По повод на въпроса относно прехвърлителните актове, които могат да бъдат използвани при определянето на размера на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване в полза на общината,
в Решение № 3865 от 23.03.2010 г. на ВАС по адм. д. № 14364/2009 г., III о., докладчик председателят Ваня Пунева е прието следното:
„Законът за общинската собственост КОНКРЕТНО ПОСОЧВА, КОИ СДЕЛКИ СЛЕДВА да се използват при определяне на пазарната цена на отчуждавания имот и КАК СЛЕДВА ДА БЪДЕ ОПРЕДЕЛЕНА (а именно по реда на ЗОбС) и затова представения договор не представлява ново доказателство от съществено значение за делото по което се иска отмяна на постановеното съдебно решение.“
Изводът има предвид договори, сключени от общината по реда на параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ във връзка с прилагане на предходна регулация.
В същия смисъл са и последващи решения на съдилища от по-долна степен:
– Решение 2487/7.05.2012 г. на Административен съд, гр. София, II отд., 23 с-в:
договорите по параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ не следва да бъдат взимани в предвид при изчисляване на "пазарните цени на имоти със сходни характеристики" по параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС, тъй като „редът за извършване на оценките по ЗУТ и ЗОС е различен“;
– Решение № 1001/27.02.2012 г. на Административен съд, гр. София, II отд., 25 с-в:
договорите по чл. 15, ал. 5 ЗУТ, съответно тези по параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ, „не отговарят на изискванията на параграф. 1, т. 2 ДР ЗОС и не може да бъде използван за пазарен аналог. От анализа на цитираната норма съдът обосновава извод, че в приложното й поле попадат само продажбите от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, реализирани чрез търг, не и по реда на прякото договаряне по ЗУТ“.
Дали обаче това решение на ВАС и неговата конкретизация в посочените решения на АС – гр. София отговарят на резултатите от езиковото и логическото тълкуване на чл. 22, ал. 5 ЗОС?
Срещу тезата, според която договорите по параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ не могат да бъдат използвани за определяне на пазарната цена на отчуждаваните имоти могат да бъдат направени и следните възражения по същество:
1. Липсва изчерпателно изброяване на конкретните видове сделки, които има предвид разпоредбата на чл. 22, ал. 5 ЗОС.
Съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС „Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и ВЪЗ ОСНОВА НА пазарните цени на ИМОТИ със СХОДНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ, НАМИРАЩИ СЕ В БЛИЗОСТ до отчуждавания имот.”
Критериите, които поставя разпоредбата, са свързани с характеристиките на имотите, чиято пазарна цена се взема в предвид, а не с посочване на конкретните видове сделки, които могат да бъдат взети в предвид при определяне на пазарните цени. Изрично посочените от закона изисквания касаят материалните характеристики („сходни“) и местоположението („в близост“) на имотите, сделките с които могат да бъдат използвани при определяне на обезщетението за отчуждаване. Те обаче не касаят вида на сделката, извършена с отговарящите на посочените изисквания имоти.
Второто изискване вече не е към имотите (характеристики и местоположение), а към уговорените при прехвърлянето им цени. Те трябва да бъдат пазарни.
2. Съдържанието на термина „пазарни цени“ е едно и също.
Съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС „Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на ПАЗАРНИТЕ ЦЕНИ на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.”
Въпросът е дали цените по договорите по параграф 8, ал. 2, т. 1 ПР на ЗУТ са „пазарни“ по смисъла на чл. 22, ал. 5 ЗОС?
В разпоредбата на параграф 8, ал. 2, т. 1 ПР на ЗУТ е уредена възможността след изтичане на сроковете за прилагане на дворищно-регулационните планове по предходния ред (параграф 6, ал. 2 и ал. 4 ПР на ЗУТ) влезлите в сила неприложени дворищнорегулационни планове да се приложат с договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма. В този случай параграф 8, ал. 3 ПР на ЗУТ посочва, че договорите за прехвърляне на собствеността с държавата или с общината се сключват във формата, при условията и по реда на чл. 15, ал. 4 и 5 и чл. 17, ал. 4 и 5 ЗУТ. Всяка една от разпоредбите, към които се препраща относно условията за сключване на договорите посочва, че продажната цена на прехвърляните части от урегулираните имоти се определя по ПАЗАРНИ ЦЕНИ, т. е. по същия начин, по който се определят цените наотчуждаваните имоти, съгласно изискванията на чл.22, ал.5 ЗОС:
чл. 15, ал. 4 ЗУТ: „Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – държавна собственост, договорът по ал. 3 се сключва по ПАЗАРНИ ЦЕНИ от областния управител в писмена форма.“;
чл. 15, ал. 5 ЗУТ: „Когато с план за регулация се променят граници на урегулирани поземлени имоти – общинска собственост, договорът по ал. 3 се сключва по ПАЗАРНИ ЦЕНИ от кмета на общината в писмена форма.“
чл. 17, ал. 4 ЗУТ: „Когато с план за регулация по ал. 2, т. 2 и 3 се засягат поземлени имоти – държавна собственост, договорът по ал. 3 се сключва по ПАЗАРНИ ЦЕНИ от областния управител в писмена форма.“
чл. 17, ал. 5 ЗУТ: „Когато с план за регулация по ал. 2, т. 2 и 3 се засягат поземлени имоти – общинска собственост, договорът по ал. 3 се сключва по ПАЗАРНИ ЦЕНИ от кмета на общината в писмена форма.“
Следователно продажните цени, посочени в договорите, сключени на основание параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ са ПАЗАРНИ ЦЕНИ по същия начин, по който изисква това разпоредбата на чл. 22, ал. 5 ЗОС. Става въпрос за едно и също понятие, преценявано с оглед едни и същи критерии. Нелогично би било общината (а и законодателят) да прилага различни критерии за „пазарност“ на договаряните от нея цени в контекста на чл. 15 , ал. 5 и чл. 17, ал. 5 ЗУТ, от една страна, и в контекста на чл.22, ал. 5 ЗОС, от друга страна. Основно изискване на юридическата техника изисква един и същ термин, употребяван от законодателя, да се тълкува по един и същ начин при използването му в различните правни разпоредби и нормативни актове. „Пазарни цени“ по смисъла на чл.22, ал. 5 ЗОС са същите „пазарни цени“ по смисъла на чл. 15 , ал. 5 и чл. 17, ал. 5 ЗУТ. Противното би означавало непоследователност при прилагането на закона и дискриминационно тълкуване на приложимите разпоредби, включително с оглед обслужването на интересите на общината за сметка на правата на гражданите
В същият смисъл следва да се приеме, че терминът е използван и в чл. 199, ал. 1 ЗУТ – при изкупуване от държавата и общината на недвижим имот в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост (право на предимство); чл. 209, ал. 2 ЗОС – при принудително отчуждаване в полза на държавата.
Направените изводи могат да бъдат подкрепени и при тълкуването на легалната дефиниция на параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС:
"Пазарни цени на имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се В БЛИЗОСТ до отчуждавания имот, които имат ЕДНАКВО КОНКРЕТНО ИЛИ ПРЕОБЛАДАВАЩО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ, притежават ЕДНАКЪВ ХАРАКТЕР НА ЗАСТРОЯВАНЕ СЪС СЪЩИТЕ ИЛИ БЛИЗКИ ПОКАЗАТЕЛИ на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и ДРУГИ ВЪЗМЕЗДНИ СДЕЛКИ между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, СКЛЮЧЕНИ В РАМКИТЕ НА 12 МЕСЕЦА ПРЕДИ датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.
От една страна, отново акцентът е върху особеностите на предмета (местоположение, предназначение, показатели) и момента на сключване (12 месеца преди датата на възлагане на оценката) на сделките, които се вземат в предвид при определянето на размера на обезщетението по реда на чл. 22, ал. 5 ЗОС, и от друга страна, изрично е посочено, че изброяването не е изчерпателно, а в съдържанието на понятието се включват и „други възмездни сделки“, т. е. липсва ограничаване (изчерпателно изброяване) на видовете правни сделки, които следва да бъдат взети в предвид при прилагането на чл. 22, ал. 5 ЗОС. Общината притежава качеството юридическо лице (чл. 136, ал. 3 от Конституция на Република България) и участието й като страна по сделката не изключва последната от обхвата на дефиницията по параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС.
Ограничаването на сделките само до „продажбите от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, реализирани чрез търг“ и изключването на сделките, сключени „по реда на прякото договаряне“ (Решение № 1001/27.02.2012 г. на Административен съд, гр. София, II отд., 25 с-в) не просто не отговаря на текста на параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС, но и противоречи на неговото съдържание. От друга страна, обстоятелството, че „редът за извършване на оценките по ЗУТ и ЗОС е различен“ ( Решение 2487/7.05.2012 г. на Административен съд, гр. София, II отд., 23 с-в) не излиза извън дефиницията на параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС, тъй като в нея критериите не касаят вида и начина на сключване на сделките, а характеристиката „пазарност“ на цените.
Дали цените са „пазарни“ зависи не от това между какви лица е сключена сделката, а от договарянето им на съществуващия „пазар“ – т. е. при наличното търсене и предлагане, което най-често се реализира в условията на „пряко договаряне“. Пазарът е пазар на пряко договаряне, а „пазарни“ са цените, договорени основно при пряко договаряне. Предвидените в ЗОС (чл. 22, ал. 5 във връзка с параграф 1, т.2 ДР) и ЗУТ (чл. 210, ал. 1: „Изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината“) начини за изчисляване на пазарните цени имат за цел да се доближат максимално и да съвпаднат именно с тези „пазарни“ цени, договорени „на пазара“ при условията на пряко договаряне. Една цена трябва да бъде „пазарна“, независимо дали е изчислена като „осреднените цени от всички сделки с имоти“, притежаващи определени характеристики (чл. 22, ал. 5 във връзка с параграф 1, т.2 ДР ЗОС) или от „комисия, назначена от кмета на общината“ (чл. 210, ал. 1 ЗУТ).
Ето защо към сделките, които могат да бъдат отчетени при определянето на „пазарните цени“ по смисъла на чл. 22, ал. 5 ЗОС, следва да бъдат включени и сделките, сключени при условията на пряко договаряне. Нещо повече – това следва да бъдат основните сделки, които следва да бъдат зачетени). Ограничаването на сделките само до „продажбите от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, реализирани чрез търг“ (Решение № 1001/27.02.2012 г. на Административен съд, гр. София, II отд., 25 с-в) би стеснило неоснователно приложното поле на чл. 22, ал. 5 ЗОС и би противоречило на самия текст на параграф 1, т. 2 ДР на ЗОС. При изчисляването на осреднените цени по параграф 1, т.2 ДР ЗОС във връзка с чл. 22, ал. 5 ЗОС, следва да бъда включени и сделките по параграф. 8, ал. 2, т. 1 и ал. 3 ПР на ЗУТ, тъй като се сключват по пазарни цени и отговарят на смисъла на разпоредбата, търсещ равностойно и максимално справедливо обезщетяване на собственика на отчуждавания имот.