Етажна собственост преди въвеждане на сградата в експлоатация

(публикувана за пръв път в сборника „Правна наука. Традиции и актуалност. Научна конференция по случай петдесетата годишнина на Пловдивския университет „Паисий Хилендарски“, Пловдив, 30 септември – 1 октомври 2011 г. (организирана от Юридически факултет)“, Мръчков, В., Д. Зиновиева, В. Стоянов – отг. ред.; Генова, Яр. – съставител. Пловдив, 2012, с. 297–306)

През последните години често срещан в практиката беше случаят, при който инвеститор, представляващ собственик на земята или суперфицияр за построяването на сградата, учредява или прехвърля право на строеж за изграждането на конкретни самостоятелни обекти[1] в полза на различни приобретатели, явяващи се бъдещи етажни собственици. Заедно с прехвърлянето на правото на строеж инвеститорът поема задължение за построяване на сградата. Позната е и практиката, при която въз основа на прехвърляне отделни права на строеж и сключени предварителни договори собствеността върху отделните обекти се прехвърля в полза на купувачите след завършването на сградата в груб строеж, но преди въвеждането й в експлоатация.

И в двата случая – прехвърляне на право на строеж за конкретни самостоятелни обекти в бъдещата сграда и прехвърляне на собствеността върху самостоятелни обекти в сграда, изградена до етап „груб строеж“, но невъведена в експлоатация, се поставя въпросът: кога възниква етажната собственост и може ли тя да функционира преди въвеждането на сградата в експлоатация.

1. „Груб“ строеж и етажна собственост

Съгласно чл. 38 и чл. 39 ЗС етажната собственост възниква ex lege[2] при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. Именно в този случай общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване[3] (чл. 39, ал. 1 ЗС). Необходимо е поне четири[4] самостоятелни обекта в сградата да принадлежат на различни физически или юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост (чл. 3 ЗУЕС).

Тъй като построяването на една сграда е продължителен процес, който може да се осъществява на отделни етапи, въпросът за момента на възникване на етажната собственост поражда някои правни дискусии. Един от въпросите е дали етажната собственост възниква с изграждането на първите четири притежавани от различни лица самостоятелни обекти, или за прилагането на правилата по чл. 38 – чл. 46 ЗС е необходимо да бъде построена цялата сграда съгласно предвижданията на одобрения за нея архитектурен проект и издаденото разрешение за строеж.

Отговорът на този въпрос е свързан с изясняването на момента на възникване на правото на собственост върху самостоятелните обекти в сградата. Дали правото на собственост възниква по различно време (поотделно) за отделните самостоятелни обекти – с изграждането на етажа, на който те са разположени? Или едновременно (общо) за всички самостоятелни обекти – с изграждането на цялата сграда в груб строеж?

Въпросът е бил предмет на разглеждане в съдебната практика в контекста на прилагането на разпоредбата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ. Съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ правото на строеж за сграда или за част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж[5]. Кога обаче е налице „завършване на сградата в груб строеж“[6]?

В Решение № 98/16.02.2010 г. на ВКС, III г. о., ГК[7], са посочени двата възможни отговора на този въпрос:

а) „… при сграда с повече отделни обекти, за да се трансформира правото на строеж в право на собственост върху конкретен обект, е достатъчно конкретният обект да е изпълнен в груб строеж /тоест да са изпълнени неговите ограждащи стени, пода и таванът му/“

и

б) „… за да е налице годен обект на собственост, който да бъде предмет на разпоредителна сделка, в „груб строеж“ следва да бъде завършена сградата като цяло, като без значение е дали сделката е била извършена при действието на ЗТСУ или при това на ЗУТ, където този въпрос е изрично регламентиран“.

В конкретното свое решение ВКС приема за правилно второто становище: „… за да е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си – в случая жилище, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира да бъде довършена най-малкото в „груб строеж“ или „до карабина“. Това становище е застъпено и в Решение по гр. д. № 5225/2007 г. на ВКС, II г. о.; Решение по гр. д. № 4774/2008 г. на ВКС, II г. о.; Решение по гр. д. № 60/2008 г. на ВКС, IV г. о. В Решение № 1192 от 20.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 5225/2007 г., II г. о., също се посочва, че за да е налице самостоятелен обект на право на собственост, „е необходимо цялата сграда да е построена в груб строеж, което включва и изграждането на покрив“. Поради това ВКС приема, че не е допустимо въз основа на чл. 181, ал. 2 ЗУТ да се издават констативни протоколи за „частично“ достигната степен на завършеност „груб строеж“ за конкретни самостоятелни обекти в бъдещата сграда.

Становището на ВКС следва да бъде подкрепено. Текстът на чл. 181, ал. 1 ЗУТ изрично посочва, че става въпрос за „завършване на сградата“, т.е. на сградата като комплекс от самостоятелни от архитектурна и от юридическа гледна точка обекти. Завършването на отделните етажи не отговаря на критерия по чл. 181, ал. 1 ЗУТ „завършване на сградата“. Преценката за наличието на самостоятелен обект, годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка по чл. 181, ал. 1 ЗУТ, следва да се извършва с оглед достигането на етап „груб строеж“ за цялата сграда.

С оглед на същия момент[8] следва да се извършва и преценката за възникването на етажна собственост.

Разпоредбите на чл. 38 и чл. 39 ЗС визират именно съществуването на завършена в своята цялост сграда, а не построени „до покривна плоча“ етажи от такава сграда. Допускането на обратното би означавало възникването на своеобразна „преходна“ (временна) етажна собственост, която впоследствие – с напредването на строителството, ще се увеличават, от една страна, броят на участващите в нея лица, а от друга – видът и площта на управляваните общи части на сградата. В този случай включените по-късно в етажната собственост етажни собственици ще са обвързани от евентуалните решения, взети от етажната собственост преди изграждането на техните самостоятелни обекти. Подобно разрешение ощетява етажните собственици, притежаващи по-високо разположени самостоятелни обекти в сградата, и не отговаря на предназначението на етажната собственост като специфичен правен режим за управление на отношенията, възникващи по повод използването на самостоятелните обекти и общите части на една сграда. За да изпълни своето предназначение, етажната собственост възниква в момента на изграждане в „груб строеж“ на цялата сграда – съгласно предвижданията на одобрения за нея архитектурен проект и съобразно издаденото разрешение за строеж. В случаите, когато по одобрения подробен устройствен план може да се извърши допълнително застрояване, но то не е предвидено в архитектурния проект, съответно – не е допуснато с разрешението за строеж, етажната собственост ще възниква с реализирането на проектираното строителство. Етажната собственост ще претърпи трансформация едва с проектирането, разрешаването и завършването в груб строеж на допълнителното строителство съгласно съществуващия подробен устройствен план.

2. Въвеждане в експлоатация и етажна собственост

Друг важен момент в процеса на построяване на една сграда е моментът на въвеждането й в експлоатация. Съгласно чл. 177, ал. 1 ЗУТ след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те са необходими, възложителят регистрира пред органа, издал разрешението за строеж, въвеждането на обекта в експлоатация, като представя: окончателния доклад на лицето, упражняващо строителен надзор; договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура и документ от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, че съответната екзекутивна документация е предоставена на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Специален режим за въвеждане в експлоатация е предвиден за строежи от първа, втора и трета категория. Те се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол, при условия и по ред, определени в наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 177, ал. 2 ЗУТ). Не подлежат на въвеждане в експлоатация строежите от шеста категория (чл. 178, ал. 2 ЗУТ).

Въпросът за съществуването на етажната собственост преди въвеждането на сградата в експлоатация се поставя във връзка със забраната на чл. 178, ал. 1 ЗУТ. Посочената разпоредба не разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган. След като строежът (сградата) не може да се ползва преди въвеждането й в експлоатация, възниква ли етажна собственост в периода между момента на завършване на сградата в „груб строеж“ и момента на въвеждането й в експлоатация?

Смятам, че на така формулирания въпрос следва да се отговори положително. Възникването на етажната собственост не е поставено в зависимост от това дали самостоятелните обекти в сградата се използват от техните притежатели[9], нито от това дали подобно ползване им е забранено[10]. Така например, ако един от четиримата етажни собственици бъде изваден от сградата по реда на чл. 45 ЗС, той не може да ползва притежавания от него самостоятелен обект. Въпреки това етажната собственост се запазва като режим за управление на сградата (а не се прилага чл. 3 ЗУЕС) и изваденият етажен собственик има право да участва в дейността на органите на етажната собственост. Вярно е, че забраната по чл. 45 ЗС е само временна и се отнася единствено до провинилото се лице – притежаваното от него помещение в сградата може да се ползва от друг съсобственик, от ползвател, от членове на семейството на провинилия се или от наемател. Въпреки това решението за прилагане на режима на етажна собственост следва да намери приложение и в случаите на обща забрана за ползване на сградата: когато тя не е въведена в експлоатация, съответно – когато е постановена административна забрана за нейното ползване. Собствеността върху самостоятелните обекти е възникнала и предвидените в закона предпоставки за прилагане на режима на етажна собственост са налице. Необходимост от управление на сградата възниква и преди възможността за нейното ползване. Отлагането на момента на възникване на етажната собственост до въвеждането на сградата в експлоатация накърнява правата на етажните собственици и ги лишава от възможността да ползват предвидения от закона правен режим за стопанисването и поддръжката на своята собственост.

Положителният отговор на поставения по-горе въпрос следва да бъде подкрепен и с оглед на съществуващите в практиката случаи, при които инвеститорът за изграждането на сградата, явяващ се и прехвърлител на собствеността върху самостоятелните обекти в полза на етажните собственици, не изпълнява задължението си за въвеждане на сградата в експлоатация. Ако сградата е построена до етап „груб строеж“, в полза на собствениците на самостоятелни обекти в нея следва да бъде призната възможността да управляват отношенията си чрез правилата, включени в правния режим на етажната собственост. Това би им дало допълнителни средства за защита и реализиране на техните интереси, освен тези, които всеки един от тях притежава по силата на сключения между него и инвеститора договор за покупко-продажба. Общото събрание на етажните собственици взема решения не само във връзка с обитаването и ползването на сградата и на обектите в нея, но и такива, които се отнасят до поддържането и съществуването на сградата. Така например в разглежданата ситуация то би могло да вземе решение за кандидатстване и усвояване на кредит за осъществяване на довършителните строително-монтажни работи в сградата и за организиране на процеса по въвеждането й в експлоатация (арг. от чл. 11, ал. , т. 12 ЗУЕС).

3. Конституиране на органите на етажната собственост

Ако са налице предпоставките по чл. 38 ЗС, етажна собственост ще възниква и по отношение на изградената в „груб строеж“, но невъведена в експлоатация сграда. Приложение ще намират правилата относно конституирането на органите на етажната собственост. Съгласно чл. 12, ал. 6 ЗУЕС при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко от 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател. Параграф 3 от ПЗР на ЗУЕС предвижда свикване на общото събрание и от кмета на общината или района, в който се намира сградата – в която не е свикано общо събрание и не са избрани органи на етажната собственост поради липса на инициатива на собствениците и ползвателите на съответната етажна собственост. И в този случай срокът, в който кметът трябва да предприеме съответните действия, отново следва да се изчислява от момента на завършване на сградата в груб строеж.

Известни затруднения създава установеният ред за свикване на общото събрание, тъй като изхожда от предположението, че етажните собственици обитават притежаваните от тях самостоятелни обекти в сградата. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на[11] входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Законодателят изхожда от допускането, че щом етажните собственици обитават притежаваните от тях самостоятелни обекти, те могат да проверяват информацията относно свикването на общо събрание на всяко видно и общодостъпно място на входа на сградата.

При сграда, която не е въведена в експлоатация, при свикването на общото сърание съответно приложение ще намират правилата на чл. 13, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС, уреждащи случая, когато етажният собственик не ползва притежавания от него самостоятелен обект. Преди въвеждането на сградата в експлоатация всички етажни собственици се намират в същата хипотеза, тъй като им е забранено да ползват притежаваните от тях самостоятелни обекти. Съобщаването за свикването на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което да се удостовери с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени от съответния етажен собственик. Конфликтът между необходимостта от своевременното конституиране на органите на етажната собственост, включително преди въвеждането на сградата в експлоатация, и изискването за защита на правата на етажните собственици във връзка със свикването на общото събрание, следва да бъде разрешен, като се отчитат и двете защитавани от закона ценности.

Съгласно чл. 13, ал. 4 ЗУЕС, когато лицето, неизползващо самостоятелния си обект в сградата, не е посочило нито електронна поща или адрес, на които да се изпращат покани за свикване на общо събрание, нито телефонен номер, то се смята за уведомено за свикване на общото събрание с поставянето на поканата на видно и общодостъпно място на входа на сградата. При свикване на първо общо събрание на нововъзникнала етажна собственост етажният собственик не може да посочи на управителя (председателя на управителния съвет) желания от него адрес за съобщаване, тъй като такъв управител все още не е избран. Възможността за посочване на адрес за съобщаване е неприложима и по отношение на лицата, които съгласно чл. 12, ал. 6 ЗУЕС могат да свикат общото събрание: етажните собственици, притежаващи най-малко 20 на сто идеални части от общите части (в 6-месечен срок от възникването на етажната собственост), съответно – всеки собственик или ползвател (след изтичане на 6-месечния срок от възникването на етажната собственост). Причината за това, е че лицето, което иска да посочи адрес за съобщаване, не знае конкретно кои от етажните собственици ще поемат инициативата за свикване на общото събрание. Въпросът за приложението на чл. 13, ал. 2-4 ЗУЕС стои не само при управлението на етажната собственост преди въвеждането на сградата в експлоатация, но и при всички случаи на свикване на първо общо събрание за нововъзникнала етажна собственост и липса на лице, което да е избрано и да изпълнява функциите на управител (председател на управителния съвет) на етажната собственост.

При съществуващата правна уредба и неприложимостта на чл. 13, ал. 4 ЗУЕС може да се направи изводът, че законодателят изхожда от предположението, че всеки етажен собственик, който проявява достатъчна загриженост за своя имот, може да положи необходимата грижа, за да проверява лично или чрез друго лице наличието на покана за свикване на първо общо събрание на нововъзникналата етажна собственост. След първото общо събрание, на което се избира на управител/управителен съвет на етажната собственост, приложение ще намира разпоредбата на чл. 13, ал. 2 ЗУЕС. За да се защитят интересите на собствениците, които не ползват притежаваните от тях самостоятелни обекти в нововъзникналата етажна собственост, de lege ferenda следва да се предвидят някои допълнителни гаранции. Така например може да бъде увеличена продължителността на срока по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, в който следва да бъде поставена на видно и достъпно място на входа на сградата поканата за свикване на първо за етажната собственост общо събрание[12]. Следва да бъде предвидено изрично изискване свикващите общото събрание лица да осигурят поканата фактически да остане на мястото, на която е поставена, в рамките на посочения от закона срок, за да се гарантира възможността тя да бъде видяна от етажните собственици. Може да бъде допусната и възможност за всеки етажен собственик, който не ползва имота си, да посочи адрес за уведомяване на видно и общодостъпно място на входа на сградата, което да се удостоверява с протокол, подписан от двама свидетели. Предвиждането на подобни гаранции ще осигури защита на етажните собственици и в случаите, когато сградата не е въведена в експлоатация.

4. Правомощия на органите на етажната собственост

Тъй като преди въвеждането на сградата в експлоатация законът забранява нейното използване, решенията на органите на етажната собственост следва да бъдат съобразени с тази забрана. И преди въвеждането на сградата в експлоатация може да възникне нужда от извършването на определени разходи за поддръжка и дори за възстановяване на вече възникналите общи части на сградата. В този случай общото събрание ще може да вземе решение по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“, предл. 1 ЗУЕС, включително да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решения за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане (чл. 11, ал. 1, т. 14 ЗУЕС).

Не виждам пречка общото събрание[13] да взема решение за приемане на правилник за вътрешния ред (чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС), който ще се приложи в своята цялост след въвеждането на сградата в експлоатация; решение за избиране на управител/членове на УС, съответно – на контрольор/членове на контролния съвет (чл. 11, ал. 1, т. 2 и т. 3 ЗУЕС) или да да приеме решение да не избира контролен съвет или контрольор (чл. 11, ал. 1, т. 15 ЗУЕС); решение за приемане на годишен бюджет за приходите и разходите (чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС); решение за определяне на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС), тъй като такива съществуват и преди въвеждането на сградата в експлоатация; решение за определяне размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване“ (чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС); решения за извършване на полезни разходи (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“ ЗУЕС); решения за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „д“ ЗУЕС), за което не е необходимо сградата да е въведена в експлоатация; решения за създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „з“ ЗУЕС), като самият достъп ще се осъществява след въвеждането на сградата в експлоатация; решение за присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „л“ ЗУЕС); решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица (чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС), тъй като поддръжката може да се налага и преди започване на самото ползване на общите части; решения за получаване на кредити и безвъзмездни помощи (чл. 11, ал. 1, т. 12 ЗУЕС); решения за опрощаване на финансови задължения към етажната собственост, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им (чл. 11, ал. 1, т. 13 ЗУЕС).

Поради съществуващата забрана за ползване на сградата преди въвеждането й в експлоатация няма да могат да намерят приложение следните правомощия на общото събрание на етажните собственици: да взема решения за отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „б“ ЗУЕС); да взема решение за изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 ЗС за определен срок (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ ЗУЕС); да взема решение за използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“ ЗУЕС). Всяко едно от посочените решения предполага ползване на сградата от етажните собственици.

Предвид недовършеността на сградата, по-рядко приложими на практика ще бъдат решенията по чл. 11, ал. 1, т. 8 ЗУЕС (за приемане план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в доклада към техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му); решенията по чл. 11, ал. 1, т. 9 ЗУЕС (за приемане на изменения в плана по чл. 11, ал. 1, т. 8 ЗУЕС); решения по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „в“ ЗУЕС (за обновяване на сградата), както и решения по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „г“ ЗУЕС (за предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално законодателство).

Воден от горните разсъждения, като цяло смятам, че възникването на етажната собственост следва да се свързва с построяването на сградата в „груб строеж“ при наличието на поне четири самостоятелни обекта в нея, притежавани от различни собственици. Липсата на въвеждане на сградата в експлоатация ограничава в известна степен правомощията на органите на етажната собственост, тъй като те трябва да се съобразяват със забраната на чл. 178, ал. 1 ЗУТ. Това обаче не е основание да се отхвърли прилагането на режима на етажна собственост спрямо завършените в „груб строеж“, но невъведени в експлоатация сгради.

Бележки под линия:

[13] За правомощията на общото събрание по ЗУЕС вж. също Марков, М. Новият закон за управление на етажната собственост и предизвикателствата пред собствениците и обитателите. С., 2009, 86–90.