(публикувана за пръв път в сп. „Собственост и право“, 2021, № 7, с. 5–21)

1. Управление

Съгласно неговия първи член, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. Регулативният ангажимент към управлението на етажната собственост (ЕС) е поет от законодателя и чрез самата формулировка на закона – закон за управление на етажната собственост. В текста на чл. 8, ал. 1 ЗУЕС е посочено, че управлението обхваща три групи действия: а) осигуряването на реда и осъществяването на контрола върху ползването и поддържането на общите части; б) спазването на вътрешния ред в сграда в режим на ЕС, както и в) осъществяването на контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Първата група има за свой фокус общите части на сградата, докато другите две обхващат поведението на собствениците, ползвателите и обитателите, което те имат както в общите части на сградата, така и в индивидуално притежаваните от тях самостоятелни обекти. По същността си действията по б. „б“ и по б. „в“ могат да бъдат обединени в едно. В този смисъл управлението на ЕС включва две големи измерения: ползване и поддържане на общите части на сградата (управление на общите части) и осигуряване на вътрешния ред в цялата сграда (управление на реда в сградата). Те могат да бъдат открити и в разпоредбата на § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС, която дефинира разходите във връзка с управлението на общите части на разходи за поддържане на общите части: разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата (това на практика е най-голямото перо в бюджета на ЕС), и разходи, свързани с управлението на реда в сградата: разходи за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера (в много случаи тези разходи на практика не се зачитат).

Именно с управлението е свързан и основният регулативен капацитет на ЕС като правен институт, прилагащ се спрямо специфични архитектурни пространства: сгради с множество самостоятелни обекти, интензивни междусъседски отношения и принудителна неделима съсобственост върху определени (общи) части от сградата (чл. 37 ЗС). Най-важните юридически механизми за реализиране на регулативните функции на ЕС включват, от една страна, предвидените от закона различни форми за управление на ЕС (законови: общо събрание и/или сдружение на собствениците, и договорна: жилищен комплекс от затворен тип), а от друга страна, включените в тези форми на управление системи от органи с разпределени помежду им правомощия (общото събрание като основен орган, вземащ решенията във връзка с управлението на ЕС; управителят като изпълнителен орган и представител на ЕС и контрольорът като надзорен спрямо дейността на управителя орган). Както формите, така и органите касаят именно управлението на ЕС и по правило нямат отношение към извършването на разпоредителни действия с вещнопрехвърлителен ефект.

2. Обикновено управление на общите части на сградата

ОСЕС разполага с правомощия, които надхвърлят обикновеното управление по смисъла на ЗЗД, и в този смисъл може да взема решения за отдаване на общи части на сградата под наем за срок над 3 години1. За вземането на такова решение не е необходимо квалифицирано мнозинство, а е достатъчно за него да са гласували повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на ЕС (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „б“ във връзка с чл. 17, ал. 3 ЗУЕС). Когато става въпрос за извършване на действия по управление на ЕС, е важно да бъдат разграничени правомощията на ОСЕС от тези на управителя на ЕС. Управителят на ЕС организира изпълнението на решенията на общото събрание (чл. 23, ал. 1, т. 1 ЗУЕС) и представлява2 ЕС в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти (чл. 23, ал. 1, т. 3 ЗУЕС). За разлика от компетентността на ОСЕС, която включва всички въпроси, свързани с управлението на ЕС (чл. 10, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС3), управителят разполага само правомощията, които са посочени от закона4 или които изрично са му възложени от ОСЕС (чл. 23, ал. 1, т. 1 ЗУЕС5). Едновременно с това в чл. 47 ЗС (ред. от Изв., бр. 92 от 1951 г. до ДВ бр. 57 от 2011 г.), а впоследствие – в чл. 23, ал. 3 ЗУЕС (нова от ДВ, бр. 57 от 2011 г.) е признато правото на управителя (председателя на управителния съвет) да представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на ЕС. Тази обща представителна власт във връзка с обикновеното управление на ЕС (спрямо трети лица) влиза в известно противоречие с изключителната компетентност на управителя при управлението на ЕС (в рамките на самата ЕС).

Управителят на ЕС, оказва се, разполага със същите управителни правомощия, каквито законът предоставя например на председателя на кооперацията, който съгласно чл. 26, ал. 2, т. 3 ЗК „ръководи текущата дейност на кооперацията“ и за когото съдебната практика приема, че може да осъществява действия по обикновено управление.6 Според ВКС правилата на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД са приложими и към договора за наем с обект недвижим имот, собственост на кооперация. В качеството му на носител само на права за обикновено управление, председателят може да предоставя под наем недвижимите имоти на кооперацията за срок до три години. За сключване на наемни договори със срок над три години председателят на кооперацията трябва да е овластен изрично с предварително решение на общото събрание, а когато такова отсъства, срокът подлежи на редуциране на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД и наемното правоотношение преустановява действието си по силата на закона след изтичане на предвидения в чл. 229, ал. 2 ЗЗД тригодишен срок. Посочените изводи с пълна сила следва да важат и по отношение на действията на управителя (председателя на управителния съвет7) на ЕС, въпреки че за последния ЗУЕС не предвижда общо правомощие да „ръководи текущата дейност“ на ЕС. Така възприетото решение облагодетелства третите лица, с които управителят влиза в отношения от името на ЕС. Защитата на сигурността на гражданскоправния оборот обаче става за сметка на етажните собственици, като се заобикаля компетентността на най-важния орган на ЕС – общото събрание на етажните собственици (ОСЕС). Ето защо основателно може да бъде поставен въпросът доколко законодателят е успял да балансира по най-справедливия начин съотношението между две ключови за обществото ни ценности: сигурността на правния оборот и неприкосновеността на частната собственост.

Важна разлика между управителя на ЕС и председателя на кооперацията е обстоятелството, че управителят на ЕС представлява всички етажни собственици, чиято общност не е юридически персонифицирана, докато кооперацията е самостоятелно юридическо лице, различно от правосубектността на всеки един от нейните членове. Струва ми се, че тази разлика има ключово значение за разбирането на уникалния облик и предназначение на ЕС. ЕС е специфичен механизъм за управление на една неперсонифицирана общност, спрямо която важат особени правила, различни от тези при управлението на юридическите лица8. Една от основните разлики в това отношение е свързана с необходимостта от предоставянето на допълнителни законови средства за защита в полза на етажните собственици, с каквито не разполагат членовете на едно юридическо лице, независимо дали дейността му е насочена към реализирането на печалба или преследва нестопанска цел.9 Защо това е така?

Етажните собственици споделят ограничено общо архитектурно пространство10 – една сграда, и в този смисъл съставляват специфична „пространствена общност“ или общност, създадена от общото пространство. Те не осъществяват някаква обща стопанска дейност, нито обединяват усилията си за реализирането на определена нестопанска инициатива, което ги отличава от, нека ги наречем, „действените общности“ или общности, създадени от обща дейност. Пространствената общност на ЕС се характеризира със значителна по-голяма степен на неизбежност на съществуването й, за разлика от действените общности, които се основават на принципа на доброволност. Действително, и в двата случая влизането в общността по правило става със съгласието на съответното лице, но ако юридическото лице обединява членовете си по един активен начин, при който определяща е съвместната търговска дейност или споделената нестопанска цел, то ЕС е по-скоро пасивна общност, за която най-важно е да се осигури спокойното ползване на самостоятелните обекти от страна на всеки един от техните собственици. В този смисъл ЕС е пасивна общност на собственици, съществуването на която е обусловено от необходимостта абсолютните на теория права на собственост да бъдат „приземени“ в своите практически постижими пространствени граници. В сравнение със съдружниците, етажните собственици имат по-голямо основание да запазят своята самостоятелност в рамките на ЕС, израз на което е и отказът на законодателя да признае на ЕС качеството на юридическо лице. Въпросът за по-голямата самостоятелност на етажните собственици всъщност е част от въпроса за неприкосновеността на тяхната собственост върху съществуващите в сградата самостоятелни обекти.

В контекста на управлението на ЕС неприкосновеността на частната собственост се осигурява чрез съответното разпределение на правомощията между различните органи на ЕС. Поради това може да се спори дали в полза на управителя на ЕС следва да бъде предоставена възможността да осъществява валидни действия по обикновено управление дори и когато те не се основават на решение на ОСЕС. Подобно на решенията на ОСЕС, които излизат извън неговата компетентност, и действията на управителя, с които се изземва компетентност от ОСЕС, не следва да обвързват етажните собственици. Въпреки това, чл. 23, ал. 3 ЗУЕС е категоричен и дава пълно предимство на формалната представителна власт на управителя, когато става въпрос за действия по обикновено управление. Друг е въпросът, че за разлика от управителите на юридическите лица, управителят на ЕС11 не се вписва задължително в публичен регистър12, който може да бъде проверен от всяко заинтересовано трето лице с оглед гарантиране на валидността на извършените действия по обикновено управление. Определящо за всяко трето лице, което влиза в правно отношение с ЕС, остава съществуването на решение на ОСЕС за извършването на съответната сделка, а не качеството на управител на лицето, с което конкретно се водят действията по договаряне.

Следва да се има предвид, че законът ограничава управителните правомощия дори и на самото ОСЕС. Така например по решение на ОСЕС, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици, но в този случай договорът за възлагане се сключва за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна (чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, чл. 34, ал. 10 ЗУЕС). Подобен договор, независимо от неговата продължителност, може да бъде сключен само въз основа на решение на ОСЕС, като управителят на ЕС може да разполага с представителна власт за подписването му само ако е изрично упълномощен за това от ОСЕС. Причината за възприемането на този рестриктивен подход от законодателя е, че става въпрос за решение за разпореждане със самото управление, в резултат на което част от механизма за управление на ЕС се прехвърля към външно за ЕС лице, което в срока на договора има правата, задълженията и отговорността на управителя по ЗУЕС.

3. Действия, касаещи управлението на самостоятелните обекти в сградата

Следва да се посочи, че ОСЕС разполага и с правомощието да взема решения, касаещи управлението на индивидуално притежаваните самостоятелни обекти в сградата. Пример за това е решението на ОСЕС за изваждане от сградата на етажен собственик, който използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, или системно нарушава правилника или решенията на ОСЕС за вътрешния ред в сградата или добрите нрави (чл. 45 ЗУЕС, чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС13). Това решение възпрепятства етажния собственик, до когото е адресирано, да ползва лично притежавания от него самостоятелен обект в продължение на определен от ОСЕС срок, който не може да бъде по-голям от 3 години. В този период етажният собственик може да предостави ползването на имота си, включително под наем, на трето лице14, но може и да предпочете просто да не използва притежавания от него самостоятелен обект. Посочената продължителност от 3 години на ефекта от решението на ОСЕС по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС кореспондира с продължителността на договора за наем като действие на „обикновено управление“ по смисъла на чл. 229, ал. 2 ЗЗД. В този смисъл разпоредбата на чл. 45 ЗС предвижда възможност ОСЕС да осъществява едно специфично действие на обикновено управление със самостоятелните обекти в сградата като форма на санкциониране за определени провинения от страна на техните собственици.

Друго, значително по-слабо по своя ефект действие по управление на самостоятелните обекти в сградата може да бъде осъществено въз основа на решение на ОСЕС в хипотезата на чл. 54а ЗУЕС. Става въпрос за осигуряване на достъп до самостоятелния обект или част от него за извършване на необходими проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт или основно обновяване на общи части или на други помещения и за проверка на състоянието на инсталациите и на конструктивните елементи на сградата (чл. 6, ал. 1, т. 12 ЗУЕС). В този случай, при отказ за осигуряване на достъп от страна на собственик до притежавания от него самостоятелен обект, е необходимо съдействието на кмета на общината или района или на оправомощено от него длъжностно лице, които извършват проверка и издават заповед, с която задължават собственика да осигури необходимия достъп. Заповедта се издава в срок до 1 месец след подадено искане от управителя (председателя на управителния съвет), придружено от констативен протокол за неосигурен достъп, съставен от управителя (управителния съвет) и двама собственици. Заповедта се съобщава на собственика и на управителя (председателя на управителния съвет) и може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на ЕС. Изпълнението на заповедта се осъществява по реда на АПК.

Разликата между действията на управление по чл. 45 ЗС и по чл. 54а ЗУЕС е, че в първия случай се изисква общо бездействие от страна на етажния собственик – той не може да ползва лично притежавания от него самостоятелен обект, изпълнението на което се осигурява чрез налагането на глоби от съдебния изпълнител (чл. 527 ГПК). Във втория случай е необходимо конкретно съдействие от страна на етажния собственик – той трябва да осигури достъп до притежавания от него самостоятелен обект или част от него, изпълнението на което се осигурява включително чрез заместването на действието на етажния собственик с действие на органа по изпълнението или чрез овластяване на управителя на ЕС като взискател по изпълнението (чл. 286 АПК). Във всички случаи обаче възможността за въздействие се отнася само до самостоятелни обекти, които са разположени в сградата, управлявана в режим на ЕС, но не и до други помещения и сгради, включително такива, разположени в дворното място на ЕС, спрямо които приложение намират общите разпоредби на чл. 109 ЗС и чл. 51 ЗС.

4. Управление и фактическото „разпореждане“

Понятието за управление на ЕС по смисъла на ЗУЕС е по-широко от понятието „обикновено управление“ по смисъла на чл. 229, ал. 2 ЗЗД15. То включва в себе си и действия по възстановяването на общите части, решения за извършване на полезни разходи и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“ ЗУЕС), както и осъществяването на реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 8 ЗУЕС), основен ремонт и основно обновяване на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „в“ ЗУЕС). Посочените правомощия на ОСЕС се вземат с различни квалифицирани мнозинства16 и имат характера на действия по фактическо разпореждане с общи части на сградата. Те са насочени към поддържането на общите части и не включват вземането на решения за унищожаване на общите части на сградата. ОСЕС може да вземе решение за разрушаване на определени общи части на сградата с цел тяхното възстановяване и реновиране, съобразно съществуващите изисквания на закона, но не и за окончателното им премахване поради естетически или други субективни причини.

Единственото изключение е, когато общите части имат характера на незаконен строеж и подлежат на премахване. В този случай премахването им ще представлява „необходим ремонт“ – дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите (§ 1, т. 8 от ДР на ЗУЕС), поради което ще може да бъде извършено със собствени средства от всеки етажен собственик и без решение на ОСЕС, като направените от него разходи подлежат на възстановяване с решение на ОСЕС или се прихващат от дължимите от етажния собственик вноски към фонд „Ремонт и обновяване“ след представяне на съответните документи, удостоверяващи извършените плащания (чл. 48, ал. 6 ЗУЕС).

5. Разпореждане

Извън обхвата на управлението на ЕС и съответно – извън правомощията на ОСЕС, са всички действия на разпореждане било то с общи части на сградата, или с други помещения в или извън сградата. Не са разпоредителни т.нар. „подготвителни действия“ за учредяване на право на ползване, право на строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство, които могат да бъдат предприети въз основа на решение на ОСЕС (чл. 10, ал. 1, т. 10, б. „г“ ЗУЕС). Въпреки че става въпрос за подготвителни действия, т.е. действия, свързани с извършването на определени проучвания, снабдяването с различни документи, провеждането на преговори, консултации и пр., законът предвижда, че решението на ОСЕС за предприемането на тези действия се взема със 100 на сто идеални части от общите части (чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС). Значително по-непрецизен в това отношение е текстът на чл. 23, ал. 3, изр. 2 ЗУЕС, който посочва, че за действия по учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или по промяна на предназначението на общи части на сградата управителят (председателят на управителния съвет) представлява етажните собственици, ако бъде упълномощен от ОСЕС. Този текст, както и текстът на чл. 33, ал. 2, т. 1 ЗУЕС следва да бъдат, ако не корективно, то поне систематично тълкувани – в смисъл, че става въпрос именно за подготвителни, а не за преки действия по учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или по промяна на предназначението на общи части на сградата. Действията на разпореждане не са обхванати от режима за управление на ЕС и могат да бъдат предприети единствено по общата воля на собствениците на общите части на сградата, т.е. с участието – лично или чрез представител17, на всеки един от етажните собственици. Нито ОСЕС, нито управителят могат да участват в извършването на действия за юридическо разпореждане с общи части на сградата. Подготвителните действия, за които споменава чл. 10, ал. 1, т. 10, б. „г“ ЗУЕС (с оглед правомощията на ОСЕС) и които следва да се имат предвид в хипотезата на чл. 23, ал. 3, изр. 2 ЗУЕС (с оглед представителната власт на управителя), съставляват единствено подготовка към извършването на съответната разпоредителна сделка от самите етажни собственици.

Конкретната разпоредителна сделка с общите части на сградата би могла да бъде различна. Тя може да е свързана с учредяването на вещно право в полза на етажен собственик или на трето лице, или с уговарянето на тежест, например ипотека. Макар и възможността за учредяване на ипотека върху обща част на сградата да не е изрично упоменато в чл. 10, ал. 1, т. 10, б. „г“ ЗУЕС, тя не следва да бъде отречена. Важно уточнение тук е, че когато обект на ипотеката е само обща част от сградата (без самостоятелен обект, към който тя акцесорно принадлежи), тази обща част трябва да бъде такава с оглед на своето предназначение, а не по естеството си. Само в този случай ипотекираната обща част може да служи като обезпечение за кредитора, тъй като ще може да бъде осребрена, независимо от собствеността върху останалите общи части и върху самостоятелни обекти в сградата. Така например обект на ипотека в полза на трето лице18 би могло да бъде помещение, което е било използвано от портиер или за осъществяването на охрана на сградата (когато законът позволява, след извършване на съответното преустройство, то да се използва като офис или като магазин) или за съхраняване на определени инструменти или документи, свързани с управлението на ЕС (когато законът позволява, след извършване на съответното преустройство, то да се използва за склад или като гараж).

По същия начин отказ от право на собственост върху обща част на сградата може да се извърши от всички етажни собственици по реда на чл. 100 ЗС, но само ако се касае до части, които са общи по своето естество. Отделен етажен собственик не може да се откаже от дела си в съсобствеността върху общите части, без да се е отказал и от правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект в сградата. Отказът на всички етажни собственици от правото на собственост върху обща по естеството си част би бил недействителен, тъй като ще има невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД): всеки от тях може да се откаже от правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект, но те не могат общо да се откажат само от правото си на собственост върху конкретна обща по своето естество част на сградата. Общата по предназначението си част, въпреки своята акцесорност, може да притежава самостоятелност, която да й позволява да съществува като отделна вещ. За разлика от нея общата по естеството си част е неделима от сградата, не може да съществува отделно от нея и поради това сама по себе си не може да бъде годен обект на разпореждане.

Както при осребряването на ипотекирана обща по своето предназначение част на сграда в режим на ЕС, така и при отказа от право на собственост върху такава част, настъпва важна промяна, която засяга управлението на ЕС. Тази промяна е свързана с намаляването на общите части за сметка на новосъздаден самостоятелен обект в сградата. Към този нов самостоятелен обект, променил своето предназначение в резултат на извършеното от всички етажни собственици действие на разпореждане, следва да бъдат присъединени и съответните идеални части от общите части на сградата. Това налага извършването на преразпределение на идеалните части, което засяга всеки един от етажните собственици. Хипотезата наподобява тази при надстрояването на сграда в режим на ЕС (чл. 40, ал. 2 ЗС), като разликата в случая е свързана с това, че не се създават нови общи части в сградата, а съществуваща обща част губи това свое качество и се превръща в самостоятелен обект в сградата. Разбира се, за да настъпи тази трансформация, е необходимо съответните помещения, които от обща част се превръщат в самостоятелен обект, да отговарят на всички законови изисквания, приложими с оглед на новото им предназначение.

Изцяло извън обхвата на управлението на ЕС остават действията по придобиване на помещение19 от етажните собственици, което има характера на самостоятелен обект. Такова помещение може да бъде придобито от етажните собственици с цел превръщането му в обща по предназначението си част на сградата. В този случай става въпрос за помещение, което се намира в сградата20, управлявана в режим на ЕС, и което се придобива от всички етажни собственици в същото съотношение на дяловете, в което те притежават и останалите общи части на сградата. След придобиването на помещението неговите нови съсобственици биха могли да вземат решение то да стане обща част на сградата и да се притежава от тях в качеството им на етажни собственици. Тук отново ще се стигне до преразпределение на размера на идеалните части в общите части на сградата, тъй като притежаваното вече като обща част помещение няма да има характера на самостоятелен обект в сградата. Съществувалите към него идеални части от общите части на сградата следва да бъдат заличени от „математиката“ на ЕС, като бъдат съответно преразпределени към останалите самостоятелни обекти в сградата. За разлика от случаите на надстрояване (чл. 40, ал. 2 ЗС), в разглежданата хипотеза новите общи части не са новосъздадени, а са по-скоро новоприсъединени към останалите общи части на сградата, тъй като и преди това са съществували, макар и като самостоятелни обекти или като обслужващи помещения в рамките на същата сграда, управлявана като ЕС.

Във всички случаи придобиването на нови самостоятелни обекти или обслужващи помещения трябва да става с участието на всички етажни собственици – извън прилагането на каквито и да е било законови механизми по управление на ЕС. Нито ОСЕС, нито управителят на ЕС могат да вземат решения или да предприемат действия по придобиване на самостоятелни обекти или на обслужващи помещения с цел те да бъдат превърнати в общи части на сградата. Органите на ЕС биха имали правомощия във връзка с тези новоприсъединени общи части на сградата едва след придобиването им от етажните собственици при съотношение на дяловете, което съвпада с това в общите части на сградата. ОСЕС следва да вземе две решения: решение, с което да присъедини новите общи части, които ще се управляват по реда на ЗУЕС (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС), както и решение, с което да преразпредели идеалните части на етажните собственици в общите части на сградата, като определи техните нови размери след присъединяването на новата обща част на сградата (арг. от чл. 17, ал. 6 ЗУЕС). Първото решение се взема от ОСЕС със 100 на сто идеални части от общите части, тъй като представлява промяна предназначението на общите части (чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС), а второто – с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата (чл. 17, ал. 6, изр. 1 ЗУЕС). Преразпределението на идеалните части може да бъде изчислено от всеки етажен собственик, като ОСЕС може да откаже да одобри размера на новоопределените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането. До преразпределение на общите части няма да се стига, ако новоприсъединената обща част е закупената от етажните собственици земя, върху която е построена сградата.

Значително по-проблематично е придобиването от етажните собственици на самостоятелни обекти или помощни постройки, които не са част от сградата, към чиито общи части се иска тяхното присъединяване. Така например етажните собственици в една сграда биха могли да придобият самостоятелен обект в съседна сграда, включително построена в рамките на същия поземлен имот, при идеални части, които напълно отговарят на съотношението на техните дялове в общите части на сградата. Това обаче не би могло да доведе до превръщането на така придобития от тях самостоятелен обект в обща част на сградата, в която те са етажни собственици. Причината е, че този обект не е част от сградата, към която етажните собственици искат той да стане обща по предназначението си част.21 Дори и да се използва по предназначение, което действително обслужва управлението на тази сграда, фактът, че самостоятелният обект е архитектурна част от друга сграда, която сама по себе си може също да се управлява като отделна ЕС, възпрепятства третирането му като обща част на закупилите го етажни собственици.22 За този самостоятелен обект няма да важат решенията на ОСЕС на сградата, в която се намират самостоятелните обекти, които се обслужват от предназначението му, а спрямо него в отношенията между етажните собственици ще се прилагат общите правила за съсобствеността. Още по-малко ОСЕС може да задължава етажните собственици да придобиват подобна „екскорпорална“ спрямо сградата „обща част“ или пък да ги задължава да правят определени разходи във връзка с нейното придобиване поддържане и управление.

Подобни разходи не биха представлявали „полезни разходи“ по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“ ЗУЕС и чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС, тъй като не отговарят на легалната дефиниция на § 1, т. 12 от ДР на ЗУЕС. Съгласно цитираната разпоредба полезни са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване. Основна характеристика на полезните разходи, както и на всички разходи във връзка с управлението на ЕС е, че те се отнасят до сградата, която се управлява в режим на ЕС. Всички разходи за закупуване на самостоятелни обекти или обслужващи помещения в други сгради не са разходи по управление и поддържане на ЕС и поради това решението за извършването им не е от компетентността на ОСЕС. Този извод в още по-голяма степен важи за компетентността на съвместното общо събрание, което се свиква при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености (чл. 18 ЗУЕС).

Решение за придобиване на помещения, които не са разположени в управляваната в режим на ЕС сграда, не попадат и в компетентността на органите на сдружението на собствениците. Действително сдружението на собствениците (СС) е юридическо лице (чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗУЕС), но неговата цел е ограничена до усвояване на средства с цел извършването на основен ремонт или основно обновяване на сгради в режим на ЕС. Въпреки че няма формални ограничения в правосубектността на СС, дори и когато определя възможно най-широко нейния обхват, законът е ясен: СС може да извършва и други дейности, свързани с управлението на общите части на ЕС, включително да усвоява средства от други източници на финансиране (чл. 25, ал. 2 ЗУЕС). Целта на СС е да усвоява средства, които впоследствие да бъдат изразходвани за управление на сградата, притежавана в режим на ЕС, а не да инвестира в придобиването на недвижими имоти в същата или в други сгради, включително и с оглед възможността тези имоти да обслужват управлението на ЕС. Поради това общото събрание на сдружението няма правомощие да взема решение, с което да задължи съдружниците да участват в извършването на разходи за придобиване на помещения в полза на СС. Дори и такова помещение да бъде придобито от СС – включително и със съгласието на всички съдружници, то няма да има статута на обща част по смисъла на ЗС и ЗУЕС. То ще се притежава от СС, но няма да се управлява по реда на ЗУЕС, независимо дали сдружението е учредено само от част или от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата (чл. 33, ал. 5 ЗУЕС). СС е допълнителен и често вторичен23 механизъм за управление на ЕС, а не формат на „супер ЕС“, която през качество на юридическо лице може да задължава етажните собственици да участват в разходите по придобиването на нови общи части в или извън сградата, в която се намират притежаваните от тях самостоятелни обекти.

Бележки под линия:

1 Вж. Решение № 75/24.07.2012 г. по т.д. № 194/2011 г. на ВКС, II т.о., където е посочено, че в правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок“. За изключването на това действие от обхвата на понятието „обикновено управление“ по смисъла на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, вж. също Решение № 59/23.06.2020 г. по т.д. № 219/2019 г. на ВКС, II т.о., Решение № 50/05.09.2013 г. по т.д. № 979/2011 г. на ВКС, II т.о.

2 В случаите, когато е ОСЕС е избрал управителен съвет, именно той като колективен орган осъществява функциите на изпълнителен орган на ЕС, но представителството на ЕС е предоставено на председателя на управителния съвет (чл. 23, ал. 3 ЗУЕС).

3 Съгласно чл. 10, ал. 1, т. 10, б. „м“ ЗУЕС ОСЕС приема решения и за други въпроси, свързани с управлението на общите части.

4 Такова е например правомощието за откриване на името на управителя (председателя на управителния съвет) на сметка със специално предназначение, по която се набират средствата за фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 50, ал. 3 ЗУЕС). Разпореждането с тези средства обаче се извършва въз основа на решение за тяхното използване, прието от ОСЕС (чл. 50, ал. 5 ЗУЕС).

5 Съгласно чл. 23, ал. 1, т. 13 ЗУЕС управителят осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание.

6 Вж. Решение № 75/24.07.2012 г. по т.д. № 194/2011 г. на ВКС, II т.о., в което се приема, че председателят на кооперация не разполага с правомощие да сключи договор за наем на недвижим имот, собственост на кооперацията, за по-дълъг от предвидения в чл. 229, ал. 2 ЗЗД тригодишен срок, освен ако не е овластен за това с предварително решение на общото събрание. Сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години, без предварително решение на общото събрание на кооперацията има за последица редуциране на срока до три години и прекратяване действието на договора по силата на закона – чл. 229, ал. 3 ЗЗД, с изтичане на тригодишния срок.

7 Навсякъде по-долу, където се споменава за представителната власт на управителя и свързаната с това възможност той да осъществява действия по обикновено управление, се включва и председателят на управителния съвет – в случаите, когато ОСЕС е избрало колективен управителен орган на ЕС.

8 Тук следва да се посочи, че подобна аналогия вече е направена от ВКС във връзка с естеството на решенията на ОСЕС и възможността те да бъдат нищожни. За тази връзка и възраженията срещу нея вж. подробно Ставру, Ст. Въпросът за нищожните решения в етажната собственост. // Адвокатски преглед, 2020, № 7, с. 52-66.

9 Посочените по-долу съображения важат и в случаите, когато управлението на ЕС се осъществява чрез сдружение на собствениците (чл. 34, ал. 2, т. 10 ЗУЕС), тъй като последното, макар и да има качеството на юридическо лице, е създадено изцяло и само за целите на управлението на ЕС (чл. 25, ал. 2 ЗУЕС).

10 Обикновено живеят в това пространство, но не е задължително, тъй като ЕС може да включва – дори преимуществено или изключително, и самостоятелни обекти с нежилищно предназначение.

11 Това важи в още по-голяма степен за председателя на управителния съвет, който се определя с решение на членовете на избрания от ОСЕС управителен съвет (чл. 19, ал. 4 ЗУЕС), а не с решение на ОСЕС (чл. 11, ал. 1, т. 2 ЗУЕС).

12 Уведомлението по чл. 46б ЗУЕС няма конституиращо значение за придобиване на качеството на управител на ЕС на лицето, което е избрано като такова от ОСЕС.

13 Важна разлика между двете разпоредби е, че чл. 45 ЗС предвижда възможността за изваждане от сградата да бъде приложена единствено спрямо собственик на етаж или на част от етаж, докато чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС (макар и да препраща към чл. 45 ЗС) разширява кръга на възможните адресати на решението, като включва освен собственик, също и ползвател или обитател.

14 Когато самостоятелният обект се притежава при условията на съсобственост, решението за изваждане от сградата по чл. 45 ЗС може да бъде адресирано само до единия от съсобствениците. В този случай другият съсобственик дължи обезщетение по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС, ако използва лично целия обект и са налице останалите предпоставки за прилагането на посочената разпоредба.

15 Освен „обикновено управление“, ЗЗД използва и понятието „управление“ – при воденето на чужда работа (чл. 60, ал. 1 и чл. 62 ЗЗД), с оглед спирането на погасителната давност (чл. 115, б. „г“ ЗЗД) и при определянето на задълженията на наемателя на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС (чл. 235 ЗЗД).

16 Вж. чл. 17, ал. 2, т. 3 (75 % от идеалните части) и 5 (67 % от идеалните части) ЗУЕС.

17 При спазване на изискванията за форма на упълномощаването по чл. 37 ЗЗД.

18 Включително с оглед получаването на кредит за извършване на необходим или неотложен ремонт (чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „а“ ЗУЕС) или за извършване на полезни разходи (чл. 11, ал. 1, т. 12, б. „б“ ЗУЕС).

19 Що се касае до придобиването на движими вещи, то също следва да е подчинено на целите на управлението на ЕС. Те обаче поставят по-малко въпроси, тъй като не са свързани с присъединяването на нови общи части към ЕС. Това е и причината настоящото изложение да се съсредоточава върху придобиването на недвижими имоти.

20 На това условие ще отговаря и помещението, което се намира в друг вход на същата сграда, дори и когато двата входа се управляват като отделни ЕС (чл. 8, ал. 2 ЗУЕС).

21 За възможността едно помещение да е обща част на сграда, в която то не е разположено, както и възраженията срещу допускането на тази възможност, вж. Ставру, Ст. Вертикална, хоризонтална и … „диагонална“ етажна собственост. // Собственост и право, 2017, № 3, с. 5–18.

22 В противен случай може да се стигне до следващата странна „геометрия“ на ЕС – „кръстосана“ етажна собственост, при която две сгради си „разменят“ общи части и позволяват тяхното „кръстосано“ управление.

23 Когато в СС не участват всички етажни собственици – в този случай решенията на органите на СС не са достатъчни за вземането на решения за управление на ЕС. Необходимо е да бъдат взети решения от органите на самата ЕС.

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.