Противопоставимост на договора за наем на приобретателя на наетата вещ – същност и последици

(публикувана за пръв път в сп. „Търговско право“, бр. № 4/2021 г. от април 2022 г.; доклад, представен на 16.09.2021 г. в рамките на Юбилейна научна конференция в чест на 110 години от рождението на академик Любен Василев „Актуални проблеми на частното право“, организирана от Института на държавата и правото при БАН)

 

I. Въведение в проблематиката

Разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД е една от спецификите в уредбата на договора за наем, която се радва на сравнително голямо внимание в теорията и практиката при действащия ЗЗД. Това е разбираемо, предвид лаконичността на закона и практическото значение на въпросите, които той поставя. Въпреки това, много от аспектите на действието на прехвърлянето на наетия имот остават недообяснени, което води до противоречиво разрешаване на фундаментални въпроси, като например дали изобщо в тази хипотеза настъпва ефект на заместване на наемодателя в наемното правоотношение, съответно, ако подобен ефект на заместване настъпва, какъв е обемът от правата и задълженията, които преминават върху приобретателя на имота. Именно на тези две групи въпроси се спира настоящото изследване.

Струва ми се, че голяма част от неяснотите биха били осветлени, ако се държи сметка за историческия и сравнителноправен фундамент зад чл. 237 от ЗЗД и ако се направи опит за концептуално осмисляне на института. Прави впечатление, че в теорията и практиката у нас въпросът за правната същност на института на чл. 237 от ЗЗД донякъде се неглижира, като се разглежда твърде „бинарно“, с често неаргументираното ограничаване до констатацията дали прехвърлянето на наетия имот има или няма за последица встъпване на приобретателя в наемното правоотношение. Почти не се срещат опити явлението да се обясни на плоскостта на други съществуващи (и по-добре уредени) институти на облигационното право, които да бъдат прилагани по аналогия или от които да се правят изводи a contrario. Основна цел на настоящото изследване е, с помощта на по-задълбочения анализ на института, да осветли въпроса за същността на чл. 237 от ЗЗД и да предложи едно, доколкото е възможно, безпротиворечиво обяснение на ефектите на противопоставимостта на наема. Извън фокуса на настоящия труд остават не по-малко интересните въпроси за приложното поле и фактическите състави на чл. 237 от ЗЗД.

 

II. Исторически и сравнителноправен контекст

Възприетият от ЗЗД подход може да бъде разбран само ако се държи сметка за историята на чл. 237 от ЗЗД и сравнителноправните образци, с които той разкрива сходства.

Исторически въпросът за конкуренцията между наем и продажба винаги се е поставял. Добре утвърдено е разбирането, че институтът на противопоставимостта на наемното правоотношение на приобретателя на имота е възникнал в резултат на еволюционния преход от римскоправната концепция, че продажбата прекратява наема („Emptio tollit locatum”)[1], към противоположното разбиране („Emptio non tollit locatum”). Този преход се обяснява с исторически възникналата необходимост от засилена защита на земеделските стопанства, които с оглед въвеждането на по-трайни нововъведения в имота са се нуждаели от спокойствието, че няма да бъдат извадени от този имот във всеки един момент, но от защитата се ползват всички наематели, които в еднаква степен имат интерес да бъдат гарантирани срещу внезапно евинциране от имота^[2]. Всъщност идеята за защитата на наемателя не е била чужда и на римското право, за което източниците сочат, че още тогава обичайно в договорите за продажба са се включвали клаузи, по силата на които купувачът е поемал задължение да търпи договора за наем – на тази плоскост, правилото „emptio non tollit locatum” може да се разглежда като подразбираща се такава клауза[3].

Понастоящем засилената защита при прехвърлянето на имота е още по-ценна в контекста на силно изразената социална функция на жилищните наеми^[4], и идеята за наемателя като икономически по-слаба страна, която, подобно на служителя в трудовото право и на потребителя в потребителското, може лесно да стане жертва на чужд произвол[5].

В контекста на изложеното, лесно е да оправдаем съществуването в почти всяка модерна правна система на форма на пряка защита на наемателя срещу приобретателя на имота, която защита дава основание на някои автори да разглеждат противопоставимото право на ползване на наемателя като квазивещно такова[6].

Сравнителноправно се разкриват много различни техники, чрез които се осигурява противопоставимостта. За целта на настоящия труд, следва да се посочи чл. 1743 от френския Code Civil (ФГК), който текст е архаичен и, подобно на чл. 237 от действащия ЗЗД, не конкретизира съдържанието на противопоставимостта, а единствено посочва, че приобретателят няма право да изгони („l’acqu?reur ne peut expulser“) наемателя. Много по-сполучлива е уредбата в други законодателства, като например Codice Civile Italiano (ИтГК), чийто чл. 1599 е почти идентичен на чл. 237 от ЗЗД, но в отлика от нашия закон, наред с този текст съществува и чл. 1602, който предвижда изрична уредба както на ефекта заместване на наемодателя в наемното правоотношение, така и ясно означаване на момента на заместването (моментът на продажбата). Пар. 566 от Германският граждански законник (ГГЗ) също предвижда изрична уредба на ефекта на заместването, като дори стига по-далеч, уреждайки и въпроса за отговорността на предишния наемодател към наемателя (вж. т. V от настоящия труд, където този въпрос е коментиран). Видно е, че от гледна точка на законодателна техника, чл. 237 от ЗЗД се доближава най-много до френския модел, поради което като основна отправна точка при тълкуването на разпоредбата следва да бъдат използвани именно достиженията на френската доктрина и практика[7].

Извършеният кратък преглед дава ценни насоки на настоящото изследване. С оглед целта на института и причините за създаването му, с голяма степен на убеденост може да се заключи, че при тълкуването на чл. 237 от ЗЗД при отделните разрешения следва да се предпочитат онези резултати, които гарантират в най-пълна степен интереса на наемателя, който това правило е призвано да защитава.

 

III. Правна същност

1. Исторически преодолени виждания

Исторически едни от първите опити за обяснение на последиците от прехвърляне на наетия имот са чрез институтите на договора в полза на трето лице, пасивната несъвършена делегация (adpromissio)[8] и новацията[9]. Тези виждания следва да бъдат отхвърлени, тъй като както договорът в полза на трето лице, така и адпромисията, предполагат наличието на уговорка в този смисъл. В хипотезата на чл. 237 от ЗЗД поначало уговорка няма, а последиците настъпват ex lege независимо от волята на прехвърлителя и приобретателя на имота. Тезата за договора в полза на трето лице е най-класическа, тъй като намира основанието си в идеята за наличието на подразбираща се уговорка в договора за продажба, по силата на която купувачът се задължава да търпи наема (вж. по-горе относно положението в римското право). Виждането за новацията не може да бъде споделено и поради факта, че последицата от чл. 237 от ЗЗД е точно обратната на новацията – наемното правоотношение не се погасява и замества с друго такова, а бива съхранено с първоначалното си съдържание. Относно тезата за адпромисията, интересно е да се отбележи, че възприемането ? практически би означавало, че предишният и новият наемодател отговарят солидарно към наемателя – резултат, който не е съвсем лишен от логика (вж. т. V по-долу), но въпреки това трудно би могъл да бъде обоснован чрез тази правна конструкция.

Друго възможно обяснение е да видим в чл. 237 от ЗЗД една суброгация в правата и задълженията. Тази теория заслужава по-голямо внимание, тъй като е по-сериозно застъпено се среща в доктрината и практиката, макар и без специална аргументация[10]. Действително явлението разкрива известна прилика с личната суброгация по отношение на своя ефект, доколкото и при суброгацията, и в хипотезата на чл. 237, едно лице заема правното положение на друго. Основателно тезата се критикува поради липсата на удовлетворяване на кредитора (наемодател) като една от основните предпоставки на суброгацията[11][12]. В този смисъл, означаването на ефекта на чл. 237 от ЗЗД като суброгация може да се възприеме само ако терминът „суброгация“ се разбира в широк смисъл като всяко заместване на един субект на мястото на друг в едно правоотношение, но не и в утвърдения правно-технически смисъл на встъпване в правата на удовлетворения кредитор по смисъла на чл. 74 от ЗЗД[13].

 

2. „Негативна“ или „позитивна“ противопоставимост?

Видно е, че отъждествяването на чл. 237 от ЗЗД с други съществуващи правни фигури подлежи на сериозна критика и би могло да доведе до крайно неудържими резултати. Споменатите до момента виждания биха имали по-голяма ценност ако противопоставимостта на наема нямаше изрична правна уредба и съществуваше необходимост да бъде обоснована по тълкувателен път. Много по-целесъобразно и практически полезно е, вместо да се опитваме по изкуствен начин да оприличим института на чл. 237 от ЗЗД с нещо, което явно не е, фокусът просто да бъде насочен към анализирането на съдържанието на тази противопоставимост, такава каквато е.

У нас предмет на дискусия е бил въпросът дали в резултат на противопоставимостта на наема за приобретателя възниква единствено „негативното“ задължение да търпи договора за наем, като не пречи на наемателя да ползва имота си, или наред с това негативно задължение, върху него преминават и „позитивните“ задължения да изпълнява договора за наем като страна по него[14]. Традиционно у нас ефектът на чл. 237 от ЗЗД се окачествява като встъпване в наемното правоотношение[15], заместване в наемното правоотношение[16] или заместване в качеството наемодател[17]. Въпреки че се наблюдават нюанси в използваната терминология, посочените автори по същество споделят едно и също мнение, цитирайки се взаимно, а именно – че правата и задълженията на наемодател по договора за наем преминават върху приобретателя на имота. Тезата се застъпва от преобладаващата съдебна практика[18]. Следва да се отбележи, че в преобладаващия брой случаи последицата „заместване“ се твърди като аксиома, без да се излагат специални аргументи в това отношение[19].

Изолирано, но подкрепено със заслужаваща внимание аргументация, е и противоположното становище – че в тази хипотеза, както следва от буквата на закона, страните по правоотношението си остават същите, а приобретателят има единствено негативно задължение да търпи наемното правоотношение за съответния период на противопоставимост[20]. В подкрепа на тази теза се изтъква основно, че доколкото законът не предвижда изрично последица заместване, по арг. от чл. 20a от ЗЗД и чл. 102 от ЗЗД такава последица не би следвало да се извежда по тълкувателен път. Като пример за обратното законово разрешение цитираният автор дава чл. 1602 от Италианския граждански кодекс (ИтГК), където последицата заместване е предмет на изрична уредба. Интересно е да се отбележи, че това виждане, макар и съвсем плахо и изолирано, си е пробило път в някои съдебни актове[21], което потвърждава практическата значимост на проблематиката.

Въпреки логичните доводи в полза на тезата за негативната противопоставимост на договора за наем, все пак преобладаващото мнение по въпроса следва да бъде подкрепено. Едва ли обаче решаващ аргумент за това следва да бъде обстоятелството, че в ал. 1 на чл. 237 от ЗЗД се използва изразът „остава в сила“ спрямо наемодателя, а в ал. 2 се казва, че договорът „е задължителен“[22]. От вторачването в терминологията не може да бъде направен дефинитивен извод, не толкова защото езиковото тълкуване по дефиниция не е решаващо, колкото поради факта, че терминът „сила на договора“ не е дефиниран и няма утвърдено правно значение. Под „сила на договора“ може да се разбира не само неговата обвързваща за страните сила, но още и неговата обща противопоставимост в смисъл на задължение за третите лице да търпят договорната връзка, без те да стават страна по договора[23]. Освен това, по всичко изглежда, че разликата в термините е реминисценция от редакцията на чл. 363 от ЗЗД (отм.), във връзка с която в доктрината по въпроса се отбелязва, че терминологичната разлика е случайна[24]. Решаващите аргументи в полза на заместването на наемодателя следва да се основат на целевото тълкуване на института, а както е видно от историческия преглед, целта на института е предоставяне на защита на наемателя[25]. Ако приобретателят на имота има само негативно задължение да търпи наема, защитата на наемателя не би била толкова пълноценна, тъй като първоначалният наемодател вече няма да е собственик на вещта и няма да упражнява владение по отношение на имота. По този начин за него би било много по-трудно да изпълнява задълженията си на наемодател и рискът от неизпълнение би се увеличил драстично[26], като се има предвид, че изпълнението неизбежно би предполагало съдействието на новия собственик, който би следвало например да го допуска до имота винаги когато е необходимо извършването на ремонти, отстраняване на недостатъци, и т.н. Още по-сложно би било положението, когато е налице посегателство върху вещта от трети лица – с пълната петиторна защита ще разполага само новият собственик, който обаче не е страна по договора и има по-малък стимул да брани наемателя от посегателства (особено от такива, които не засягат интегритета на вещта, а единствено смущават ползването на наемателя). В допълнение би могло да се изтъкне, че тезата за заместването отговаря в по-голяма степен на икономиката на онази категория наеми, които имат функция, близка до договора за продажба, при които наетата вещ се отдава за целия икономически жизнен цикъл на вещта и защитата на наемателя не би следвало да е твърде различна от тази на един купувач[27].

 

3. Противопоставимостта като заместване в качеството „наемодател“

Изследването обаче не следва да спира дотук. То би било обречено на непълнота, ако не направи опит за концептуално осмисляне на института. С други думи, заслужава внимание и въпросът дали чл. 237 от ЗЗД представлява самостоятелна правна фигура, или може да се разглежда като комбинация от цесия и заместване в дълг[28]. Този въпрос, и то не само във връзка с прехвърлянето на наетия имот, а генерално, е бил предмет на големи дискусии във френската доктрина, където се разграничава дуалистична и монистична (унитарна) концепция за прехвърлянето на договора. Дуалистичният подход вижда в прехвърлянето на договора за наем една цесия на правата и задълженията по договора и съответно счита, че към института следва да намерят приложение правилата, уреждащи цесията, докато монистите разбират института като просто продължаване на непроменено договорно правоотношение, което продължава да има същата кауза и параметри, независимо от сменената страна[29]. Посочените виждания са важно подразделение на тезата, че прехвърлянето на наетия имот води до смяна на наемодателя. Следва да бъде подкрепен унитарният подход, тъй като смяната на страна по договора е нещо повече от цедиране на правата и заместване в задълженията по този договор[30] – то включва още и упражняването на всички евентуални и бъдещи договорни прерогативи, каквито са например правото да се разваля договорът, да се иска установяването на неговата нищожност, да се инициират или приемат изменения на договора, да бъде продължаван едностранно, да се изменя едностранно неговата цена, и т.н.[31] Понастоящем, след промените във ФГК от 10.02.2016 г., в чл. 1216-1216-3 от ФГК, прехвърлянето на договора е уредено като самостоятелна правна фигура, дефинирана като възможността едно лице (цедент) да превърли положението си на страна по договора на трето лице (цесионер) със съгласието на другата страна по договора[32]. По този начин монистичната теория е легализирана, с което е сложен край на дебата във Франция[33]. Понастоящем чл. 1743 от ФГК (съответен на нашия чл. 237 от ЗЗД) се разглежда като като един от основните примери за специални случаи на прехвърляне на договор, при които не се изисква съгласието на другата страна по договора[34]. Наличието на уредба на прехвърлянето на договора/договорната позиция като самостоятелен институт е модерна тенденция, която се среща и в други законодателства[35] и „soft–law“– кодификации[36].

В български контекст, само осмислянето на чл. 237 от ЗЗД като смяна на договорна позиция[37], която настъпва занапред, може да обясни защо новият наемодател придобива споменатите договорни прерогативи, както и защо правилата на заместването в дълг (чл. 102 от ЗЗД) и на цесията (чл. 99-100 ЗЗД) не са пряко и безусловно приложими. Така например, като условие за прехвърлянето на задълженията на наемодателя не се изисква наемателят да даде съгласието си за тяхното преминаване, а по отношение на преминаването на правата няма необходимост съобщаването на длъжника (наемател) да бъде извършено непременно от цедента (бившия наемодател), нито съществува необходимост той да дава писмено потвърждение на станалото прехвърляне. Едва ли би могло да бъде обосновано, че бившият наемодател ще отговаря към приобретателя на имота за съществуването на наемните вноски на осн. чл. 100, ал. 1 от ЗЗД. Всичко тези отклонения от общите правила са обясними, ако в чл. 237 от ЗЗД виждаме не комбинация от цесия на правата и прехвърляне на задълженията по договора, а осмислим, че в тези хипотези не се прехвърлят отделни права и задължения, а цял настоящ и бъдещ комплекс от такива, който комплекс се свързва именно с качеството страна по договора.

 

IV. Прехвърляни права и задължения

При преценката на последиците от прехвърлянето на наетия имот в конкретика следва да се изхожда от принципното положение, че смяната на страната по договора настъпва занапред (ex nunc) – извод, който е самообяснителен като се има предвид, че липсва придадено от закона обратно действие и целта на института не е да преурежда отношенията между първоначалния наемодател и наемателя, създавайки излишни усложнения. С това ясно се очертава един вододелен момент: денят на прехвърлителния акт. От този момент занапред приобретателят вече придобива качеството наемодател, а за периода преди тази дата той има качеството на трето лице по отношение на вече реализиралите се права и задължения[38]. Ако наемодателят преди да прехвърли имота е връчил на наемателя предизвестие за разваляне, но ефектът на развалянето е настъпил след прехвърлянето на имота, то дължимото от наемателя обезщетение следва да се заплати на новия наемодател, тъй като той е страна по договора към датата на осъществяване на фактическия състав на отговорността[39]. Такова ще е обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, както и евентуално уговорена неустойка за разваляне.

Вододелният момент дава да се разбере, че новият наемодател трябва да търпи всичко, което е погасено преди датата на прехвърлянето. Не споделям тезата, че новият наемодател няма да може да претендира наемните вноски, които са падежирали преди датата на прехвърлителния договор, дори те да са останали неизплатени и след това[40]. От една страна цитираното мнение е логично, тъй като тези наемни вноски са дължими за първия период на съществуване на договора, през който страна по него е първоначланият наемодател и за ползване, което е предоставено на наемателя именно от първоначалния наемодател в изпълнение на неговото основно задължение по договора, което вече е изпълнено от негова страна, а не от новия наемодател. При това възниква въпросът дали приобретателят няма да се обогати неоснователно от тези вноски. Трябва обаче да се държи сметка за факта, че предишният наемодател сам предизвиква положението чрез прехвърлянето на имота и разполага с възможност при договарянето на размера на насрещната престация, която ще получи, да съобрази всички наемни вноски, които ще преминат върху приобретателя (ако са много и има очакване да бъдат събрани, логично е прехвърлителят да получи по-голяма цена). Дори той да не е бил достатъчно съобразителен да го направи, основание на обогатяването на приобретателя е самото правоприемство по чл. 237 от ЗЗД, независимо от евентуалната икономическа нееквивалентност на престациите, която би могла да бъде предизвикана от допълнително прехвърляните наемни вноски. Освен това, ако допуснем прехвърлителят да остане титуляр на падежиралите, но несъобрани преди прехвърлянето наеми, това би довело до размножаване на кредиторите на наемателя, при което, подобно на положението при частичните цесии, правното положение на наемателя би се влошило, като например срещу него бъдат инициирани множество съдебни процеси за събиране на вземанията. Ето защо споделям по-широко застъпената теза, че върху приобретателя преминават всички права, които съществуват към датата на прехвърлянето, независимо кога са възникнали и падежирали[41].

Във връзка с наемните вноски, следва да се има предвид и съществуващата опасност новият наемодател да бъде увреден чрез цедиране, прихващане или авансово плащане на непадежирала част от наемната цена. За разлика от чужди законодателства, които адресират проблема[42], действащият закон не предвижда никакви ограничения на подобни действия. Не споделям тезата, че в хипотезата на извършени от наемателя авансови плащания приобретателят ще разполага с иск по чл. 75, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД срещу предишния наемодател за сумата, която е получил като наемна цена, отнасяща се за периода след датата на прехвърляне на имота^[43]. Идеята е интересна, но пропуска да отчете факта, че към датата на получаване на авансовото плащане бившият наемодател е бил не привиден кредитор, а действителен такъв. Чл. 75, ал. 2 е неприложима в случаите на последващо отпадане или, както в настоящия случай, прехвърляне, на качеството кредитор, а възприемането на обратната теза би довело до опасно разширяване на приложното поле на института към хипотези, които не е предназначен да урежда. Също не считам, че има място за прилагане по аналогия на отговорността за съществуване на вземането по чл. 100, ал. 1 от ЗЗД, тъй като прехвърлянето на качеството наемодател, само по себе си, не задължава предишния наемодател да прехвърли определени вземания на приобретателя на имота. Мислимо е да се ангажира отговорност на предишния наемодател към новия, но основанието за това трябва да бъде търсено във вътрешните отношения между тях, ако прехвърлителят е поел задължение да прехвърли определени вземания за наемна цена. Обратното би означавало да натрапим на първоначалния наемодател една твърде тежка отговорност за задължения, които той реално не е поемал. В заключение, принципът е, че новият наемодател трябва да търпи авансовите плащания, а в случай че стане жертва на подобна уговорка, за него е възможно да се защити основно чрез установяване на симулативност на договора за наем, респ. на уговорката[44], за което би следвало да са допустими свидетелски показания, по арг. от чл. 165, ал. 2, изр. 2 от ГПК, доколкото новият наемодател е трето лице за периода от съществуването на наема, в който е постигната уговорката. Възможността да обяви договора за наем за относително недействителен чрез Павлов иск е трудно мислима^[45]. Изложеното се отнася не само до авансовите плащания, но и до прихващанията (които са вид фиктивни плащания), както и до цесиите на наемни вноски като алтернативни начини за постигане на ефекта лишаване на новия наемодател от вземания, които в общия случай той би имал право да получи.

Разбира се, новият наемодател е обвързан и от задълженията с непрекъснато изпълнение и най-вече задължението да поддържа вещта в годно за ползване състояние. Френската съдебна практика се е сблъсквала със следната любопитна хипотеза: вещта е била повредена към момент, предхождащ продажбата на наетия имот, но отговорността на наемодателя за извършване на поправката не е реализирана, а неизпълнението на наемодателя е продължило и след датата на прехвърлянето на наетия имот. Приема се, че за подобни „продължени“ нарушения отговарят както старият, така и новият наемодател, при условията на солидарност[46]. Решението е разумно, доколкото е налице хипотеза на съпричиняване на вредите от неколцина, но се натъкваме на проблема, че чл. 53 от ЗЗД урежда съпричиняването като случай на солидарна отговорност единствено на деликтно, а не на договорно основание[47]. Фактически е налице съпричиняване, тъй като след придобиването на имота, новият наемодател бездействайки се солидаризира с нарушение, за което на свой ред отговаря. Същевременно смяната на страната по договора не опрощава задълженията на стария наемодател и не го освобождава от отговорност за периода, в който той е страна по наемното правоотношение. При това, не съществува възможност да се определи каква част от вредите на наемателя от чие неизпълнение произтича, което е важен белег на съпричиняването[48]. Солидарността в случая е повече от оправдана, тъй като хипотезата е различна от тази на сънаемодатели, които най-често са съсобственици на имота в определени квоти и отговарят според тях. Напротив, в тук разглеждания случай всеки е изключителен наемодател по едно и също наемно правоотношение, но за различен времеви период, и е налице едно-единствено продължавано неизпълнение, за което и двамата отговарят изцяло, при което е налице изключителна трудност да се разграничи кой каква част от вредите е съпричинил. И все пак, за да избегнем възражението, че не е налице предвиден в закона случай съгласно чл. 121 от ЗЗД, а солидарност не е допустимо да бъде обосновавана по аналогия или чрез разширително тълкуване, може да се приеме, че в случая е налице неделимост „по природа“, доколкото задължението, за което предишният и новият наемодател отговарят съвместно, е едно-единствено такова и вредата е неделима. При неделимостта също се постига ефектът всеки да отговаря за цялото (арг. от чл. 129, ал. 2 от ЗЗД) и все пак институтът има някаква законова уредба, за разлика от т.нар. неистинска солидарност, която също е мислима в случая^[49].

В огледалната хипотеза, когато наемателят е допуснал повреда на вещта, за която той отговаря и която не е отстранена след прехвърлянето на наетия имот, няма пречка приобретателят, в качеството му на нов наемодател, да ангажира отговорността на наемателя, основана на това нарушение[50].

Поставя се въпросът дали заместването на наемодателя е в цялото съдържание на договора за наем, или има определени уговорки, които не преминават. Действително в един договор за наем като несъществено съдържание може да са включени много голямо разнообразие от уговорки, които биха могли да изненадат приобретателя по крайно неприятен начин, но, както вече бе изтъкнато, чл. 237 от ЗЗД е предвидена преди всичко в интерес на наемателя. Същият не би могъл да бъде гарантиран, ако в резултат на прехвърлянето на имота настъпват изменения в наемното правоотношение. Ето защо принципът е, че съдържанието на цялото наемно правоотношение се запазва такова, каквото е^[51]. Да приемем, че несъщественото съдържание на договора не преминава върху новия наемодател, би имало за последица изключително грубо изменение на наемното правоотношение, което би било contra legem, особено като се държи сметка, че несъществено съдържание на договора представляват неустоечни, задатъчни клаузи, уговорки за подобрения, за индексиране на цената, и др. клаузи от най-различно естество, които са от много важно значение с оглед интереса на страните по наемното правоотношение и в частност на наемателя. Обвързаността на предишния наемодател от тези уговорки не би могла да уравновеси това положение, а напротив, би довела до едно противоестествено „разкъсване“ на облигацията, носещо повече проблеми отколкото ползи. В допълнение, интересът на приобретателя срещу натрапване на твърде обременителни уговорки съвсем не е напълно игнориран, тъй като в практически най-значимите хипотези на договор за наем той лесно може да направи справка в ИКАР, от която да констатира наличието на договора за наем, и оттам да предприеме действия по снабдяване с договора за наем.

Не обвързват приобретателя клаузите, които са чисто intuitu personae, бидейки предназначени да действат само между страните[52]. Обобщено може да се определи, че това са уговорки, които са израз на особено доверие между конкретни лица или очевидно касаят други облигационни отношения помежду им, които нямат пряка връзка с наема. Поради трудността на определянето на категорията „intuitu personae” обаче, при съмнение следва да се приеме, че съответната клауза не попада в тази категория.

Друга голяма група изключения следва да бъдат онези уговорки, които макар и инкорпорирани в наемния договор, представляват самостоятелни договори, които съществуват независимо от договора за наем[53]. Противното би довело до неудържимия резултат практически всеки един договор да може да бъде противопоставян на трети лица чрез простото му „скриване“ в договора за наем като несъществено съдържание на последния. На тази плоскост би могла да се застъпи тезата, че такъв е случаят с арбитражната клауза, която съгласно правилото на чл. 19, ал. 2 от ЗМТА има характера на „договор в договора“, чиято валидност е абстрахирана от тази на договора, в който е включена[54].

Не би следвало да преминават и уговорките, уреждащи специални хипотези на подновяване на договора без съгласието на наемодателя (например, че по волята на наемателя договорът се продължава за същия срок). От самия текст на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД следва, че новият наемодател не може да бъде обвързан за период, който надвишава срока, за който е вписан договорът за наем, без да се е съгласил с това. А хипотезите на условно продължаване/подновяване на срока на наема, естествено, не полежат на вписване при действащата законова уредба.

Поради техния акцесорен характер, върху новия наемодател преминават и всички обезпечения, ако такива са учредени в негова полза, освен ако са били учредени с оглед личността на първоначалния наемодател^[55].

Даденият при сключването на договора депозит, ако е дължим при прекратяването, поначало следва да бъде търсен от новия наемодател[56]. Причината за това е, че вземането възниква и става изискуемо през период, през който вече наемодател е приобретателят. Задължението за връщане на заплатения от наемателя депозит по своята същност е парично вземане с договорен източник[57], което няма пречка да се дължи от лице, различно от лицето, което го е получило, а терминът „връщане“ не би следвало да заблуждава – за разлика от задължението за връщане на полученото по чл. 55 от ЗЗД, тук пасивно легитимиран е не фактическият получател, а лицето, което има качеството „наемодател“ към датата на падежиране на задължението. В зависимост от вътрешните отношения между тях, мислимо е новият наемодател да претендира заплатения депозит от предишния под формата на обезщетение за претърпяна загуба.

Вземането за подобрения по общи правила е с извъндоговорен източник и би следвало да става изискуемо с възмездното разпореждане на наемодателя с вещта, тъй като в този момент последният се обогатява от стойността на извършените подобрения, от което следва, че задължението за заплащане на подобренията не преминава[58]. Няма пречка обаче страните изрично да уговорят, че подобренията ще се заплащат единствено към датата на предаване на имота след прекратяване на наемното правоотношение, в който случай длъжник ще бъде новият наемодател.

При отпадане с обратна сила на придобивното основание, на което е придобит имотът, ако имотът се връща в патримониума на предишния наемодател или на трето лице, на което наемът е противопоставим^[59] качеството „наемодател“ на приобретателя не би следвало да отпада с обратна сила, а само занапред. Поради същите принципни съображения, поради които чл. 88, ал. 1 от ЗЗД не допуска отпадане с обратна сила на действието на наема, и per. arg. a fortiori, не следва да се допуска и смяна на страната с обратна сила. Би било неудържимо и в ущърб на наемателя, ако приобретателят трябва да връща на наемателя всички получени наемни вноски, а наемателят на свой ред да ги плаща към новия наемодател.

 

V. Проблемът със смяната на наемодателя и евентуалната неплатежоспособност на приобретателя

Една от основните последици от прехвърлянето е, че занапред наемателят вече има различен длъжник. Въпреки че договорът за наем не е с оглед на личността, платежоспособността на наемодателя е от съществено значение за наемателя, тъй като наемодателят носи отговорност за недостатъци, повреди, посегателства, подобрения и пр. по отношение на наетата вещ. С оглед тези отговорности, за наемателя съвсем не е безразлично кой ще е неговият контрагент.

Този проблем не се адресира от действащия закон. Сравнителноправно обаче, положението е различно. Съгласно пар. 566, ал. 2 от BGB, ако приобретателят не изпълни задълженията си, предишният наемодател отговаря за вредите, причинени от него като поръчител, който се е отказал от възражението си за поредност. Тази отговорност отпада, ако наемателят бъде уведомен за прехвърлянето на имота и не прекрати наема в първия възможен момент. Чл. 7:701 от PEL LG предвижда субсидиарна отговорност на бившия собственик за неизпълнението на наемния договор, която може да отпадне само със съгласие на наемателя[60]. В това отношение съгласно уредбата на PEL LG прехвърлянето на качеството наемодател, като специален случай, бива синхронизиран с общите уредби на института на прехвърляне на страна по договор, които предвиждат някаква форма на отговорност на сменената страна при липса на съгласие на длъжника със смяната[61].

Считам, че обосноваването на подобна отговорност у нас не противоречи на духа на българския закон. Илюстрация на това са достиженията на акад. Л. Василев, който в своя емблематичен труд, посветен на заместването в дълг, изследва въпроса дали заместеният длъжник може да отговаря към кредитора след заместването, ако новият длъжник се окаже неплатежоспособен. След като дава отрицателен отговор, акад. Василев посочва и предвидените в закона случаи, при които такава отговорност е уредена от изрични правни норми[62], и посочва общото във всички тези случаи, а именно: „отговорността на първоначалния длъжник за изпълнение на прехвърления дълг от страна на новия му носител идва да уравновеси опасността, която произтича за кредитора от обстоятелството, че прехвърлянето на дълга се извършва с действие и спрямо него без да се търси одобрението му“[63]. Като се има предвид, че и съвременното законодателство познава много такива примери[64], крачката до констатацията, че тези случаи са израз на един и същи принцип, е малка. Принципът, който следва, освен от цитираните специални текстове, още и от чл. 22, чл. 101 и чл. 102 от ЗЗД, е че чуждото правно положение не може да бъде влошавано едностранно чрез същинско заместване на длъжник пряко волята на кредитора. В по-общ план, това е израз на запрета „Не вреди другиму“.

Вземайки предвид изтъкнатите съображения и факта, че целта на чл. 237 от ЗЗД не е да освобождава предишния наемодател от отговорност и да влошава правното положение на наемателя, идеята за ангажиране на солидарна отговорност на предишния наемодател в случаите за неизпълнение на задълженията на новия наемодател съвсем не е немислима.

В светлината на изложеното, не може да не бъде адресиран проблемът дали изобщо е възможно солидарна отговорност да бъде обоснована по аналогия, при положение, че съгласно чл. 121 от ЗЗД солидарност възниква единствено при наличието на уговорка или предвиден в закона случай. За целта е уместно да се направи паралел продажбата на наследство, където въпреки че чл. 212 от ЗЗД изобщо не урежда въпроса за отговорността на приобретателя към кредиторите на наследството, според утвърденото в теорията и практиката разбиране приобретателят встъпва в задълженията на наследството съгласно чл. 101 от ЗЗД, при което между продавача и купувача възниква солидарна отговорност^[65]. От гледна точка на ограничението на чл. 121 от ЗЗД, извеждането на встъпване в дълг по тълкувателен път изглежда съмнително, тъй като основна последица от встъпването е именно солидарна отговорност. В случая с продажба на наследство обаче същественото съдържание на договора включва воля за прехвърляне както на правата, така и на задълженията на наследството, и след като съгласно чл. 102 от ЗЗД този резултат не може да бъде постигнат без съгласие на кредитора, естествено е да им се признае най-близкият ефект до целения, а той е именно ефектът на встъпването по чл. 101 от ЗЗД. Ето защо продажбата на наследство може да се разглежда като случай на солидарност, произтичаща от уговорка. Въпреки че, стриктно погледнато, хипотезата на чл. 237 от ЗЗД изобщо не изисква наличието на уговорка, от която пряко или косвено да може да се изведе обща воля за прехвърляне на задължения, по-същественото е, че и в този случай, както при продажбата на наследство, се касае за фактически състав, който е насочен към прехвърляне на комплекс от права и задължения. По отношение на задълженията, при липса на законодателна воля в друг смисъл, отново приложение следва да намери общият принцип, че задължение не може да бъде прехвърлено пряко волята на кредитора, а при липса на възможност за същинско прехвърляне съгласно чл. 102 от ЗЗД, няма разумна причина да не бъде признато встъпването в дълг по смисъла на чл. 101 от ЗЗД като един „по-малък“, но максимално близък до същинското заместване ефект, за чието постигане не е необходимо кредиторовото съгласие. Тъкмо защото се касае за приложение на общ принцип, обосноваването на солидарна отговорност е допустимо от гледна точка на чл. 46, ал. 3 от ЗНА. В противен случай опасността, която произтича за наемателя от прехвърлянето на наетия имот, би останала неуравновесена.

 

VI. Заключение

Може би основен недостатък на действащата законова уредба е, че е остатък от миналото, когато на преден план е излизал единствено въпросът дали „продажбата прекъсва наема“. След като принципът вече отдавна е утвърден, нормативните разрешения се фокусират върху последиците от прехвърлянето. De lege ferenda чл. 237 от ЗЗД следва да бъде изменен именно в следната насока: като минимум, да бъде уредено изрично, че като последица от прехвърляне на наетия имот настъпва заместване занапред в качеството „наемодател“, и да се предвиди някаква форма на солидарна или субсидиарна отговорност на предишния наемодател за вредите от неизпълнението от страна на новия наемодател.

 

Бележки под линия:

[65] В този смисъл Решение № 977 от 16.06.2011 г. на САС по в. гр. д. № 757/2011 г.; Решение № 260822 от 27.10.2020 г. на СГС по гр. д. № 6447/2018 г.; и др.