Подобрения, извършени от наемател

I. Значение на въпроса. Цели и обхват на изследването. Очертаване на някои проблеми на съдебната практика.

 

Наемните отношения са един от най-широко разпространените видове облигационни отношения, което налага детайлното им изследване. Въпросът за подобренията има специална законодателна уредба само във връзка с тези, извършени от владелеца (чл. 72 и чл. 74 ЗС), при което отношенията по повод подобрения, извършени от държател, ще трябва да се уредят по правилата на гестията или неоснователното обогатяване, ако не са предмет на изрична уговорка. В резултат на това се поставят множество въпроси, чийто отговор не е еднозначен и чието изследване е задача на доктрината и практиката, но въпреки това продължават да са незадоволително разработени. Настоящият труд ще се фокусира само върху проблемите на подобренията, извършени от наемателя в качеството му на държател, предвид практическата значимост на наемните отношения и спецификите, които те пораждат. При все тази условност, повечето изводи, които ще бъдат направени, неминуемо засягат по-общите въпроси на неоснователното обогатяване, гестията и свободата на договаряне.

Наличните съчинения по темата¹ са твърде малко на брой и тесни по обхват. Затова настоящият труд има за цел преди всичко да предостави систематично изследване на множеството проблеми, които извършването на подобрения от наемател би могло да постави. По-конкретно, ще бъдат разгледани въпросите във връзка с момента, към който следва да се преценява обогатяването, изискуемостта на вземането за подобрения и основанието, на което ще се обезщетяват, възможността за упражняване на възражение за неизпълнен договор и за прихващане на вземането за подобрения, като ще бъдат отграничени хипотезите на; (1) липса на уговорка относно подобренията- кога ще е налице водене на чужда работа без възлагане, кога ще се прилага субсидиарният иск по чл.59 ЗЗД, има ли разлика в размера на обезщетението, и има ли случаи, в които подобренията не подлежат на обезщетяване, респ. кои са тези случаи; (2) хипотези на наличие на уговорка за подобренията между наемател и наемодател – доколко такива уговорки са допустими по нашето право, какъв е ефектът им, какви са възможните рискове. Въпросът за разграничението между необходими и полезни разноски ще бъде засегнат частично, доколкото има значение за изводите в настоящия труд.

Съдебната практика се фокусира върху въпроса за конкуренцията на исковете по чл.71-74 ЗС с тези на подобрителя-държател, констатирайки, че при липса на уговорка, отношенията се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване². Така и не се изяснява в кои случаи следва да намерят приложение правилата на гестията (чл. 60-62 ЗЗД) и в кои случаи приложим ще бъде субсидиарният иск по чл. 59 ЗЗД. В резултат, от една страна може да се срещне констатацията, че при наличие на уговорка, съгласно която наемодателят се съгласява с извършването на подобрения, макар и да не се уточнява за чия сметка ще бъдат те, отношенията следвало да се ликвидират по чл. 59 ЗЗД, без изобщо да се поставя въпросът за гестията³ – мнение, което трудно би могло да бъде споделено, докато в други съдебни решения⁴ се приема, че извършването на подобрения със знанието и без противопоставянето на наемодателя е достатъчно да обоснове приложението на чл. 60 и сл. ЗЗД. Противоречието е очевидно. Търсенето на отговор на този въпрос е един от ключовите аспекти на настоящото изследване.

Посочената липса на ясни критерии за разграничение между иска по чл.59 ЗЗД и този по чл.61, ал. 2 ЗЗД до голяма степен се дължи на отъждествяването по размер на сумите, които могат да се претендират на двете основания. По този начин практическото значение на въпроса за точната правна квалификация на отношенията (гестия или неоснователно обогатяване) в някаква степен се губи, а съдилищата предпочитат иска по чл. 59, поради по-ясните му предпоставки и липсата на необходимост от изследване на субективен елемент. Предстои да бъде обосновано защо това отъждествяване е грешно.

Следващ проблем се изразява в тенденцията извършените подобрения винаги да подлежат на възстановяване от страна на наемодателя, при липса на уговорка в обратния смисъл. Тази склонност на българския съд да довежда принипа за забрана на неоснователното обогатяване до крайност не намира нито легална, нито логическа, нито сравнителноправна опора.

Константната практика в смисъл, че моментът на изискуемостна вземането за подобрения е този на извършването им, крие рискове, на които е обръщано твърде малко внимание, поради което настоящото изследване ще ги очертае и ще предложи алтернативно разрешение и на този въпрос.

Положително следва да се оцени практиката във връзка с уговорките относно подобрения, която, макар и недостатъчно разнообразна, не ограничава свободата на договаряне на страните и по този начин им позволява да придадат достатъчна гъвкавост на този аспект от отношенията си. Не създават особени затруднения и въпросите относно възможността за упражняване на възражение за неизпълнен договор относно вземането за подобрения, както и относно компенсируемостта на същото. При все това, и тези въпроси ще бъдат включени в изложеноето по съображения за систематичност, както и защото крият потенциални проблеми и неясноти, които заслужават внимание.

 

II. Кратък сравнителноправен преглед

 

В страните от системата на общото право принципното положение е, че всеки наемател има право да извърши подобрения каквито сметне за добре, но при липса на противна уговорка няма право на обезщетение, дори наемодателят да се е обогатил⁵. Недобросъвестният подобрител разполага с претенция само в случаите, в които собственикът предварително е поискал или впоследствие е одобрил подобренията. Идеята на англо-американските юристи е, че в тези хипотези с приоритет трябва да се ползва правото на собственика на пълно господство върху вещта⁶, което следователно се явява основание на имущественото разместване.

Въпросът има изрична законодателна уредба в Италия. Съгласно чл. 1592 от действащия Codice Civile Italiano, общият принцип е, че наемателят няма право на обезщетение за извършените подобрения, освен ако е уговорено друго. При наличие на противна уговорка, съгласно изр. 2 на същата разпоредба, размерът на обезщетението се определя като по-малката сума измежду направените разноски и увеличената стойност на вещта към момента на връщането й.

Германската правна система се отличава с добре развита доктрина срещу т.нар. „нежелано обогатяване“ („aufgedrängte Bereicherung“), в резултат на която в ситуациите, в които обогатяването е едностранно наложено от обедняващата се страна, последната не разполага с претенция за обезщетение към насилствено обогатилия се. Този резултат се обосновава по аналогия с чл. 814 BGB, предвиждащ, че няма право на реституция този, който е изпълнил свой несъществуващ дълг, съзнавайки недължимостта на изпълнението. Твърди се, че тази разпоредба е израз на общото правило venire contra factum proprium⁷. Изводът е, че ако натрапилият обогатяването не се намира в състояние на грешка, поведението му е недобросъвестно и следва да му бъде отказано вземане⁸. Това се отнася с пълна сила и до наемателя подобрител, който при липса на уговорка очевидно не се намира в грешка относно дължимостта на подобренията и ги извършва с ясното съзнание, че не са били поискани от собственика.

Изводът, който може да се направи от краткия сравнителноправен преглед е, че като тенденция се наблюдава стремежът към недопускане на едностранно наложеното от обедняващата се страна обогатяване, каквото е това на наемателя подобрител при липса на уговорка, възлагаща подобренията в тежест на наемодателя . Начините, по които този резултат се постига са различни в различните правни системи – с помощта на засилена съдийска деятелност (Англия), чрез изрична законодателна уредба (Италия) или чрез доктринерни обобщения и правоприлагане по аналогия (Германия). Въпросът представлява особена трудност за онези страни от континенталното правно семейство, в които няма законодателна уредба по подобие на италианската⁹. Независимо от това, еднаквият резултат, до който водят различните подходи еднозначно дава да се разбере в каква насока следва да се развиват доктрината и практиката по въпроса там, където уредба липсва или е твърде пестелива, каквото е положението и в българската правна система.

 

III. Отношения при липса на уговорка

 

1. Наемателят като гестор

Терминологично, с оглед избягване на прекомерна натовареност на текста, с „гестия“ ще означавам самото водене на чужда работа без възлагане, с „доминус“ – лицето, в чиято полза се извършва работата, а лицето, което извършва работата, ще означавам като „гестор“.

Искът на гестора като иск за неоснователно обогатяване (actio negotiorum gestorum utilis) е бил познат и на римското право, за което свидетелстват редица фрагменти от Дигестите¹⁰. Макар в случая воденето на работата да е недобросъвестно и много често продиктувано от лични облаги на гестора, чувствителността на правото към неоснователното обогатяване като форма на несправедливост надделява, което налага иск да се признае и на тази категория гестори. Едва ли е оправдано такъв иск да бъде признат на подобрителя, който е недобросъвестен владелец, а същевременно да бъде отказан на държателя, чието положение като подобрител е твърде сходно¹¹. Че и нашето право познава actio negotiorum gestorum utilis, нееднозначно свидетелства редакцията на чл. 61, ал. 1 ЗЗД, която предполага, че гесторът в това си качество има право да извършва полезни разноски.

Прави се разграничение между предприемането на чужда работа без възлагане, от една страна, и извършването на работата, от друга. Първият фактически състав (чл. 60 ЗЗД) поражда единствено задължение за гестора да довърши работата с грижа на добрия стопанин. Втората група фактически състави (по чл. 61 ЗЗД) предполагат вече извършена работа и определят дали гесторът ще разполага с обратен иск и какъв ще е неговият размер¹². Това разграничение е от важно принципно значение, доколкото действията на гестора може и да не доведат до полезен резултат в сферата на доминуса, а отговорността на гестора в тези случаи би могла да има договорен характер – за неизпълнение на задължението по чл. 60, ал. 2 ЗЗД да довърши работата с грижа на добрия стопанин, както и да бъде намалена при условията на ал. 3 на същия текст. С други думи, довършената работа е допълнителният юридически факт, който обуславя обратния иск на гестора към доминуса, точно както безвъзмездният мандат придобива несъвършено двустранен характер в момента, в който мандатарят направи разноски или претърпи вреди в изпълнение на поръчката.

 

1.1 Предпоставки на предприемането на чужда работа от страна на наемателя подобрител

Първото изискване да е налице извършване на чужда работа. Работата е чужда, когато е насочена към пораждане на благоприятни последици (при това, не само правни такива) в чужда правна сфера. Безспорно извършването на подобрения попада в тази хипотеза, доколкото представлява въздействие върху чуждо имущество, което трайно увеличава неговата стойност. Действията, в които се изразява воденето на чуждата работа, могат да са както правни, така и фактически¹³. Извършването на подобрения представлява множество от фактически действия. Разбира се, ако гесторът възложи извършването на подобренията на трети лица чрез договор за изработка, той не губи качеството си гестор, и обратно, третите лица няма да получат претенция от гестия наред с възнаграждението, което им се следва по договора.

Второ, работата следва да е предприета „без натоварване“. Това означава липса на задължение за извършване на работа, произтичащо ex lege или от договор. На практика това изключва хипотезите, в които по договора за наем наемателят се е задължил за извършване на подобренията. Случаите, в които е уговорено право, но не и задължение на наемателя да ги извърши, също попадат в обхвата на гестията, тъй като под „натоварване“ се разбира възлагане на задължение¹⁴. Такава уговорка обаче е от ключово значение за определяне на размера на контрарния иск на наемателя съгласно чл.61 ЗЗД [виж т. VI].

Трето, работата трябва да е предприета със съзнание, че е управлявана в чужд интерес. Исторически и сравнителноправно по-разпространено е изискването за намерение за водене в чужд интерес (animus aliena negotii gerendi)¹⁵. Ако и действащият ЗЗД поставяше такова изискване, повечето от хипотезите на извършване на подобрения от наемател вероятно биха останали извън приложното поле на гестията, тъй като намерението (пряката цел) на наемателя най-често е с подобренията да набави облага само за себе си. Освен това, доказването на едно такова намерение би съставлявало значително по-голяма трудност. Нашият закон е изричен в смисъл, че изисква само знание, с което изключва необходимостта от доказване на пряка цел¹⁶ у дееца като предпоставка за предприемането на работата. Интересите на доминуса се гарантират от допълнителните предпоставки на чл. 61, обуславящи наличието или липсата на контрарен иск у гестора¹⁷.

Считам, че съзнание за водене на чуждата работа е винаги налице при наемните отношения, тъй като наемателят се явява държател на чужда вещ, и като такъв е недобросъвестен (знаещ) относно обстоятелството, че действията му засягат чужда сфера. От изложеното следва, че априорното изключване на гестията за сметка на иска по чл. 59 ЗЗД е неправилно, тъй като не отчита субсидиарния характер на последния. Наемателят, извършвайки подобрения върху наетия имот, без да е задължен за това, винаги предприема водене на чужда работа без възлагане, като този извод не се променя дори в хипотезите, в които наемателят е бил предназначил подобренията само за себе си, поради вече обоснованото изискване за просто съзнание за водене на работата и ирелевантност на волевия момент (целта).

 

1.2 Уместност на извършването на подобрения и добро водене на работата

Дали наемателят ще разполага с вземане за извършените подобрения, зависи от уместността на извършването им и доброто водене на работата по см. на чл.61, ал. 1 и сл. ЗЗД. При това, изискването за уместност се отнася и към трите хипотези на чл.61, доколкото предпоставките на ал. 2 и ал. 3 не изключват, а допълват фактическия състав на първата алинея. Този извод е виден както от систематичното място на разпоредбите, така и от редакцията на ал.2, която гласи „Ако работата е била предприета и в собствен интерес…“ Съюзът „и“ недвусмислено идва да покаже връзката с предходната алинея. Затова изясняването на значението на понятието е от изключителна важност.

Понятието „уместност“ е бланкетно – съдържанието му следва да се изяснява с оглед особеностите на всеки конкретен случай. Критериите за уместност, от които следва да се изхожда, са обективни. Съдебната практика сякаш свежда въпроса до това дали работата е била предприета със знанието и без противопоставянето на заинтересования, като от едновременното наличие на знание и липса на противопоставяне се прави изводът за уместност¹⁸. В случая се касае за една човешка презумпция, доколкото очакваното и разумното положение е, ако някой знае, че се действа пряко интереса му, ще предприеме някакви активни действия, с които да манифестира недоволството си¹⁹. Обратно – ако този някой бездейства, то най-вероятно работата го ползва, а ако да не го ползва, той е проявил незаинтересованост, към която правният ред поначало проявява нетърпимост (“Ius vigilantibus scriptum est”). Смятам, че тази практика, макар и не непременно грешна, твърде много опростява нещата, без да използва докрай възможностите, които общото изискване за уместност дава на правоприлагащия. Всъщност, уместно предприета е тази работа, която съответства на изричната или предполагаемата воля на доминуса. Знанието при липса на противопоставяне е един от безкрайно многото начини, по които тази воля би могла да бъде установена. Следва да се обръща внимание на изразеното при или по повод договора – както уговорки, насочени към уреждане на други отношения между страните, така дори и правно ирелевантни изявления биха могли да имат значение за дефиниране на уместността. Пример за изрично изразена воля на доминуса е когато наемният договор съдържа клауза, съгласно която наемателят има право да извършва в наетия имот всякакви подобрения, освен такива, които биха променили предназначението му. Следва да се подкрепи разбирането, че изходен пункт за тази преценка са личните предпочитания на доминуса²⁰, поради което обективно увеличената стойност на имуществото също няма да е, сама по себе си, достатъчна за обосноваване на уместност. Всякакво друго конкретизиране на понятието „уместност“ рискува да сложи рамки на отношения, чиято уредба предполага съобразяване на особеностите на конкретния случай.

Интересът на доминуса обаче не е „застинал във времето“, а това, което в един момент е било полезно за него, в следващия момент може да се окаже вредно. Поради това, при липса на уговорка, задължаваща наемодателя да търпи подобренията, следва да се приеме, че същият може да се противопостави дори на уместно предприетата работа, с особеността, че ще е длъжен да обезщети наемателя за направените разходи допреди противопоставянето.

Значението на уместността е ключово. Разликата между ал.1 и ал.2 се провежда на база това дали работата е била предприета изцяло в интерес на доминуса или и в интерес на гестора, докато разликата между ал.1 и ал.2, от една страна, и ал.3, от друга, се провежда на база наличието или липсата на противопоставяне. Целта на фактическите състави по чл.61 ЗЗД е да бъде осуетена претенцията на гестора в случаите, в които признаването на такава е явно несправедливо. В това и се състои самостоятелната роля на така лекомислено игнорираното изискване за уместност²¹.

Но в представите на наемодателя резултатът от работата може да е един, а накрая да се окаже съвсем друг. Следователно трябва да се изследва каква информация относно предприетите подобрения е била доведена до знанието на наемодателя. Ако тя не е с достатъчна степен на конкретност, че да може той напълно да съобрази интереса си и да прецени дали одобрява, не е оправдано a priori да се прави извод за наличие на вземане за подобренията. При наличие на разминаване между доведеното до знанието на наемодателя, респ. извършеното по начин, позволяващ узнаването му от наемодателя, и крайния резултат, разноските за подобренията следва да останат за сметка на наемателя, тъй като в тези случаи, макар и уместно предприета, работата няма да е добре управлявана, каквото е кумулативното изискване на чл. 61 ЗЗД. Може да се обобщи, че уместността е въпрос на предприемане на работата, а „доброто водене“ – на изпълнение съобразно уместно предприетото. Доминусът не дължи разноски за такава работа, точно както мандантът не е длъжен да приеме лошо изпълнена работа.

В светлината на горните разсъждения, трябва да се подчертае, че функцията на одобрението по чл.62 ЗЗД е преди всичко да внесе яснота в отношенията между страните и да избегне спорове във връзка с уместността на предприетата работа. Одобрявайки, доминусът се съгласява да поеме работата и така освобождава другата страна от необходимостта да доказва уместност²². Трудно би могло да се възприеме буквалното тълкуване на разпоредбата, което води до извода, че се касае за ратификация на действия извършени от чуждо име без представителна власт по чл.42 ЗЗД. Под „пълномощие“ в случая следва да се разбира мандат (чл.280 и сл. ЗЗД), тъй като гестията е призвана да компенсира именно липсата на възлагане. Одобряването обаче създава ситуация, аналогична на възлагането. Непрецизната терминология се обяснява с това, че в исторически план пълномощното се е разглеждало като част от мандатния договор, но нашият ЗЗД възприема модела на „абстрахиране“ на пълномощното, уреждайки го като независима от мандата едностранна сделка, което налага посоченото корективно тълкуване²³.

 

1.3. Към въпроса за размера на иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД

Правната квалификация на иска на наемателя подобрител, когато такъв следва да бъде признат, поначало е по чл.61, ал. 2 ЗЗД (гестор, действал уместно в собствен и в чужд интерес). Изложението не би било пълно, ако не се обърне внимание на въпроса за размера на този иск. А по този въпрос според мен има масово объркване както в по-голямата част от доктрината, така и в практиката. Господства мнението, че искът е в размер на по-малката сума измежду стойността на обогатяването и на обедняването, какъвто е размерът и на иска по чл.59 ЗЗД²⁴. Вероятно това е причината за неглижирането на проблема за съотношението между двата иска. На това тълкуване следва да се възрази, тъй като не отчита обстоятелствата, че: 1. Така се обезсмисля диференциацията между хипотезите на втората и третата алинеи на чл.61; 2. Законодателят не е използвал законодателната техника на препращане към „правилата за неоснователното обогатяване“, както е направил в ал.3. Едва ли тази непоследователност е случайна; 3. Дори чисто езиково, формулировките на чл. 61, ал. 2 („отговаря само до размера на обогатяването му“) и на чл.59 ЗЗД („обогатяването до размера на обедняването“) са различни, като първата изобщо не споменава обедняването като предпоставка; 4. Систематическото тълкуване с предходната алинея на чл. 61 ЗЗД води до извода, че се касае за възмездяване на разноски, без да е необходимо съотнасяне на обогатяване и обедняване, каквото е изискването на чл. 59 ЗЗД. Важно е да се направи уточнението, че терминът „обогатяване“, използван в чл. 61, ал. 2 не следва да се разбира в смисъл, че в тежест на доминуса остава равностойността на реално получените от него подобрения²⁵. Няма никаква логика по ал. 1, за гестия изцяло в негов интерес, доминусът да дължи разноските²⁶(това, което гесторът е платил), а по втората алинея, където разликата е чисто количествена, тъй като част от ползата остава за гестора, обезщетението да се определя по друг механизъм. По същия начин, именно разноски, а не увеличената стойност на вещта, дължи и мандантът по договор за поръчка.

Видно от изложеното, идеята на чл. 61, ал. 2 е просто да ограничи размера на вземането на гестора поради факта, че част от разноските са направени за полза, която е останала у него и би било несправедливо да възложим всички разноски тежест на доминуса, кавото е разрешението по ал.1. Изводът е, че „обогатяването“ по смисъла на чл. 61, ал. 2 се изразява в спестения разход за онази част от подобренията, която е останала в полза на доминуса. Размерът на този разход се определя според съотношението между стойностите на ползата, която всеки от двамата е получил. Доминусът следва да покрие онези разноски, които би направил, ако сам бе извършил работата в своя полза. Така ако наемателят (гестор) е извършил подобрения на обща стойност 1000, за които е направил разноски в размер на 500, а към момента на прекратяването на наемното правоотношение в полза на наемодателя са останали подобрения на стойност 700, наемодателят (доминус) следва да поеме 7/10 от разноските, т.е. 350. Прави се паралел с actio pro socio при гражданското дружество²⁷, с единствената разлика, че там разноските се определят в зависимост от дяловете на съдружниците. Считам, че още по-уместен е паралелът с мандат, извършен в интерес както на доверителя, така и на самия довереник (mandatum mea et tua gratia) [за обосновка, виж т. VI]. Застъпеният тук извод относно начина на определяне на размера на иска намира твърде изолирана подкрепа в част от съдебната практика²⁸.

 

2. Съотношение между иска от гестия и иска по чл.59 ЗЗД

След като се изясни, че уместността трябва да присъства като предпоставка във всички възможни хипотези на гестия, за да получи гесторът насрещен иск, поставя се въпросът за допустимостта на actio de in rem verso (чл.59 ЗЗД) в хипотезите, в които искът на наемателя не произтича от гестия. Такъв ще е на практика случаят на неуместно извършени подобрения. Мнозинството е склонно да приеме, че това е типична хипотеза „вън от горните случаи“ (чл.59 ЗЗД) и да признае иск на наемателя подобрител. Тази теза намира известна опора и в старата френска доктрина²⁹. Но възприемайки безусловно това тълкуване, ще трябва да признаем иск на всеки, независимо колко противно на добрите нрави или на сключения от него договор действа той, с което би се насърчило вече споменатото „натрапено“ обогатяване.

Уместно се отбелязва в теорията, че в случаите, в които е налице изрична забрана за извършване на работа от страна на доминуса, трябва да се изследва характерът на тази забрана – в едни случаи може да е разумна и оправдана, но в други да е плод на каприз, невежество и т.н.³⁰ Така се стига до въпроса за значението на чл. 61, ал. 3 ЗЗД, която препраща към „правилата на неоснователното обогатяване“³¹. Значението на тази разпоредба е в две насоки: Първо, да преодолее несъгласието на доминуса в случаите, в които работата е уместно предприета и добре управлявана, и второ, да откаже на гестора претенция за подобренията в случаите на неуместно предприета работа. Възможността за преодоляване на несъгласието е предвидена именно за случаите, в които отказът е неразумен и житейски неоправдан до степен, че изглежда като злоупотреба с право – в тези случаи е налице разминаване между предполагаемата воля на един разумен човек и изрично изразената такава, като законодателят е дал предимство на първата, което разрешение е логично и оправдано с оглед нормалните човешки взаимоотношения, от които гражданското право изхожда и към чийто модел следва да се стреми. С други думи, налице е уместност на предприемане и добро водене на работата, въпреки изрично изразеното несъгласие. Струва ми се обаче, че такова преодоляване на несъгласието е практически мислимо само при negotiorum gestio necessaria (необходима гестия) – когато работата е предприета за отблъскване на една надвиснала опасност или за извършване на неотложни действия с оглед съхраняване на чужди блага действия³², какъвто несъмнено не е случаят на извършване на подобрения. Само тогава е оправдано да отправим укор към доминуса за това, че се суети да приеме работа, която всеки добър стопанин по принцип върши. Не е грешно да се приеме, че необходимите разноски са свързани с negotiorum gestio necessaria, докато полезните разноски са продукт на negotiorum gestio utilis. Но нима можем да упрекнем някого за това, че не желае вещите-обект на негова собственост да бъдат видоизменяни? Дали едни подобрения ще са полезни за някого, в контекста на гестията зависи изцяло от неговата субективна преценка, тъй като тук факторът обективна необходимост не може да послужи като критерий за преценка на уместността, какъвто е случаят с необходимите разноски. Собственикът, а не друг, решава в какъв вид да приеме вещта си и за какво да я използва. В този смисъл, може да се направи теоретичният извод, че понятието „полезни разноски“ при гестията има различно съдържание от понятието „подобрения“ по ЗС, доколкото за определяне на ползата при гестията се изхожда основно от т.нар. субективни фактори, които уредбата по ЗС изключва³³.

Идеята за субективната обусловеност на ползата при подобренията не е чужда на част от доктрината и съдебната практика, възприемащи идеята за т.нар. ius tollendi- право на собственика да иска от подобрителя да си „вдигне“ подобренията ³⁴, което сравнителноправно има изрична уредба в чл. 555 ФГК. Стъпвайки на тази плоскост, трябва да приемем, че когато наемателят извърши подобрения в нарушение на забраната за това, същият следва да ги отстрани за своя сметка. Легална опора за това у нас са както негаторният иск (чл. 109 ЗС), така и общите правила на гражданската отговорност, ако допуснем поправяне на вредите в натура по българското право. Извършените в тези случаи подобрения представляват именно една вреда за собственика, едно забранено засягане на негова вещ. В подкрепа на настоящите разсъждения, чл. 678 BGB постановява, че когато работата е предприета въпреки изричната или предполагаемата воля на доминуса (неуместно), гесторът отговаря за вреди. Духът на нашата уредба позволява такова правило да се изведе и у нас³⁵. Още по-конкретна е разпоредбата на чл. 555, ал. 3 ФГК, която постановява, че ако собственикът упражни правото да иска премахване на подобренията, извършени от трето лице без негово разрешение, това става изцяло за сметка на подобрителя, който наред с това отговаря за причинените на собственика вреди. Разбира се, въпросът за детайлната теоретична обосновка на вредата от подобрения надхвърля целите на настоящия труд и следва да бъде предмет на отделно изследване.

На по-силно основание, следва да приемем, че е възможно частичното упражняване на ius tollendi, в който случай обезщетението, което доминусът ще може да претендира, ще бъде намалено по размер, по силата на правилото за компенсация на ползите с вредите.

Считам, че изложеното се отнася не само до хипотезата на нарушена изрична забрана за подобрения, но и до всички случаи, в които работата е неуместно предприета или недобре управлявана, като най-съществената разлика се заключва в това, че докато в първия случай отговорността на подобрителя е несъмнено договорна, то във втория случай тя би могла да бъде и деликтна.

В обобщение, чл.61, ал. 3 има важния ефект да ограничи actio de in rem verso при гестия само до хипотезите, в които работата е уместно предприета и добре управлявана. Когато гестия е налице, искът по чл.59 ЗЗД бива поставен в зависимост от предпоставките на чл.61, ал. 3. Логически абсурд е липсата на тези предпоставки да води до същия резултат. В противен случай, съществуването на тази разпоредба би било безсмислено, тъй като искът по чл.59 ЗЗД би бил приложим на общо основание³⁶.

 

IV. Давност на вземането на наемателя за подобрения

 

Следващ въпрос, на които следва да се обърне особено внимание е моментът, от който започва да тече давностният срок за вземането за извършени от наемателя подобрения. Единодушно в нашата съдебна практика се приема, че това е моментът на извършване на подобренията, което е и в синхрон с отдавна установената практика, че вземането на владелеца подобрител става изискуемо от момента, в който владението му бъде обърнато в държане (тъй като това е моментът, в който собственикът фактически започва да се ползва от увеличената стойност на вещта си). Последователното прокарване на това правило води до извода, че след като наемателят изначално има качеството на държател, вземането му следва да е изискуемо със самото извършване на подобренията. Този извод е формално-юридически издържан, но не отчита някои особености на наемните отношения, като техният дългосрочен характер и обстоятелството, че в много случаи подобренията се явяват една инвестиция, която с времето дава някаква възвръщаемост на наемателя. Така, възможно е срокът на амортизация на подобренията да е по-кратък от срока на наемния договор, в който случай към момента на прекратяване на договора имотът ще се окаже в относително същото състояние, в което е бил преди извършване на подобренията и по този начин наемодателят ще ги е заплатил предварително, а няма да се е ползвал от тях³⁷, при което няма да е налице полза за доминуса като предпоставка на иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД. На следващо място, наемателят сам се ползва от увеличената стойност на вещта, поради което при определяне на размера на обезщетението му по чл. 59 ЗЗД (ако изхождаме от общоприетото разбиране, че изобщо би могъл да бъде приложим) следва винаги да се приспадне увеличената вследствие на извършените подобрения стойност на ползването му. Така е напълно възможно към момента на прекратяване на наемното отношение наемателят да не е обеднял или дори да се е оказал на печалба, което автоматично изключва иска по чл. 59, чиито предпоставки са обогатяване, обедняване и причинна връзка. В случая, твърде често обедняване от страна на наемателя просто няма да има, или то ще е по-малко по размер в сравнение с направените за подобренията разноски (тъй като следва да се отчита увеличената стойност на ползването)³⁸. Разрешението на ВКС относно началото на давността крие и други рискове, които вече са разгледани в доктрината и чието засягане тук никак не би спомогнало за целенасочеността на изследването³⁹.

Срещу изложеното становище би могло да се повдигне възражението, че наемодателят, бидейки собственик на вещта, има възможност да се разпореди с нея на възмездно основание по всяко време, при което би се ползвал от добавената стойност на подобренията⁴⁰. Този извод обаче би бил прибързан. От една страна, това би означавало да принудим собственика, за да не се окаже в твърде икономически неизгодната ситуация да дължи стойността на подобрения, които реално не го ползват, да се разпореди със собствената си вещ. Освен това, заслужава да се отбележи, че в мнозинството практически значими хипотези наемният договор ще е противопоставим съгласно чл. 237 ЗЗД на последващия приобретател, а никой купувач не би дал твърде висока цена за обременена вещ, за която се очаква, че ще бъде с намалена пазарна цена към момента на отпадане на противопоставимото право на наемателя, така че добавената стойност, дори да я има, не е толкова значителна, колкото може да ни се стори на пръв поглед. Извън тези чисто прагматични съображения, следва да се изтъкне, че форма на обогатяване е увеличаването на актива, а не хипотетичната възможност за това. Ситуацията се променя в момента, в който наемодателят действително се разпореди с имота си – едва от този момент, а не по силата на абстрактната възможност да се разпореди, настъпва обогатяването.

В общия случай, може да се мисли в две насоки: (1) за начален момент на давността да приемем този на прекратяване на наемното правоотношение или (2) този на (предявяването на иска за) връщането на вещта. На пръв поглед, второто разрешение има предимството, че държи сметка за хипотезата, в която наемателят продължава да ползва вещта (а така и увеличената й стойност) при вече прекратен наемен договор, при което възприемайки първия вариант, отново бихме рискували да стигнем до ситуация, в която наемодателят би се оказал длъжен да заплати стойността на подобрения, от които сам не се е ползвал⁴¹. Този извод е примамлив, но и неправилен, тъй като по арг. от чл.236, ал. 2 ЗЗД ползването на имота след прекратяване на наемното отношение е неправомерно и наемателят дължи обезщетение за причинените вреди за периода до окончателното връщане на фактическата власт върху имота. Именно в това вземане за вреди се включва увеличената стойност на имота, от която наемателят неправомерно се е ползвал, под формата на загуба за наемодателя, с уточнението, че за да възникне това вземане, наемодателят следва да се е противопоставил на последващото изтичането на срока на наемния договор ползване, за да не бъде наемът продължен като такъв за неопределен срок. Вземане за подобрения няма да възникне до момента на реалното прекратяване на договора. Изводът е, че потенциалните проблеми се елиминират на плоскостта на договорната отговорност⁴². Следователно, за релевантен момент за изискуемостта на вземането, респ. за началото на давностния срок, поначало следва да се приеме този на прекратяване на наемното правоотношение. Това е именно моментът, в който настъпва окончателна яснота относно това кому каква част от стойността на подобренията се следва. С оглед избягване на гореспоменатите несправедливости, именно от този момент наемателят следва да може да упражни претенцията си.

Такова следва да бъде общото правило. Но балансирането на интереса на наемодателя с този на наемателя подобрител предполага изключение от него във вече обсъдената хипотеза, в която собственикът действително се разпореди с вещта възмездно и по този начин се възползва от добавената й стойност. В този случай, собственикът получава облага от подобренията в момент, предхождащ момента на прекратяване на наемния договор. Ако приложим общото правило, би се стигнало до абсурдния резултат да възложим подобренията в тежест на приобретателя, който е собственик и наемодател към момента на прекратяването на договора, но който вече веднъж е заплатил стойността на подобренията чрез продажбената цена. Неразумно би било наемателят подобрител да не получи вземане, доколкото е действал уместно и в интерес на наемодателя си. Квалификацията на иска отново следва да бъде по чл. 61, ал. 2 ЗЗД, като диференцираният момент на изискуемостта може да се обясни с разликата в моментите, в които възниква полза за доминуса като елемент от правопораждащия иска по чл. 61, ал. 2 фактически състав- докато в общия случай тази полза възниква в момента на прекратяване на наемното правоотношение, то във втората хипотеза това се случва в момента на разпореждане от страна на доминуса с подобрената вещ. Тоест принципът, от който се изхожда при определяне на момента на изискуемостта и в двата случая е един и същ.

 

V. Право на наемателя да задържи имота. Възможност за прихващане.

 

С основание можем да се запитаме дали наемателят има право да упражни възражение за неизпълнен договор, с което правомерно да откаже връщане на имота до изплащане на полезните разноски от страна на наемодателя. Такова становище се среща изолирано в доктрината⁴³. Смешението между exceptio non adimpleti contractus (чл.90 ЗЗД) и ius retentionis (чл.91 ЗЗД) и разглеждането им като един институт води дотам, че тезата за възможността за упражняване на възражение за неизпълнен договор по чл.90 ЗЗД от наемателя подобрител е пренебрегвана. Но въпросната теза заслужава внимание, тъй като почива на прецизното разграничаване между двата института.

От една страна, когато въпросът за подобренията е уреден в самия договор, приложимостта на чл. 90 ЗЗД е безспорна, доколкото вземанията са част от договорното правоотношение. Когато обаче въпросът не е уреден в договора, ликвидацията ще се извърши по правилата на гестията или неоснователното обогатяване. Ако в този случай наемателят упражни възражението за неизпълнен договор, това автоматично би изключило приложението на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, придавайки правомерност на неизпълнението му. Трябва да се има предвид обаче, че тази правомерност се придава само на невръщането на имота, а не и на ползването му.

Аргумент срещу допустимостта на възражението по чл. 90 ЗЗД би могъл да се основава на обстоятелството, че вземането за подобрения и това за връщане на имота не произтичат от едно и също правно отношение, тъй като първото е договорно, а второто- извъндоговорно (от гестия или неоснователно обогатяване). Стриктно погледнато, това са две различни правоотношения. Този проблем се преодолява с широката концепция за „едно и също правоотношение“, която би могла да бъде възприета. В случая, и двете вземания са стопански неделими едно от друго и намират основанието си в общия юридически факт на наемния договор, който се явява conditio sine qua non за последващото извършване на подобрения и прекратяване на договора, от които пряко възникват двете задължения⁴⁴.

Все пак съм на мнение, че ако изхождаме от еквивалентността на престациите като ценност, която правото по чл. 90 ЗЗД е призвано да защити, трябва да ограничим това право само до редките случаи, в които извършването на подобренията е възложено като задължение на наемателя, за което наемодателят дължи отделно възнаграждение. Само тогава страните са гледали на разноските за подобрения като на част от цената, която наемателят дължи и която в този смисъл е еквивалентна на насрещната престация по договора. Една такава уговорка има характера на изработка и представлява относително самостоятелна сделка, инкорпорирана в наемния договор [виж VI]. Именно уреждането им като една сделка поставя изпълнението на задължението на наемателя да върне наетата вещ в зависимост от заплащането на извършените подобрения⁴⁵. Обратно, когато такава уговорка липсва, евентуално вземане за подобренията би било „свръх“ договора и на него не кореспондира насрещно задължение, на което страните да гледат като на еквивалентно. Това следва и от поначало едностранния характер на правоотношението, което произтича от предприемане на чужда работа без възлагане. Считам, че това тълкуване води до по-справедлив резултат, тъй като с възприемането на първото рискуваме да възложим на наемодателя един прекомерен и непредвидим риск.

В обобщение, само ако извършването на подобренията за сметка на наемодателя е уговорено като задължение по договора, от момента на прекратяване на наемното отношение наемателят има право да откаже връщането на имота на основание чл. 90 ЗЗД до окончателното заплащане на подобренията от страна на наемодателя. Последният, бидейки в състояние на двойна забава⁴⁶, наред с общите последици от неизпълнение на парично задължение, носи риска от всякакви последващи амортизации на имота и дължи необходимите разноски за неговото използване, а наемателят отговаря само за умисъл и груба небрежност (арг. от чл. 95 и сл. във вр. с чл.255, ал. 2 ЗЗД). Ако обаче такава уговорка липсва, вземането за подобрения е такова от гестия, поради което приложимост намира общото правило за независимост (абстрактност) между различни правоотношения и тъй като вземанията за цената и за връщане на имота, чието основание е самият наемен договор, не му кореспондират, подобрителят не разполага с възражение за неизпълнен договор.

С оглед възможността за прихващане на вземането за подобрения със задължението за наемна цена, няма изискване вземанията да са от едно и също правоотношение. Тук обаче се натъкваме на друг проблем. В теорията се изтъква, че една от несправедливостите при възприемането на вече коментираното становище на съдебната практика относно момента на изискуемост на вземането за подобрения се изразява в риска от това наемателят, вместо да заплаща наемна цена, да извърши подобрение, с вземането за което да прихване⁴⁷. Тази констатация следва да бъде подкрепена и допълнена. Една от предпоставките за компенсируемост съгласно чл. 103, ал. 1 ЗЗД е ликвидност на активното вземане. Вземането за извършени подобрения поначало не е ликвидно, от което следва, че извънсъдебно прихващане с него не е възможно⁴⁸. Следователно, прихващането на вземането за подобрения може да стане само по съдебен ред, което означава, че произвежда действие едва от момента на влизане в сила на съдебното решение, от който момент придобива качеството ликвидност⁴⁹. Действително, ако безкритично възприемем становището, че вземането за подобрения става изискуемо със самото им извършване, съществува риск наемателят още по време на действието на договора да получи осъдително съдебно решение, с което да извърши прихващане на цената с вземането за подобрения. Предлаганото от мен разрешение относно началния момент на давността донякъде преодолява този проблем, тъй като такова осъдително съдебно решение няма да може да бъде получено преди прекратяване на наема (тъй като изискуемостта е предпоставка за прихващането), а до този момент ще текат лихви за забава по вземанията за наемната цена, което би следвало допълнително да обезкуражи наемателя от предприемане на такива действия.

 

VI. Отношения при наличие на уговорка относно подобренията

 

В следващите редове ще бъде направен опит за систематизация и анализ на някои типични и нетипични клаузи за подобрения, възможните им ефекти, както и на проблемите, които биха могли да породят.

Фетишизирането на принципа за недопускане на неоснователно обогатяване може да ни подведе да мислим, че уговорка, възлагаща разноските за подобрения в тежест на наемателя, е нищожна като противоречаща с този принцип. За щастие, съдебната практика никога не се е подвеждала към такива разсъждения и още ВС с ТР №85/02.12.1968г. на ОСГК постановява, че отношенията между държателя подобрител и собственика се уреждат преди всичко съобразно договореното между тях и едва при липса на такава уговорка – по правилата на гестията и неоснователното обогатяване. Обяснението е просто – принципът за неоснователното обогатяване е императивен, но само доколкото обогатяването е неоснователно. Евентуалната уговорка в чия тежест да бъдат разноските за подобрения представлява именно основание на обогатяването⁵⁰ и няма разумни аргументи за ограничаване на свободата на договаряне в това отношение.

Уговорката, че подобренията остават изцяло за сметка на наемателя води до справедлив резултат в случаите, когато наемът е дългосрочен и може да се очаква, че наемателят ще подобрява имота съобразно изменените си предпочитания и нужди, респ. че подобренията ще са в значителна степен амортизирани към момента на прекратяване на правоотношението и предаването на вещта, при което липсата на тази уговорка би довела до описаните в т. IV проблеми. Обратно, когато наемът е краткосрочен, има голяма вероятност наемодателят да се ползва от подобренията, поради което е икономически справедливо наемателят да получи съответна част от стойността им. Но възможната икономическа несправедливост в никакъв случай не е от естество да доведе до порок в сделката, тъй като нашето право поначало не познава института на чрезмерното увреждане⁵¹, което означава, че еквивалентни са тези престации, на които страните гледат като на такива, независимо от действителното икономическо положение. Следователно няма пречка наемодателят да си уговори по-висока цена и дори да задължи наемателя да извърши подобрения за собствена сметка. В последния случай, договорът ще придобие смесен характер и към него следва да намерят субсидиарно приложение правилата на договора за изработка (чл. 265 и сл. ЗЗД). Всъщност вече няма да се касае за извършване на „подобрения“, респ. „полезни разноски“, доколкото посочените понятия легално се използват само в контекста на извъндоговорни отношения⁵².

По-често срещана на практика уговорка е тази, съгласно която наемателят има право да извърши подобрения само след като получи разрешението на наемодателя. Макар практиката да не поставя под въпрос валидността на такава уговорка, от теоретична гледна точка могат да бъдат поставени някои въпроси. Не представлява ли тази уговорка по същността си уговаряне на потестативно право, каквото чл. 44 ЗЗД не допуска? Част от по-старата доктрина тълкува чл. 44 ЗЗД именно в смисъл, че едностранните сделки са numerus clausus, от което следвало, че такива не могат да бъдат уговаряни⁵³, но практиката и част от по-новата доктрина отричат това становище, възприемайки като общо правило, че няма пречка да бъдат уговаряни потестативни права, доколкото законът не го забранява⁵⁴. Второто виждане следва да бъде изцяло споделено, тъй като по арг. от чл. 9 във вр. с чл. 44 ЗЗД, свободата на договаряне е част именно от „случаите, в които законът допуска“ правен ефект на едностранните сделки. Действителният разум на ограничението на чл. 44 ЗЗД е прост – никой не може едностранно и самоволно да си създава власт, с която да засяга правната сфера на другиго, но от това по никакъв начин не следва, че има пречка такава власт да възникне като функция от съглашение и само между страните по него (чл. 9, чл. 21, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави и императивните правни норми са достатъчна гаранция, че едностранните волеизявления няма да се превърнат в инструмент за недобросъвестна репресия.

Но дори да възприемем старото консервативно виждане относно чл. 44 ЗЗД, горепосочената уговорка относно подобренията все пак би била валидна, тъй като в нейно изпълнение наемателят прави оферта, а давайки съгласието си, наемодателят я приема по смисъла на чл. 13 ЗЗД, т.е. разрешението на наемодателя представлява изрично уреден в закона случай на едностранно волеизявление. Крайният продукт на съгласието е отделно съглашение, към което би следвало да намерят съответно приложение правилата на договора за изработка.

А какви са последиците, ако наемателят извърши подобренията въпреки липсата на разрешение от страна на наемодателя? Истинската ценност на тази уговорка е да внесе предварителна яснота в отношенията между страните, като се изключи мисълта за иск по чл. 61, ал. 2 или по чл. 59 ЗЗД в случаите, в които няма изрично (най-често в писмена форма) изразена одобрителна воля от страна на наемодателя⁵⁵. В общия случай, ако уговорката липсваше, за всеки отделен случай би се изследвала презумптивната воля на наемодателя при преценката за уместност, което на практика е съпроводено с тежко доказване. Както вече бе изяснено, чл. 61, ал. 3 ЗЗД по хипотеза изисква уместно предприета работа, а волята на доминуса, която тази разпоредба визира, е волята по едностранно противопоставяне, но не и предварително изразената по договор такава. И в единия, и в другия случай, обезщетение за извършените въпреки противопоставянето (автоматично обуславящо неуместност на предприетата работа), респ. въпреки договорно установената забрана, подобрения, остават за сметка на наемателя.

А какви са последиците от забраната за подобрения спрямо пренаемателя? Ако в договора за наем се съдържа уговорка, забраняваща или ограничаваща извършването на подобрения и наемателят пренаеме вещта, ще бъде ли пренаемателят обвързан от забраната? Практическото значение на въпроса се свежда до това, дали извършилият подобрения пренаемател ще разполага с иск на извъндоговорно основание срещу първоначалния наемодател. При пренаемането, възниква второ правоотношение със страни наемател и пренаемател, но не и такова между наемодателя и пренаемателя. Уговорката, касаеща подобренията, действа между наемодателя и наемателя, доколкото те са страни по договора за наем, част от който е и уговорката за подобрения. Съгласно чл. 21. ал. 1 ЗЗД, договорите действат между страните, а спрямо трети лица – само в предвидените от закона случаи. Изключение от този принцип установява правилото на чл. 234, ал. 2 ЗЗД, съгласно което пренаемателят не може да има повече права от наемателя относно ползването и което в теорията се сочи като случай на рефлексно действие на наемното правоотношение спрямо пренаемното⁵⁶. От това правило следва, че ограниченията на възможността за извършване на подобрения обвързват и пренаемателя. В противен случай, би се стигнало до резултат, при който пренаемателят би имал повече права от наемателя относно ползването което би било резултат contra-legem. Уместно в литературата се посочва, че чл. 234, ал. 2 урежда границите на рефлексно действие на наемния договор, отвъд които договорът за пренаемане е непротивопоставим на наемодателя по първоначалния договор за наем ⁵⁷. Чисто житейски, този резултат може да изглежда несправедлив, тъй като е възможно пренаемателят да не знае какви уговорки има между наемодателя и наемателя. Нима може да бъде нарушено задължение, за чието съществуване нарушителят изобщо не подозира? Всъщност, нарушител е само наемателят. Трябва да се държи сметка за целта на закона, която в тези случаи е да гарантира интереса на наемодателя, пред който следва да отстъпи дори и добросъвестността на пренаемателя. Ако нормата на чл. 234, ал. 2 не съществуваше, единственият начин наемодателите да гарантират докрай интереса си би бил, под страх да не бъде влошено правното им положение, или изобщо да не отдават вещта под наем, или да установяват абсолютна забрана за пренаемане, което твърде много би възпрепятствало гражданския оборот. Много по-справедливо е сегашното законодателно разрешение, което насърчава пренаемането, тъй като наемодателят може да е спокоен, че то би могло да доведе само до допълнителни възможности в негова полза (арг. от чл. 243, ал. 3 ЗЗД). Освен това, интересът на добросъвестния пренаемател не е жертван докрай, тъй като макар че няма да разполага с иск за подобренията срещу наемодателя и ще трябва да търпи последиците от прекратяването на наемното правоотношение (ако наемодателят избере такъв път на защита), той ще разполага с вземане за обезщетение за вредите от договорно неизпълнение срещу наемателя – негов пренаемодател ⁵⁸. Неразкриването на уговорките, ограничаващи ползването, каквато е уговорката ограничаваща възможността за извършване на подобрения, в наемното правоотношение представлява нарушение на задължението на наемателя за ползване съобразно уговореното, а в отношенията си с пренаемателя, наемателят би се оказал в неизпълнение на задължението си да предостави временното ползване на вещта съобразно уговореното. Нещо повече – сключеният без разкриване на информация относно установените в наемното правоотношение ограничения във връзка с възможността за извършване на подобрения договор за пренаемане би могъл да бъде унищожаем поради грешка или измама, доколкото пренаемателят го е сключил под влияние на невярна представа за действителността, мислейки си, че може да извършва подобрения върху вещта, каквото е положението при липса на изрична забрана или ограничение в този смисъл, и доколкото възможността за извършване на подобрения е обуславяща интереса му от сключване на договор за пренаемане ⁵⁹. На практика такива ще са случаите, когато пренаемателят наема вещта за определена цел, чието постигане предполага преустройството й. Например ако предмет на пренаемане е офис, чийто капацитет поначало не позволява използването му от всички служители на пренаемателя, поради което в договора за пренаемане изрично е предвидена възможност за извършване на подобрения, които увеличават капацитета на офиса. Очевидно пренаемателят, ако бе знаел за противопоставимите права на наемодателя по първоначалния наемен договор, не би сключил договора за пренаемане.

Изложеното се отнася и до хипотезата на „ексцес“ на извършените от страна на пренаемателя подобрения- когато в първоначалния наемен договор се съдържа дефинираща уместността уговорка, позволяваща на първоначалния наемател да извърши конкретен тип подобрения, но извършените такива от пренаемателя са в несъответствие с уговореното. Ако разликата е чисто количествена (например е било позволено преустройството на определена квадратура от имота, но пренаемателят наред с нея е подобрил и друга част), то за частта, която попада в рамките на уговорката в първоначалния наемен договор, пренаемателят би следвало да разполага вземане срещу първоначалния наемодател в случай на прекратяване на първоначалния договор за наем. Ако обаче разликата спрямо позволеното е качествена (например ако е било уговорено право да бъде подменена дограмата, а пренаемателят извършва подмяна на подова настилка), действа общото правило, че правното положение на наемодателя не може да бъде влошено, поради което вземане за нежеланите подобрения не следва да бъде признато.

В този ред на мисли, заслужава внимание и хипотезата, в която наред със забрана за извършване на подобрения, в наемния договор се съдържа клауза, признаваща на наемателя право да позволи извършването на подобрения на пренаемател, при което последният би имал повече права от него. Посочената хипотеза е мислима, доколкото е възможно наемодателят да има по-голямо доверие на определен евентуален пренаемател, отколкото на първоначалния наемател. Основателно се сочи, че подобни уговорки надхвърлят рамките на рефлексното действие, тъй като последното по същността си предполага придържане към обема на „рефлектиращото“ правоотношение⁶⁰. Не споделям обаче разбирането, че уговорката, позволяваща пренаемане на вещта с повече права от тези на първоначалния наемател, имала значението на договор за поръчка⁶¹. На първо място, същественото съдържание на договора за поръчка предполага възлагане на задължение за извършване на определени правни действия, а не само признаване на право за извършване на такива. Освен това, договорът за поръчка се сключва задължително в интерес на манданта⁶², а предоставянето на повече права на пренаемателя поначало не е в интерес на първоначалния наемодател (мандант), тъй като представлява възлагане на повече задължения в негова тежест (в тук разглеждания случай- да заплати подобренията). Затова заслужава подкрепа тезата, че една такава уговорка има значението на договор в полза на трето лице, при който първоначалният наемател е стипулант, първоначалният наемодател- промитент, а пренаемателят- бенефициер⁶³. Обстоятелството, че към момента на сключване на първоначалния наемен договор все още не е бил сключен такъв за пренаемане, поради което не е имало пренаемател, който да се ползва от правото, не опорочава уговорката, тъй като договорите в полза на бъдещо трето лице са допустими като такива при незавършен фактически състав⁶⁴. От момента на „възникване“ на пренаемателя в това му качество, той ще има право да извърши подобрения, а оттам- да претендира разноските за тях като гестор, действал уместно в свой и в чужд интерес.

Интерес представлява и уговорката, поставяща вземането за подобрения в зависимост от неправомерното прекратяване на наемния договор от страна на наемодателя⁶⁵. Тази уговорка установява смекчение на забраната за извършване на подобрения. Без вземането за подобрения от такова за неоснователно обогатяване да се превръща в такова за вреди от договорно неизпълнение, тази клауза установява допълнителна санкция за наемодателя в случай на неправомерно прекратяване от негова страна. Вземането за неоснователно обогатяване е поставено в зависимост от едно отлагателно потестативно условие. Наред с него, на общо основание наемодателят ще дължи обезщетение за вредите, които са пряка и непосредствена последица от неправомерното прекратяване на наемното правоотношение.

На последно място, ще обърнем внимание на въпроса за значението на съгласието за извършване на подобрения. Има ли смисъл от уговорка, че наемателят има право да извършва подобрения? Когато възможността за извършване на подобрения е била предмет на договора, може да се постави въпросът за размера на вземането. Наличието на уговорка, установяваща възможност (но не и задължение) за извършване на подобрения, както вече имах повод да спомена, не представлява възлагане по смисъла на чл. 60 ЗЗД, поради което правилата на гестията намират приложение и в тези случаи. Самостоятелното значение на тази уговорка се свежда до това, че представлява едно предварително одобряване по смисъла на чл. 62 ЗЗД и на практика служи за очертаване на границите на уместността на приетата работа. Това е така, защото по силата на препращането към правилата на мандата, наемателят подобрител в тези случаи ще разполага с actio mandati contraria (обратен иск на мандатаря) за всички направени в изпълнение на поръчката разноски (чл.285 ЗЗД). Като отчетем факта, че наемателят, който също се ползва от подобренията, действа освен в интерес на доверителя си, и в свой интерес, трябва да приемем, че в изпълнение на поръчката са направени само онези разноски, които са извършени за онази част от ползата, която е отишла у наемодателя, и същият не дължи възмездяване на частта от разноските, която е извършена в собствена полза на наемателя мандатар. Т.е. ситуацията е аналогична на тази при наличието на иск по чл. 61, ал. 2 ЗЗД, което още веднъж идва да покаже, че единствената цел на препратката към „правилата на пълномощието“ по чл. 62 ЗЗД е да установи безспорна уместност по отношение на извършването на подобренията, за които е дадено одобрение. Уреждайки в договора си хипотезите, в които наемателят има право да извършва подобрения, страните всъщност установяват предварително одобрение на евентуално предприетата в тези хипотези работа.

 

VII. Обобщение. Заключение. De lege ferenda.

 

В обобщение:

• При липса на уговорка, забраняваща, ограничаваща или възлагаща извършването на подобрения, наемателят подобрител поначало има качеството на гестор. За да се определи дали разполага с вземане за подобренията, трябва да се изследва уместността на предприемането им като предпоставка на контрарния иск на гестора. При наличие на уместно предприета и добре управлявана работа, квалификацията на вземането му в тези случаи следва да е по чл. 61, ал. 2 ЗЗД, което означава, че наемодателят е длъжен да покрие онези разноски, които би направил, ако сам бе извършил работата в своя полза.

• Когато наемателят е извършил подобренията в качеството си на гестор, ако не са налице предпоставките на иска по чл. 61, ал. 2 ЗЗД, същият не следва да разполага с иск по чл. 59 ЗЗД. Извършените в тези случаи подобрения са основание за търсене на гражданска отговорност от страна на собственика.

• Относно изискуемостта на вземането за извършени подобрения, безкритичното възприемане на установената в съдебната практика теза води до неудържими резултати. За начален момент на изискуемостта, а оттам- и на давността следва да се приеме този на прекратяването на наемното правоотношение, респ. на възмездно разпореждане с подобрената вещ от страна на наемодателя.

• Право на задържане по чл. 90 ЗЗД до заплащане на дължимите подобрения може да се упражнява само в рядката хипотеза, в която извършването на подобрения е възложено на наемателя, тъй като същото в общия случай не произтича от правоотношението, от което произтича и насрещното вземане за цената.

• Вземанията за подобрения са неликвидни, поради което могат да бъдат предмет само на съдебна компенсация.

• Страните поначало са свободни да уреждат отношенията си във връзка с подобренията по договорен път. Клаузата за подобрения се явява основание на обогатяването и уреждане на начин на ползване на вещта. Забраните и ограниченията са противопоставими на пренаемателя. Уговорената възможност за извършване на подобрения има значението на предварително дадено одобрение по чл. 62 ЗЗД, а извършените в съответствие с такава уговорка подобрения се явяват уместно предприета работа.

В заключение, анализът на съдебната практика и краткият сравнителноправен преглед показват, че материята на подобренията, извършени от наемател е проблематична в редица насоки, а възможните пътища за преодоляване на някои от проблемите са твърде разнообразни. Когато буквата на закона позволява множество тълкувания, дълг на правоприлагащия е преди всичко да държи сметка за социалния резултат, до който води всяко едно от тях, от която идея се ръководих и аз възприемайки гореизложените тези. Настоящото изследване е скромен опит за илюстрация на това как един „модерен“ проблем като безусловното получаване на иск за извършени подобрения в нает имот може да получи задоволително разрешение чрез ново (а всъщност с дълбоки исторически корени) тълкуване на един класически правен институт, какъвто е воденето на чужда работа без възлагане. Твърде елегантните законодателни формулировки крият риска от поставяне на справедливия резултат в зависимост от несъвършенствата на правоприлагащия. Когато тези несъвършенства станат твърде много и твърде големи, стига се до противоречия, непредвидимост и нелогичност.

De lege ferenda, категоричното и еднозначно преодоляване на проблемите може да стане чрез въвеждането на няколко прости законодателни правила, съчетание от вече споменатите чл. 1592 Ит.ГК и чл. 555, ал. 3 ФГК, както следва:

(1) Наемателят не може да извършва подобрения в наетия имот, освен ако е уговорено друго. (2) В случай на нарушение на тази забрана, наемодателят има право да иска премахване на подобренията изцяло за сметка на наемателя, както и да претендира всички вреди, които са пряка и непосредствена последица от нарушението. Ако наемодателят не е упражнил правото да иска премахване в разумен срок от узнаването, прилага се ал. 3. (3) Ако подобренията са били допуснати по съгласие на страните, доколкото друго не следва от договора, вземането за тях става изискуемо към момента на прекратяване на наемното правоотношение. В последния случай, наемодателят дължи част от разноските, пропорционална на подобренията, които е получил или е могъл да получи към момента на прекратяването.

 

Бележки под линия:

1^ Георгиев, А. Подобрения в недвижим имот, извършени от държател – сп. „Собственост и право“, бр. 8, 2004 г.; Желев, Св. „Погасителна давност за вземанията на наемател, произтичащи от подобрения на вещта“ // gramada.org, 30.07.2015 г.

2^ Вж. Тълкувателно решение № 85 от 02.12.1968 Г., ОСГК НА ВС, чиято констатация е преповтаряна в повечето решения по чл.290ГПК по въпроса.

3^ В този смисъл Решение № 34 от 2009г. II т.о. ВКС.

4^ Вж. например Решение № 130 от 2012г. I г.о. ВКС и останалите цитирани в т.III-1.2 от настоящото изложение.

5^ Вж. „The Law Commission: Landlord and tenant law compensation for tenant`s improvements”, стр. 1.

6^ Така Gallo, Paolo. „Unjust Enrichment: A Comparative Analysis“, 40 Am.J.Comp.L. 1992, at 431 et seq.// trans-lex.org, 452-453.

7^ „Никой не може да се поставя в противоречие с предшестващото си поведение“. В англо-саксонското право, този принцип е познат под наименованието estoppel или inconsistent behavior.

8^ Вж. Neyers, Jason, Mitchell McInnes, Stephen Pitel. „Understanding Unjust Enrichment“ , Hart Publishing, 2004г., стр.255-256

9^ Така Gallo, Paolo. „Unjust Enrichment: A Comparative Analysis“, 40 Am.J.Comp.L. 1992, at 431 et seq.// trans-lex.org., 454.

10^ Вж. Zimmermann, Rheinhard.”The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition”, стр. 875.

11^ Пак там, стр. 876.

12^ Така и Кацарски, Александър. „Предприемане на чужда работа без пълномощие по чл.60 ЗЗД“, Държава и право, 1988, кн. 8-9, стр.48.

13^ Вж. Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. „Коментар на Закона за задълженията и договорите. Част I. Чл. 1–333.“ С., 1924 , стр.102.

14^ Така и Кацарски, Ал. Цит. съч., стр.50.

15^ Така и Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Цит. съч., стр.107.

16^Ако действието бе неправомерно, бихме квалифицирали това намерение като пряк умисъл. Правомерното поведение обаче е по дефиниция невиновно.

17^ Така и Кацарски, Ал. Цит. съч., стр.49.

18^ Вж. Решение № 797 от 23.10.2006 г. на ВКС по гр. д. № 948/2005 г., II гр. о.; Решение № 1072 от 14.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4295/2007 г., IV г. о.; Решение № 190 от 18.11.2010 г. на ВнАС по в. т. д. № 66/2010 г., ТО; Решение № 43 от 26.02.2009 г. на ВтАС по в. гр. т. д. № 54/2009 г., ГК, 1-ви с-в.

19^ Вероятно законодателят се е ръководел от същите съображения, за да даде правата на добросъвестен подобрител на недобросъвестния владелец, извършил подобрения със знанието и без противопоставянето на собственика (чл. 74, ал. 2 ЗС).

20^ Така Ernest G. Lorenzen. „Negotiorum Gestio in Roman and Modern Civil Law, 13 Cornell L. Rev. 190 (1928), стр. 196.

21^ Недоглеждането се дължи на твърде елегантната редакция на ЗЗД, където законодателят в стремежа си да избегне повторения и излишно натоварване на текста, споменава думата „уместност“ един-единствен път в чл.61, ал. 1.

22^ В този смисъл и Фаденхехт, Йосиф. Облигационно право. Лекции. 1919г., стр.166: „…има ли потвърждение, то независимо от това дали работата е добре или недобре управлявана, ще имаме пълномощие МАНДАТУМ…“

23^ По същия начин, терминът „пълномощие“ е бил използван некоректно и в чл.483 и сл. ЗЗД (отм.) където всъщност се е намирала уредбата на мандатния договор. Виж Диков, Л., „Курс по българско гражданско право. Том 1. Обща част”, 1936, с.386-387.

24^ Вж. Решение № 461 от 12.V.1986 г. по гр. д. № 570/85 г., II г. о.; Определение № 155 от 4.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1745/2009 г., IV г. о., ГК; Решение № 238 от 19.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1012/2012 г., IV г. о., ГК; Решение № 308 от 30.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 271/2012 г., I г. о; и др.; Марков М. Облигационно право. Modus studendi. С.: Сиби, 2014, с. 404.

25^ Това е всъщност разграничението, което провежда чл. 74 ЗС- между „сумата на направените разноски“, от една страна, и „сумата, с която се е увеличила стойността на вещта“, от друга.

26^ Която особеност не само, че не се поставя под въпрос, но и се изтъква като една от основните разлики между претенцията по чл. 61, ал. 1 ЗЗД и тази по чл. 59 ЗЗД. Така Пунев, Ан. Актуален поглед върху воденето на чужда работа без натоварване /част 1/// gramada.org, 18.11.2015г Авторът обаче анализира само общия състав по ал. 1, без да поставя въпроса за объркването, което редакцията на чл. 61, ал. 2 поражда сред по-голямата част от теорията и съдебната практика.

27^ Конов, Тр. Пак там, 2015г.

28^ Така в мотивите на Решение №132 I отд. Т. К. ВКС от 2009г. се приема следното: „При постановяване на обжалвания резултат въззивният съд не е съобразил факта, че гесторът е действал не само в интерес на заинтересования – касатор по делото, но и в свои интерес с извършването на необходимите довършителни работи на общия покрив на двата магазина – собствения му и този на ответника магазин. В този случай, чл.61, ал.2 ЗЗД повелява, че когато работата е предприета и в собствен интерес, заинтересованият отговаря само до размера на обогатяването му. В случая е установено от назначената техническа експертиза, че пазарната цена на извършените в полза на ответника строителни работи на магазин Б2 възлиза на 3640 лв., която сума би заплатил, ако бе извършил сам работата, т.е. това е сумата, с която ответника се е обогатил.“

29^ Относно споровете по въпроса, виж Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Цит. съч., стр.112; Тончев, Д. Коментар върху Закона за задълженията и договорите. Т. 1, С., 1929, стр. 371.

30^ Тончев, Д. Цит. съч., стр. 373.

31^ С което се означава искът по чл. 59 ЗЗД, съгласно приетото в т.12 на Постановление №1/28.05.1979г., по гр.д. №1/1979г., ВС.

32^ Вж. Ernest G. Lorenzen. Цит. съч., стр. 198-199.

33^ Вж. Цончев, Кр. Подобренията. С.: Софи-Р, 2001., стр. 217-223. Авторът не стига дотам, че да отграничи подобренията по ЗС от полезните разноски по смисъла на чл. 61 ЗЗД, като предварително разрешава въпроса в смисъл, че понятията са синоними (стр. 16-17) , но същевременно на стр. 221 сам изтъква тук застъпеното виждане, че доброто управление на работата се определя от гледна точка на собственика. Крачката от тази констатация до извода за различното съдържание на посочените понятия е малка. Именно изискванията за уместност на предприемането на работа и доброто й водене в чужд интерес представляват критерии за определяне на полезността на разноските, придавайки на посоченото понятие специфично съдържание.

34^ Ставру, Ст., Премахване на подобрения, извършени в чужд имот. – В: Въпроси на българското вещно право, Фенея, 2010г., стр. 793-803; Цончев, Кр. Цит. съч., стр. 235-237.

35^ Така Конов, Тр. Лекционен курс по облигационно право, 2015г.

36^ Обратно Меворах, Н., Д. Лиджи, Л. Фархи. Цит. съч., стр.107.

37^ Така и Желев, Св. Цит. съч.

38^ А в мнозинството от съдебните решения стойността на обедняването на наемателя се свежда именно до стойността на разноските, които е направил – един очевидно прибързан и следователно неправилен извод.

39^ Пак там.

40^ В този смисъл Георгиев, А. Подобрения в недвижим имот, извършени от държател – сп. „Собственост и право“, бр. 8, 2004 г. 

41^ На практика разликата се проявява в хипотезите, в които моментът на прекратяване на наемното отношение не е тъждествен с момента на предаване на фактическата власт върху имота.

42^ Предмет на дискусии е характерът на тази отговорност. Без да навлизам в детайли относно спора, за целта на изследването приемам, че тя има договорен характер.

43^ Така Конов, Тр. Възражение за неизпълнен договор и право на задържане. – В: Подбрани съчинения. С.: Сиела, 2010г., стр.305.

44^ Вж. Конов, Тр. Цит. съч., стр. 307-310.

45^ Относно принципната допустимост на поставянето на едно правоотношение в зависмост от друго с оглед преодоляване на „абстрактността“ помежду им, виж Таков, Кр. Абстрактните сделки в светлината на понятията за абстрактност и каузалитет. – В: Сборник Правни изследвания в памет на професор Иван Апостолов. С., 2001.

46^ Конов, Тр. Цит.съч., стр. 313-314.

47^ Вж. Желев, Светослав. Цит. съч.

48^ Както правилно приема Решение № 101 от 22.05.2008 г. на ВнАС по възз. гр. д. № 104/2008 г., ГО: „От доказателствата по делото се установява, че с писмо, изх. № 006 от 8.12.2003 г. – получено от ищеца на 23.12.2003 г., наемателят е направил възражение за прихващане на задълженията си по наемните договори със стойността на извършени в имотите подобрения на стойност 46 600,84 лв. и 28 322,75 лв … За разлика от възражението за прихващане, прието за разглеждане в съдебния процес, извънсъдебното изявление за прихващане предпоставя ликвидност на насрещните вземания. Предвид изложеното, към момента на извършеното изявление за прихващане не са били налице предпоставките на чл. 103 от ЗЗД, доколкото насрещното задължение не е било ликвидно и изискуемо.“

49^ Съвсем отделен е въпросът доколко има практическа полза от изискването за ликвидност. Вж. Калайджиев, К. Облигационно право: Обща част, стр. 543.

50^ При това, независимо дали възприемаме основанието като (1) уговорка или (2) като задължение, каквито становища се срещат в доктрината. Мисълта, че уговорката представлява основание на обогатяването е съвсем ясно изразена в Определение № 118 от 1.12.2008 г. на ВКС по т. д. № 683/2008 г., II о., ТК, където се приема, че „…страните по делото са обвързани с договора за наем – това е основанието, на което ищцата е държала имота, и за да се реши въпросът основателна ли е претенцията й, следва отношенията на страните да се разгледат въз основа на договора за наем.“

51^ Исторически познат от чл. 308 ЗЗД (отм.). Понастоящем единственото ограничение на възможността за уговаряне на възмездност при чисто икономически нееквивалентни престации е крайната нужда при явно неизгодни условия като основание за унищожаемост на сделката (чл. 33 ЗЗД). Така Павлова, М. Гражданско право. Обща част. СОФИ-Р, 2002г., стр. 561.

52^ Така в Решение № 571 от 14.10.2008 г. на ВКС по т. д. № 313/2008 г., I о., ТК, докладчик председателят Никола Хитров се приема, че „Понятията сделка и подобрения са несъвместими. Ако направата на подобрения се основава на договор, то в същност не се касае за подобрения, а за изработка, строителство, ремонт, реална престация по облигационно задължение и др. Ако извършването на подобрения е облечено в някаква форма (предвидено в писмен акт), ако действително се касае за подобрения, то актът има значение на съгласие или несъгласие на собственика на имота за осъществяването им, но не и на договор по отношение на тях.“ Считам, че посоченото разграничение е коректно и заслужава пълна подкрепа.

53^ Павлова, М. Цит. съч., стр. 183.

54^ В този смисъл Кунчев, К. Закон за задълженията и договорите. Задължителна съдебна практика. Част 2: Недействителност на договорите. Представителство. Едностранни волеизявления (чл. 26 – 44). С., 2015, стр. 478; Таков, К. Как се решава частноправен казус? С.: Сиби, 2007, стр. 66.

55^ Така в Решение № 1162 от 24.10.2007 г. на ВКС по гр. д. № 1072/2006 г., III г. о., докладчик председателят Таня Митова, в хипотезата на липса на писмено одобрение от страна на наемодателя, каквото се е изисквало съгласно договора между страните, съдът правилно е приел, че: „Наличието на договорноправна връзка и уредбата на отношенията в нея изключва възможността подобренията да се претендират на друго основание – в случая, по общите правила на неоснователното обогатяване, както е бил заявен и се поддържа искът… Касаторът – наемател е извършил подобренията за своя сметка и не може да търси стойността им нито от наемодателя – бивш собственик, нито от последващия собственик на вещта.“

56^ Ставру, Ст. „Възможно ли е "договаряне" по рефлексното действие на договора за наем, проявяващо се при пренаемане на вещта?" – сп. Търговско право, 2015, № 2, стр. 59-74.

57^ Пак там, стр. 65.

58^ Павлевчев, Н. Проблеми на пренаемното отношение. // challengingthelaw.com, 21.06.2015г.

59^ Такова е положението при продажбата, когато добросъвестният купувач се окаже евинциран. Договорната отговорност не изключва порочността на договора. Но докато добросъвестният купувач поначало не би сключил договора, ако знаеше за противопоставимите права, то в тук разглеждания случай изводът за обусловеността на интереса на пренаемателя от липсата на факултативна уговорка, каквато е забраната за подобрения, следва да бъде резултат на особено внимателно тълкуване.

60^ Ставру, Ст., Цит. съч., стр. 70.

61^ Пак там, стр. 70.

62^ Относно възможните видове мандат според интереса, в който е установен, вж. Zimmermann, Rh. Цит. съч, стр. 423. Авторът отбелязва, че т.нар. mandatum aliena gratia- мандат в изцяло чужд интерес, от гледна точка на съвременното право представлява договор в полза на трето лице.

63^ Така Ставру, Ст. Цит. съч., стр. 73. Авторът обаче поддържа тезата, че значение на договор в полза на трето лице има единствено уговорката, съгласно на която срокът на действие на пренаемното правоотношение е по-дълъг от този на първоначалния наем, а относно тук разглежданата хипотеза на допустимост на уговаряне на повече права в полза на пренаемателя приема, че има значението на мандат. Считам, че различното третиране на двете групи хипотези е неоправдано, като и в двата случая се касае за уговорка в полза на трето лице.

64^ Русчев, Ив. „Договорът в полза на трето лице“ Дайджест "Собственост и право", 2010 г., кн. 02.

65^ Каквато уговорка е била предмет на разглеждане в Определение № 269 от 17.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 52/2011 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков.