Нотариалната практика поставя редица въпроси във връзка с вещноправния статут на паркоместата и възможността за тяхното притежаване и използване. Съществуват различни мнения относно това дали паркомястото е самостоятелен недвижим имот, принадлежност или реална част от такъв имот. С особена актуалност се поставя и въпросът дали за ползването на паркомясто е възможно учредяването на вещно право (право на собственост, право на ползване, сервитутно право), или то е допустимо единствено въз основа на облигационни правоотношения (договор за наем). В настоящото изложение се застъпва мнението, че с оглед задоволяване на нуждите на гражданския оборот и осигуряването на максимална защита на правните интереси на заинтересуваните лица, следва да се допусне принципната приложимост на всеки един от посочените начини за правно релевиране на интереса от ползване на паркоместата, като се признае възможността всяко лице да избере правната форма за това.

Правни средства за придобиване на паркомясто

Правото на паркомясто предоставя възможност за ползване на определен недвижим имот или на реална част от такъв имот за паркиране (оставяне за престой) на определено превозно средство. Паркомястото може да представлява отделен недвижим имот или реална част от такъв имот, която има специфично предназначение: да се използва за паркиране на превозно средство.

1. Облигационно правни средства

Характерен за облигационните средства, включително за тези, използвани за придобиване на възможност за ползване на паркомясто, е приложимият спрямо тях принцип за свобода на договаряне. Страните са свободни да уредят отношенията помежду си по начина, който намерят за най-добър, стига с това да не се нарушават императивни разпоредби на закона или изискванията на добрите нрави.

Учредените по този начин права обаче имат относително правно действие само по отношение на подписалите съответното споразумение лица и техните универсални правоприемници. Те могат да се противопоставят само на лицата, които са се съгласили с възникването им по силата на правилото, според което договорите имат силата на закон за подписалите ги правни субекти, като действието им спрямо трети лица е допустимо единствено в изрично предвидените от закона случаи.

Предимство на облигационните средства за учредяване на право на паркомясто е принципната прехвърляемост на правата. Разбира се, страните могат да уговорят, че облигационното право на ползване на паркомясто е учредено с оглед личността на неговия титуляр, но това следва да бъде направено изрично.

i) ползване на паркомясто по силата на договор за наем:

Типичният договор, който може да бъде използван за придобиването на облигационно право на паркомясто е договорът за наем. За да се преодолеят недостатъците на облигационно правния характер на правото на ползване на паркомясто и за да се гарантира дългосрочността и противопоставимостта на последното, в съдържанието на договора за наем могат да бъдат влючени една или няколко от следните уговорки:

предварително заплащане на наемната цена за целия срок на договора;

клауза за окончателност на цената и за недопустимостта за нейното изменение, независимо от настъпването на евентуални промени в икономически условия в страна;

– сключване на договора за наем в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване на договора.

При спазване на посочените изисквания правото на паркомясто, макар и облигационно по своя характер, ще може да се противопостави на последващи приобретатели на имота (чл. 237 ЗЗД), а предварителното заплащане на наемната цена ще фиксира стойността на придобитото право (подобно на случаите на еднократно учредяване на вещно право на ползване).

ii) ползване на паркомясто по силата на договор за поддръжка и управление:

В комплексите, в които се предоставя услуга за поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост, въпросът за паркоместата може да бъде уреден в самия договор за поддръжка и управление. Ползването на паркомясто може да бъде посочено като част от услугите, предлагани във връзка с поддръжката на сградата и комплекса като цяло. По същността си това отново е уговорка за наем, наемната цена по която се заплаща като част от възнаграждението на изпълнителя. Налице е смесен договор.

2. Вещно правни средства

Специфичен принцип при уредбата на вещните права по българското законодателство е принципът на изчерпателност. Съгласно този принцип правните субекти могат да учредяват такива вещни права по отношение на вещите, намиращи се на територията на Република България, които са изрично предвидени от действащото българско законодателство. Преценката за това с какви вещни тежести може да бъде обременено правото на собственост върху една вещ е предоставена единствено в полза на текущия законодател.

За разлика от облигационните обаче, вещните права дават възможност за упражняването на непосредствена власт върху вещта и са противопоставими на всички трети лица. Именно с оглед постигането на този ефект актовете за учредяването им, когато имат за предмет недвижим имот, се съставят в специална форма за действителност (нотариална или писмена) и подлежат на вписване. Утежнената форма и публичността дават гаранция за обмисленото извършване на вещно разпоредителни сделки с недвижими имоти.

i) придобиване на право на собственост върху паркомясто:

Паркомястото може да бъде придобито в собственост на заинтересуваното лице в случаите, когато то представлява отделен поземлен имот. За тази цел обаче то следва да бъде обособено под самостоятелен кадастрален номер и индивидуализирано съгласно скица.

Възможността за обособяване на паркомястото като самостоятелен обект може да се обоснове с липсата на изрична законодателна забрана за това. Изискванията за минимални размери по чл. 19 ЗУТ са приложими единствено по отношение на урегулирани поземлени имоти, предназначени за жилищно застрояване. Освен за жилищно застрояване обаче съществуват и имоти с друго предназначение, каквото е и предназначението на паркомястото. Предвиждането на изискване за осигуряване на паркоместа в границите на поземлените имоти по чл. 43, ал. 1 ЗУТ не би следвало да се тълкува като налагането на някакво ограничение на възможността за обособяването на паркомястото като самостоятелен имот при наличието на съгласие за това от страна на заинтересуваните лица. За възприемането на подобна забрана, тя следва да бъде изрично формулирана от законодателя по един императивен начин. В противен случай по отношение на свободата на правните субекти би се наложило едно несъществуващо ограничение.

ii) правото на паркомясто като част от правото по чл. 64 ЗС:

Правото на паркиране на превозно средство на определено място в прилежащия терен може да се уговори като част от съдържанието на правото на собственост върху сградата по силата на чл. 64 ЗС, според който собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Възможността за паркиране на определено място в имота, по отношение на който е учредено правото на строеж, може да представлява постановеното друго по смисъла на чл. 64 ЗС, чрез което да се предоставя една допълнителна възможност за специфично ползване на прилежащия терен. Като част от правото на собственост върху сградата правомощието за ползване на паркомястото ще се прехвърля заедно с него в полза на последващите приобретатели на суперфицията.

iii) сервитутно право на паркомясто:

Характерният за обективното вещно право принцип на изчерпателност намира най-съществено ограничение при сервитутните права. Именно поради това сервитутните права са в множествено число. Те не представляват един единствен вид ограничено вещно право върху чужд недвижим имот, а съвкупност от различни по своето структурно съдържание, но сходни по своето естество, ограничени вещни права. Общото за всички поземлени сервитути е наличието на два отделни и самостоятелни недвижими имота (господстващ и служещ), между които съществува определена пространствена и функционална връзка: оказването на специфично и ограничено въздействие върху единия (служещия) имот обслужва ползването на другия (господстващия) имот. Това, което различава отделните видове сервитутни права, е именно конкретното съдържание на упражняваното по отношение на служещия имот въздействие.

При използването на конструкцията на сервитутните права за придобиването на право на ползване върху паркомясто, заинтересуваното лице следва да притежава правото на собственост върху друг (господстващ) недвижим имот. Този имот може, както да бъде незастроен, така и да представлява сграда или част от сграда. Паркомястото следва да обслужва ползването на въпросния имот. И тъй като от съществуването на паркомястото обикновено не зависи възможността за ползване на господстващия имот (тъй като той ще може да се използва и без да съществува възможност за паркиране на превозно средство в служещия имот), а сервитутното право създава единствено допълнителна възможност във връзка с ползването на господстващия имот (като осигурява пространство за паркиране на превозното средство на собственика на господстващия имот), ще сме изправени пред сервитут за удобство, а не пред сервитут по необходимост. При учредяването на сервитут паркомястото може да бъде, както самостоятелен обект, така и реална част от друг недвижим имот. В последния случай служещ е целият недвижим имот.

iv) вещно право на ползване като паркомясто:

За осигуряването на възможността за паркиране може да бъде учредено и вещното право на ползване. Неговото съдържание обаче ще е различно в зависимост от това дали паркомястото представлява самостоятелен недвижим имот или реална част от такъв имот. Ако паркомясто е обособено като самостоятелен имот, ще сме изправени пред типично вещно право на ползване на цялата чужда вещ според нейното обикновено предназначение, в разглеждания случай – за паркиране на превозни средства. Когато обаче паркомястото е част от чужд поземлен имот, правото на ползване ще следва да се учреди върху целия чужд имот, но то ще предоставя възможност за оказване на специфично въздействие само върху определена реална част от този имот (паркомястото), с оглед ползването й по начин, различен от общото предназначение на вещта. Това специфично и пространствено ограничено по своето съдържание вещно право на ползване наподобява на сервитутните права с тази разлика, че не изисква съществуването на господстващ имот. То се доближава до т. нар. лични сервитути, които не са познати на съвременното българското законодателство.

v) паркомястото като принадлежност към определен обект

За да се придобие паркомястото от заинтересуваното лице, то може да се разглежда като принадлежност към друга, главна вещ, собственост на това лице. Така например, паркомястото може да обслужва ползването на отделен апартамент в сградата, към която то се явява прилежащ терен. Тъй като принадлежността винаги представлява самостоятелна вещ, за да се разглежда като принадлежност паркомястото следва да бъде обособено като самостоятелен обект.

Правни средства за придобиване на "паркомясто"

Ако темата е важна за Вас или Ви е заинтригувала, цялата статия може да прочетете в:

1. Списание „Общество и право”, 2008, № 4, с. 54-70, или

2. Сборника „Въпроси на българското вещно право”, 2010, с. 499-516.

18 Коментари

  1. Здравей, Нелли. Ако въпросът беше уреден законодателно, най-вероятно нямаше да бъде включен в настоящия блог 😉
    Що се касае до паркоместата, включени в сгради (било то в подземната, или надземната им част), отново смятам, че най-лесно би било да им се признае статут на самостоятелно помещения (самостоятелен обект в сграда, самостоятелна вещ), индивидуализиран съгласно самостоятелна кадастрална схема. Разглеждам пароместата като “олекотен вариант” на гаража: градацията е следната: „открито паркомясто (поземлен имот) – закрито място (обект в рамките на сграда) – покрито паркомясто (гараж). Поради тази “генетична” връзка между гаража и паркоместата в двете им разновидности, според мен подобно на гаража и паркомястото следва да бъде признато за самостоятелен обект с особено предназначение. Така откритото паркомясто би било самостоятелен поземлен имот, а закритото паркомясто – самостоятелен обект в рамките на съответната сграда (отнов о – без значение дали е в нейната подземна или надземна част). В такъв случай за изграждането на закрити паркоместа ще може да се учредява и право на строеж, а те биха могли да бъдат третирани и като принадлежност към главна вещ (самостоятелен обект) в сградата, в която се намират…

  2. Честит блог! Много си бърз! Скоро ще ме задминеш! Няма да се съпротивлявам.
    Мислил ли си как правото може да информира очертаващите се регулации на паркирането в София? Някакво разумно и справедливо решение?

  3. Здравей, Ники. Благодаря ти за подкрепата.
    Спомням си статията ти “Ничия земя, обща кал” (http://psyglass.net/?p=31) … До скоро (а може би и все още) паркоместата са част от така наречената от теб ничия земя и най-вероятно поради това са в състояние на клинична смърт! Едно от решенията за възстановяване на жизнеспособността им е тяхната “приватизация”, а “приватизацията” изисква ясна правна рамка: как мога да придобия и притежавам свое собствено паркомясто (подходяща юридическа форма за обличането на психологическата собственост :)) ? Въпросът за паркоместата в София е неизчерпаем, подобно на въпроса за почистването на улиците й от падналия през зимата сняг… И все пак струва ми се, че изясняването на възможните правни решения би допринесло за “хоспитализирането” на проблема в чакане на нови революционни промени в “медицинската” техника… Например – усвояване на вертикалната пространствена ос (паркинги под земята и “във” въздуха), използване на “сгъваеми” автомобили, паркиране “кола в кола” и какво ли още не от далечното бъдеще…

  4. Интересна статия отново и доста мнения си успял да пресъздадеш, като ми харесва идеята да се запази възможността всички изброени правни способи да се прилагат спрямо паркоместaта, но нямаше ли да е по-лесно, ако някой си беше направил труда да го uреди законодателно този въпрос 🙂 Така или иначе той ще придобива все повече практическо значение.
    Най-много ми допада частта за придобиване право на собственост върху паркомястото като за целта то се третира като самостоятелен обект – това е най-чистата хипотеза. И като всеки такъв подлежащ на прехвърляне обект – да бъде определен в кадастрална схема/скица. Ако приемем, че този въпрос обаче касае основно т.нар. надземни паркоместа, които не са част от сградата, а по-скоро от прилежащ терен, като какви според теб е редно да третираме подземните паркоместа, които са предвидени в архитектурата на сградата и най-често са част от сутеренните й етажи? Дали ще имат режим на принадлежност по подобие на “мазета” и “тавани” или имат по-самостоятелен статут, както гаражите, макар и да не са отделени с вертикални прегради като тях?

  5. Здравей и от мен:)

    Присъединявам се към мнението на Нелли относно статията, както и към въпросите, които поставя. Безспорно в практиката се срещат много „въпросителни“ относно статута на паркоместата – както надземните, така и подземните. Според мен е много по-лесно да се индивидуализират подземните паркоместа чисто практически, но положението с надземните си мисля, че е доста по-различно. Доколкото е необходимо то да бъде „обособено под самостоятелен кадастрален номер и индивидуализирано съгласно скица“, си мисля, че това би създало големи проблеми, т.к. повечето надземни паркоместа нямат очертани физически граници или не присъстват в одобрените архитектурни планове на сградите. На практика, обаче, според редица нотариуси прехвърлянето правото на собственост върху надземно паркомясто не може да бъде предмет на самостоятелна сделка и единствения начин то да бъде придобито е да се третира като принадлежност към самостоятелен обект в сградата (апартамент, офис, магазин) и съответно отказват такива сделки.

  6. Здравей, Стояне,

    Ако третираме откритото паркомясто като самостоятелен поземлен имот, според мен изниква нов въпрос, а именно придобиването право на собственост върху него от чуждестранни граждани, имайки предвид ограниченията в действащото законодателство. Според теб в този случай няма ли да е по-добре да се третират като принадлежност към самостоятелния обект, който се закупува в сградата? От друга страна, обаче, такова тълкуване ще ограничи възможността на чуждестранни граждани, които не притежават обект в съответната сграда, да придобият открити паркоместа в нея.

  7. Здравей, Рози,
    Много се радвам, че се присъединяващ към общността на challenger-ите 🙂 Благодаря ти за коментара.
    Струва ми се, че отказът на нотариусите да изповядват сделка с открити паркоместа, е резултат от отказа на Агенцията по кадастър да третира откритите паркоместа като самостоятелни кадастрални обекти. Разговарял съм с други нотариуси, които пък настояват веднъж за винаги дискусията около паркоместата да бъде приключена, като откритите паркоместа изрично се признаят за самостоятелни поземлени имоти със специфично предназначение и специфични изисквания за регулация (минимална площ, достъп (захождане) и пр.). Това според тях ще улесни значително гражданския оборот, без да създава някакви особени затруднения и опасности. Още повече съществуват и други “открити” поземлени имоти, чиито юридически граници са невидими до тяхното фактическо обозначаване по предвидения в ЗКИР ред. Определено индивидуализирането на откритите паркоместа ще бъде по-трудно с оглед на обстоятелството, че закритите паркоместа са част от архитектурния проект на сградата и са изрично описани в него. Откритите паркоместа могат да бъдат индивидуализирани като всеки друг поземлен имот – чрез създаден и одобрен за целта подробен устройствен план (ПУП). Регулационият план ще посочва разположението, границите, площта и всички останали параметри, обособяващи юридически откритото паркомясто като самостоятелен поземлен имот (вещ). Как мислиш?

  8. Много добър въпрос, Рози. Изпревари коментара ми 🙂
    За да отговорим на поставения въпрос, трябва да разделим двата вида паркоместа: откритите паркоместа, които са “земя” по смисъла на ЗС и за които се прилагат ограниченията за чужденци, и закритите паркоместа, които са самостоятелни обекти в сгради и могат да бъдат придобивани, както всички други самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, гаражи и пр.). В този смисъл, закритите паркоместа са ясни 🙂 Относно откритите – възможно е прилагане на идеята за принадлежност, но принадлежностите, които българското законодателство признава до настоящия момент, са самостоятелни обекти в сграда, а не в “прилежащия терен”. Евентуалното признаване на поземлени имоти като принадлежност към самостоятелен обект в сграда остава отворен…

  9. Здравей отново,

    Надявам се да успявам да се включвам по-често в дискусиите:)

    По темата:) Абсолютно съм съгласна, че въпросът с паркоместата трябва да бъде решен от законодателя и с това да се прекратят дискусиите и противоречивите мнения и практика. Вариантът, който ти предлагаш, е доста добър, но лично на мен ми е трудно да си го представя чисто практически, доколкото той би означавал в един доста начален етап на “бъдещо” строителство да се зададат параметрите относно паркоместата. Дори и да бъде приложен, той ще реши въпросът за бъдещите обекти, но остава този за вече съществуващите и как ще се процедира с тях.

  10. Хм, отново добър въпрос 🙂
    Откритото паркомясто ще “възниква” (поне юридически :)) едва след одобряването и влизането в сила на съответния ПУП. Така че “за в бъдеще” нещата като че ли ще са ясни. Относно “заварените” паркоместа? Може би специално за тях би следвало да има една преходна разпоредба, която да урежда процедура за отразяването им в регулационния план – нещо като “узаконяване”, но не съвсем 🙂 Разбира се, подобно последващо “санкциониране” (“уригуларина”) на съществуващите паркоместа следва да бъде възможно само ако те отговарят на изискванията към площта и останалите параметри на паркоместата като особен вид самостоятелни поземлени имоти…

  11. Здравей:)

    Сетих се за тази статия и за коментарите по нея..отново във връзка с практически казус… Трябва да представлявам продавач на подземни паркоместа, които попадат в район, в който има влязла в сила Кадастрална карта. Нотариусът, който ще изповяда сделката, сподели, че има огромни затруднения при издаването на кадастрални схеми за подземни паркоместа….Замислих се какви биха били пречките, щом те са уж индивидуализирани… 🙂 Както се казва: Will keep you updated on the progress:)

  12. Струва ми се, че с оглед на кадастъра подземните паркоместа са “по-лесни” 😉 – в смисъл, че по-лесно могат да получат кадастрални номера като самостоятелни обекти в сграда…

    Откритите паркоместа обаче не се ползват с голяма популярност сред органите по кадастъра 🙄 Това е и най-големият проблем за съществуването им.

    Както не веднъж съм имал възможност да споделя, след като съществува определена обществена потребност, тя не би следвало да се отхвърля единствено въз основа на формално юридически аргументи. Признаването на паркомястото за самостоятелен обект на кадастъра ми се струва, че не крие опасност, която да обослява забраната му…

    😉

    • Аз съм напълно съгласна с теб, че не би трябвало да има пречки да ме “снабдят” с необходимите ми за прехвърлянето на собствеността документи. Просто споделих опасенията си след разговор с нотариус, който се е сблъскал с тазкъв проблем на практика.

      Всъщност, настоящата тема ме подсети за една дискусия, която водихме с теб във връзка с разминаванията между нанесените данни в Кадастъра и данните, които са заложени в архитектурните планове и таблиците за площообразуване. Какво става в този случай или ако трябва да бъда по-конкретна- при искове по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, когато има такова разминаване в етажността. Ако вещото лице, което трябва да направи СТЕ даде заключение, че имотите по предварителен договор (описани в съответствие с арх. проекти и площообразуването) не съвпадат с тези , посочени в кадастралната схема?Дали ще бъде отхвърлен искът на изправната страна за обявяването на предварителния договор за окончателен?

  13. Сега да споделя опита във връзка с издаване на кадастрална схема за подземно паркомясто. Малко предистория- паркомястото е разположено в сутерен на новопостроена сграда, придобито е преди да има влезла в сила кадастрална карта за съответния район и в момента се продава… Няма да занимавам аудиторията с излишно загубеното време в безпредметни разговори със служителите в АГКК. В крайна сметка ми издадоха кадастрална схема на целия сутерен, в която е записано, че кадастралният номер се отнася за всички паркоместа, като бяха изброени и номерата им….:)

  14. Компромисно решение, което поставя купувачът в сериозно изкушение/затруднение 🙄
    (особено при успешно вписване на нотариалния акт)

    Вместо кадастрален номер на паркомястото, АГКК “предлага” 🙂 кадастрален номер на целия етаж, реални части от който са обособени като паркоместата със свои “собствени” (вътрешни 🙂 ) номера …

    Дотолкова, доколкото наличието на кадастрален номер е предпоставка за наличието на самостоятелен обект на вещни права, паркоместата, споделящи общ кадастрален номер, остават непрехвърлими поотделно… Евентуална сделка с тях би била с невъзможен предмет 🙄
    (вписването, дори и успешно проведено, няма как да санира сделката)

    Като цяло решението не отговаря на нуждите на търговския оборот, но от формално юридическа гледна точка “тероризира” същия този оборот 😉

    А всичко би могло да се разреши с едно съвсем дребно изменение в ЗКИР – с посочване на паркомястото като обект на кадастъра…

    💡

  15. Здравейте, колега, статията ми хареса, но не смятате ли, че de lege lata един договор с предмет паркомясто, би бил нищожен на основание невъзможен предмет, тъй като понятие за “паркомясто” в законодателството ни все още няма. Ще съм благодарен на мнение.

    Поздрави

  16. Въпросът за паркоместата възникна за мен в една реална хипотеза, при която комисия от Община Х следваше да приеме готови апартаменти от жилищна сграда. Сградата е реализирана, след учредено право на строеж, съгласно договор, където са описани само обектите, които ще станат собственост на общината. В този договор подробно са описани апартаментите, но не се говори за паркоместата. Строителят любезно ни посочи къде се намират прилежащите паркоместа, твърдейки че е изпълнил задължението си по чл. 43, ал. 1 от ЗУТ, но те не бяха отразени в протокола, въпреки моето настояване, с аргумента, че не били описани по договора за суперфиция.

ОТГОВОРИ

Моля напишете Вашия коментар!
Моля напишете Вашето име тук

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.