Невидимата вещна тежест
Всеки недвижим имот се прехвърля с една особена „тежест“, която за съжаление не може да бъде открита в удостоверенията за тежести и поради това трудно може да бъде отчетена от бъдещия собственик при преценката му относно извършването на съответната сделка. Тази тежест са съседните имоти и техните собственици (съседите) 🙂 Често те осъществяват дейност, която по необходимост засяга и начина на ползване на разположените в близост имоти: може да се създават шум или вибрации; да се изпуска пушек; да стават причина за възникването на изпарения, прах, излъчвания и пр.
Междусъседските отношения – отношенията между собствениците и ползвателите на съседни недвижими имоти (земя, сгради или самостоятелни обекти в сгради), са част от живота на всеки човек. Тяхното съществуване е обективно обусловено от особеностите на физическия свят, който обитаваме и в който са разположени вещите, които притежаваме.
Междусъседските отношения са съпътствали човечеството от началото на неговата история и са били регулирани, както чрез обичайни, религиозни и морални правила, така и с правни норми. Тяхното съдържание е отразявало съществуващите в конкретния исторически момент обществени нагласи и обективни дадености. Именно във връзка с отношенията между собствениците на съседните имоти са възникнали и са се развили редица правни институти, сред които: поземлените сервитути, отстоянията между съседни сгради и разположените в близост до границата растения, търпимите действия, етажната собственост, комплексите от затворен тип и пр.
Ежедневният характер и обективната неизбежност на междусъседските отношения определя тяхната осезаемост и висока емоционална ангажираност на участващите в тях лица. Поради това междусъседските спорове се характеризират с редица особености, които изискват прилагането на по-специфичен законодателен и правораздавателен подход.
Поради важността и обособеността на междусъседските отношение в англо-саксонската правна система те се разглеждат като самостоятелен обект на правно регулиране. Разделът от обективното право, който ги регулира, съществува като част от вещното право и се обозначава с наименованието „(Между)съседско право“ (neighbor law). Тъй като терминът не е популярен в България, бихме могли да обозначим въпросната система от правни норми и като “Правен режим на междусъседските отношения”.
Структура на „междусъседското“ право
Правният режим на междусъседските отношения включва разглеждането на следните въпроси:
i) обща характеристика на междусъседските отношения:
– възникване и прекратяване на междусъседските отношения (причини за възникване на съседството като социално явление; исторически преглед на правната уредба на междусъседските отношения);
– особености на междусъседските отношения (субекти на междусъседските отношения; специфични белези на междусъседските отношения; отграничения; правно значение на междусъседските отношения);
ii) граници между съседни имоти:
– предназначение и правна същност (общност на границата между съседните имоти; значение на границата във връзка с обособяването от земната повърхност на самостоятелни недвижими вещи; значение на границата във връзка с посочването на пространствените ограничения на вещните права върху имота; значение на границата във връзка с индивидуализацията на вещта);
– обозначаване (фактическо възникване на границите; кадастрално отразяване на границите; поставяне на огради и други разграничителни знаци; изменение на границите между съседните имоти; граници на поземлените имоти при неуредени сметки по регулация);
– отстояния (предназначение; правна същност; отстояния на дървета; критерий за определяне на собствеността върху дървото; законови ограничения на собствеността във връзка с отглеждането на дървета; собственост върху падналите в съседния имот плодове; правен режим на дърветата, посадени на самата граница между съседните имоти; отстояния на сгради; свързаното застрояване; отстояния на прозорци и балкони; отстояния на други съоръжения);
– защита при нарушени граници и отстояния (защитата на правото на собственост върху имота; форми на самопомощ; владелчески искове; петиторни искове);
iii) въздействия върху чужди съседни имоти:
– непозволени от закона въздействия върху чужди съседни имоти (генерален съседски “деликт”; шум; вибрации; миризми; пушек; изпарения; прах; лъчения; отвеждане на дъждовната вода в съседен имот; запречване на гледка; право на свеж въздух и право на достъп до слънчева светлина; лош външен вид; разпространение на паразити и други вредители; отглеждане на домашни любимци; вербален тормоз и др.);
– позволени от закона въздействия върху чужди съседни имоти (право на допустимо съседско въздействие с оглед предназначението на имота; право на обслужване на имота чрез извършване на определени действия в съседния имот; злоупотребата с право на собственост като граница на допустимото съседско въздействие;
– спорове във връзка с начина на ползване на съседните имоти (характеристика на междусъседските спорове; специфични средства за разрешаване на междусъседските спорове);
iv) взаимодействия при ползването на съседни имоти:
– естествени взаимодействия (съобразяване на природните закони; законови ограничения на собствеността, свързани с естествения ход на водата; промяна на речните корита и на разположението на други водни обекти; свличания и наноси);
– функционални взаимодействия (междусъседски сервитути; търпими действия между съседи; етажна собственост; “саморегулиращи” се жилищни комплекси).
За функцията „съсед“
В някои, изрично предвидени от закона, случай на междусъседските отношения е отредено специално правно значение. Така например, съседите се посочват от закона като източник на информация за правата, съществуващи върху един имот. Съседите се използват като свидетели за собствеността върху имота:
– при насочване на принудителното изпълнение върху определен недвижим имот – чл. 483 ГПК (съдебният изпълнител проверява собствеността върху имота, спрямо който се се иска принудително изпълнение, чрез разпит на съседи), както и
– при съставянето на констативен нотариален акт – чл. 587, ал. 2 ГПК (нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, които се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота, за който се иска съставянето на констативния нотариален акт).
Именно поради обстоятелството, че съседите често по необходимост са свидетели не само на собствеността, но и на действията, които стават в разположените в близост до тях имоти и жилища, към тях е насочена т. нар. инициатива “Neighborhood Watch”. Целта на последната е включването на съседите в борбата срещу престъпността чрез обединяването и мотивирането им да сигнализират в полицията за наблюдавани от тях престъпления и да предоставят информация относно техните извършители.
Бъдещето на междусъседските отношения
С нарастването на броя на хората и напредването на технологиите се наблюдава процес на интензификация на междусъседските отношения. Създаването на жилищни комплекси от затворен тип като следващ етап от управлението на междусъседските отношения в етажната собственост показва необходимостта от адекватна законодателна реакция на засилващите се процеси на „съседизация“ – ако можем условно да наречем така нарастващата гъстота и интензивност на междусъседските отношения 🙂
Все повече хора живеят във все по-малки пространства и с все повече граници. Споделяйки общи сгради и помещения, все повече хората влизат в социалната роля на съседи. Това изисква прецизна и разгърната правна регламентация на междусъседските отношения, както и отделянето им като самостоятелна група въпроси в рамките на правната наука и по-специално – във вещното право. Вярвам, че възприемането на подобен подход ще позволи отчитането на специфичните особеност на междусъседските отношения и формирането на правната идентичност на понятието „съсед“. Струва ми се, че това е изключително необходимо днес, когато все повече хора стават „съседи“ (формално), но все по-малко от тях се държат като такива. Достатъчно е да си зададем въпроса колко от своите съседи познаваме по име…
Ясната и достъпна за всички правна рамка на междусъседските отношения ще позволи осъществяването на по-ефективни и пълноценни отношения между съседите, като може да бъде положителен фактор за изграждането и възстановяването на социалната връзка между съседите. Защото да си „съсед“ означава:
– да се съобразяваш с интересите и потребностите на хората, в близост до които живееш;
– да участваш в съвместното управление на общите „съседски“ интереси и
– да носиш своята отговорност за запазването и подобряването на отношенията в „съседската“ общност, в която живееш…
Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, моето мнение в разгърнат вариант може да прегледате в следната монография:
1. „Междусъседски отношения. Вещноправни аспекти”, София, ИК Фенея, 2008, стр. 292, ISBN 978-954-9499-20-9. (май 2008 г.);
