чл. 235 ЗЗД, следва да се приложи по аналогия съответните разпоредби на ЗУЕС и съдържащите се в чл. 45 и чл. 46 ЗС правила. Този извод е верен, защото едно такова приложение би отговаряло на целта на закона. На първо място, наемателят е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. Това изречение следва да се тълкува в смисъл, че наемателят следва да изпълнява посочените в чл. 6 , ал. 1 ЗУЕС задължения, които законодателят му е вменил. Прилагането на ЗУЕС и ЗС е неизбежно, тъй като именно в тези два нормативни акта са уредени предпоставките, начинът и процедурата по извеждане на обитател.

Приложното поле на чл. 235 ЗЗД е ограничено, тъй като намира приложение само и единствено по отношение на имоти, които се намират в режим на етажна съсобственост (ЕС).

ЕС представлява съчетание на изключителна собственост върху помещения и съсобственост върху тъй наречените общи части. Затова при имоти, които се намират в ЕС, различаваме общи части и отделно притежавани помещения². Чл. 38 ЗС определя кои са общите части на сградата. ЕС може да се определи като режим, установен от правни норми, уреждащи взаимоотношенията между собствениците на отделните обекти в една сграда, както и между тях и обитателите на сградата³. Приема се, че ЕС представлява съвкупност от правни норми, чрез които се установява особени правила в сграда, състояща се от няколко самостоятелни обекта, принадлежащи на различни лица, с части, които обслужват всички или някои от самостоятелните обекти, които не могат да се ползват пълноценно без тези части. За да е налице ЕС, е необходимо да има сграда, в която съществуват няколко самостоятелни обекта. Тези самостоятелни обекти или поне два от тях следва да принадлежат на различни лица. Ако едно лице притежава всички обекти в сградата или всички обекти са в режим на съсобственост между няколко лица, няма да се стигне до възникване на ЕС.

Разпоредбата на чл. 3 ЗУЕС предвижда, че за управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 ЗС. По аргумент на противното, за да намери приложение ЗУЕС, е необходимо в сградата да има над три самостоятелни обекта и да принадлежат на поне двама собственици.

Най-често това прекратително основание ще намери приложение при наем на апартамент или друг имот, който се намира в режим на ЕС.

Разпоредбата на чл. 235 ЗЗД вменява в тежест на наемателя да спазва и изпълнява наредбите по реда и управлението на ЕС, тъй като в противен случай може да бъде изведен от помещението по искане на управата на ЕС. Сама по себе си тази разпоредба е твърде обща и абстрактна, поради това, за да се изясни нейното значение, е необходимо да се свърже с други правни норми. Тези правни норми се съдържат в различни нормативни актове – ЗС и ЗУЕС.

Наемателят, който е наел имот, който се намира в режим на етажна собственост, трябва да изпълнява не само задълженията, които е поел с наемния договор, а и други такива. Тези други задължения възникват по силата на закона. Те са специфични, тъй като възникват независимо от това дали са уговорени или не в договора за наем. Те възникват ex lege, по силата на закона и по-конкретно на ЗУЕС. Те са посочени в чл. 6, ал. 1 във вр. с чл. 6, ал. 3 ЗУЕС. Най-често вменените на наемателя задължения са за бездействие. Изброяването на задълженията на наемателя в чл. 6, ал. 1 ЗУЕС не е изчерпателно и лимитативно. Този извод следва от чл. 6, ал. 1, т. 17, където е посочено, че следва да изпълняват и други задължения, предвидени в правилника за вътрешния ред. Изводът, че чл. 6, ал. 1 ЗУЕС се прилага и по отношение на наемателя, следва от чл. 6, ал. 3 ЗУЕС, където е посочено, че обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9. Легална дефиниция на понятието „обитател“ е дадено в т. § 5 от ДР на ЗУЕС. Според нея обитател е физическо или юридическо лица, което не е собственик или ползвател на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивава в тях на друго правно основание. В правната доктрина няма спор, че такова друго правно основание може да бъде договор за наем. Поради това за обитател следва да се признае наемателят и пренаемателят.

След сключване на договора за наем наемодателят, ако е собственик на имота или притежава ограничено вещно право на ползване, следва да заяви за вписване в книгата на етажната собственост времето, през което няма да ползва своя обект – арг. чл. 7, ал. 2, т. 5 ЗУЕС. Проблем възниква, ако договорът за наем е безсрочен, тъй като тогава наемодателят няма да знае крайния срок, поради това в тази хипотеза наемодателят следва да посочи само началния период, от който няма да ползва обекта. Освен това по силата на чл. 7, ал. 2, т. 6 ЗУЕС наемателят, който ще ползва наетия имот за повече от 30 дни, следва също да се впише в книгата на ЕС. Тези задължения на наемателя и наемодателя следва да се изпълнят в 15-дневен срок от настъпване на съответното обстоятелство – арг. чл. 7, ал. 3 ЗУЕС.

 

Ред за изваждане на наемател от сграда, намираща се в режим на ЕС

Правната уредна на процедурата по изваждане на наемател от обект, намиращ се в ЕС, е уредено в няколко нормативни акта – чл. 45 и 46 ЗС, чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“, чл. 17, ал. 2, т. 2, чл. 33, ал. 3 ЗУЕС и чл. 235 ЗЗД. Такава разпокъсаност на правната уредба създава предпоставки за празноти, противоречия и неясноти. Включването в ЗУЕС на наемателя в кръга на лицата, които могат да бъдат отстранени от наетия имот по решение на ОС, изцяло кореспондира с разпоредбата на чл. 235 ЗЗД, която по своята правна същност е императивна и се прилага независимо от това дали в договора за наем е предвидено задължение на наемателя да спазва правилника за вътрешния ред на ЕС. Неспазването на установените в правилника за вътрешния ред и закона задължения може да доведе до извеждане на наемателя, което пък от своя страна е едно от основанията за прекратяване на договора.

Целта, която се преследва от принудителното изваждане на наемател от наетия от него имот, е една – да се осигури спокойствието на другите собственици, обитатели и ползватели на сградата, която се намира в режим на ЕС. Законодателят е предпочел да защити обществения интерес, интереса на мнозинството пред личностния интерес на наемателя. Законодателят не може да остане безразличен към безотговорното поведение на наемателя спрямо общността, поради това е предвидил изваждането на наемател, който нарушава реда и спокойствието в общността. Това изваждане има репресивен характер, тъй като това става независимо и против волята на обитателя.

В съдебната литература и практика се приема, че изваждането на наемател представлява динамичен фактически състав, който, за да се осъществи, следва да са налице следните кумулативно дадени елементи:

Да е налице неправомерно поведение от страна на наемателя, което попада в една от хипотезите на чл. 45 ЗС;

Отправено писмено предупреждение от управителя, адресирано до нарушителя лично, със съдържание, че ако не преустанови нарушаването, ще бъде изведен от имота;

Продължаване на нарушението въпреки отправеното предизвестие;

Свикване на ОС на ЕС, което да вземе решение за изваждане на обитателя-наемател за срок до 3 години.

За да се осъществи посоченият по-горе фактически състав, на първо място, трябва да е налице правонарушение, което по своята правна същност представлява едно неправомерно юридическо действие, което може да бъде активно или пасивно. То е неправомерно, тъй като не съответства на правно дължимото.

Материалноправните предпоставки, които представляват основания за извеждане на наемателя, са посочени в чл. 45, ал. 1, б. „а“ и „б“ ЗС. Тази правна норма намира приложение и при извеждането на обитател – арг. чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС. Според чл. 45, ал. 1, б. „а“ едно от основанията за извеждане на наемател е, ако използува или допуска да се използуват наетите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Наемателят не трябва да нарушава устойчивостта на сградата и пожарната й безопасност. Наемателят не трябва да извършва действия, посочени в чл. 6, ал. 1, т. 5 ЗУЕС, а именно да се въздържа от дейности в наетия имот, с които да изменя помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата. За да е налице нарушение по смисъла на тази разпоредба, трябва да е налице създадена една реална опасност от увреждането на цялата сграда. Такива действия могат да бъдат най-разнообразни, като например съхраняване на леснозапалими материали в наетото помещение, избиване на носещи стени и колони, използването на наетото помещение за химични и физични експерименти, които могат да причинят значително увреждане на сградата и обитателите й. В правната доктрина се приема, че увреждането на сградата следва да е настъпило реално или да има една голяма степен на вероятност, че ще се случи.

Друго основание за отстраняване на наемателя от наетия имот е посочено в чл. 45,ал. 1, б. „б“ ЗС и то е, ако наемателят систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Задължението на наемателя да спазва реда в сградата следва от закона. Поради това дори и да не е включено в наемния договор, задължението на наемателя да спазва правилата за вътрешния ред и решенията на общото събрание, това негово задължение следва, както бе посочено по-горе, от чл. 6, ал. 1 ЗУЕС. Хипотезата на чл. 45, ал. 1, б. „б“ ЗС съдържа три самостоятелни основания, като общ белег и на трите нарушения е систематичността на нарушенията. В правната доктрина и съдебна практика безспорно се приема, че нарушенията трябва да са повече от две, за да може да се говори за системност. Най-често срещаните причини за прилагането на тази разпоредба ще бъдат случаите на вдигане на прекомерен шум в часовете за почивка.

Наемателят следва да не нарушава добрите нрави. Под добри нрави следва да се разбира модел на поведение, който е установен в обществото, поради това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение го приемат и се съобразяват с него ⁴. Наемателят следва да не създава неудобства, по-големи от обичайните за другите обитатели, ползватели и собственици. Това следва да са такива действия, които могат да бъдат забелязани от живеещите в други помещения ⁵, извън това, което се обитава от наемателя. Нарушението на добрите нрави следва да е свързано с прилагането на правния режим на етажната собственост, а не с личните отношения между отделните етажни собственици⁶.

Самите нарушения не е задължително да са извършени пряко от наемателя, те могат да бъдат извършени и от членове на неговото семейство, както и от негови гости – арг. чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД.

Освен наличието на нарушение от страна на наемателя, следва последният да е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота – арг. чл. 45, ал. 2 ЗС. Предупреждението следва да бъде не само в писмена форма, но и да съдържа две волеизявления – искане за преустановяване на нарушението и уведомяване за това, че ако наемателят не преустанови нарушението си, ще бъде отстранен от сградата. Предупреждението по чл. 45, ал. 2 ЗС следва да бъде конкретно за провинението, което се въвежда като основание за изваждането на лицето, а не за други провинения ⁷.

За да се стигне до извеждането на наемател, е необходимо не само да бъде предупредено лицето, че ще бъде изведено от имота, но и след отправеното предупреждение да не е прекратил нарушението. А то няма да бъде прекратено в случаите, когато наемателят е бил предупреден да не извършва определени действия, съставляващи нарушения, и след това да продължава да държи същото или еднакво по характер поведение⁸. Целта на предупреждението е да се даде възможност на наемателя да се поправи. Ако след предупреждението наемателят се поправи, макар преди това да е нарушавал правилата за вътрешния ред многократно, не може да бъде отстранен. Липсата на предупреждение води до невъзможност провинилата се страна по договора за наем да бъде изведена от сградата.

Компетентен орган, който може да вземе решение за извеждането на наемател, е общо събрание /ОС/ на собствениците – арг. чл. 11, ал. 1,. т. 10, б. „е“ ЗУЕС. Това правомощие на ОС не може да се делегира на друг орган на управление на ЕС, какъвто е управителят, респективно управителният съвет. Ако решението за изваждане на наемател е взето от друг орган, различен от ОС, то ще е нищожно поради липса на компетентност. За да вземе решение ОС на ЕС за извеждането на наемател, е необходимо да е налице кворум. Кворумът за провеждане на ОС е посочен в чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, но в разглеждания случай той няма да намери приложение, тъй като се касае за случай по чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС, която предвижда, че ОС приема решение за изваждане от сградата на обитател с мнозинство, не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, т.е. трябва да присъстват собственици на най- малко 75 на сто от идеалните части от общите части и всички трябва да гласуват за изваждането на наемателя, за да може да се вземе валидно решение.

Право да участват в ОС имат собствениците и ползвателите на самостоятелни обекти – арг. чл. 5, ал. 1 , т. 2 и ал. 2 ЗУЕС. Освен това наемателите, в качеството им на обитатели, имат право на съвещателен глас по чл. 5, ал. 4 ЗУЕС. Наемателят не участва в гласуването за изваждането му. Добре би било наемодателят да се покани на ОС, за да знае какво точно ще се случи с неговия наемател.

Поради изложено по-горе изречение второ на чл. 235 ЗЗД не следва да се тълкува в смисъл, че управителят на ЕС може да изведе наемател. Единственият компетентен орган да вземе такова решение е общото събрание на ЕС. Смисълът, който е вложил законодателят в чл. 235, изр. 2 ЗЗД, е, че ОС по предложение на управителя може да вземе решение за извеждането на наемател от наетото помещение.

Обжалване на решението на ОС за извеждане на наемател. Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание в 30-дневен срок от оповестяването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС – арг. чл. 40, ал. 1 и 2 ЗУЕС. Посочената правна норма, тълкувана по аргумент за противното, води до извода, че наемателят не може да обжалва решението на ОС за извеждането му от имота. Това може да направи единствено наемодателя-собственик на наетия имот. Законодателят е лишил от право и възможност за защита наемателите, които са сключили договори за наем на имот, намиращ се в режим на ЕС. Това законодателно решение не е много справедливо и de lege ferenda би следвало да се даде възможност на наемателя да обжалва решение на ОС досежно извеждането му от наетия имот, без да има право да обжалва другите решения на ОС, тъй като те не го засягат пряко.

Срокът за извеждане на наемателя е императивно определен от закона с посочване на горна максимална граница – до три години – чл. 45, ал. 1 ЗС и чл. чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС. Законодателят не е посочил минимална граница.

Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗУЕС решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7. Срокът, определен от ОС за напускане на сградата от наемателя, не следва да прекалено кратък с оглед да се даде възможност на наемателя да си изнесе багажа и да си намери ново жилище. Решението на ОС има личен характер, което означава, че всички действия по процедурата по чл. 45 ЗС трябва да се спазват прецизно с пълна степен на индивидуализация на нарушителя.

Интересен е въпросът с принудителното изпълнение на решението на ОС, ако наемателят не желае да напусне доброволно наетия имот.

Изваждането на наемател представлява една санкция, насочена срещу него, имаща за цел да го накара трайно да преустанови своето нарушение.

Решението на ОС за изваждане на наемател има характер на специфична многостранна гражданскоправна сделка. Спецификата на решението на ОС на ЕС се състои в това, че то поражда права и задължения, както за лицата, които са гласували за него, така и за тези, които са се противопоставили или изобщо не са участвали в гласуването⁹. Решението на ОС има задължителна сила за собственици, ползватели и обитатели на имоти, намиращи се в режим на ЕС, но то не е като на държавен орган , който да разполага с властнически правомощия, поради това то няма сила на пресъдено нещо.

Ако наемателят не желае доброволно да напусне наетия имот, са възможни два варианта. Първият е предвиден в чл. 46, ал. 2 ЗС, която разпоредба е аналогична с чл. 38, ал. 2 ЗУЕС. Според посочените правни норми въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 управителят или председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Другият вариант е направо да се предяви конститутивен иск по чл. 45 ЗС за извеждане на наемателя.

В случай че управителят или председателят на управителния съвет предпочете първия вариант за защита, ще остане крайно изненадан, тъй като по всяка вероятност съдът няма да му уважи искането за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК. Заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК може да бъде издадена само за вземания за парични суми или за заместими вещи и за предаването на движима вещ – арг. чл. 410 ГПК. В правната доктрина няма спор, че заповедното производство е строго формално – съдът следи служебно за депозиране на съответната форма заявление, а по същество се произнася след проверка на правилното оформяне на подаденото заявление. Внимателният прочит на чл. 410 ГПК и чл. 38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 46, ал. 2 ЗС води до един-единствен извод – противоречие между правни норми, съдържащи се в два в различни закона. Поради това съдебната практика¹⁰ приема, че с разпоредбите на чл. чл. 38, ал. 2 ЗУЕС и чл. 46, ал. 2 ЗС не може да се разширява приложното поле на заповедното производство и на практика визираните правни норми не могат да намерят приложение, тъй като е недопустимо разпоредба на закон да разширява приложното поле на производство, уредено в кодекс. Този извод следва да бъде споделен. Отстраняването на наемател от наетия от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство. Този извод се подкрепя от факта, че вземането винаги е притезателно право, защитимо с осъдителен иск. Тъй като oтстраняването на наемател е непретизателно право, de lege lata единственият начин, по който може да бъде защитено, е с конститутивен иск, който е уреден в чл. 45 ЗС.

Ето защо следва да приеме, че заповедното производство по чл. 410 ГПК не е приложимо към изваждането на наемател от наетия от него имот в сграда ЕС. Поради това би могло да се предложи de lege ferenda при едно следващо изменение на процесуалния закон да се включи решението на ОС на ЕС като извънсъдебно изпълнително основание по смисъла на чл. 417 ГПК, въз основа на което съдът ще издаде заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист.

На практика, ако наемателят не желае доброволно да напусне наетия имот, управителят или председателят на управителния съвет следва да предявят конститутивен иск по чл. 45 ЗС за извеждане на наемателя. Тежестта на доказване е изцяло за управителя на етажната собственост, който представлява пред съда собствениците в ЕС – арг. чл. 23, ал. 4 ЗУЕС. Наемателят може да прави възражения, че решението на ОС, с което е отстранен, е нищожно поради това, че е взето от лица, които нямат право да участват в ОС; че въобще не е провеждано ОС. Съдът в това производство следва да провери при направено възражение от страна на ответника дали са спазени всички процедурни правила, предвидени в чл. 15, 16 и 17 ЗУЕС. Освен това съдът ще следва да провери и дали са били налице материалноправните предпоставки за отстраняването на наемателя. Решението на ОС следва да не е било оспорено в предвидения от закона едномесечен срок за това, т.е. трябва да е налице един стабилизиран акт, за да може да породи своите правни последици, като обвърже наемателя в качеството му на лице, което ползва имот. Ако съдът уважи така предявения иск, ще постанови отстраняване на наемателя от него имот.

Изваждането на наемателя по решение на ОС на ЕС представлява един извънреден способ за отстраняване на наемателя от наетия имот.

 

Последици

В правната теория няма единомислие за това дали в случаите по чл. 235 ЗЗД договорът за наем се прекратява или не. Според едни автори¹¹налагането на санкцията по чл. 235 ЗЗД не води до прекратяване на договора за наем. В правната литература е застъпено и обратното становище, че в случаите по чл. 235 ЗЗД договорът за наем се разваля не от наемодателя и за неизпълнение към него, а от управата на етажната собственост и за неизпълнение на задължение към общността¹². Това обаче становище следва да бъде възприето, но не безрезервно. На първо място, ОС на ЕС не е правен субект, то е орган на ЕС. Същото не е страна по възникналото между наемодателя и наемателя наемно правоотношение. Освен това ОС на ЕС не е орган, на който законодателят е делегирал властнически функции по прекратяване на договори, които имат за предмет имоти, намиращи се в режим на ЕС. Договорите могат да бъдат разваляни, прекратявани и отменяни по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Поради това следва да се приеме, че в тази хипотеза договорът за наем ще се прекрати по силата на чл. 235 ЗЗД, тъй като ще остане без основание.

Ако се приеме, че договорът за наем не се прекратява, това означава, на първо място, да се „накаже“ наемателят да продължи да изпълнява своята периодична престация за заплащане на наемна цена за нещо, което не може да ползва за определен срок, който може да продължи до три години. На второ място, да се поощри кредиторът /наемодател/ да бездейства през целия период на изваждане на наемателя, без да вземе каквито и да е било мерки, с които да облекчи състоянието на наемателя, получавайки житейски неоправдано наемна цена за обект, който наемателят не може да ползва. Кредиторът е длъжен да предприеме действия с цел да ограничи обхвата на вредите, които възникват от неизпълнение. Той трябва да действа активно не само когато се налага да противодейства на вредоносния процес, започнал от неизпълнението на задължението на длъжника. Кредиторът също следва да положи грижата на добър стопанин с цел да се ограничи вредното влияние от неизпълнението на длъжника. Не може да има спор, че в хипотезата на чл. 235 ЗЗД е налице неизпълнение на задължение на наемателя по договор за наем, свързано със спазване на реда в сграда, намираща се в режим на етажна собственост. Кредиторът не би следвало да остане безразличен към факта на неизпълнение на наемателя, който в крайна сметка е станал причина и за извеждането му от наетия имот. Налице ли е неизпълнение на договорно задължение, кредиторът следва да прояви една по-голяма активност от обикновената с цел ограничаване на вредите.

Защитниците на теорията, че изваждането на наемателя от етажната собственост не води до прекратяването на договора за наем, а прави невъзможно единствено наемателят да ползва наетия имот, се аргументират с това, че ако бъде изваден собственикът на имота, той не губи собствеността си. Това виждане не може да бъде споделено по следните съображения. На първо място, правото на собственост е абсолютно вещно право, чийто носител няма претенция за престиране спрямо конкретно лице¹³. Правото на наемателя да ползва наетия имот е облигационно право с облигаторен ефект, като кредиторът може да иска изпълнение от точно определено лице – негов длъжник, който следва да удовлетвори интереса на кредитора. Различни са и основанията за погасяване на вещното право на собственост и облигационните задължения. Юридически факти, които водят до преустановяване на договорните задължения, породени от договор за наем, са неприложими по отношение на изгубване на правото на собственост. Правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него – арг. чл. 99 ЗС. Поради това е неуместно да се сравнява правото на собственост с правата, които се пораждат от договора за наем.

Съдебна практика по въпроса за това, дали се прекратява договора чл. 235 ЗЗД, няма, или поне не успях да намеря такава.

След извеждането на наемателя от наетия имот, последният не може да осъществява фактическа власт върху него. След влизане в сила на решението на ОС за изваждане на наемателя, договорът за наем ще се прекрати ex legе, по силата на закона.

Под “изведен” следва да се разбира лишен от правна възможност да ползва наетия имот за определен период от време. Решението на ОС има за последица обективна невъзможност наемателят да ползва наетия имот. След отстраняване на наемателя от наетия имот договорът за наем се прекратява поради липса основание. Основанието на наемния договор, схваната като типичната и непосредствена правна цел, която се преследва от страните по договора¹⁴, е ползването на наетия имот срещу заплащане на наемна цена. След като наемателят не може да ползва имота, се налага изводът, че договорът е лишен от основание по отношение на него. Поради това следва да се приеме, че наемният договор се прекратява ex legе, по силата на закона. Влизането в сила на решението на ОС за изваждане на наемателя следва да се приеме и за момент на прекратяване на договора, освен в хипотезата, в която е предявен иск по чл. 45 ЗС за изваждане на наемател и той е отхвърлен от съда. Приемането именно на този момент за прекратяване на договора ще принуди и наемателя да изпълни доброволно решението на ОС на ЕС.

Причината наемателят да не може да ползва наетия имот трябва да се търси във виновното поведение на последния, който е действал умишлено, като е целял или допускал настъпването на определен вредоносен резултат, който е забранен от закона (чл. 45 ЗС). Неспазването на установения в етажната собственост ред води до нарушаване на интереса на общността. Законодателят е предвидил ефективен начин за защита на интересите на етажната общност чрез директно отстраняване на наемателя от етажните собственици, без да е необходимо първо да се ангажира отговорността на наемодателя собственик, че е допуснал това лице в имота си.

Правната норма на чл. 235 ЗЗД представлява едно специфично основание за прекратяване на договора за наем. То е специфично по следните съображения. На първо място, то е особено, тъй като не се среща при другите видове договори. На второ място, то има ограничено приложно поле, тъй като намира приложение само и единствено по отношение на имоти, които се намират в режим на етажна съсобственост.

Може да се заключи че това е извънреден, специфичен прекратителен способ, който по принцип се упражнява извънсъдебно, а при липса на доброволно изпълнение – и съдебно от орган на ЕС, който не е страна по договора. Извънреден, защото е приложим единствено и само тогава, когато границата на междусъседските отношения на търпимост е премината. То е специфично, тъй като не се среща при другите видове договори и има ограничено приложно поле – само и единствено по отношение на имоти, които се намират в режим на етажна съсобственост. Това прекратително основание се прилага на практика рядко. За разлика от другите прекратителни основания, това създава едни от най- големите проблеми на практика. Това е едно виновно прекратително основание, тъй като наемателят със своето неправомерно поведение е станал причина за извеждането му от наетия имот. Поради това наемодателят следва да може да търси обезщетение за вреди по общите правила.

 

Сравнение между чл. 87 ЗЗД и чл. 235 ЗЗД

На първо място и при двете прекратителни основания се изисква наличието на вина. Като потвърждение на тезата, че уреденият в чл. 235 ЗЗД фактически състав включва виновно поведение на наемателя се извежда от материалноправните основания за извеждане на наемателя, съдържащи се в чл. 45 ЗС.

Прекратяването по чл. 235 ЗЗД настъпва по силата на закона, независимо от волята на страните по договора, докато развалянето настъпва по волята на една от страните по договора.

Развалянето е общо прекратително основание, докато прекратяването по чл. 235 ЗЗД е специално, тъй като намира приложение само при договора за наем.

De lege ferenda, с цел създаване на една по-голяма яснота, чл. 235 ЗЗД следва бъде изменен по следния начин, като се създадат две алинеи:

Ал. 1. Ако са налице предпоставките на чл. 45 ЗС, общото събрание може да вземе решение за извеждането на наемател от наетото помещение.

Ал. 2. След влизане в сила на решението на ОС договорът за наем се счита прекратен, като наемодателят има право на обезщетение.

Отстраняването от наетия имот води до прекратяване на наемното правоотношение по инициатива на ОС на ЕС. В България по действащото в момента законодателство е възприет принципът на изчерпателност на основанията за прекратяване на договора за наем от лица, които не са страни по договора. Това ще рече, че прекратяването на наемния договор може да се извърши само при настъпване на определени фактически състави, въздигнати от законодателя като предпоставки за преустановяване наемните отношения.

 

Бележки под линия:

1^ Вж. Василев, Л. Гражданско право. Обща част. Нова редакция- второ издание акад. Чудомир Големинов, проф. д-р на юрид. науки. С.: Ромина, 2000, с. 70.

2^ Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: ИК „Проф. Петко Венедиков“, 2008, с. 117.

3^ Вж. Боянов, Г. Вещно право. С.: ИК „Авалон“, 2001, с. 190.

4^ Вж. Павлова, М. Гражданско право. Обща част. С.: Софи-Р, 2002, стр. 532.

5^ Вж. Венедиков, П. Цит. съч., с.122.

6^ Вж. Велинов, Л. Етажна собственост. Правен режим. С.: Фенея, 2003, с. 63.

7^ Вж.Решение № 1260/09.05.1957г., по гр. Д. 3231/1957 г. , IV ГО на ВС.

8^ Вж. Христов, Н. Етажната собственост по българското гражданско право. С.: Наука и изкуство, 1962, с. 86.

9^ Вж. Решение от 23.01.2014 г., по гр. Д. № 16767/2012 г. на СГС.

10^ Вж. Определение от 23.05.2014 г. по ч.гр.д. № 4495/2014 г. на СГС, г.о; Определение от 25.07.2012 г. ч.гр.д. № 7977/2012 г. на СГС, г.о. и Определение от 08.05.2015 г. ч.гр.д. № 1165/2015 г. на Окръжен съд- Пловдив.

11^ Вж. Ставру, С. Въпроси на българското вещно право. С.: Фенея, 2008, с. 287.

12^ Вж. Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. Нова редакция и допълнения – Петко Попов. С.: Юриспрес, УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 252.

13^ Вж. Боянов, Г. Цит. съч.,с. 18.

14^ Вж. Павлова,М. Цит. съч., с. 465.