(ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г.)
Приложно поле на ЗУЕС
Важни промени са приети в уредбата на формите на управление на етажната собственост. На първо място, следва да се отбележи изменението на чл. 3 ЗУЕС, определящ изключенията от приложното поле на ЗУЕС. В старата си редакция (ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г.) разпоредбата предвиждаше два режима за управление на етажната собственост: един, нека го наречем общ режим по ЗС – прилаган по отношение на сгради, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, и втори, специален режим по ЗУЕС – прилаган по отношение на сгради, в които самостоятелните обекти са минимум четири и принадлежат на повече от един собственик. Като оставим настрана противоречивия критерий „брой на самостоятелните обекти”, а не брой на отделните етажни собственици (възможно е в една сграда да съществуват 10 самостоятелни обекта, но да се притежават в индивидуална собственост само на две лица), първоначалната редакция на чл. 3 ЗУЕС (ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г.) създаваше сериозни затруднения при своето тълкуване и практическо прилагане. След отмяната на разпоредбите в Закона за собствеността, които уреждаха така наречения по-горе общ режим на управление на етажната собственост (чл. 42, 43, 44 и 47 ЗС), режимът по ЗУЕС остава единственият.
Новата редакция на чл. 3 ЗУЕС (ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г.) предвижда, че за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат конкретни разпоредби, уреждащи отношенията при съсобственост:
– разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС: според която всеки съсобственик (етажен собственик в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си;
– разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ЗС: според която всеки съсобственик (етажен собственик в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им, и;
– разпоредбата на чл. 32 ЗС: според която общата вещ (общите части на сградата в хипотезата на чл. 3 ЗУЕС) се управлява по решение на съсобствениците (етажните собственици), притежаващи повече от половината вещ, по решение на съда или от назначен от съда управител на вещта.
Препращането е към правилата за ползване и управление на съсобствена вещ, като е изключена възможността общите части да се използват лично само от някои от етажните собствениците, в който случай се дължи обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване (чл. 31, ал. 2 ЗС). Не се прилагат и ограниченията при продажба на идеалните части (чл. 33 ЗС) – тъй като идеалните части от общите части се прехвърлят като принадлежност към самостоятелния обект в сградата, както и правилата за делбата (чл. 34-35 ЗС) – тъй като възникващата по отношение на общите части на сградата съсобственост е принудителна и неделима.
Това решение не е съвсем ново в българското вещно право. Съществуващата преди измененията на ЗУЕС съдебна практика1 приемаше прилагането на правилата на съсобствеността по аналогия при управлението на сгради в режим на етажна собственост, при които етажните собственици са само двама. С новата редакция на чл. 3 ЗУЕС това разрешение на съдебната практика не само се потвърди законодателно, като се прецизира обхватът на приложимите правила от уредбата на съсобствеността, но то и разшири своето приложно поле: част от правилата на съсобствеността ще се прилагат и по отношение на сгради в режим на етажна собственост, при които етажните собственици са трима.
Съотношение между различните форми на управление
Съществена е и промяната в съотношението между двете форми на управление на етажната собственост по чл. 9 ЗУЕС: общо събрание а етажната собственост и сдружение на етажните собственици. Ако до промените от ДВ, бр. 57 от 26.07.2011 г. двете форми бяха уредени като алтернативни: управлението можеше да се осъществява или само от общо събрание на етажната собственост, или само от сдружение на етажните собственици, като избраният режим се регистрира в общината по местонахождение на сградата, то след тях законът допуска едновременното съществуване на двете форми на управление. Израз на това разрешение е добавянето на съюза „и“ в чл. 9 ЗУЕС: „Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците“.
Кумулативното прилагане на двете форми на управление на етажната собственост е свързано с предвидената възможност сдружение да бъде учредено само от част от етажните собственици. Съгласно чл. 25, ал. 3 ЗУЕС сдружение може да бъде учредено от етажните собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. При действащата редакция на закона са възможни две хипотези:
– учредяване на сдружение на всички етажни собственици. В този случай общото събрание на сдружението има и правомощията на общото събрание на етажните собственици (чл. 33, ал. 5 ЗУЕС), а управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът) и касиерът на сдружението изпълняват правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост (чл. 34, ал. 5 ЗУЕС). На практика органите на сдружението осъществяват функциите на органите на етажната собственост. В този случай се стига до ощетяване на ползвателите на самостоятелни обекти в сградата, тъй като те имат право да участват с право на глас в общото събрание на етажната собственост, но законът не допуска участието им като съдружници в сдружението по чл. 25 ЗУЕС;
– учредяване на сдружение на част от етажните собственици, притежаващи най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. В тази хипотеза попадат и случаите, при които първоначално учреденото от всички етажни собственици сдружение бъде напуснато от някой от тях (по реда на чл. 30, ал. 3, изр. 2 ЗУЕС). Когато обаче делът на представените идеални части спадне под изискуемия, сдружението се прекратява (чл. 36, ал. 1, т. 4 ЗУЕС). При учредяване на сдружение на част от етажните собственици органите на сдружението разполагат с ограничени от закона правомощия: предвидени в чл. 33, ал. 2 ЗУЕС – за общото събрание на сдружението, и в чл. 34, ал. 2 ЗУЕС – за управителния съвет (управителя) на сдружението.
Когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците, решенията на общото събрание на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на етажните собственици (чл. 33, ал. 4 ЗУЕС). Общото събрание на етажните собственици се свиква от Управителния съвет (управителя) на сдружението, като членовете на сдружението участват в него лично или чрез представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението2.
Що се касае до правомощията на Управителния съвет (управителя) на сдружението, те са ограничени до функции по изпълнение на решенията на общото събрание на сдружението, представителство, вписвания и регистрации на сдружението (чл. 34, ал. 2 ЗУЕС). По решение на общото събрание на етажните собственици и на сдружението обаче правомощията на управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора) и касиера на етажната собственост могат да бъдат възложени на управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера на сдружението (чл. 34, ал. 9 ЗУЕС). Законодателят не предвижда квалифицирано мнозинство при вземането на това решение, което позволява то да бъде взето с гласовете на участващите в сдружението етажни собственици. Смятам, че няма пречки с решението на общото събрание на етажните собственици да се възложат само част от правомощията на съответните органи или възлагането да бъде само за някои от тези органи.
Управление чрез сдружение
Новост при сдружението на етажните собственици е изискването за посочване на цел на сдружението. Освен общата разпоредба на чл. 25, ал. 5 ЗУЕС, според която сдружението се създава само за целите на този закон, в първата и втората алинея на чл. 25 ЗУЕС са посочени двата възможни предмета на дейност на сдруженията на етажните собственици (чл. 28, ал. 1, т. 2 ЗУЕС):
– за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или използване на собствени средства с цел ремонт и обновяване на сгради в режим на етажна собственост. В този случай сдружението винаги е за неопределен срок (чл. 28, ал. 2 ЗУЕС) и прекратяването му е възможно при спазването на някои ограничения (чл. 36, ал. 2 ЗУЕС);
– за извършване на други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост, включително за усвояване на средства от други източници на финансиране, извън тези посочени по-горе.
Предвидено е и задължително съдържание на наименованието на сдружението: то трябва съдържа името на населеното място, пълен административен адрес, а в градовете с районно деление – и името на района (чл. 27, ал. 4, т. 2 ЗУЕС).
Освен вписване в регистъра на етажната собственост към общината (чл. 44 ЗУЕС), е посочено изрично, че сдружението на етажните собственици подлежи на вписване и в регистър БУЛСТАТ (чл. 25, ал. 5 ЗУЕС). След вписването в регистъра по чл. 44 ЗУЕС общинската администрация издава удостоверение за регистрация на сдружението (чл. 46а ЗУЕС). Отпаднала е възможността за учредяване на сдружение на етажните собственици в няколко сгради в режим на етажна собственост, като е уредена хипотезата на сдружения за един или повече входове на една и съща сграда (чл. 25, ал. 4 ЗУЕС).
За разлика от контролния съвет (контрольора) на етажната собственост, който след измененията в закона е факултативен орган (общото събрание на етажните собственици може да вземе решение да не се избира контролен съвет или контрольор – чл. 11, ал. 1, т. 15 ЗУЕС), при сдружението такава възможност не е предвидена (чл. 35 ЗУЕС).
Публикацията е част от статията "Преглед на някои от промените в Закона за управление на етажната собственост" – сп. "Собственост и право", 2011, № 8, с. 5.
Бележки под линия:
(1) Вж. решение № 1247/3.VI.1976 г., I г. о., ВС. По-подробно за мнението на правната доктрина вж. Ставру, С. Въпроси на етажната собственост. С., 2009, с. 141-144;
(2) Не с идеалните части на всички участващи в сдружението етажни собственици, а само на тези, които са гласували за приемането му.
