(доклад, публикуван за първи път в: Предизвикателства пред правното регулиране в България. Сборник с доклади от научна конференция, проведена на 31 октомври 2023 г. в Голяма и Малка конферентни зали, УНСС, София. С., ИК-УНСС, 2024, с. 141–150)

Подобренията и другите разноски в недвижим имот представляват сериозен теоретически и практически интерес. В нашата вещноправна доктрина, освен моногобройните статии, специално място заемат двете съвременни монографии по темата – на Кръстю Цончев и Иво Дачев1. Налице са множество тълкувателни актове по една или друга тема на подобренията, както и богата и разнообразна практика на съдилищата по конкретни дела. В настоящия доклад ще се обсъдят решения, в които ВКС се е сблъскал с по-малко разглеждани казуси, често натъквайки се на противоречия. Където е удачно и само като допълнение към обсъждането на съдебната практика, водещите мнения в доктрината ще бъдат посочвани.

  1. Луксозни разноски

Често се среща виждането, че луксозните разноски не подлежат на обезщетяване2. Но кои разноски са луксозни е въпрос, труден за разрешаване. После, едно общо заключение, че тези разноски не следва да се обезщетяват, не намира опора в закона. Напротив: то би нарушило принципа за недопускане на неоснователното обогатяване. Нашето право се придържа към този принцип.

По въпроса кои разноски са луксозни има противоречие в съдебната практика. Няма спор, че луксозните разноски са средства, с чието влагане се увеличава абсолютната стойност на вещта. В този смисъл те се явяват всъщност подобрения (луксозни подобрения). Има известно колебание по въпроса как да се определи самата „луксозност“.

Според едното виждане от значение за тази преценка е конкретната обстановка. Следва да се вземат под внимание различни обстоятелства, като например: реалностите на съвременните стандарти на живот, енергийната ефективност, безопасността на жилището, материала и цената, както и конкретния момент (луксозните разноски в миналото може вече да не са такива, защото вече са масово приложими)3. Тази позиция е застъпена в Решение № 5/27.02.2013 г. по гр.д. № 70/2012 г. на ВКС, I г.о.

Според другото виждане луксозни разноски са тези, които увеличават стойността на имота над пазарната му. Това означава, че е достатъчно да има положителна разлика между абсолютната стойност вследствие на подобренията и тази стойност, на която такъв имот би могъл да се реализира на пазара. В Решение № 50096/21.10.2022 г. по гр.д. № 4492/2021 г. на ВКС, II г.о. се посочва следното:

Изводът на въззивния съд, че дали направени за недвижим имот разноски са луксозни се преценява с оглед вида на извършеното, вложените материали и стандарта на живот, е очевидно неправилен…

Преценката кои разноски са луксозни, когато между страните липсва договор, следва да се направи не с оглед вида на извършеното или на вложените материали, нито с оглед на стандарта на живот, а с оглед на определения в конкретните правни норми, уреждащи отношенията между страните, размер на обезщетението. Когато правна норма свързва размера на обезщетението с увеличената стойност на имота, като луксозни ще се квалифицират тези разноски, които са довели до увеличаване на стойността над пазарната. В такава хипотеза съдът ще определи обезщетението съобразно пазарната стойност на имота, а не с оглед действителната стойност, която същият има в резултат на извършените луксозни подобрения“.

В Решение № 113/19.10.2023 г. по гр.д. № 3575/2022 г. на ВКС, II г.о. (на същия докладчик) това виждане е потвърдено, като се пояснява, че

 „… едни и същи разноски в една част могат да бъдат обезщетени при условията на чл. 30, ал. 3 ЗС, като необходими (довели до възстановяване или запазване на вещта без да увеличават стойността й), в друга част, като подобрения (довели до увеличаване стойността на вещта), а трета част да не се обезщетят като луксозни (защото са увеличили стойността на вещта над пазарната).“

От горното може да се заключи, че в най-новата си практика ВКС различава луксозните разноски на обективен принцип, но не съобразно някаква „прищявка“ на подобрителя или житейската реалност, а единствено с оглед наличието на разлика между абсолютната и пазарната стойността на имота. Луксозните разноски се обезщетяват като подобрения: до размера на увеличената пазарна стойност на имота. Въпреки че Решение № 113/19.10.2023 г. по гр.д. № 3575/2022 г. на ВКС, II г.о. буквално говори за необезщетяване на разноските като луксозни, смисълът е, че не се заплаща стойността над пазарната, а не че луксозните разноски изобщо не подлежат на обезщетяване.

  1. Погасителна давност за вземането на наемателя

Наемателят е държател. За държателя се прилагат общите правила за началото на давностния срок: вземането е изискуемо от момента на извършване на подобренията и от този момент започва да тече погасителната давност. Това заключение следва от няколко тълкувателни акта: Постановление № 6/27.12.1974 г. по гр.д. № 9/1974 г. на ВС, Пленум, Тълкувателно решение № 85/02.12.1968 г. по гр.д. № 149/1968 г. на ВС, ОСГК, Постановление № 1/28.05.1979 г. по гр.д. № 1/1979 г. на ВС, Пленум.

Практиката на ВКС принципно следва тази позиция. В Решение № 912/02.02.2010 г. по гр.д. № 4713/2008 г. на ВКС, I г.о. се приема, че:

…началният момент на погасителната давност при вземания за извършени от държател в чужд имот подобрения, започва да тече от момента на извършването им, а не от по-късен момент.“ 

Именно при наемателя (класически пример за държател) това заключение изглежда е разколебано. Касае се за хипотезите, при които в договора за наем не е уговорено заплащане на направените от наемателя разноски. В Решение № 175/13.10.2016 г. по гр.д.№ 821/2016 г. на ВКС, IV г.осе посочва, че има принципна разлика между общата хипотеза на подобрения, извършени в чужд имот, и подобрения, извършени от наемател (в решението погрешно е посочено: „наемодател“) в наетия въз основа на договор за наем имот.

Различието, посочва ВКС, следва от обстоятелството в какво качество са направени подобренията. То обуславя момента на настъпването на изискуемостта на вземането, от който момент безспорно започва да тече и погасителната давност за вземането. Съставът заключава:

При наличието на наемен договор, по отношение на вземането за подобрения, изискуемостта настъпва от момента на предаването на имота, след прекратяването на наемния договор, който е и моментът на даването на престацията“.

Това разрешение не е изолирано. То стъпва върху приетото по-рано Решение № 120/01.07.2009 г. по т.д. № 21/2009 г. на ВКС, II т.о,, като черпи аргументация именно от посоченото по-горе Постановление № 1/28.05.1979 г. по гр.д. № 1/1979 г. на ВС, Пленум. Съгласно приетото в него, в първата хипотезата на чл. 55, ал. 1 ЗЗД (contictio sine causa) и чл 59 ЗЗД (actio de in rem verso) погасителната давност започва да тече от деня на получаването на престацията. Приема се следователно, че обогатяването при наема настъпва в един по-късен момент от извършване на подобренията: когато имотът е предаден на наемодателя. От този момент тече и погасителната давност.

Въпросът остава спорен. Има разлика между престацията по кондикционния иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, пр. 1 и обогатяването по чл. 59 ЗЗД, въпреки заедното им посочване в Постановление № 1/28.05.1979 г. Обогатяването по чл. 59 ЗЗД поначало не е свързано с дадено, което да подлежи на връщане. Както следва от самото постановление, касае се за един или повече юридически факти, от които произтичат обедняването и обогатяването.

Обвързването на началото на давностния срок с предаването на имота след прекратяване на наемния договор позволява паралел с договора за аренда. Давността за иска за подобрения и други разноски, сторени от арендатора в имота, тече от сходен (макар и не от същия) момент. Този момент е прекратяването на договора за аренда (чл. 13, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ)4. А от предаване на имота тече давността за друго вземане: това на арендодателя по отношение на исковете за обезщетение за вреди върху имота. Като специален закон обаче ЗАЗ предлага уредба, намираща оправдание в особеностите на конкретните отношения, които регулира5. Затова аргументи по отношение началото на давностния срок за вземането за подобрения, извършени от наемател, трудно могат да бъдат черпени от регулацията на арендния договор.

В заключение, по отношение на давността за подобрения, извършени от наемателя, въпросът остава спорен.

  1. Подобрения на собствен имот: хипотезата на чл. 177 ЗЗД

Съгласно чл. 177 ЗЗД, ако собственикът на продадения ипотекиран имот не е лично задължен, той има право да получи от цената на имота преди ипотекарните кредитори необходимите разноски, които е направил за имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни разноски. Касае се за особена привилегия в изпълнителния процес, приложима само по отношение на ипотекирания имот и само за посоченото вземане. Тази привилегия е на разположение както на лицето, което е учредило ипотека за чужд дълг, така и на това, което по-късно е придобило имота от ипотекарния длъжник.
Интерес представляват въпросите:
  • кой е задължен за заплащане на обезщетението и
  • как (по какъв процесуален ред) се упражнява това право.

Съгласно Решение № 219/13.01.2020 г. по гр.д. № 44/2019 г. на ВКС, III г.о., чл. 177 ЗЗД предоставя право на подобрителя да участва в разпределението с посочената привилегия. Оттук съставът на ВКС заключава, че длъжникът по изпълнението, който е учредил ипотеката (а не купувачът от публичната продан), е длъжник по вземането по чл. 177 ЗЗД. Съответно, при иск по чл. 59 ЗЗД за обезщетение поради неоснователно ползване на собствен имот, предявен от лицето, на което съдебният изпълнител е възложил имота, срещу лицето, което го е купило от длъжника след учредената ипотека в обезпечение на дълга, същото лице (ответникът) не разполага с материална легитимация по възражение за прихващане с вземането по чл. 177 ЗЗД. Липсва съвпадение на страните по правоотношението.

В тази връзка се поставя и въпросът за начина, по който се упражнява правото по чл. 177 ЗЗД. Според Решение № 60167/30.07.2021 г. по т.д. № 2314/2019 г. на ВКС, II т.о. се касае за иск, който следва да бъде предявен срещу ипотекарния кредитор и длъжника, чийто дълг е обезпечен с имущество, собственост на ищеца (задължително необходимо другарство).

На друго мнение е д-р Иво Дачев. Той аргументирано излага виждането, че правото по чл. 177 ЗЗД не се упражнява в исков процес, а в изпълнителния6. В близост с това становище е Определение № 75/12.02.2020 г. по ч.т.д. № 83/2020 г. на ВКС, II т.о. В него е прието, че носителят на приоритетното вземане по чл. 177, ал. 1 ЗЗД за разноски за имота няма обезпечителен интерес от спиране на изпълнителните действия преди разпределението, защото неговият интерес е да участва в разпределението на сумите по изпълнителното дело, тъй като именно при извършване на разпределението съдебният изпълнител е овластен да разгледа искането на третото лице, собственик на ипотекирания имот да участва в разпределението и да се удовлетвори преди ипотекарния кредитор. Следва да се отбележи, че в близката хипотеза на чл. 72, ал. 2 от Закона за привилегиите и ипотеките (ЗПИ (отм.))7, уреждаща правата на третото лице – държател по отношение на подобренията, извършени в ипотекирания имот след вписване на придобивния му акт, П. Венедиков посочва, че следва да се предяви иск срещу ипотекарния кредитор8.

В същото Определение № 75/12.02.2020 г. по ч.т.д. № 83/2020 г., II т.о., съставът на ВКС (макар и obiter dictum) неправилно отъждествява привилегията по чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД с привилегията по чл. 177 ЗЗД. Касае се за различни хипотези. Разпоредбата на чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД визира право на задържане. Такова има или държателят на движима вещ по чл. 91 ЗЗД, или (което е практически важният случай) добросъвестният владелец на движима или недвижима вещ (чл. 72, ал. 3 ЗС) или приравнен на него (добросъвестен подобрител) в хипотезите на чл. 70, ал. 3 ЗС, чл. 74, ал. 2 ЗС, чл. 67, ал. 1 ЗС, § 4в от ПЗР на ЗСПЗЗ, Постановление № 6/27.12.1974 г. по гр.д. № 9/1974 г. на ВС, Пленум. Право на задържане обаче се предявява с възражение срещу иска за връщане на вещта (Определение № 25/25.01.2016 г. по ч.гр.д. № 198/2016 г. на ВКС, I г.о.). Това означава, че преди изпълнението, по което се ползва привилегията, е постановено влязло в сила решение по такъв процес, по което правото на задържане да е уважено (чл. 298, ал. 4 ГПК). На свой ред, чл. 177 ЗЗД не визира подобрения от владелец или държател, а от собственика на ипотекирания имот. Същият не противопоставя никому право на задържане, а – както се видя по-горе, участва в разпределението с особена привилегия9.

  1. Прехвърляне на имота и прехвърляне на владението

Когато разноските в чуждия имот бъдат сторени, възниква относителното отношение между подобрителя и собственика към този момент. Промяната в субектите на правоотношението в общия случай да се случи в хипотезите на прехвърляне на вземане, респективно поемане или заместване в дълг. От това основно положение в практиката се наблюдават отклонения.

4.1. Прехвърляне на имота от собственика

Практиката на ВКС следва установеното в Тълкувателно решение № 48/03.04.1961 г. по гр.д. № 26/1961 г. на ВС, ОСГК. Според този акт е обществено оправдано и справедливо срещу недобросъвестен приобретател добросъвестният подобрител да може да упражни правото на задържане до заплащане стойността на подобренията (близък е бил текстът на новата ал. 2 на чл. 322 от Закона за имуществата, собствеността и сервитутите (ЗИСС (отм.))10. Посоченото тълкувателно решение обаче не предвижда нищо по отношение на самото вземане. Може ли обезщетението за подобренията да бъде търсено и от последващия приобретател, или тук вземането и възражението за право на задържане се „разделят“, като първото може да се търси само от предходния собственик, а второто се противопоставя на настоящия? Въпреки че в теорията срещу първото разрешение са изложени солидни аргументи11, практиката по-скоро приема именно него. То е обосновано от неразривността на връзката между вземането и възражението за задържане. Обосновава се несъщинска солидарност между прехвърлителя и недобросъвестния приобретател (Решение № 37/11.02.1988 г. на ВС, IV г.о., Решение № 3324/18.12.1978 г. по гр.д. № 1638/1978 г. на ВС, I г.о.). В най-новата си практика ВКС прилага този възглед и по отношение на купувача на публична продан. В Решение № 50133/13.02.2023 г. по гр.д. № 4605/2021 г. на ВКС, I г.о. е прието, че купувачът на публичната продан не носи отговорност за подобренията, които владелец е извършил в имота, освен когато е бил наясно, че в имота има извършени такива подобрения, които не са включени в описа по чл. 484 ГПК и не са формирали началната цена на имота. Прието е още, че ако са налице изброените по-горе условия, съдът възлага отговорността за подобренията върху купувача дори ако няма изрично позоваване на неговата недобросъвестност от страна на владелеца, стига той да е насочил иска си срещу купувача.

4.2. Прехвърляне на имота от подобрителя (обратната хипотеза)

Пред ВКС е бил поставян и въпросът кой притежава правото да претендира обезщетението за подобренията, когато след извършването им владението е било предадено от подобрителя на последващ владелец. Както и в предходния случай, отговорът се предпоставя от принципното положение, че облигацията е относителна.

В Решение № 152/09.07.2013 г. по гр.д. № 11/2013 г. на ВКС, I г.о., по въпроса кой е легитимиран да предяви иска за обезщетение, когато владелецът-подобрител е прехвърлил имота на трето лице, е прието следното:

“Ако владелецът-подобрител прехвърли имота, правото му да бъде обезщетен за извършени подобрения не преминава автоматично към приобретателя по силата на договора между тях, тъй като поначало ликвидацията на подобренията се извършва между собственика и подобрителя, освен ако последният не е прехвърлил изрично вземането си на трето лице по реда за прехвърляне на вземания – напр. чрез цесия. Такова преминаване на правата би имало само при универсално правоприемство – напр. наследяване”.

В теорията въпросът е спорен. Например Кр. Цончев и Л. Василев поддържат горното становище. В. Таджер и Иво Дачев12 обаче приемат, че владелецът – приобретател встъпва в правното положение на владелеца, извършил подобренията, като по този начин го замества във висящото правоотношение със собственика.

  1. Заключителни думи

В доклада се представиха актуални решения и основните виждания в теорията по някои интересни въпроси, свързани с подобренията в недвижими имоти. Изложението няма претенции за изчерпателност. Противоречията, които се посочиха, ще провокират дискусия и занапред и целта на доклада е единствено да допринесе за нейното развитие и обогатяване.

Използвана литература:

  1. Бобатинов, М., Кр. Влахов. Вещно право. Практически проблеми. Второ доп. изд. С., Сиби, 2007.

  2. Василев, Л. Българско вещно право. С., УИ „Св. Климент Охридски“, 1995.

  3. Венедиков, П. Ипотеки, залог, привилегии. Четвърто изд. С., ИК „Петко Венедиков“, 2008.

  4. Дачев, Иво. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С., Сиела, 2013.

  5. Марков, М. Ипотеката. С., Сиби, 2008.

  6. Орсов, Зл. Договорът за аренда на земеделска земя по българското право. С., Софи-Р, 2018.

  7. Пунев, Бл., В. Стоянов, Цв. Петкова, Г. Боянова, Ст. Ставру, Б. Дечева, Св, Калинова, Г. Солакова, Ал. Георгиев, Ан. Пунев, Яс. Ковачев. Право на собственост и други вещни права. С., ИК „Труд и право“, 2021.

  8. Ставру, Ст. Промените във вещта. Някои въпроси на приращението и преработването. С., Сиела Норма, 2016.

  9. Таджер, В. Вещно право на Република България. Част четвърта. Владение. Трето изд. С., Софи-Р, 2001.

  10. Цончев, Кр. Подобренията. Второ изд. С., Софи-Р, 2001.

Бележки под линия:

1 Цончев, Кр. Подобренията. Второ изд. С., Софи-Р, 2001; Дачев, Иво. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С., Сиела, 2013.

2 Общо за луксозните разноски вж. Цончев, Кр. Подобренията. Второ изд. С., Софи-Р, 2001, с. 224 и сл.

3 Това се приема и от Стоянов, В. – В: Пунев, Бл., В. Стоянов, Цв. Петкова, Г. Боянова, Ст. Ставру, Б. Дечева, Св, Калинова, Г. Солакова, Ал. Георгиев, Ан. Пунев, Яс. Ковачев. Право на собственост и други вещни права. С., ИК „Труд и право“, 2021, с. 834.

4 Обн., ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 г., многократно изменян и допълван.

5 Повече вж. у Орсов, Зл. Договорът за аренда на земеделска земя по българското право. С., Софи-Р, 2018, с. 176-180, с. 292.

6 Дачев, Иво. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С., Сиела, 2013, с. 372 и сл.

7 Обн., ДВ, бр. 21 от 26.01.1908 г., многократно изменян и допълван, отм., изв., бр. 92 от 16.11.1951 г., в сила от 16.12.1951 г.

8 Венедиков, П. Ипотеки, залог, привилегии. Четвърто изд. С., ИК „Петко Венедиков. 2008, с. 134-136.

9 За приликите и разликите между привилегията по чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД и тази по чл. 177 ЗЗД вж. още у Марков, М. Ипотеката. С., Сиби, 2008, с. 172, и Ставру, Ст. Промените във вещта. Някои въпроси на приращението и преработването. С., Сиела Норма, 2016, с. 37, 38, 42.

10 Обн., ДВ, бр. 29 от 7 Февруари 1904 г., попр., ДВ, бр. 88 от 26 Април 1904 г., изм., ДВ, бр. 231 от 13 Януари 1922 г., изм., ДВ, бр. 33 от 11 Февруари 1947 г., попр., ДВ, бр. 37 от 15 Февруари 1947 г., изм., ДВ, бр. 40 от 19 Февруари 1949 г., отм., ДВ, бр. 92 от 16 Ноември 1951 г. Чл. 322, ал. 2 ЗИСС е добавена с изменение, обн., ДВ, бр. 33 от 1947 г. и предвижда право на задържане на добросъвестния владелец срещу безвъзмездно придобилия приобретател, а също и срещу възмездно придобилия, ако е недобросъвестен.

11 За различните становища и подкрепящите ги аргументи в доктрината вж. Таджер, В. Вещно право на Република България. Част четвърта. Владение. Трето изд. С., Софи-Р, 2001, с. 278 и сл., Цончев, Кр. Подобренията. Второ изд. С., Софи-Р, 2001, с. 351 и сл., Василев, Л. Българско вещно право. С., УИ „Св. Климент Охридски“, 1995, с. 693-699, Бобатинов, М., Кр. Влахов. Вещно право. Практически проблеми, Второ доп. изд. С., Сиби, 2007, с. 153, Дачев, Иво. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С., Сиела, 2013, с. 212 и сл.

12 Цончев, Кр. Подобренията. Второ изд. С., Софи-Р, 2001, с. 362 и сл. Василев, Л. Българско вещно право. С., УИ „Св. Климент Охридски“, 1995, с. 680, Таджер, В. Вещно право на Република България. Част четвърта. Владение. Трето изд. С., Софи-Р, 2001, с. 277, Дачев, Иво. Правен режим на подобренията в недвижими имоти. С., Сиела, 2013, с. 396.

2 Коментари

  1. Обогатяваща статия, която добива още по-голямо значение в контекста на доста спорното по мое мнение отправено искане до КС за обявяване на противоконституционността на чл.314, ал.3 от ГПК, особено в частта за неразривността между правото на задържане и възстановяване на сторените разноски за подобрението на имота в хипотезата на добросъвестност на собственика, заещ , респективно изразил съгласието си, за това. Наистина приоритетното компенсиране на лицето, увеличило стойността на недвижимата вещ е важно за гарантирането на патримониалния баланс между страните, а ключовият въпрос е в евентуалната субсидиарност на actio de in rem verso спрямо лице, различно от обогатилия се, при условие че се възприеме тезата за исковия характер на чл.177 от ЗЗД, чиято цел е да облекчи в максимална степен възстановяването на инвестираните средства, позовавайки се на възникналата несъщинска солидарност.

    П.С. Материята е сложна, ала съществена за кохерентното изясняване на нерядко срещани в живота ситуации, служещи за база за развитието на юриспруденията у нас като цяло.

  2. Благодаря. Интересно наистина, какво ще се случи пред КС. На прима виста поне не бих помислил, че текстът е противоконституционен, но ще се запозная с мотивите на искането на Адрей Георгиев.

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.